Bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối: Quy định pháp luật cần biết

Trong thực tiễn giao kết và thực hiện hợp đồng thuê tài sản, nhu cầu gia hạn hợp đồng sau khi hết thời hạn thuê là hiện tượng khá phổ biến, đặc biệt đối với các hợp đồng thuê nhà, mặt bằng kinh doanh hoặc tài sản phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh lâu dài. Tuy nhiên, không ít trường hợp phát sinh tranh chấp khi bên thuê có nhu cầu tiếp tục thuê và đề nghị gia hạn hợp đồng, trong khi bên cho thuê lại từ chối với nhiều lý do khác nhau.

I. Giới thiệu các vấn đề liên quan đến bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối

Vấn đề bên thuê có nhu cầu gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối là một trong những tình huống pháp lý thường gặp trong quan hệ hợp đồng thuê tài sản, đặc biệt là hợp đồng thuê nhà ở, nhà xưởng, mặt bằng kinh doanh và các tài sản có giá trị sử dụng lâu dài. Trên thực tế, việc gia hạn hợp đồng thường gắn liền với lợi ích ổn định chỗ ở, duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh và bảo đảm tính liên tục của các quan hệ dân sự, thương mại của bên thuê. Do đó, khi đề nghị gia hạn không được chấp nhận, bên thuê có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý và kinh tế đáng kể.

Về mặt pháp lý, việc bên cho thuê từ chối gia hạn hợp đồng đặt ra câu hỏi về phạm vi quyền tự do giao kết và chấm dứt hợp đồng của chủ thể trong pháp luật dân sự, cũng như mối quan hệ giữa quyền này với nguyên tắc thiện chí, trung thực trong quá trình thực hiện hợp đồng. Bên cạnh đó, vấn đề này còn liên quan chặt chẽ đến hiệu lực của các điều khoản gia hạn trong hợp đồng, tập quán giao dịch, cũng như hậu quả pháp lý phát sinh khi hợp đồng chấm dứt mà bên thuê vẫn tiếp tục sử dụng tài sản thuê. 

Việc làm rõ các vấn đề nêu trên có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, cơ chế giải quyết tranh chấp phù hợp, đồng thời góp phần hoàn thiện nhận thức và áp dụng thống nhất các quy định của Bộ luật Dân sự trong thực tiễn xét xử.

II. Tìm hiểu về bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối

Trên cơ sở những vấn đề lý luận và thực tiễn đã được đặt ra, việc đi sâu tìm hiểu tình huống bên thuê có nhu cầu gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối là cần thiết nhằm làm rõ bản chất pháp lý của quan hệ thuê tài sản khi hết hạn hợp đồng. 

1. Khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, khái niệm “gia hạn hợp đồng” được hiểu như thế nào?

Khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, “gia hạn hợp đồng” được hiểu là việc các bên thỏa thuận kéo dài thời hạn hiệu lực của hợp đồng thuê đã được giao kết trước đó sau khi thời hạn thuê ban đầu kết thúc, trong khi các nội dung cơ bản của hợp đồng không thay đổi hoặc chỉ thay đổi một phần (chủ yếu là thời hạn thuê, có thể kèm theo giá thuê hoặc các điều khoản liên quan).

Về bản chất pháp lý, gia hạn hợp đồng không làm phát sinh một hợp đồng hoàn toàn mới, mà là sự tiếp nối quan hệ hợp đồng cũ trên cơ sở ý chí thống nhất của cả bên thuê và bên cho thuê. Do đó, gia hạn hợp đồng chỉ có hiệu lực khi được cả hai bên đồng ý, thể hiện bằng thỏa thuận rõ ràng hoặc phụ lục hợp đồng, phù hợp với nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận quy định tại Điều 3 và Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Như vậy, trong trường hợp bên thuê đơn phương đề nghị gia hạn nhưng bên cho thuê không chấp nhận, thì về mặt pháp lý, không phát sinh quan hệ gia hạn hợp đồng, trừ khi hợp đồng ban đầu có điều khoản gia hạn tự động hoặc pháp luật có quy định đặc thù. Khi đó, việc tiếp tục hay chấm dứt quan hệ thuê phải được xem xét dựa trên thỏa thuận đã có, hành vi thực tế của các bên sau khi hết hạn hợp đồng và các quy định tương ứng của pháp luật dân sự.

2. Khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, điều khoản gia hạn tự động là gì và nó vận hành ra sao?

Khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, điều khoản gia hạn tự động là một nội dung thỏa thuận trong hợp đồng thuê, theo đó hợp đồng được mặc nhiên kéo dài thêm một khoảng thời gian nhất định khi hết hạn, nếu không bên nào thông báo chấm dứt hoặc từ chối gia hạn trong thời hạn, điều kiện đã được xác lập trước.

