Bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê có được tự ý thực hiện không và căn cứ pháp lý nào để bảo vệ quyền lợi hợp pháp?

Bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê ngày càng phổ biến do biến động thị trường, nhưng không phải yêu cầu nào cũng có căn cứ pháp lý rõ ràng. Trong bối cảnh chi phí tăng cao, kinh doanh khó khăn và giá thị trường biến động, nhiều bên thuê đề xuất giảm giá để duy trì hợp đồng. Tuy nhiên, nếu thiếu cơ sở pháp lý và thỏa thuận minh bạch, tranh chấp rất dễ phát sinh.

I. Thực trạng bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê trong giai đoạn hiện nay

Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, hoạt động kinh doanh suy giảm, chi phí vận hành gia tăng và sức mua thị trường chưa ổn định, tình trạng bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê diễn ra ngày càng phổ biến. Đặc biệt trong lĩnh vực cho thuê mặt bằng kinh doanh, văn phòng và nhà xưởng, áp lực doanh thu khiến nhiều bên thuê chủ động đề xuất điều chỉnh lại giá thuê để duy trì hoạt động.

Tuy nhiên, không phải mọi yêu cầu giảm giá đều có căn cứ pháp lý rõ ràng. Một số trường hợp chỉ xuất phát từ khó khăn chủ quan của bên thuê, trong khi hợp đồng không có điều khoản điều chỉnh giá. Điều này dễ dẫn đến mâu thuẫn, chậm thanh toán, thậm chí tranh chấp về việc đơn phương thay đổi nghĩa vụ.

Thực tế cho thấy, nếu không có cơ chế điều chỉnh giá thuê minh bạch ngay từ đầu hoặc không lập thỏa thuận bằng văn bản khi thay đổi, rủi ro pháp lý cho cả hai bên là rất lớn.

II. Tìm hiểu về bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê

Để đánh giá việc bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê có phù hợp pháp luật hay không, cần làm rõ bản chất pháp lý của yêu cầu này, điều kiện thực hiện, hình thức thỏa thuận cũng như giới hạn quyền đơn phương của các bên trong quan hệ hợp đồng thuê.

1. Trường hợp nào dẫn đến việc bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê

Việc bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê thường xuất phát từ các nguyên nhân sau:

• Hoàn cảnh khách quan thay đổi: Suy thoái kinh tế, dịch bệnh, thay đổi chính sách nhà nước, biến động lớn của thị trường khiến doanh thu sụt giảm nghiêm trọng.
• Giá thuê thị trường giảm mạnh: Mức giá khu vực xung quanh thấp hơn đáng kể so với giá đang áp dụng trong hợp đồng.
• Tài sản thuê không còn phù hợp như ban đầu: Hạ tầng xuống cấp, môi trường kinh doanh thay đổi, lượng khách giảm do yếu tố khách quan.
• Khó khăn tài chính của bên thuê: Doanh thu không đủ bù chi phí vận hành, dẫn đến nhu cầu điều chỉnh nghĩa vụ thanh toán.
• Có thỏa thuận dự phòng trong hợp đồng: Hợp đồng có điều khoản cho phép đàm phán lại giá khi xảy ra sự kiện nhất định.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp khó khăn đều là căn cứ pháp lý để yêu cầu giảm giá; việc điều chỉnh còn phụ thuộc vào nội dung hợp đồng và quy định pháp luật liên quan.

2. Khi bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê thì về khái niệm pháp lý đó được hiểu là điều chỉnh hợp đồng thuê hay là thỏa thuận phụ?

Về bản chất pháp lý, việc bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê được xem là sửa đổi hợp đồng thuê, nếu các bên đạt được sự thống nhất về việc thay đổi mức giá đã thỏa thuận ban đầu.

Theo Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền thỏa thuận sửa đổi hợp đồng và việc sửa đổi phải tuân thủ hình thức của hợp đồng ban đầu. Như vậy, nếu hợp đồng thuê được lập bằng văn bản thì việc giảm giá thuê cũng phải được xác lập bằng văn bản.

Về hình thức thể hiện, nội dung giảm giá có thể được ghi nhận bằng phụ lục hợp đồng theo Điều 403 Bộ luật này. Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng và không được trái với nội dung hợp đồng chính. Trường hợp phụ lục có nội dung khác với điều khoản ban đầu và được các bên chấp nhận, thì được xem là hợp đồng đã được sửa đổi tương ứng.

Tóm lại, giảm giá thuê không phải là một giao dịch độc lập, mà là sự sửa đổi nội dung hợp đồng, thường được thể hiện thông qua phụ lục hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận bổ sung hợp lệ.

3. Bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê có thể thực hiện đơn phương hay phải có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê?

Về nguyên tắc, bên thuê không thể đơn phương giảm giá thuê nếu không có căn cứ pháp luật hoặc thỏa thuận trước đó trong hợp đồng.

