Bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ xử lý thế nào?

Bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ là một trong những vấn đề phổ biến hiện nay. Bài viết dưới đây, sẽ nêu các quy định pháp luật về bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ và giải đáp một số thắc mắc liên quan nhằm giúp cá nhân, tổ chức bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

I. Rủi ro pháp lý phổ biến liên quan đến bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ

Khi thuê căn hộ, người thuê phải đối mặt với không ít rủi ro liên quan đến an ninh. Các rủi ro pháp lý phổ biến gồm:

• Trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Bên cho thuê có nghĩa vụ đảm bảo cho bên thuê sử dụng tài sản ổn định và an toàn. Nếu do lỗi thiếu trách nhiệm trong quản lý (như hệ thống khóa hỏng không sửa, không có biện pháp bảo vệ cần thiết) dẫn đến việc trộm cắp hoặc mất tài sản, bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
• Rủi ro về trách nhiệm hành chính và hình sự: Bên cho thuê có thể bị xử phạt vi phạm hành chính nếu không đăng ký tạm trú cho khách thuê theo thời hạn quy định, chủ nhà sẽ bị phạt tiền theo quy định về cư trú. Hoặc có thể phải chịu trách nhiệm liên đới nếu khách thuê lợi dụng sơ hở an ninh để thực hiện hành vi phạm pháp mà bên cho thuê biết hoặc thiếu trách nhiệm kiểm tra.
• Tranh chấp và khiếu kiện: Mâu thuẫn về tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại có thể dẫn đến các vụ kiện dân sự tốn kém thời gian và chi phí tại tòa án.

Theo đó, các rủi ro pháp lý kể trên có thể xảy ra khi bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ.

II. Tìm hiểu về bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ

Để hiểu rõ hơn về bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ và vấn đề liên quan. Hãy cùng NPLaw tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây.

1. Khi xảy ra tình huống bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ thì "không đảm bảo an ninh" được hiểu những hành vi cụ thể nào?

Trong các giao dịch thuê căn hộ, khái niệm "không đảm bảo an ninh" từ phía bên cho thuê thường được hiểu qua các nhóm hành vi vi phạm nghĩa vụ duy trì trật tự và an toàn cho người thuê như sau:

• Vi phạm về quản lý người ra vào và trật tự công cộng: Không có biện pháp kiểm soát người lạ ra vào khu vực thuê, dẫn đến tình trạng trộm cắp, đột nhập. Cho các đối tượng nghi vấn thuê ngắn hạn để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật (đánh bạc, sử dụng ma túy) ngay trong khu vực chung, gây ảnh hưởng trực tiếp đến người thuê khác. Hoặc không xử lý hoặc để mặc các hộ xung quanh (do cùng một chủ quản lý) gây ồn ào quá mức, tụ tập đông người gây mất an ninh chung.
• Thiếu sót về cơ sở hạ tầng an ninh và an toàn: Hệ thống giám sát không đảm bảo, camera an ninh, hệ thống báo động hoặc thẻ từ ra vào không hoạt động nhưng không được sửa chữa kịp thời. Hoặc mất an toàn về phòng cháy chữa cháy (PCCC) như không có trang bị thiết bị PCCC cơ bản, không có biển chỉ dẫn thoát nạn hoặc khu vực sản xuất kinh doanh (nếu có) không được ngăn cách an toàn với khu vực ở.
• Vi phạm về đăng ký lưu trú: Bên cho thuê không thực hiện hoặc không hỗ trợ người thuê đăng ký tạm trú với cơ quan có thẩm quyền quản lý, khiến người thuê gặp rắc rối pháp lý hoặc bị kiểm tra đột xuất.

Như vậy, những hành vi nêu trên có thể được xem là không đảm bảo an ninh cho căn hộ của bên cho thuê.

2. Bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ thì có ảnh hưởng thế nào đến quyền lợi của người thuê?

Việc bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ không chỉ gây lo lắng về tâm lý mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi pháp lý của bên thuê. Cụ thể:

• Đe dọa an toàn và sức khỏe: Người thuê sống trong tâm lý lo sợ, bất an, ảnh hưởng đến tinh thần và cuộc sống hàng ngày.
• Thiệt hại tài sản: Rủi ro cao mất mát đồ đạc do trộm cắp hoặc hư hỏng do sự cố an ninh.
• Vi phạm hợp đồng: Bên cho thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ về đảm bảo an ninh trật tự hoặc thủ tục cư trú đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thuê. Chẳng hạn như không thực hiện đăng ký cư trú theo quy định tại khoản 1 Điều 27 Luật cư trú 2020, theo đó, công dân đến sinh sống tại chỗ ở hợp pháp ngoài phạm vi đơn vị hành chính cấp xã nơi đã đăng ký thường trú để lao động, học tập hoặc vì mục đích khác từ 30 ngày trở lên thì phải thực hiện đăng ký tạm trú. Và trách nhiệm này thường sẽ do bên cho thuê thực hiện với cơ quan có thẩm quyền.

Do đó, để bảo vệ quyền lợi, các bên thuê nhà nên ghi rõ nghĩa vụ đảm bảo an ninh vào hợp đồng thuê nhà.

3. Trong thực tế, bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ thường xuất phát từ nguyên nhân nào?

Việc bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ trong thực tế thường bắt nguồn từ các nguyên nhân sau:

• Tối ưu hóa lợi nhuận và cắt giảm chi phí: Nhiều chủ nhà lược bỏ chi phí thuê bảo vệ chuyên trách, bảo trì hệ thống camera hoặc thiết bị Phòng cháy chữa cháy (PCCC) để gia tăng lợi nhuận.
• Chủ quan trong việc kiểm soát: Việc khách ra vào liên tục khiến việc kiểm soát thông tin cá nhân và quản lý trật tự trở nên khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ tệ nạn xã hội hoặc mất an ninh.
• Quy định trong hợp đồng thuê không rõ ràng: Các bên không có điều khoản quy định về đảm bảo an ninh cho căn hộ và chế tài xử phạt khi vi phạm hợp đồng dẫn đến việc bên cho thuê không có trách nhiệm đảm bảo an ninh cho bên thuê.

Tóm lại, việc bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ thường xuất phát từ nguyên nhân trên và có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, bao gồm rủi ro về trộm cắp, cháy nổ và các vấn đề pháp lý về an ninh trật tự cho cả bên cho thuê và bên thuê.

4. Việc bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ có bị coi là vi phạm các quy chuẩn về kinh doanh dịch vụ lưu trú?

Việc không đảm bảo an ninh cho căn hộ là hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh dịch vụ lưu trú. Theo khoản 22 Điều 3 Nghị định 96/2016/NĐ-CP, dịch vụ lưu trú là ngành, nghề kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự, bên cho thuê bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự mới được phép hoạt động.

Đồng thời theo Điều 49 Luật du lịch 2017 cũng quy định điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch bao gồm:

• Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật;
• Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;
• Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.

Do đó, việc bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ là vi phạm các quy chuẩn về kinh doanh dịch vụ lưu trú.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ

Tìm hiểu các quy định pháp luật về bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ là nhu cầu và mong muốn của nhiều chủ thể. Hiểu được điều này, NPLaw đưa ra các quy định về bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ theo quy định mới nhất hiện nay.

1. Pháp luật quy định thế nào nếu bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ gây thiệt hại cho người thuê?

Theo quy định của pháp luật, trách nhiệm của bên cho thuê khi không đảm bảo an ninh gây thiệt hại cho người thuê phụ thuộc vào các thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thuê nhà và các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Luật nhà ở 2023.

- Theo khoản 1 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

- Bên cho thuê có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu không đảm bảo an ninh cho căn hộ gây thiệt hại cho người thuê theo khoản 1 Điều 584 và Điều 585 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

• Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.
• Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Theo khoản 3 Điều 172 Luật nhà ở 2023, bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Theo đó, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm căn hộ luôn trong tình trạng đã thỏa thuận và phù hợp với mục đích thuê. 

• Trách nhiệm sửa chữa: Nếu các thiết bị an ninh của tòa nhà hoặc căn hộ (như khóa cửa, hệ thống báo cháy, camera mà chủ nhà cam kết cung cấp) bị hư hỏng, bên cho thuê phải có trách nhiệm sửa chữa.
• Bồi thường do lỗi hạ tầng: Nếu thiệt hại xảy ra do lỗi kỹ thuật hoặc sự cũ kỹ của hệ thống an ninh/điện nước mà bên thuê không có lỗi, bên cho thuê phải bồi thường thiệt hại. 

Nếu bên cho thuê không khắc phục các vấn đề an ninh gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc sử dụng, người thuê có quyền:

• Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, cải thiện hệ thống an ninh.
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng: Nếu việc mất an ninh làm cho mục đích thuê không đạt được, người thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại thực tế. 

Nhìn chung, pháp luật quy định như trên khi bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ gây thiệt hại cho người thuê.

2. Các trình tự khiếu nại và bằng chứng pháp lý cần thiết để kiện chủ nhà khi bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ là gì?

Theo Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Theo đó, khi chủ nhà không đảm bảo an ninh, bên thuê có thể tiến hành giải quyết từ thương lượng, hòa giải đến tố tụng theo các giai đoạn: 

• Khiếu nại bên cho thuê. Soạn thảo văn bản thông báo hoặc email trình bày nội dung và yêu cầu bên cho thuê khắc phục các lỗi an ninh trong một thời hạn nhất định.
• Nếu bên cho thuê không hợp tác, bên thuê có thể báo cáo chính quyền địa phương hoặc trình báo Công an có thẩm quyền nơi căn hộ tọa lạc về sự việc mất an ninh (trộm cắp, xâm nhập trái phép) để bảo vệ quyền lợi.
• Khởi kiện. Bên thuê có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp khu vực nơi có bất động sản để yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc chấm dứt hợp đồng.

- Theo Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau đây:

• Tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử.
• Vật chứng.
• Lời khai của đương sự.
• Lời khai của người làm chứng.
• Kết luận giám định.
• Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ.
• Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản.
• Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập.
• Văn bản công chứng, chứng thực.
• Các nguồn khác mà pháp luật có quy định.

Theo quy định trên, bằng chứng pháp lý cần thiết để kiện chủ nhà khi bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ gồm:

• Hợp đồng thuê nhà: Bản gốc hoặc bản sao có chứng thực, trong đó có các điều khoản về cam kết an ninh (ví dụ: có bảo vệ 24/7, hệ thống camera, khóa vân tay, hoặc cam kết về sự an toàn của tài sản/người thuê).
• Phụ lục hợp đồng hoặc Nội quy căn hộ: Các quy định về an ninh trật tự do bên thuê ban hành hoặc thỏa thuận thêm.
• Hình ảnh/Video ghi hình: Ghi lại các lỗ hổng an ninh thực tế như khóa cửa hỏng không được sửa, camera không hoạt động, tường rào đổ nát, hoặc việc người lạ tự do ra vào trái phép.
• Biên bản của Cơ quan Công an: Khi có sự cố mất trộm hoặc đột nhập việc trình báo Công an sẽ có biên bản ghi nhận hiện trường vụ việc.
• Lời khai người làm chứng: Lời xác nhận từ hàng xóm hoặc các hộ dân khác cùng chung cảnh ngộ về tình trạng mất an ninh tại khu vực.
• Hóa đơn, chứng từ tài sản: Để chứng minh giá trị tài sản bị mất hoặc chi phí bên thuê phải bỏ ra để tự gia cố an ninh thay cho bên cho thuê.

Tóm lại, trình tự khiếu nại và bằng chứng pháp lý cần thiết để kiện chủ nhà khi bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ theo phân tích trên.

3. Bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ có thể dẫn đến rủi ro gì cho người thuê?

Bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ khiến người thuê đối mặt với rủi ro cao về mất trộm tài sản, xâm nhập bất hợp pháp, đe dọa sự an toàn bên thuê và tranh chấp pháp lý. Cụ thể:

• Rủi ro về tài sản và tính mạng: Trộm cắp đột nhập do không có hệ thống kiểm soát ra vào, camera giám sát hoặc khóa cửa kém chất lượng. Người lạ có thể xâm nhập, gây rối, hoặc hành hung, đe dọa đến sức khỏe và tính mạng của người thuê do an ninh lỏng lẻo.
• Rủi ro cháy nổ và tai nạn: An ninh kém thường đi kèm với việc không kiểm soát được an toàn phòng cháy chữa cháy, đặc biệt ở các khu nhà cho thuê không đảm bảo tiêu chuẩn quy định.
• Môi trường sống không an toàn: Tình trạng mất trật tự, tiếng ồn ào hoặc người lạ ra vào tự do gây lo lắng và bất ổn, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống. 

Có thể thấy, bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ có thể dẫn đến rủi ro lớn ảnh hưởng đến quyền lợi và sinh hoạt cho người thuê.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ

Để hiểu rõ hơn về các quy định liên quan đến bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ, sau đây là một số câu hỏi và giải đáp thắc mắc về vấn đề này.

1. Điều kiện để người thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ được quy định tại văn bản nào?

Theo khoản 3, 4 Điều 172 Luật nhà ở 2023 quy định bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Theo căn cứ trên, điều kiện để người thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ được quy định tại Luật nhà ở 2023.

2. Quy định về việc bồi thường thiệt hại tinh thần khi xảy ra sự cố do bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ ra sao?

- Theo Điều 13 Bộ luật dân sự 2015 quy định cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

- Tại khoản 1 Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 được hướng dẫn bởi khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 02/2022/NQ-HĐTP quy định thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đồng thời, tại điểm b khoản 1 Điều 2 Nghị quyết 02/2022/NQ-HĐTP quy định thiệt hại về tinh thần là tổn thất tinh thần do bị xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, quyền và lợi ích nhân thân khác mà chủ thể bị xâm phạm hoặc người thân thích của họ phải chịu và cần phải được bồi thường một khoản tiền bù đắp tổn thất đó.

- Theo khoản 2 Điều 590, 591 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại về tinh thần khi tính mạng, sức khỏe người thuê bị xâm phạm:

• Người chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp sức khỏe của người khác bị xâm phạm phải bồi thường thiệt hại theo quy định và một khoản tiền khác để bù đắp tổn thất về tinh thần mà người đó gánh chịu. Mức bồi thường bù đắp tổn thất về tinh thần do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì mức tối đa cho một người có sức khỏe bị xâm phạm không quá năm mươi lần mức lương cơ sở do Nhà nước quy định.
• Người chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp tính mạng của người khác bị xâm phạm phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 1 Điều này và một khoản tiền khác để bù đắp tổn thất về tinh thần cho những người thân thích thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người bị thiệt hại, nếu không có những người này thì người mà người bị thiệt hại đã trực tiếp nuôi dưỡng, người đã trực tiếp nuôi dưỡng người bị thiệt hại được hưởng khoản tiền này. Mức bồi thường bù đắp tổn thất về tinh thần do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì mức tối đa cho một người có tính mạng bị xâm phạm không quá một trăm lần mức lương cơ sở do Nhà nước quy định.

Nhìn chung, việc bồi thường thiệt hại tinh thần khi xảy ra sự cố do bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ được thực hiện theo các quy định trên.

3. Điều khoản "miễn trừ trách nhiệm" trong hợp đồng có giá trị pháp lý không nếu bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ nghiêm trọng?

Theo khoản 1 Điều 476 và 477 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.

Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

Theo đó, điều khoản "miễn trừ trách nhiệm" về an ninh trong hợp đồng thuê nhà thường không có giá trị pháp lý nếu trái quy định pháp luật về nghĩa vụ cơ bản của bên cho thuê về đảm bảo an ninh nơi cho thuê đối với bên thuê. Hoặc trong trường hợp an ninh không được đảm bảo do lỗi cố ý của bên cho thuê, sự tắc trách, lỏng lẻo trong quản lý thì điều khoản miễn trừ trách nhiệm không có hiệu lực.

Có thể thấy điều khoản "miễn trừ trách nhiệm" có thể bị vô hiệu hoặc không có giá trị tuyệt đối nếu bên cho thuê vi phạm các nghĩa vụ cơ bản về an toàn và an ninh, ngay cả khi các bên đã ký kết thỏa thuận này.

4. Người thuê có được quyền tạm dừng trả tiền thuê nhà nếu chứng minh được bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ?

