Trong thực tế cho thuê nhà hiện nay, không ít trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại, ngoài tiền thuê đã thỏa thuận ban đầu. Những yêu cầu này nếu không được quy định rõ ràng trong hợp đồng hoặc không phù hợp với quy định pháp luật có thể làm phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Vì vậy, việc nhận diện đúng bản chất pháp lý của khoản phí phát sinh, cũng như điều kiện để yêu cầu này có hiệu lực, là vấn đề cần được làm rõ.
I. Thực trạng bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại trong giai đoạn hiện nay
Trong thực tế cho thuê nhà hiện nay, việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại ngày càng xuất hiện phổ biến, nhất là tại các khu vực đô thị, nhà cho thuê phục vụ kinh doanh hoặc căn hộ dịch vụ. Khoản phí này thường được đặt ra dưới nhiều hình thức khác nhau, ngoài tiền thuê đã thỏa thuận ban đầu.
Không ít trường hợp yêu cầu thu thêm phí không được ghi nhận cụ thể trong hợp đồng thuê, hoặc chỉ được đưa ra sau khi hợp đồng đã ký kết, khiến bên thuê gặp khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của mình. Thực trạng này làm phát sinh nhiều tranh chấp về tính hợp pháp của khoản phí, đồng thời đặt ra nhu cầu cần làm rõ cơ sở pháp lý và giới hạn thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ thuê nhà.
II. Tìm hiểu về bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại
Khi bên thuê cho thuê lại nhà, việc bên cho thuê yêu cầu trả thêm phí chỉ hợp pháp nếu có thỏa thuận rõ ràng và phù hợp quy định pháp luật. Nếu không, yêu cầu này có thể làm phát sinh tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà.
1. Trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại được hiểu như thế nào trong quan hệ thuê nhà?
Trong quan hệ thuê nhà, bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại được hiểu là việc bên cho thuê đặt ra nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với bên thuê như một điều kiện để chấp thuận cho thuê lại nhà ở, ngoài tiền thuê đã thỏa thuận ban đầu trong hợp đồng.
Khoản phí này có thể được thể hiện dưới nhiều hình thức như phí đồng ý cho thuê lại, phí quản lý, phí phát sinh quyền cho thuê lại hoặc các khoản thu tương tự. Về bản chất, đây là một thỏa thuận làm thay đổi hoặc bổ sung nội dung hợp đồng thuê, chỉ có giá trị pháp lý khi:
- Được các bên thỏa thuận rõ ràng;
- Không trái quy định pháp luật;
- Và được xác lập trước hoặc được sửa đổi, bổ sung hợp pháp trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Trường hợp bên cho thuê đơn phương yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên thuê chấp thuận hợp pháp, thì yêu cầu này có nguy cơ không có giá trị ràng buộc và dễ phát sinh tranh chấp.
2. Những loại phí nào thường nằm trong trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại?
Trong thực tế, khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại, các khoản phí thường gặp gồm:
- Phí chấp thuận cho thuê lại: Khoản phí để bên cho thuê đồng ý cho bên thuê được cho thuê lại nhà ở, thường gắn với việc kiểm soát đối tượng thuê lại.
- Phí quản lý, giám sát việc cho thuê lại: Thu với lý do quản lý người thuê lại, theo dõi tình trạng sử dụng nhà ở hoặc bảo đảm an ninh, trật tự.
- Phí sử dụng quyền cho thuê lại: Được hiểu là khoản tiền phát sinh do bên thuê khai thác thêm lợi ích kinh tế từ tài sản thuê.
- Phí phát sinh do thay đổi mục đích sử dụng: Áp dụng khi việc cho thuê lại làm thay đổi mục đích sử dụng nhà ở so với thỏa thuận ban đầu (ví dụ: từ để ở sang kinh doanh).
- Khoản điều chỉnh tăng tiền thuê gắn với việc cho thuê lại: Thực chất là hình thức tăng giá thuê khi bên thuê thực hiện quyền cho thuê lại.