Theo khoản 3 Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015, việc sửa đổi hợp đồng phải do các bên thỏa thuận và phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu. Do đó:

• Nếu hợp đồng thuê được lập bằng văn bản, việc giảm giá thuê cũng phải được thể hiện bằng văn bản (phụ lục hoặc thỏa thuận bổ sung).
• Nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê, việc bên thuê tự ý giảm tiền thanh toán có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng.

Chỉ trong trường hợp pháp luật cho phép sửa đổi hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi cơ bản (Điều 420) hoặc có điều khoản dự phòng trong hợp đồng, bên thuê mới có cơ sở yêu cầu đàm phán lại. Tuy nhiên, ngay cả trong trường hợp này, việc điều chỉnh giá vẫn cần sự thống nhất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền nếu phát sinh tranh chấp.

4. Khi bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê thì mức giảm và thời hạn giảm nên xác định như thế nào?

Việc xác định mức giảm và thời hạn giảm giá thuê trước hết phải dựa trên nguyên tắc thỏa thuận giữa các bên.

Theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê và bên thuê được quyền thỏa thuận về giá thuê và thời hạn thuê, trừ trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì phải tuân thủ quy định đó. Như vậy, khi bên thuê đề nghị giảm giá, mức giảm và thời gian áp dụng hoàn toàn phụ thuộc vào sự thống nhất của hai bên.

Để hạn chế tranh chấp, việc xác định nên đảm bảo các yếu tố:

• Mức giảm cụ thể: Ghi rõ số tiền hoặc tỷ lệ (%) giảm so với giá cũ.
• Thời hạn áp dụng: Xác định rõ thời điểm bắt đầu và kết thúc (ví dụ: 03 tháng, 06 tháng hoặc đến khi có thông báo mới).
• Điều kiện chấm dứt ưu đãi: Nêu rõ khi hoàn cảnh thay đổi hoặc khi hết thời hạn thì giá thuê được khôi phục như ban đầu hoặc điều chỉnh theo thỏa thuận mới.
• Hình thức ghi nhận: Lập phụ lục hoặc văn bản thỏa thuận để bảo đảm giá trị pháp lý.

Theo đó, mức giảm và thời hạn giảm không có khung cố định trong luật mà phải do các bên thống nhất minh bạch, cụ thể và bằng văn bản nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cả hai bên.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê

Việc bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê không chỉ là vấn đề thỏa thuận dân sự mà còn chịu sự điều chỉnh của các quy định về hợp đồng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản và quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê tài sản theo pháp luật hiện hành.

1. Luật dân sự quy định thế nào về chứng cứ khi bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê do thay đổi hoàn cảnh khách quan?

Khi bên thuê yêu cầu giảm giá thuê với lý do hoàn cảnh thay đổi khách quan, họ có nghĩa vụ chứng minh đầy đủ các điều kiện của “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” theo Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015.

Cụ thể, bên yêu cầu phải đưa ra chứng cứ chứng minh:

• Sự thay đổi xảy ra do nguyên nhân khách quan sau khi ký hợp đồng.
• Tại thời điểm giao kết, các bên không thể lường trước được sự thay đổi đó.
• Nếu biết trước, hợp đồng đã không được ký hoặc sẽ có nội dung khác.
• Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng như cũ sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho bên bị ảnh hưởng.
• Bên yêu cầu đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết để hạn chế thiệt hại nhưng không đạt kết quả.

Chứng cứ có thể bao gồm: báo cáo tài chính, số liệu doanh thu, tài liệu chứng minh biến động thị trường, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước, hoặc tài liệu thể hiện thiệt hại thực tế.

Nếu không chứng minh được đầy đủ các điều kiện trên, yêu cầu giảm giá thuê có thể không được chấp nhận. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được, một bên có quyền yêu cầu Tòa án sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật.

2. Quy trình giải quyết khi có tranh chấp về các vấn đề liên quan đến việc bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê

Khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết cần tuân theo trình tự pháp luật dân sự và nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận của các bên. Cơ bản gồm các bước sau:

Bước 1: Thương lượng, đàm phán lại hợp đồng

Căn cứ Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015, nếu viện dẫn hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu đàm phán lại trong thời hạn hợp lý. Đây là bước ưu tiên nhằm duy trì quan hệ hợp đồng và hạn chế chi phí tranh chấp.

Bước 2: Hòa giải

Nếu thương lượng không đạt kết quả, các bên có thể lựa chọn hòa giải (tự hòa giải hoặc thông qua tổ chức, cá nhân trung gian). Việc hòa giải giúp các bên đạt được thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện.

Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án hoặc Trọng tài

• Nếu hợp đồng có thỏa thuận trọng tài, tranh chấp sẽ được giải quyết tại Trọng tài.
• Nếu không có thỏa thuận trọng tài, một bên có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

Tòa án có thể:

• Công nhận thỏa thuận của các bên;
• Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền, lợi ích;
• Hoặc chấm dứt hợp đồng nếu đủ điều kiện pháp luật quy định.

Bước 4: Thi hành bản án/quyết định

Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo nội dung đã được xác định.

Tóm lại, quy trình giải quyết tranh chấp thường đi từ thương lượng đến cơ quan tài phán, trong đó thương lượng và đàm phán lại hợp đồng luôn được ưu tiên trước khi đưa vụ việc ra xét xử.

3. Các vi phạm thường gặp liên quan đến việc bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê

Trong quá trình đề nghị giảm giá thuê, không ít trường hợp các bên thực hiện sai cách hoặc vượt quá giới hạn pháp lý, từ đó làm phát sinh tranh chấp và trách nhiệm bồi thường. Những vi phạm phổ biến bao gồm:

• Tự ý giảm tiền thuê khi chưa có sự đồng ý của bên cho thuê.
• Chỉ thỏa thuận miệng mà không lập phụ lục hoặc văn bản sửa đổi hợp đồng.
• Không chứng minh được hoàn cảnh thay đổi cơ bản nhưng vẫn yêu cầu điều chỉnh giá.
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng trái quy định, gây thiệt hại cho bên còn lại.
• Chậm thanh toán kéo dài với lý do đang chờ thống nhất mức giảm.
• Quy định không rõ ràng về mức giảm và thời hạn áp dụng, dẫn đến cách hiểu khác nhau.

Việc nhận diện sớm các vi phạm này giúp các bên chủ động phòng ngừa rủi ro và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong quan hệ thuê.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê

Trong thực tiễn áp dụng, việc bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê thường làm phát sinh nhiều câu hỏi về giá trị pháp lý, thẩm quyền giải quyết và quyền chấm dứt hợp đồng của các bên. Dưới đây là những vấn đề được quan tâm nhiều nhất.

1. Nếu bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê bằng lời nói thay vì văn bản, điều đó có giá trị pháp lý không?

Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể; giao dịch thông qua phương tiện điện tử (thông điệp dữ liệu) cũng được xem là giao dịch bằng văn bản.

Như vậy, về nguyên tắc, thỏa thuận giảm giá thuê bằng lời nói có thể có giá trị pháp lý nếu chứng minh được các bên đã đạt được sự thống nhất. Tuy nhiên:

• Nếu hợp đồng thuê ban đầu được lập bằng văn bản thì việc sửa đổi (giảm giá thuê) cũng phải tuân theo hình thức đó.
• Trường hợp pháp luật yêu cầu phải lập thành văn bản (hoặc có công chứng, chứng thực, đăng ký) thì bắt buộc phải tuân thủ.

Trên thực tế, thỏa thuận miệng tiềm ẩn rủi ro lớn về chứng minh khi phát sinh tranh chấp. Vì vậy, để bảo đảm quyền lợi, các bên nên lập phụ lục hoặc văn bản thỏa thuận rõ ràng về mức giảm và thời hạn áp dụng.

2. Nếu bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê nhưng hai bên không thống nhất, cơ quan nào giải quyết tranh chấp này?

Khi bên thuê và bên cho thuê không đạt được thỏa thuận về việc giảm giá thuê, tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê được coi là tranh chấp dân sự về hợp đồng thuê tài sản và được giải quyết dựa trên tham khảo Điều 317 Luật Thương mại 2005, gồm các phương thức sau:

- Thương lượng và hòa giải: Hai bên nên chủ động thương lượng, hoặc yêu cầu một bên trung gian làm hòa giải để tìm thỏa thuận trước khi đưa ra cơ quan pháp lý.

-Trọng tài thương mại: Nếu hợp đồng có điều khoản thỏa thuận trọng tài, tranh chấp có thể được giải quyết tại một Trung tâm Trọng tài theo quy định của Luật Trọng tài thương mại. Quyết định trọng tài mang tính ràng buộc và có thể thực thi tương tự bản án.

- Tòa án nhân dân: Nếu không có thỏa thuận trọng tài, một trong hai bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Thông thường, Tòa án cấp huyện nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có tài sản tranh chấp sẽ là nơi giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê. Quyết định của Tòa án sau khi xét xử sẽ có giá trị pháp lý bắt buộc đối với các bên.

Tóm lại: nếu thương lượng và hòa giải không thành, tranh chấp có thể được đưa tới trọng tài (nếu hợp đồng có thỏa thuận) hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

3. Trong trường hợp cho thuê mặt bằng kinh doanh, bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê theo thỏa thuận miệng trước đây, bằng chứng nào đủ để tòa công nhận?

Theo Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự giao nộp, xuất trình hoặc do Tòa án thu thập theo đúng trình tự luật định và được sử dụng để xác định tình tiết khách quan của vụ án.