- Theo khoản 1 Điều 481 Bộ luật dân sự 2015 quy định bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

- Theo Điều 411 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ như sau:

• Bên phải thực hiện nghĩa vụ trước có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ, nếu khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên kia đã bị giảm sút nghiêm trọng đến mức không thể thực hiện được nghĩa vụ như đã cam kết cho đến khi bên kia có khả năng thực hiện được nghĩa vụ hoặc có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
• Bên phải thực hiện nghĩa vụ sau có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ đến hạn nếu bên thực hiện nghĩa vụ trước chưa thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn.

Theo quy định về hoãn thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ, bên thuê có quyền tạm hoãn trả tiền nếu bên cho thuê chưa thực hiện nghĩa vụ tương xứng (ví dụ như chưa sửa khóa cửa bị hỏng hoặc chưa lắp camera như cam kết). Tuy nhiên, bên thuê cần lưu ý:

• Việc tạm dừng này chỉ nên áp dụng đối với phần nghĩa vụ tương ứng với thiệt hại hoặc thiếu sót của bên cho thuê.
• Nếu bên thuê tự ý ngừng thanh toán toàn bộ tiền nhà trong khi vẫn đang sử dụng căn hộ thì có thể coi đây là hành vi vi phạm hợp đồng.

Tóm lại, người thuê được quyền tạm dừng trả tiền thuê nhà nếu chứng minh được bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ và hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên cho thuê dẫn đến bên thuê không thể thực hiện nghĩa vụ trả tiền như thỏa thuận.

5. Trường hợp bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ nhưng không phản hồi khi bên thuê báo mất cắp, vi phạm này gây ra rủi ro pháp lý nào, xử lý ra sao?

Theo khoản 1 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Theo đó, bên cho thuê không đảm bảo an ninh và phớt lờ báo cáo mất cắp là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng về bảo đảm tài sản, an toàn căn hộ. Rủi ro pháp lý bao gồm:

- Trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Bên cho thuê phải bồi thường giá trị tài sản mất mát nếu bên thuê chứng minh được lỗi cố ý do vi phạm nghĩa vụ theo cam kết trong hợp đồng thuê (ví dụ: cửa hỏng không sửa, không đảm bảo an ninh như cam kết) theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.

- Đơn phương chấm dứt hợp đồng và phạt vi phạm: Bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ nhưng không phản hồi khi bên thuê báo mất cắp thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu phạt vi phạm (nếu có thỏa thuận) và đòi lại tiền cọc do bên cho thuê không thực hiện đúng cam kết về an toàn.

- Trách nhiệm liên đới: Nếu việc không phản hồi cho thấy sự thiếu trách nhiệm nghiêm trọng dẫn đến tội phạm, bên cho thuê có thể phải làm việc với cơ quan chức năng, thậm chí liên đới chịu trách nhiệm trong trường hợp bên thuê bị mất cắp tài sản.

Để bảo vệ quyền lợi khi bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ nhưng không phản hồi, bên thuê nên thực hiện các bước sau:

• Trình báo Công an: Ngay lập tức báo cáo vụ việc mất cắp với Công an xã/phường nơi cư trú để có biên bản xác minh sự việc.
• Lập bằng chứng về sự thờ ơ: Lưu lại tất cả tin nhắn, email hoặc cuộc gọi báo sự cố cho bên cho thuê mà không nhận được phản hồi. Có thể lập vi bằng để ghi nhận hiện trạng an ninh kém và sự im lặng của bên cho thuê.
• Gửi thông báo chính thức: Gửi văn bản yêu cầu bên cho thuê khắc phục lỗi an ninh và giải quyết bồi thường trong một thời hạn nhất định. Nếu quá hạn vẫn không phản hồi, đây là căn cứ để khởi kiện hoặc chấm dứt hợp đồng.
• Khởi kiện: Nếu các bên không tự thỏa thuận được, bên thuê có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền để yêu cầu bồi thường thiệt hại tài sản do lỗi thiếu trách nhiệm của bên cho thuê.

Kết luận lại, trường hợp bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ nhưng không phản hồi khi bên thuê báo mất cắp thì bên thuê nhà có thể giải quyết như trên.

V. Bạn đang tìm công ty luật uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ?

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về bên cho thuê không đảm bảo an ninh cho căn hộ mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.