Lưu ý: Các khoản phí nêu trên chỉ có giá trị pháp lý khi được thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng thuê hoặc phụ lục hợp đồng, không trái quy định pháp luật; nếu bị áp đặt đơn phương sau khi ký hợp đồng, yêu cầu thu phí có thể bị xem là không hợp lệ.
Các khoản phí khi cho thuê lại chỉ có giá trị pháp lý nếu được thỏa thuận rõ trong hợp đồng và không trái pháp luật; việc đơn phương yêu cầu thu thêm phí dễ phát sinh tranh chấp.
3. Sự khác biệt giữa thỏa thuận trước và sau hợp đồng khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại là gì?
Trong quan hệ thuê nhà, việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại chỉ có giá trị pháp lý khi được xác lập đúng thời điểm và đúng hình thức. Do đó, cần phân biệt rõ giữa thỏa thuận trước khi ký hợp đồng và thỏa thuận sau khi hợp đồng đã ký để đánh giá hiệu lực của khoản phí này.
- Thỏa thuận trước khi ký hợp đồng
- Khoản phí được ghi nhận rõ trong hợp đồng thuê hoặc phụ lục ký cùng thời điểm.
- Thể hiện ý chí thống nhất ban đầu của các bên, nên có hiệu lực ràng buộc nếu không trái pháp luật.
- Bên thuê biết trước nghĩa vụ tài chính, ít phát sinh tranh chấp.
- Thỏa thuận sau khi hợp đồng đã ký
- Khoản phí chỉ có hiệu lực khi hai bên cùng đồng ý sửa đổi, bổ sung bằng văn bản.
- Trường hợp bên cho thuê đơn phương yêu cầu thu thêm phí mà bên thuê không chấp thuận thì yêu cầu này không có giá trị ràng buộc.
- Dễ phát sinh tranh chấp về tính hợp lệ và căn cứ thu phí.
Phí cho thuê lại chỉ được xem là hợp pháp và an toàn khi được thỏa thuận ngay từ đầu hoặc được các bên sửa đổi, bổ sung hợp lệ; việc thu phí đơn phương sau khi hợp đồng đã ký tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
4. Khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại, cần chứng minh những yếu tố gì để xác định tính hợp lệ của yêu cầu?
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, để yêu cầu bên thuê trả thêm phí khi cho thuê lại được xem là hợp lệ, bên cho thuê phải chứng minh các yếu tố pháp lý sau:
- Có thỏa thuận hợp pháp về khoản phí
- Căn cứ Điều 398 và Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, khoản phí phải được các bên thỏa thuận và ghi nhận rõ trong hợp đồng thuê hoặc phụ lục hợp đồng.
- Trường hợp phát sinh sau khi ký hợp đồng, việc sửa đổi, bổ sung phải tuân thủ Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015 (sửa đổi hợp đồng) và được bên thuê chấp thuận.
- Yêu cầu thu phí không trái quy định pháp luật về cho thuê lại
- Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản nếu được bên cho thuê đồng ý; pháp luật không mặc nhiên cho phép thu phí, nên khoản phí chỉ hợp lệ khi có thỏa thuận rõ ràng, không áp đặt.
- Nội dung, mức phí rõ ràng, minh bạch
- Căn cứ Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng phải xác định cụ thể đối tượng, giá cả, nghĩa vụ tài chính; khoản phí cho thuê lại phải ghi rõ loại phí, mức thu, thời điểm và phương thức thanh toán.
- Khoản phí gắn trực tiếp với việc cho thuê lại
- Khoản phí phải phát sinh từ việc cho thuê lại và không trùng lặp với tiền thuê đã thỏa thuận, nếu không sẽ có nguy cơ bị coi là điều khoản bất lợi cho bên thuê theo nguyên tắc thiện chí, trung thực quy định tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015.
Yêu cầu bên thuê trả thêm phí khi cho thuê lại chỉ hợp lệ khi có thỏa thuận rõ ràng, được xác lập hoặc sửa đổi đúng hình thức, không trái pháp luật và minh bạch về nội dung. Trường hợp bên cho thuê đơn phương đặt ra nghĩa vụ tài chính mới mà không có căn cứ nêu trên, yêu cầu này không có giá trị ràng buộc pháp lý.