Trong trường hợp thỏa thuận giảm giá thuê chỉ được xác lập bằng lời nói, bên yêu cầu phải cung cấp được các chứng cứ thể hiện sự thống nhất thực sự giữa hai bên, chẳng hạn:

• Tin nhắn, email, thông điệp dữ liệu thể hiện nội dung đồng ý giảm giá.
• Ghi âm, ghi hình hợp pháp thể hiện việc các bên thỏa thuận.
• Chứng từ thanh toán thể hiện bên cho thuê đã chấp nhận mức giá thấp hơn trong một thời gian nhất định.
• Nhân chứng biết rõ về việc thỏa thuận.
• Các tài liệu, văn bản nội bộ hoặc trao đổi có liên quan đến nội dung điều chỉnh giá thuê.

Tòa án sẽ đánh giá toàn diện tính hợp pháp, tính xác thực và sự liên quan của chứng cứ. Nếu không chứng minh được có sự thỏa thuận thực tế, yêu cầu công nhận mức giảm giá theo “thỏa thuận miệng” có thể không được chấp nhận.

4. Nếu bên cho thuê đơn phương từ chối khi bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê, bên thuê có thể chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường được không? Vì sao?

Việc bên cho thuê từ chối giảm giá thuê không mặc nhiên được xem là hành vi vi phạm hợp đồng, trừ khi trong hợp đồng có điều khoản cho phép điều chỉnh giá trong những điều kiện nhất định mà bên cho thuê không thực hiện.

Theo Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.

Do đó:

• Nếu hợp đồng có thời hạn cụ thể, bên thuê không thể chỉ vì không được giảm giá mà đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ khi có căn cứ pháp luật (ví dụ: vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, hoàn cảnh thay đổi cơ bản được Tòa án chấp nhận…).
• Nếu hợp đồng không xác định thời hạn, bên thuê có quyền chấm dứt nhưng phải thông báo trước hợp lý.

Về yêu cầu bồi thường: Bên thuê chỉ có quyền yêu cầu bồi thường nếu chứng minh được bên cho thuê có hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây thiệt hại thực tế. Việc từ chối giảm giá, nếu đúng theo nội dung hợp đồng đã ký, không phải là hành vi trái pháp luật và không làm phát sinh trách nhiệm bồi thường.

Do đó, không được giảm giá thuê không đồng nghĩa với việc bên thuê có quyền đương nhiên chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường; mọi quyền chấm dứt và bồi thường phải dựa trên căn cứ pháp lý rõ ràng.

5. Cần bổ sung điều khoản nào để tránh tranh chấp sau này nếu bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê và hai bên đồng ý?

Khi các bên đã thống nhất việc giảm giá thuê, nên lập phụ lục hợp đồng hoặc văn bản sửa đổi và bổ sung các điều khoản rõ ràng sau để hạn chế rủi ro pháp lý:

• Điều khoản về mức giảm cụ thể: Ghi rõ số tiền hoặc tỷ lệ (%) giảm, giá thuê mới sau điều chỉnh.
• Thời hạn áp dụng: Xác định rõ thời điểm bắt đầu và kết thúc; nêu rõ sau thời hạn này giá thuê có tự động quay về mức cũ hay không.
• Điều kiện áp dụng: Gắn việc giảm giá với sự kiện hoặc điều kiện cụ thể (ví dụ: khó khăn khách quan, doanh thu giảm…).
• Cơ chế điều chỉnh lại giá: Quy định cách thức xử lý khi hoàn cảnh thay đổi tiếp hoặc khi thị trường phục hồi.
• Cam kết không khiếu kiện: Các bên xác nhận đây là thỏa thuận tự nguyện, không phát sinh yêu cầu bồi thường liên quan đến phần giá đã điều chỉnh.
• Hiệu lực và hình thức văn bản: Bảo đảm phụ lục/sửa đổi tuân thủ hình thức của hợp đồng ban đầu theo Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015.

Việc quy định đầy đủ, rõ ràng và bằng văn bản sẽ giúp xác định chính xác quyền, nghĩa vụ của mỗi bên, tránh cách hiểu khác nhau và hạn chế tranh chấp về sau.

V. Bạn đang tìm một chuyên gia pháp lý uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến bên thuê yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê?

Khi phát sinh vướng mắc về việc điều chỉnh giá thuê, sửa đổi hợp đồng hoặc giải quyết tranh chấp, việc tham vấn luật sư là cần thiết để đánh giá đúng căn cứ pháp lý và hạn chế rủi ro. NPLaw với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực hợp đồng và bất động sản sẵn sàng hỗ trợ: tư vấn căn cứ giảm giá thuê, soạn thảo phụ lục hợp đồng chặt chẽ, đại diện đàm phán hoặc tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.