Điều khoản gia hạn tự động thể hiện ý chí thỏa thuận trước của các bên về việc tiếp tục duy trì quan hệ thuê khi hợp đồng hết hạn. Khác với gia hạn thông thường (đòi hỏi sự đồng thuận tại thời điểm hết hạn), gia hạn tự động đã được “định trước” trong hợp đồng ban đầu, do đó khi các điều kiện kích hoạt được đáp ứng, việc gia hạn phát sinh hiệu lực mà không cần ký kết thêm thỏa thuận mới. Điều này phù hợp với nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận và tự do hợp đồng theo  quy định tại Điều 3 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015. 

Về cơ chế vận hành của điều khoản gia hạn tự động. Trong thực tiễn, điều khoản gia hạn tự động thường vận hành theo các bước sau:

• Thứ nhất, hợp đồng quy định rõ thời hạn thuê ban đầu và thời gian gia hạn (ví dụ: gia hạn thêm 01 năm, 02 năm…).
• Thứ hai, xác định điều kiện loại trừ gia hạn, phổ biến nhất là nghĩa vụ thông báo bằng văn bản của một bên trong một thời hạn nhất định trước ngày hết hạn hợp đồng (ví dụ: trước 30 hoặc 60 ngày).
• Thứ ba, nếu đến thời điểm hết hạn mà bên cho thuê không thực hiện quyền từ chối theo đúng điều kiện đã thỏa thuận, thì hợp đồng được coi là đã được gia hạn một cách hợp pháp, và các quyền, nghĩa vụ của các bên tiếp tục được thực hiện theo hợp đồng đã gia hạn.

Về hệ quả pháp lý khi bên cho thuê từ chối gia hạn. Trong trường hợp hợp đồng có điều khoản gia hạn tự động, việc bên cho thuê từ chối gia hạn chỉ có giá trị pháp lý nếu việc từ chối đó được thực hiện đúng hình thức, thời hạn và điều kiện đã được các bên thỏa thuận. Nếu bên cho thuê không tuân thủ các yêu cầu này, việc từ chối có thể bị xem là không làm phát sinh hiệu lực chấm dứt hợp đồng, và quan hệ thuê được coi là vẫn tiếp tục tồn tại trên cơ sở gia hạn tự động. Ngược lại, nếu bên cho thuê thực hiện đầy đủ và đúng hạn quyền từ chối gia hạn, thì điều khoản gia hạn tự động không được kích hoạt, và hợp đồng chấm dứt khi hết thời hạn thuê. Khi đó, việc bên thuê tiếp tục sử dụng tài sản sẽ được xem xét dưới góc độ chiếm hữu không có căn cứ pháp luật hoặc hình thành một quan hệ thuê mới trên cơ sở hành vi thực tế, tùy từng trường hợp cụ thể.

Tóm lại, điều khoản gia hạn tự động giữ vai trò then chốt trong việc hạn chế quyền từ chối tùy nghi của bên cho thuê, đồng thời tạo sự ổn định pháp lý cho bên thuê, nhưng hiệu lực của nó phụ thuộc chặt chẽ vào cách thức thiết kế điều khoản và việc tuân thủ thỏa thuận của các bên.

3. Trong trường hợp bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên có thay đổi ngay lập tức không?

Trong trường hợp bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên không đương nhiên thay đổi ngay lập tức, mà sự thay đổi (hoặc chấm dứt) của các quyền, nghĩa vụ này phụ thuộc vào tình trạng hiệu lực của hợp đồng và căn cứ pháp lý cụ thể tại thời điểm hết hạn.

• Khi hợp đồng vẫn còn hiệu lực hoặc đã được gia hạn hợp pháp: Nếu hợp đồng thuê chưa hết hạn, hoặc đã được gia hạn hợp pháp (do có thỏa thuận gia hạn, điều khoản gia hạn tự động được kích hoạt, hoặc các bên xác lập phụ lục gia hạn), thì toàn bộ quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên vẫn tiếp tục được duy trì theo nội dung hợp đồng. Trong trường hợp này, việc bên cho thuê tuyên bố từ chối gia hạn không làm phát sinh hiệu lực pháp lý tức thời, bởi quan hệ hợp đồng vẫn đang tồn tại.
• Khi hợp đồng đã hết hạn và không có căn cứ gia hạn: Trường hợp hợp đồng đã hết thời hạn thuê và không tồn tại thỏa thuận gia hạn hợp pháp, thì về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê chấm dứt theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015. Khi đó:
  • Bên cho thuê chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản thuê cho bên thuê;
  • Bên thuê phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tài sản thuê và chấm dứt việc sử dụng tài sản theo hợp đồng (Điều 482 BLDS 2015 đối với hợp đồng thuê tài sản).
  • Tuy nhiên, sự chấm dứt này không có nghĩa mọi quyền, nghĩa vụ đều biến mất ngay lập tức, mà vẫn tồn tại các nghĩa vụ hậu hợp đồng, như nghĩa vụ bàn giao tài sản, thanh toán tiền thuê còn nợ, bồi thường thiệt hại (nếu có).
• Trường hợp bên thuê tiếp tục sử dụng tài sản sau khi hợp đồng hết hạn: Trong thực tiễn, nếu bên thuê tiếp tục sử dụng tài sản sau khi hợp đồng hết hạn và bên cho thuê biết mà không phản đối, thì có thể phát sinh hai cách hiểu pháp lý:
  • Một là, hình thành một hợp đồng thuê mới trên cơ sở hành vi thực tế, với nội dung cơ bản tương tự hợp đồng cũ;
  • Hai là, bên thuê bị xem là chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật, nếu bên cho thuê đã rõ ràng từ chối gia hạn và yêu cầu trả lại tài sản.
  • Việc áp dụng cách hiểu nào phụ thuộc vào hành vi cụ thể của các bên, thời gian chiếm hữu, mức độ phản đối và chứng cứ liên quan, và thường là điểm mấu chốt trong giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Như vậy, khi bên cho thuê từ chối gia hạn, quyền và nghĩa vụ của các bên không tự động thay đổi ngay tại thời điểm từ chối, mà chỉ thực sự thay đổi khi hợp đồng hết hạn và không tồn tại căn cứ pháp lý duy trì quan hệ thuê, đồng thời vẫn phải tính đến các nghĩa vụ phát sinh sau khi hợp đồng chấm dứt.

4. Khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, “thỏa thuận miệng” có giá trị pháp lý như thế nào trong bối cảnh này?

Trong trường hợp bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, “thỏa thuận miệng” về việc gia hạn hợp đồng có thể có giá trị pháp lý nhất định, nhưng hiệu lực của nó phụ thuộc chặt chẽ vào quy định về hình thức hợp đồng, nội dung thỏa thuận và khả năng chứng minh trên thực tế.

• Nguyên tắc chung về hình thức thỏa thuận gia hạn
  • Theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng dân sự nói chung có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Về lý luận, gia hạn hợp đồng là một dạng thỏa thuận sửa đổi hợp đồng, nên về nguyên tắc cũng có thể được xác lập bằng lời nói nếu pháp luật không bắt buộc hình thức văn bản.
  • Tuy nhiên, đối với hợp đồng thuê tài sản, đặc biệt là thuê nhà ở, nhà xưởng, quyền sử dụng đất, pháp luật chuyên ngành thường yêu cầu hình thức văn bản, thậm chí phải công chứng, chứng thực. Trong các trường hợp này, việc gia hạn hợp đồng cũng phải tuân thủ hình thức tương ứng, nên thỏa thuận miệng về gia hạn không đủ điều kiện để làm phát sinh hiệu lực pháp lý.
• Giá trị pháp lý của thỏa thuận miệng trong trường hợp cụ thể
  • Nếu hợp đồng thuê không thuộc trường hợp bắt buộc phải lập thành văn bản theo quy định pháp luật, thì thỏa thuận miệng về gia hạn có thể được coi là hợp lệ, với điều kiện các bên đã thống nhất rõ ràng về nội dung cơ bản của việc gia hạn (thời gian gia hạn, giá thuê, quyền và nghĩa vụ liên quan).
  • Ngược lại, nếu hợp đồng thuê bắt buộc phải lập thành văn bản, thì thỏa thuận miệng chỉ có thể được xem là dấu hiệu của ý chí giao dịch, chứ không đủ giá trị pháp lý để ràng buộc các bên trong việc gia hạn hợp đồng.
• Vấn đề chứng minh và rủi ro pháp lý
  • Ngay cả trong trường hợp pháp luật cho phép thỏa thuận miệng, giá trị thực tiễn của thỏa thuận này rất hạn chế do khó khăn trong việc chứng minh khi xảy ra tranh chấp. Bên thuê – với tư cách là bên yêu cầu công nhận việc gia hạn phải chứng minh sự tồn tại và nội dung của thỏa thuận miệng, thông qua các chứng cứ gián tiếp như: tin nhắn, email, ghi âm hợp pháp, hành vi tiếp tục nhận tiền thuê của bên cho thuê sau khi hết hạn hợp đồng,…
  • Nếu bên cho thuê phủ nhận thỏa thuận miệng và không tồn tại chứng cứ đủ mạnh, Tòa án thường có xu hướng không công nhận việc gia hạn, mà xem xét quan hệ pháp lý theo hướng hợp đồng đã chấm dứt hoặc hình thành một quan hệ thuê mới dựa trên hành vi thực tế.

Do đó, trong bối cảnh bên cho thuê từ chối gia hạn, thỏa thuận miệng chỉ có giá trị pháp lý hạn chế và tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt đối với các hợp đồng thuê bắt buộc phải tuân thủ hình thức văn bản. 

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối

Để đánh giá một cách toàn diện tính hợp pháp của việc bên cho thuê từ chối gia hạn hợp đồng theo yêu cầu của bên thuê, cần đặt tình huống này trong khuôn khổ các quy định của pháp luật hiện hành. 

1. Luật Dân sự quy định thế nào khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối?

Khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015) không quy định trực tiếp một “quyền gia hạn” mặc nhiên của bên thuê, mà điều chỉnh vấn đề này thông qua các nguyên tắc chung về hợp đồng thuê tài sản, chấm dứt hợp đồng và tự do thỏa thuận. Cụ thể:

• Không tồn tại quyền đương nhiên được gia hạn hợp đồng: Theo quy định tại Điều 472 BLDS 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận có thời hạn giữa các bên. Khi thời hạn thuê đã hết, hợp đồng đương nhiên chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo Điều 422 BLDS 2015. Do đó, về nguyên tắc, bên cho thuê có quyền từ chối gia hạn hợp đồng nếu không có điều khoản gia hạn hoặc nghĩa vụ pháp lý đặc biệt ràng buộc họ phải tiếp tục cho thuê.
• Vai trò của thỏa thuận và điều khoản gia hạn trong hợp đồng: Mặc dù không có quyền gia hạn đương nhiên, BLDS 2015 tôn trọng tối đa thỏa thuận của các bên. Nếu trong hợp đồng có điều khoản về gia hạn, đặc biệt là điều khoản gia hạn tự động, thì việc bên cho thuê từ chối gia hạn chỉ có hiệu lực pháp lý khi được thực hiện đúng điều kiện, thời hạn và hình thức đã thỏa thuận. Việc từ chối trái thỏa thuận có thể bị xem là vi phạm hợp đồng, làm phát sinh trách nhiệm dân sự tương ứng.
• Trường hợp tiếp tục sử dụng tài sản sau khi hết hạn hợp đồng: BLDS 2015 cũng gián tiếp điều chỉnh tình huống bên thuê tiếp tục sử dụng tài sản sau khi hợp đồng hết hạn. Theo Điều 482, bên thuê có nghĩa vụ trả lại tài sản khi hết hạn thuê; nếu không trả, thì tùy từng trường hợp, bên thuê có thể phải trả tiền thuê cho thời gian chậm trả, bồi thường thiệt hại, hoặc bị xem là chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật.

Tóm lại, theo Luật Dân sự hiện hành, khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, việc từ chối là hợp pháp về nguyên tắc, trừ khi có thỏa thuận hoặc căn cứ pháp luật khác ràng buộc. 

2. Khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, thì cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết nếu xảy ra tranh chấp?

Khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối và phát sinh tranh chấp, thẩm quyền giải quyết được xác định căn cứ vào bản chất quan hệ pháp luật tranh chấp, thỏa thuận của các bên và quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Cụ thể:

• Thứ nhất, Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết chủ yếu. Về nguyên tắc, tranh chấp phát sinh từ việc gia hạn hoặc từ chối gia hạn hợp đồng thuê tài sản là tranh chấp hợp đồng dân sự, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 
  • Thẩm quyền theo loại việc: Điều 26 BLTTDS 2015 quy định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự, trong đó có hợp đồng thuê tài sản.
  • Thẩm quyền theo cấp: Thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực  nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở theo quy định tại Điều 35 BLTTDS 2015 (được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2025). 
  • Thẩm quyền theo lãnh thổ: Áp dụng theo Điều 39 BLTTDS 2015; đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản, Tòa án nơi có bất động sản là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
• Thứ hai, giải quyết bằng  trọng tài thương mại trong trường hợp có thỏa thuận. Nếu hợp đồng thuê được xác lập phục vụ mục đích thương mại và các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ, thì tranh chấp phát sinh từ việc gia hạn hoặc từ chối gia hạn hợp đồng có thể được giải quyết tại Trọng tài thương mại theo Luật Trọng tài thương mại năm 2010.
• Thứ ba là hòa giải phương thức hỗ trợ, không mang tính bắt buộc. Trước khi khởi kiện, các bên có thể lựa chọn hòa giải thông qua hòa giải viên cơ sở, hòa giải thương mại hoặc thương lượng trực tiếp. Tuy nhiên, trừ một số trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định, hòa giải không phải là điều kiện bắt buộc để khởi kiện ra Tòa án trong tranh chấp hợp đồng thuê tài sản.

Như vậy, khi phát sinh tranh chấp liên quan đến việc bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết chủ yếu, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ. 

3. Quy trình giải quyết trường hợp bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối

Khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối và phát sinh tranh chấp, quy trình giải quyết cần được tiếp cận theo trình tự, thủ tục phù hợp với BLDS 2015 và quy định của BLTTDS 2015 , nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Về cơ bản, quy trình này có thể khái quát qua các bước sau:

