Bảo hành nhà theo quy định pháp luật

Bảo hành nhà là trách nhiệm của bên bán và là quyền lợi chính đáng của người mua nhà, người thực tế sử dụng nhà. NPLaw xin gửi đến Quý Khách hàng bài viết pháp lý hữu ích về các quy định pháp luật liên quan đến bảo hành nhà.

I. Thực trạng liên quan đến bảo hành nhà

Việc bảo hành nhà ở là một khâu quan trọng trong quá trình mua bán bất động sản, đảm bảo quyền lợi cho người mua và uy tín của chủ đầu tư. Tuy nhiên, tại Việt Nam, thực trạng bảo hành nhà ở vẫn còn nhiều bất cập, gây ra nhiều bức xúc cho người dân. Người dân thường phải trải qua nhiều thủ tục phức tạp, mất thời gian để yêu cầu bảo hành, khiến nhiều người đành chịu đựng những hư hỏng nhỏ. Nhiều trường hợp, việc sửa chữa, khắc phục chỉ mang tính tạm thời, không giải quyết triệt để vấn đề, dẫn đến tình trạng hư hỏng tái diễn. Một số chủ đầu tư chưa thực sự coi trọng việc bảo hành, chỉ tập trung vào việc bán hàng.

Những vụ việc liên quan đến bảo hành nhà ở gây ảnh hưởng đến niềm tin của người dân đối với thị trường bất động sản. Người mua nhà phải gánh chịu những chi phí phát sinh do việc sửa chữa, khắc phục các hư hỏng.

II. Các quy định liên quan đến bảo hành nhà

1. Thế nào là bảo hành nhà

Căn cứ giải thích từ ngữ tại các hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì “Bảo hành nhà ở” là việc Bên bán thực hiện trách nhiệm bảo hành theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật để khắc phục, sửa chữa, thay thế các hạng mục được liệt kê cụ thể tại hợp đồng và quy định pháp luật (nếu có) khi bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng căn hộ gây ra trong khoảng thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng và theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Bảo hành nhà là sự cam kết của nhà thầu/chủ đầu tư/bên bán về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng nhà. Việc bảo hành công trình xây dựng là nghĩa vụ của nhà thầu được các bên trong hợp đồng xây dựng thỏa thuận, thống nhất với nhau.

2. Thỏa thuận bảo hành nhà

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nội dung thỏa thuận về bảo hành là nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Theo quy định tại Điều 129 về “Bảo hành nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2023 như sau:

“1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng trang thiết bị nhà ở phải bảo hành trang thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng trang thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.

…

3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các trang thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất”.

Như vậy, việc thỏa thuận bảo hành sẽ góp phần hỗ trợ các bên rõ ràng, chi tiết hơn về trách nhiệm và quyền lợi tương ứng của mình.

3. Thời điểm bảo hành nhà

Mặc dù không ghi nhận cố định tại một điều luật cụ thể nhưng căn cứ các mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, thời điểm bảo hành nhà là thời điểm đưa công trình vào sử dụng theo quy định pháp luật.

III. Các thắc mắc liên quan đến bảo hành nhà

1. Thời hạn bảo hành nhà ở là bao lâu?

Theo quy định tại Điều 129 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn bảo hành nhà ở kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng như sau:

- Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;

- Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

2. Trách nhiệm bảo hành nhà chung cư thuộc về ai?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 như sau:

“Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

…

h) Bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;”

Như vậy, trách nhiệm bảo hành nhà chung cư thuộc về bên bán (chủ đầu tư).

3. Chủ đầu tư nhà cấp 4 để bán có nghĩa vụ bảo hành nhà sau khi đã bàn giao cho người mua hay không?

Nghĩa vụ của bên bán nhà quy định tại điểm h khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo đó bên bán có nghĩa vụ “h) Bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;”.

Như vậy, chủ đầu tư nhà cấp 4 để bán là bên bán nhà thì cũng có nghĩa vụ bảo hành nhà cho khách hàng sau khi đã bàn giao nhà.

4. Hợp đồng mua bán nhà có bắt buộc phải có nội dung về bảo hành?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các nội dung cần có trong hợp đồng mua bán nhà bao gồm:

“a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng”.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà cần có nội dung về bảo hành.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến bảo hành nhà

Hiểu được nhu cầu tìm hiểu quy định liên quan đến bảo hành nhà của Quý Khách hàng, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề về bảo hành nhà. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, thủ tục pháp lý của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây: