Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển sôi động, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản trở nên phổ biến và phức tạp hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, đi kèm với những cơ hội đầu tư hấp dẫn là không ít những rủi ro pháp lý tiềm ẩn mà các bên tham gia giao dịch cần lưu ý. Bài viết này NPLaw sẽ tổng hợp và phân tích các vấn đề pháp lý quan trọng mà người mua bán, nhà đầu tư và các bên liên quan cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện nay.

I. Giới thiệu về giao dịch bất động sản trong giai đoạn hiện nay

1. Khái niệm về giao dịch bất động sản

Giao dịch bất động sản là hoạt động chuyển giao các quyền đối với bất động sản giữa các bên. Các quyền đối với bất động sản có thể là quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức, quyền đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản và quyền khác theo quy định của pháp luật.

2. Ví dụ về vấn đề liên quan đến giao dịch bất động sản thực tế

Một số vụ việc thực tế có thể kể đến như tranh chấp quyền sở hữu đất đai do giấy tờ pháp lý không rõ ràng, các hợp đồng mua bán nhà đất bị làm giả, tình trạng chuyển nhượng đất trái pháp luật gây mất an ninh trật tự, hoặc các trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến tranh chấp giữa người mua và người bán.

3. Các loại hình giao dịch bất động sản phổ biến tại Việt Nam hiện nay là gì?

 Hiện nay theo Khoản 10 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có các hình thức giao dịch bất động sản phổ biến như sau:

  • Mua bán bất động sản: Đây là loại giao dịch phổ biến nhất, trong đó quyền sở hữu bất động sản được chuyển từ người bán sang người mua.
  • Chuyển nhượng bất động sản: Đây là loại giao dịch trong đó người cho thuê chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản cho người khác, đổi lại người nhận chuyển nhượng phải trả tiền thuê.
  • Cho thuê lại bất động sản: Đây là loại giao dịch trong đó người thuê bất động sản từ người cho thuê tiếp tục cho thuê lại bất động sản đó cho người khác.
  • Cho thuê mua bất động sản: Đây là loại giao dịch kết hợp giữa cho thuê và mua bán, trong đó người thuê có quyền mua lại bất động sản đang thuê với giá đã thỏa thuận.

III. Quy định pháp luật liên quan đến giao dịch bất động sản

1. Quy định cần lưu ý liên quan đến giao dịch bất động sản

Quy định cần lưu ý liên quan đến giao dịch bất động sản bao gồm: 

  • Luật Đất đai 2024: Quy định về quyền sử dụng đất, các hình thức giao dịch, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất đai và trách nhiệm của các bên.
  • Luật Kinh doanh Bất động sản 2023: Điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch.
  • Bộ luật Dân sự 2015: Quy định chung về hợp đồng dân sự, bao gồm hợp đồng mua bán, cho thuê, chuyển nhượng tài sản bất động sản.
  • Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản về điều kiện, nội dung, quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

2. Điều kiện để được áp dụng giao dịch bất động sản

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 15 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, điều kiện để được áp dụng giao dịch bất động sản như sau:

Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

  • Có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh nghiệp;
  • Hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện:

  • Phải được thành lập và đăng ký hoạt động theo quy định .
  • Sàn giao dịch bất động sản phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.
  • Sàn giao dịch bất động sản phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch bất động sản có thể đồng thời là người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu theo nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.

3. Nếu giao dịch bất động sản bị phát hiện là trái pháp luật, các bên sẽ chịu trách nhiệm như thế nào?

  • Hợp đồng bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ: Giao dịch không hợp pháp sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu hoặc bị hủy bỏ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
  • Sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra cho tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản theo Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
  • Bên vi phạm có thể bị xử phạt hành chính, buộc khắc phục hậu quả hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu hành vi vi phạm cấu thành tội phạm (như lừa đảo, làm giả giấy tờ...).

IV. Giải đáp các thắc mắc liên quan giao dịch bất động sản

1. Có cần phải lập hợp đồng bằng văn bản trong giao dịch bất động sản không?

Theo Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các giao dịch bất động sản phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản và được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý và dễ dàng trong việc đăng ký quyền sở hữu.

2. Có những rủi ro pháp lý nào có thể xảy ra trong giao dịch bất động sản?

Trong giao dịch bất động sản, có những rủi ro pháp lý sau: 

  • Tranh chấp quyền sở hữu hoặc sử dụng đất.
  • Giấy tờ pháp lý không rõ ràng hoặc giả mạo.
  • Vi phạm quy hoạch hoặc quy định pháp luật về đất đai.
  • Các bên không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng.
  • Giao dịch không được công chứng hoặc đăng ký đầy đủ gây mất hiệu lực pháp lý.

3. Cần những điều khoản nào trong hợp đồng để bảo vệ quyền lợi khi thực hiện giao dịch bất động sản?

Trong hợp đồng, để bảo vệ quyền lợi khi thực hiện giao dịch bất động sản, cần lưu ý những điều khoản sau: 

  • Điều khoản về đối tượng giao dịch, mô tả rõ ràng bất động sản.
  • Giá cả, phương thức và thời hạn thanh toán.
  • Cam kết về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của bên bán.
  • Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên.
  • Điều khoản xử lý tranh chấp và áp dụng pháp luật.
  • Điều khoản phạt vi phạm hợp đồng.

4. Trong trường hợp tranh chấp, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết giao dịch bất động sản?

Trong trường hợp tranh chấp, thẩm quyền giải quyết giao dịch bất động sản như sau: 

  • Trước tiên, các bên có thể thương lượng hoặc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có bất động sản.
  • Nếu không thành công, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Cụ thể theo Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết tranh chấp toàn bộ liên quan đến giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, đặt cọc, cho thuê… Ngoài ra, cũng có thể là Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc theo thỏa thuận của các bên.
  • Trong một số trường hợp, có thể yêu cầu trọng tài thương mại giải quyết nếu có thỏa thuận trọng tài.

5. Trong trường hợp giao dịch bất động sản bị huỷ bỏ, quyền lợi của các bên được bảo vệ ra sao?

Theo Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hậu quả pháp lý khi hợp đồng (giao dịch bất động sản) bị hủy bỏ như sau:

  • Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
  • Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
  • Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

Đồng thời Điều 314 Luật Thương mại 2005 cũng quy định khi huỷ bỏ hợp đồng, quyền lợi các bên như sau: 

  • Các bên có quyền đòi lại lợi ích do việc đã thực hiện phần nghĩa vụ của mình theo hợp đồng; nếu các bên đều có nghĩa vụ hoàn trả thì nghĩa vụ của họ phải được thực hiện đồng thời; trường hợp không thể hoàn trả bằng chính lợi ích đã nhận thì bên có nghĩa vụ phải hoàn trả bằng tiền.
  • Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định.

V. Có nên tìm luật sư tư vấn để được hỗ trợ hiệu quả trong tư vấn về giao dịch bất động sản không?

Việc tìm kiếm sự tư vấn từ luật sư chuyên về bất động sản giúp doanh nghiệp và cá nhân là cần thiết vì:

  • Hiểu rõ các quy định pháp luật và tránh những rủi ro không đáng có.
  • Soạn thảo, kiểm tra hợp đồng giao dịch chặt chẽ, bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
  • Hỗ trợ giải quyết tranh chấp nhanh chóng và hiệu quả.
  • Cập nhật kịp thời các quy định mới, thủ tục hành chính liên quan đến giao dịch bất động sản.

Quý Khách hàng còn nhu cầu tư vấn về giao dịch bất động sản, vui lòng liên hệ cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.