• Xác định căn cứ pháp lý của yêu cầu gia hạn: Trước hết, cần rà soát hợp đồng thuê đã ký kết để xác định: Có hay không điều khoản gia hạn hoặc gia hạn tự động; Quy định về thời hạn, hình thức và điều kiện thông báo khi từ chối gia hạn; Nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng chấm dứt. Đồng thời, cần đối chiếu với các quy định của BLDS 2015 và pháp luật chuyên ngành có liên quan để xác định liệu bên thuê có căn cứ pháp lý hợp lệ yêu cầu tiếp tục quan hệ thuê hay không.
• Thương lượng và thông báo chấm dứt hoặc yêu cầu gia hạn. Trên cơ sở thiện chí, các bên nên thương lượng trực tiếp về việc gia hạn hợp đồng. Bên thuê có thể gửi văn bản đề nghị gia hạn, còn bên cho thuê nếu không đồng ý cần thông báo rõ ràng, đúng thời hạn theo hợp đồng (nếu có). Giai đoạn này có ý nghĩa quan trọng trong việc: Giảm thiểu tranh chấp; Tạo chứng cứ chứng minh ý chí và hành vi của các bên trong trường hợp vụ việc được đưa ra giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền.
• Xử lý tình trạng sử dụng tài sản sau khi hết hạn hợp đồng. Nếu hợp đồng đã hết hạn nhưng bên thuê vẫn đang sử dụng tài sản, cần làm rõ: Bên cho thuê có phản đối kịp thời hay không; Có việc tiếp tục nhận tiền thuê hay không; Mức độ và thời gian bên thuê tiếp tục chiếm hữu tài sản. Những yếu tố này là cơ sở để xác định hợp đồng đã chấm dứt, được gia hạn, hay hình thành hợp đồng thuê mới trên thực tế, từ đó quyết định hướng giải quyết tranh chấp.
• Khởi kiện hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp: Trong trường hợp thương lượng không đạt kết quả: Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của BLTTDS 2015; Hoặc yêu cầu Trọng tài thương mại giải quyết nếu có thỏa thuận trọng tài hợp lệ.

Như vậy, quy trình giải quyết trường hợp bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối không chỉ là trình tự tố tụng, mà là một chuỗi các bước pháp lý liên hoàn, trong đó việc xác định đúng căn cứ gia hạn và hành vi của các bên sau khi hợp đồng hết hạn giữ vai trò then chốt trong việc giải quyết tranh chấp một cách công bằng và đúng pháp luật.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối

Bên cạnh các vấn đề lý luận và quy định pháp luật đã phân tích, trong thực tiễn áp dụng, tình huống bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối còn làm phát sinh nhiều thắc mắc cụ thể liên quan đến quyền tiếp tục sử dụng tài sản, giá trị của thỏa thuận gia hạn, trách nhiệm pháp lý khi hợp đồng hết hạn và cách thức bảo vệ quyền lợi của các bên. 

1. Có bị phạt vi phạm hợp đồng không nếu bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối mà không đưa ra lý do chính đáng đã thỏa thuận trước đó?

Bên cho thuê không đương nhiên bị phạt vi phạm hợp đồng chỉ vì từ chối gia hạn hợp đồng, kể cả trong trường hợp không đưa ra lý do chính đáng, trừ khi việc gia hạn đã trở thành nghĩa vụ hợp đồng hoặc điều kiện ràng buộc pháp lý cụ thể đối với bên cho thuê. Việc xem xét có áp dụng chế tài phạt vi phạm hay không cần được phân tích trên các căn cứ sau:

• Trường hợp không có thỏa thuận ràng buộc về nghĩa vụ gia hạn
  • Nếu hợp đồng không quy định nghĩa vụ gia hạn, không có điều khoản gia hạn tự động, và không đặt ra yêu cầu bên cho thuê phải có “lý do chính đáng” khi từ chối, thì theo quy định tại Điều 474 BLDS 2015, gia hạn hợp đồng là quyền lựa chọn, không phải nghĩa vụ của bên cho thuê. Trong trường hợp này, việc từ chối gia hạn khi không nêu lý do không bị coi là vi phạm hợp đồng, do không có hành vi vi phạm nghĩa vụ đã cam kết theo Điều 351 BLDS 2015. Do đó, không đặt ra chế tài phạt vi phạm hay bồi thường thiệt hại.
• Trường hợp có thỏa thuận về điều kiện và nghĩa vụ gia hạn. Ngược lại, nếu trong hợp đồng các bên đã thỏa thuận rõ ràng: Hợp đồng sẽ được gia hạn nếu bên thuê đáp ứng các điều kiện nhất định; Bên cho thuê chỉ được từ chối gia hạn khi có lý do chính đáng đã được liệt kê hoặc xác định trước; Có điều khoản gia hạn tự động, kèm theo nghĩa vụ thông báo từ chối đúng hạn, 
  • Thì việc bên cho thuê từ chối gia hạn không đúng điều kiện đã cam kết có thể bị xem là vi phạm hợp đồng. Khi đó, nếu hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm, bên cho thuê có thể phải chịu chế tài phạt vi phạm theo Điều 418 BLDS 2015, đồng thời có thể phải bồi thường thiệt hại nếu gây tổn thất thực tế cho bên thuê.
• Vấn đề “lý do chính đáng” và gánh nặng chứng minh: Trong trường hợp hợp đồng yêu cầu “lý do chính đáng” để từ chối gia hạn, thì: Bên cho thuê có nghĩa vụ chứng minh lý do từ chối thuộc các trường hợp đã thỏa thuận; Bên thuê có quyền yêu cầu áp dụng chế tài nếu chứng minh được việc từ chối là trái thỏa thuận và gây thiệt hại.
  • Nếu hợp đồng chỉ nêu chung chung khái niệm “lý do chính đáng” mà không định nghĩa rõ, Tòa án thường sẽ giải thích theo mục đích hợp đồng, tập quán giao dịch và nguyên tắc thiện chí, trung thực theo Điều 3 và Điều 6 BLDS 2015.
• Giới hạn của chế tài phạt vi phạm. Cần lưu ý rằng, theo pháp luật dân sự Việt Nam, phạt vi phạm chỉ được áp dụng khi có thỏa thuận; không thể áp dụng phạt vi phạm dựa trên suy đoán hoặc cảm nhận về sự “thiếu chính đáng” trong hành vi từ chối gia hạn.