III. Các quy định pháp luật có liên quan đến bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại
Pháp luật chỉ cho phép bên cho thuê yêu cầu bên thuê trả thêm phí khi cho thuê lại nếu có thỏa thuận hợp pháp và phù hợp quy định. Trường hợp yêu cầu trái luật có thể dẫn đến tranh chấp và bị xử lý theo quy định pháp luật.
1. Luật nào quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi có trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại?
Pháp luật hiện hành không có quy định riêng về việc bên cho thuê được quyền thu thêm phí khi bên thuê cho thuê lại nhà ở. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp này được xác định thông qua các quy định chung về hợp đồng thuê tài sản và thuê nhà ở. Căn cứ pháp luật áp dụng:
- Bộ luật Dân sự năm 2015 (căn cứ pháp lý trực tiếp):
- Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015: quy định nghĩa vụ của bên thuê, trong đó việc cho thuê lại tài sản phải được sự đồng ý của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015: quy định quyền của bên thuê, bao gồm quyền cho thuê lại nếu được bên cho thuê đồng ý.
- Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015: quy định nghĩa vụ trả tiền thuê theo thỏa thuận, là căn cứ để xác định các khoản tiền, phí phát sinh chỉ hợp pháp khi được ghi nhận trong hợp đồng.
- Theo đó, bên cho thuê chỉ có quyền yêu cầu trả thêm phí khi cho thuê lại nếu khoản phí này được các bên thỏa thuận hợp pháp trong hợp đồng thuê nhà hoặc phụ lục hợp đồng.
- Luật Nhà ở năm 2023:
- Khoản 4 Điều 170: Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.
- Luật Nhà ở không quy định cụ thể về “phí cho thuê lại”, do đó việc thu thêm phí chỉ có hiệu lực nếu có thỏa thuận và không trái quy định cấm của pháp luật.
Việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại không phát sinh trực tiếp từ Luật Nhà ở 2023 mà phải căn cứ vào thỏa thuận hợp đồng theo Bộ luật Dân sự 2015. Khoản phí chỉ hợp pháp khi được thỏa thuận rõ ràng, đúng hình thức; nếu bên cho thuê đơn phương yêu cầu thu phí mà không có căn cứ nêu trên thì không có giá trị ràng buộc pháp lý.
2. Cơ quan quản lý nào có thẩm quyền xử lý nếu bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại mà vi phạm điều cấm trong luật?
Trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại nhưng yêu cầu này không có thỏa thuận hợp pháp hoặc vi phạm quy định của Luật Nhà ở, hành vi đó có thể bị xem là vi phạm pháp luật và bị xử lý bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tùy theo tính chất và mức độ vi phạm, các cơ quan sau có thẩm quyền xem xét, xử lý:
- Ủy ban nhân dân các cấp (cấp xã, cấp tỉnh): Có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản đối với hành vi thu các khoản phí trái quy định hoặc áp đặt nghĩa vụ tài chính không có căn cứ pháp luật.
- Cơ quan quản lý nhà ở thuộc Sở Xây dựng: Có trách nhiệm thanh tra, kiểm tra và kiến nghị xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và cho thuê nhà ở.
- Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền: Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, bên thuê có quyền khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu tuyên bố điều khoản thu phí trái luật vô hiệu, yêu cầu hoàn trả khoản tiền đã thu trái quy định và bồi thường thiệt hại (nếu có) theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Như vậy, khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại mà vi phạm điều cấm của pháp luật, Ủy ban nhân dân các cấp, cơ quan quản lý nhà ở thuộc Sở Xây dựng và Tòa án nhân dân là các chủ thể có thẩm quyền xử lý tùy theo từng trường hợp cụ thể. Việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền sẽ giúp bảo vệ hiệu quả quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê.
3. Quy trình xử lý tranh chấp khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại cần tuân theo thủ tục nào?
Tranh chấp phát sinh từ việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê trả thêm phí khi cho thuê lại được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự, cụ thể:
Bước 1. Thương lượng, hòa giải
- Các bên chủ động thương lượng, hòa giải trên cơ sở hợp đồng thuê đã ký.
- Việc hòa giải không bắt buộc nhưng được khuyến khích để tiết kiệm thời gian, chi phí.
Bước 2. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
- Căn cứ Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, bên bị xâm phạm quyền lợi có quyền khởi kiện.
- Hồ sơ gồm đơn khởi kiện theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và các tài liệu, chứng cứ liên quan (hợp đồng thuê, phụ lục, chứng từ thu phí…).
Bước 3. Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền
- Xác định thẩm quyền theo Điều 35 (Tòa án nhân dân khu vực) và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (Tòa án nhân dân theo lãnh thổ).
- Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản được giải quyết theo thủ tục sơ thẩm vụ án dân sự.
Bước 4. Tòa án thụ lý và giải quyết vụ án
- Tòa án xem xét thụ lý, tiến hành hòa giải, thu thập chứng cứ và xét xử theo trình tự tố tụng dân sự.
- Quyết định của Tòa án làm căn cứ buộc hoàn trả khoản phí thu trái quy định và giải quyết các yêu cầu liên quan (nếu có).
Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê tài sản/thuê nhà ở được giải quyết theo thủ tục sơ thẩm vụ án dân sự tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại
Trong thực tế thuê nhà, việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê trả thêm phí khi cho thuê lại thường phát sinh nhiều vướng mắc pháp lý và rủi ro tranh chấp. Dưới đây là những câu hỏi thường gặp giúp làm rõ quyền, nghĩa vụ của các bên và cách phòng ngừa rủi ro theo quy định pháp luật hiện hành.
1. Việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại có thể gây rủi ro pháp lý nào cho bên thuê?
Khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại, nếu bên thuê chấp nhận hoặc thực hiện không đúng quy định, có thể phát sinh các rủi ro pháp lý sau:
- Bị áp đặt nghĩa vụ tài chính không có căn cứ pháp luật: Trường hợp khoản phí không được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng, việc bên thuê trả phí có nguy cơ không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.
- Nguy cơ phát sinh tranh chấp hợp đồng: Việc thu phí phát sinh sau khi hợp đồng đã ký dễ dẫn đến mâu thuẫn về quyền, nghĩa vụ của các bên, đặc biệt khi không có văn bản sửa đổi hợp đồng hợp pháp.
- Rủi ro bị coi là vi phạm hợp đồng thuê: Nếu bên thuê không chấp nhận yêu cầu thu phí trái thỏa thuận, bên cho thuê có thể lấy lý do này để đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc gây sức ép, dù không có căn cứ pháp luật rõ ràng.
- Khó khăn trong việc chứng minh quyền lợi khi tranh chấp: Trường hợp thỏa thuận thu phí chỉ bằng lời nói, bên thuê gặp bất lợi về chứng cứ khi khởi kiện hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
- Rủi ro tài chính và thiệt hại phát sinh: Bên thuê có thể phải chịu chi phí phát sinh không hợp lý, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh hoặc kế hoạch sử dụng nhà ở.
Yêu cầu trả thêm phí khi cho thuê lại, nếu không được thỏa thuận hợp pháp, có thể đặt bên thuê vào thế bất lợi về pháp lý và tài chính, đồng thời làm gia tăng nguy cơ tranh chấp trong quan hệ thuê nhà.
2. Có phải vi phạm pháp luật nếu bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại mà không thông báo trước cho bên thuê lại? Vì sao?
Có thể bị xem là vi phạm pháp luật nếu việc yêu cầu thu thêm phí không có thỏa thuận hợp pháp và không được thông báo trước, căn cứ vào các quy định sau:
- Vi phạm quy định về sửa đổi, bổ sung hợp đồng: Theo khoản 1 Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015, việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng chỉ có hiệu lực khi các bên có sự thỏa thuận. Việc thu thêm phí làm phát sinh nghĩa vụ tài chính mới cho bên thuê. Nếu bên cho thuê không thông báo trước để bên thuê biết và chấp thuận thì không hình thành thỏa thuận hợp pháp, do đó khoản phí này không có giá trị ràng buộc.
- Vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực: Khoản 3 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các bên phải thiện chí, trung thực trong việc xác lập và thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. Việc không thông báo trước về khoản phí phát sinh bị xem là thiếu minh bạch, xâm phạm quyền được biết và quyền thương lượng của bên thuê.
- Luật Nhà ở 2023 không ghi nhận quyền thu thêm phí: Theo khoản 4 Điều 170 Luật Nhà ở 2023, bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở nếu được bên cho thuê đồng ý. Quy định này không kèm theo quyền thu thêm phí, vì vậy bên cho thuê không thể yêu cầu bên thuê trả thêm phí nếu không có thỏa thuận rõ ràng và thông báo trước.
Nếu bên cho thuê yêu cầu thu thêm phí khi cho thuê lại mà không thông báo trước và không có thỏa thuận hợp pháp, yêu cầu này không có giá trị ràng buộc pháp lý và có thể bị coi là vi phạm pháp luật; bên thuê có quyền từ chối thực hiện, yêu cầu hoàn trả khoản phí đã thu trái quy định và khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.
3. Các bên nên thỏa thuận quy trình thông báo và xác nhận khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại như thế nào để tránh tranh chấp?
Để hạn chế tranh chấp khi phát sinh yêu cầu trả thêm phí cho thuê lại, các bên nên thỏa thuận rõ ràng, bằng văn bản một quy trình thông báo – xác nhận như sau, phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015:
Bước 1. Thông báo bằng văn bản
Bên cho thuê phải thông báo trước bằng văn bản cho bên thuê về:
- Loại phí, mức phí, căn cứ thu phí;
- Thời điểm bắt đầu áp dụng và phương thức thanh toán.
- Việc thông báo bảo đảm nguyên tắc thiện chí, trung thực theo Điều 6 Bộ luật Dân sự 2015.
Bước 2. Xác nhận sự đồng ý của bên thuê
- Khoản phí chỉ có hiệu lực khi bên thuê chấp thuận bằng văn bản, thể hiện ý chí thống nhất của các bên theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015.
- Việc chấp thuận nên được lập thành phụ lục hợp đồng hoặc văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng theo Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015.
Bước 3. Ghi nhận đầy đủ trong hợp đồng
Nội dung thỏa thuận phải ghi rõ loại phí, mức thu, thời hạn, phương thức thanh toán và quyền – nghĩa vụ của các bên, phù hợp Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015.
Bước 4. Thông báo cho bên thuê lại (nếu có)
Bên thuê có trách nhiệm thông báo rõ nghĩa vụ tài chính liên quan cho bên thuê lại để tránh phát sinh khiếu nại, bảo đảm minh bạch trong quan hệ cho thuê.
Quy trình thông báo xác nhận càng rõ ràng, bằng văn bản và được ghi nhận hợp pháp trong hợp đồng, thì càng giảm thiểu rủi ro tranh chấp và bảo đảm hiệu lực pháp lý của yêu cầu thu thêm phí khi cho thuê lại.
4. Nếu trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại nhưng không có thỏa thuận bằng văn bản, giá trị chứng cứ lời nói khi ra tòa được pháp luật quy định như thế nào?
Theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, lời nói (lời khai) vẫn có thể là chứng cứ nhưng giá trị chứng minh bị hạn chế và phải đáp ứng điều kiện nhất định:
- Lời khai là một nguồn chứng cứ
- Căn cứ Điều 93 và khoản 3,4 Điều 94, chứng cứ trong vụ án dân sự có thể được thu thập từ lời khai của đương sự, người làm chứng.
- Tuy nhiên, lời khai không đương nhiên được chấp nhận nếu không bảo đảm tính xác thực.
- Điều kiện để lời nói có giá trị chứng minh
- Theo khoản 5 Điều 95, lời khai phải khách quan, phù hợp với các chứng cứ khác trong hồ sơ vụ án.
- Nếu chỉ có lời nói đơn lẻ, không được ghi âm, ghi hình, không có tin nhắn, email, chứng từ giao nhận tiền hoặc người làm chứng độc lập, thì giá trị chứng minh rất thấp.
- Gánh nặng chứng minh thuộc về bên yêu cầu thu phí
- Bên cho thuê (người yêu cầu thu thêm phí) phải chứng minh có thỏa thuận hợp pháp về khoản phí đó.
- Nếu không chứng minh được bằng chứng cứ hợp pháp, Tòa án có thể bác yêu cầu thu phí.
- Ưu tiên chứng cứ bằng văn bản
- Trong tranh chấp hợp đồng, Tòa án ưu tiên hợp đồng, phụ lục hợp đồng và văn bản sửa đổi; lời nói chỉ mang tính hỗ trợ.
Trường hợp yêu cầu thu thêm phí khi cho thuê lại không có thỏa thuận bằng văn bản, lời nói vẫn có thể được xem xét nhưng chỉ có giá trị khi được chứng minh bằng các chứng cứ khác. Nếu không, yêu cầu thu phí khó được Tòa án chấp nhận theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
5. Biện pháp phòng ngừa rủi ro khi có nguy cơ xảy ra tranh chấp nếu bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại?
Để hạn chế rủi ro và tránh tranh chấp phát sinh, các bên nên áp dụng đồng bộ các biện pháp phòng ngừa sau, phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2023:
- Quy định rõ trong hợp đồng thuê nhà
- Ghi nhận cụ thể quyền cho thuê lại, điều kiện cho thuê lại và các khoản phí (nếu có).
- Phù hợp với khoản 4 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 và Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 (cho thuê lại phải được bên cho thuê đồng ý).
- Mọi thỏa thuận về phí phải lập thành văn bản
- Trường hợp phát sinh yêu cầu thu thêm phí sau khi ký hợp đồng, các bên phải lập phụ lục hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận.
- Tránh thỏa thuận miệng khó chứng minh khi tranh chấp, căn cứ Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 (hình thức giao dịch dân sự).
- Yêu cầu chứng minh căn cứ pháp lý của khoản phí
- Bên cho thuê phải chứng minh căn cứ thu phí và tính hợp pháp của khoản phí, bảo đảm không vi phạm điều cấm của luật, theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
- Lưu giữ đầy đủ chứng cứ
- Hợp đồng, phụ lục, email, tin nhắn, biên bản làm việc, chứng từ thanh toán…
- Là căn cứ bảo vệ quyền lợi khi tranh chấp theo Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
- Thỏa thuận sẵn cơ chế giải quyết tranh chấp
- Ghi rõ trình tự thương lượng, hòa giải và Tòa án có thẩm quyền trong hợp đồng để hạn chế rủi ro pháp lý về sau.
Việc thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản, sửa đổi hợp đồng đúng hình thức và lưu giữ đầy đủ chứng cứ là giải pháp hiệu quả nhất giúp bên thuê chủ động kiểm soát rủi ro và có căn cứ pháp lý vững chắc khi xảy ra tranh chấp liên quan đến phí cho thuê lại.
V. Bạn đang tìm một chuyên gia pháp lý uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại?
Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà, đặc biệt khi phát sinh việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải trả thêm phí khi cho thuê lại, việc được luật sư của NPLAW tư vấn kịp thời sẽ giúp:
- Làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên theo Luật Nhà ở 2023, Bộ luật Dân sự 2015 và các thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng (nếu có).
- Xác định tính hợp pháp của yêu cầu thu thêm phí, đánh giá căn cứ pháp lý, điều kiện áp dụng và khả năng vô hiệu nếu yêu cầu trái quy định pháp luật hoặc không có thỏa thuận rõ ràng.
- Đánh giá quyền từ chối, quyền tiếp tục cho thuê lại hoặc quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên thuê; khả năng yêu cầu hoàn trả khoản phí đã thu không đúng quy định.
- Rà soát, soạn thảo và hoàn thiện hợp đồng thuê nhà, điều khoản về cho thuê lại, điều khoản tài chính và cơ chế điều chỉnh phí nhằm hạn chế rủi ro và tranh chấp phát sinh.
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải hoặc đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa án khi cần thiết.
Thông tin trên mang tính tham khảo. Trường hợp Quý khách cần tư vấn chuyên sâu cho tình huống cụ thể, vui lòng liên hệ Hãng luật NPLAW để được hỗ trợ kịp thời, chính xác và phù hợp thực tiễn.