Tóm lại, chỉ trong trường hợp việc gia hạn hợp đồng đã được các bên thỏa thuận trở thành nghĩa vụ của bên cho thuê, thì việc từ chối gia hạn mà không có lý do chính đáng theo thỏa thuận mới có thể bị xem là vi phạm hợp đồng và bị phạt. 

2. Nếu bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, pháp luật quy định thời hạn thông báo chấm dứt hoặc không gia hạn như thế nào?

Khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, pháp luật không ấn định một thời hạn thông báo chung, áp dụng cho mọi loại hợp đồng thuê, mà việc xác định thời hạn thông báo phụ thuộc trước hết vào thỏa thuận của các bên và loại hợp đồng thuê cụ thể. 

• Ưu tiên áp dụng thỏa thuận trong hợp đồng. Theo nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận tại Điều 3 và Điều 385 BLDS 2015, nếu hợp đồng thuê đã quy định rõ thời hạn và hình thức thông báo khi không gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng.  Việc thông báo không đúng thời hạn, không đúng hình thức đã cam kết có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, làm phát sinh trách nhiệm dân sự nếu gây thiệt hại cho bên thuê.
• Trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận về thời hạn thông báo. Nếu hợp đồng không quy định về thời hạn thông báo khi không gia hạn, thì tại Điều 6 BLDS 2015 không đặt ra một mốc thời gian cụ thể, nhưng yêu cầu các bên phải hành xử theo nguyên tắc thiện chí, trung thực. Do đó, việc bên cho thuê từ chối gia hạn cần được thông báo trong một khoảng thời gian hợp lý, đủ để bên thuê: Có sự chuẩn bị cho việc chấm dứt hợp đồng; Thu xếp việc trả lại tài sản, di dời hoặc tìm địa điểm thuê mới.
• Trường hợp có điều khoản gia hạn tự động. Đối với hợp đồng có điều khoản gia hạn tự động, thời hạn thông báo không gia hạn thường được xác định rất cụ thể trong hợp đồng. Nếu bên cho thuê không thông báo trong thời hạn này, thì về nguyên tắc, hợp đồng được coi là đã gia hạn hợp pháp, và việc từ chối gia hạn sau thời điểm đó không có giá trị pháp lý.

Như vậy, khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, thời hạn thông báo không gia hạn trước hết phải căn cứ vào hợp đồng. Chỉ khi hợp đồng không có quy định thì mới áp dụng các nguyên tắc chung của BLDS và pháp luật chuyên ngành. 

3. Việc chủ nhà đăng thông tin khách thuê lên mạng xã hội nhằm áp lực khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối vi phạm quy định gì?

Việc chủ nhà đăng tải thông tin về khách thuê lên mạng xã hội nhằm gây áp lực trong bối cảnh bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối có thể vi phạm nhiều quy định pháp luật khác nhau, tùy thuộc vào nội dung thông tin được đăng tải, mục đích, mức độ lan truyền và hậu quả pháp lý phát sinh. Cụ thể:

• Vi phạm quyền về đời sống riêng tư, danh dự, nhân phẩm, uy tín. Theo Điều 38 Bộ luật Dân sự 2015, đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình của cá nhân được pháp luật bảo vệ; việc thu thập, công khai thông tin liên quan đến đời sống riêng tư phải được sự đồng ý của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Nếu chủ nhà đăng tải: Thông tin cá nhân của bên thuê (tên, hình ảnh, số điện thoại, địa chỉ, thông tin hợp đồng…); Các nội dung mang tính bôi nhọ, suy diễn, đánh giá tiêu cực, thì hành vi này có thể bị xem là xâm phạm danh dự, nhân phẩm, uy tín của cá nhân theo Điều 34 BLDS 2015, làm phát sinh trách nhiệm: Yêu cầu gỡ bỏ thông tin, xin lỗi, cải chính công khai; Bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được tổn thất thực tế (thiệt hại vật chất, tinh thần).
• Vi phạm quy định về bảo vệ dữ liệu cá nhân. Theo quy định tại Điều 3 và Điều 9 Luật bảo vệ dữ liệu cá nhân 2025, quy định chỉ được xử lý trường hợp xử lý dữ liệu được pháp luật cho phép, đặc biệt khi không có sự đồng ý của bên thuê. Hành vi này có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 8 Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân 2025. 
• Có dấu hiệu lạm dụng quyền dân sự. Mặc dù bên cho thuê có quyền từ chối gia hạn hợp đồng, nhưng theo Điều 10 BLDS 2015, việc thực hiện quyền dân sự không được lạm dụng để gây thiệt hại cho người khác. Việc đưa thông tin lên mạng xã hội nhằm tạo áp lực tâm lý, ép buộc bên thuê rời đi hoặc từ bỏ quyền, lợi ích hợp pháp có thể bị xem là lạm dụng quyền dân sự, làm phát sinh trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại.
• Khả năng bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Tùy mức độ và nội dung đăng tải, hành vi của chủ nhà còn có thể: Bị xử phạt vi phạm hành chính theo các quy định về an ninh mạng, thông tin trên không gian mạng (ví dụ: đăng tải thông tin sai sự thật, xúc phạm danh dự người khác) theo quy định tại Điều 101 Nghị định 15/2020/NĐ-CP (Được sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Nghị định 14/2022/NĐ-CP); Trong trường hợp nghiêm trọng, nếu thông tin mang tính vu khống, bịa đặt, gây hậu quả nghiêm trọng, có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự theo quy định tại Điều 155 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung) về Tội làm nhục người khác.

Tóm lại, việc chủ nhà đăng thông tin khách thuê lên mạng xã hội nhằm gây áp lực khi từ chối gia hạn hợp đồng không phải là hành vi được pháp luật cho phép một cách tùy tiện, mà có thể vi phạm pháp luật dân sự, pháp luật về bảo vệ dữ liệu cá nhân và pháp luật xử lý vi phạm trên không gian mạng.

4. Khi nào thì văn bản thông báo của bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối được coi là một quyết định đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Văn bản thông báo trong bối cảnh bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối chỉ được coi là một quyết định đơn phương chấm dứt hợp đồng khi nó thỏa mãn đồng thời các điều kiện pháp lý về chủ thể, nội dung, căn cứ và thời điểm phát sinh hiệu lực, chứ không phải mọi thông báo “không gia hạn” điều đương nhiên là đơn phương chấm dứt hợp đồng. Cụ thể:

• Phân biệt “không gia hạn” và “đơn phương chấm dứt hợp đồng”
  • Không gia hạn hợp đồng: là việc một bên tuyên bố không tiếp tục quan hệ hợp đồng sau khi hợp đồng đã hết hạn. Hành vi này không làm chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, mà chỉ xác nhận hợp đồng sẽ chấm dứt theo đúng thời hạn đã thỏa thuận.
  • Đơn phương chấm dứt hợp đồng: là việc một bên chủ động chấm dứt hợp đồng khi hợp đồng vẫn đang còn hiệu lực, làm phát sinh hậu quả pháp lý theo Điều 428 BLDS 2015.
• Do đó, về nguyên tắc, văn bản từ chối gia hạn không phải là quyết định đơn phương chấm dứt hợp đồng, nếu hợp đồng đã hoặc sắp chấm dứt đúng thời hạn.
• Văn bản thông báo của bên cho thuê (hoặc bên thuê) sẽ bị coi là quyết định đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau:
  • Hợp đồng vẫn còn thời hạn hiệu lực, nhưng một bên ra văn bản tuyên bố: Chấm dứt việc thực hiện hợp đồng ngay hoặc trước thời hạn đã thỏa thuận; Yêu cầu bên kia ngừng sử dụng tài sản thuê khi chưa đến thời điểm hết hạn hợp đồng.
  • Nội dung văn bản thể hiện rõ ý chí chấm dứt hợp đồng, không chỉ dừng lại ở việc “không gia hạn”, mà bao gồm các biểu hiện như: Yêu cầu trả lại tài sản ngay lập tức hoặc trước hạn; Cắt các quyền hợp đồng của bên kia khi hợp đồng vẫn còn hiệu lực.
• Không có căn cứ pháp luật hoặc căn cứ hợp đồng cho việc đơn phương chấm dứt, hoặc việc chấm dứt không tuân thủ điều kiện, thời hạn báo trước đã thỏa thuận hoặc pháp luật quy định tại Điều 428 BLDS 2015.
• Trong các trường hợp này, dù văn bản được đặt tên là “thông báo không gia hạn”, Tòa án vẫn có thể xem xét bản chất pháp lý của hành vi, và xác định đây là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu làm chấm dứt quan hệ thuê trước thời hạn.
• Thời điểm phát sinh hiệu lực pháp lý: Nếu văn bản bị coi là quyết định đơn phương chấm dứt hợp đồng, thì:
  • Hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo, trừ khi các bên có thỏa thuận khác theo quy định tại khoản 2 Điều 428 BLDS 2015; Bên đơn phương chấm dứt có thể phải bồi thường thiệt hại, nếu việc chấm dứt không có căn cứ hợp pháp hoặc vi phạm nghĩa vụ báo trước.
  • Ngược lại, nếu văn bản chỉ đơn thuần thông báo không gia hạn và không làm gián đoạn việc thực hiện hợp đồng trong thời hạn còn lại, thì không phát sinh hiệu lực của đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Do đó, một văn bản “từ chối gia hạn” có thể bị “chuyển hóa” về mặt pháp lý thành hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng, nếu nó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của bên kia trong thời gian hợp đồng vẫn còn hiệu lực.

5. Nghĩa vụ của bên cho thuê về việc hoàn trả tiền đặt cọc được luật định ra sao khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối? Nếu vi phạm sẽ bị xử lý như thế nào?

Khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc của bên cho thuê phải được xem xét trên cơ sở mục đích của biện pháp đặt cọc, nội dung hợp đồng và các quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể:

• Bản chất pháp lý của tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê:
  • Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
  • Trong hợp đồng thuê, tiền đặt cọc thường nhằm bảo đảm: Nghĩa vụ trả tiền thuê; Nghĩa vụ hoàn trả tài sản thuê đúng hạn, đúng tình trạng; Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại nếu có vi phạm.
  • Khi hợp đồng được thực hiện đúng và chấm dứt hợp pháp, tiền đặt cọc phải được hoàn trả cho bên thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận dùng tiền đặt cọc để cấn trừ nghĩa vụ còn tồn tại.
• Nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc khi bên cho thuê từ chối gia hạn
  • Trường hợp bên thuê không vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, nếu: Hợp đồng đã hết hạn đúng thời hạn; Bên thuê không vi phạm nghĩa vụ (đã thanh toán đầy đủ tiền thuê, trả lại tài sản đúng tình trạng); Việc không gia hạn xuất phát từ ý chí đơn phương của bên cho thuê, thì theo nguyên tắc, bên cho thuê có nghĩa vụ hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc cho bên thuê sau khi hợp đồng chấm dứt. Việc từ chối gia hạn không phải là căn cứ pháp lý để giữ lại tiền đặt cọc.
  • Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận cụ thể về xử lý tiền đặt cọc. Nếu hợp đồng quy định: Thời điểm hoàn trả tiền đặt cọc; Các trường hợp được khấu trừ tiền đặt cọc (hư hỏng tài sản, nợ tiền thuê, vi phạm nghĩa vụ…), thì việc hoàn trả phải tuân thủ đúng thỏa thuận, nhưng thỏa thuận này không được trái với bản chất của đặt cọc và quy định của pháp luật.
• Các trường hợp bên cho thuê được giữ hoặc khấu trừ tiền đặt cọc
  • Bên cho thuê chỉ được giữ lại hoặc khấu trừ tiền đặt cọc nếu chứng minh được: Bên thuê vi phạm nghĩa vụ hợp đồng được bảo đảm bằng đặt cọc; hoặc Có thiệt hại thực tế phát sinh và việc khấu trừ là cần thiết, tương xứng. Ngược lại, việc giữ tiền đặt cọc chỉ vì bên thuê yêu cầu gia hạn nhưng không được chấp nhận là không có căn cứ pháp luật.
• Xử lý pháp lý khi bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc: Nếu bên cho thuê không hoàn trả hoặc chiếm giữ trái pháp luật tiền đặt cọc, họ có thể phải chịu các hậu quả pháp lý sau:
  • Trách nhiệm dân sự: Buộc hoàn trả tiền đặt cọc; Trả lãi chậm trả theo Điều 357 và Điều 468 BLDS 2015; Bồi thường thiệt hại nếu việc giữ tiền đặt cọc gây tổn thất thực tế cho bên thuê.
  • Trách nhiệm do lạm dụng quyền dân sự: Theo Điều 10 BLDS 2015, nếu việc giữ tiền đặt cọc nhằm gây áp lực hoặc trục lợi, bên cho thuê có thể bị xem là lạm dụng quyền dân sự, làm căn cứ để Tòa án buộc khắc phục hậu quả.
  • Khả năng xử lý vi phạm khác: Trong trường hợp hành vi chiếm giữ tiền đặt cọc có dấu hiệu chiếm đoạt, kéo dài, cố ý và có yếu tố gian dối, bên cho thuê còn có thể bị xem xét trách nhiệm pháp lý khác theo quy định của pháp luật, tùy tính chất và mức độ hành vi.

Tóm lại, khi bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối, nếu bên thuê không vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, thì bên cho thuê có nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc đầy đủ và đúng thời hạn. Việc không hoàn trả hoặc giữ tiền đặt cọc trái pháp luật sẽ làm phát sinh trách nhiệm dân sự, thậm chí các hậu quả pháp lý nghiêm trọng hơn nếu có dấu hiệu lạm dụng hoặc chiếm đoạt.

V. Bạn đang tìm một chuyên gia pháp lý uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến bên thuê muốn gia hạn hợp đồng nhưng bên cho thuê từ chối?

Nếu Quý khách có nhu cầu tư vấn các vấn đề có liên quan đến vấn đề nêu trên…. Hãy liên hệ ngay đến Công ty Luật TNHH Ngọc Phú để được tư vấn tận tình và nhanh chóng. Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.