Bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định có trái luật không?

Trong thực tế thuê nhà, tình trạng bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định diễn ra khá phổ biến, đặc biệt tại nhà trọ, căn hộ cho thuê. Hành vi này không chỉ gây thiệt hại tài chính cho người thuê mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho bên cho thuê nếu vi phạm quy định của pháp luật về giá điện, nước và hợp đồng thuê tài sản.

I. Giới thiệu các vấn đề liên quan đến bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định

Trong quan hệ thuê nhà, việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp, đặc biệt khi giá thu thực tế không phù hợp với biểu giá do Nhà nước ban hành hoặc nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thực trạng này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người thuê mà còn đặt ra rủi ro pháp lý cho bên cho thuê nếu bị xác định là thu tiền trái quy định, che giấu phí hoặc lạm dụng vị thế trong quan hệ hợp đồng.

II. Tìm hiểu về bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định

Để xác định hành vi thu tiền điện, nước vượt mức quy định có trái pháp luật hay không, cần làm rõ bản chất, phạm vi và cách thức thực hiện của bên cho thuê trong quan hệ thuê nhà.

1. Thế nào là tình trạng bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định của Nhà nước?

Tình trạng bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện, nước cao hơn mức quy định của Nhà nước được hiểu là việc chủ nhà thu tiền điện (nước) vượt quá số tiền ghi trên hóa đơn do đơn vị cung cấp hợp pháp phát hành hoặc vượt mức mà pháp luật cho phép thu lại từ người thuê.

Cụ thể, theo điểm c khoản 5 Điều 12 Thông tư 60/2025/TT-BCT, đối với trường hợp sinh viên, người lao động thuê nhà để ở mà không ký hợp đồng mua điện trực tiếp với đơn vị bán lẻ điện, thì tổng số tiền điện chủ nhà thu của người thuê không được vượt quá số tiền ghi trên hóa đơn tiền điện hằng tháng do đơn vị bán lẻ điện phát hành.

Do đó, mọi hành vi thu cao hơn hóa đơn, tự ý áp giá điện cao hơn, hoặc cộng thêm khoản chênh lệch không có căn cứ pháp luật đều bị xem là thu tiền điện trái quy định.

2. Có thể coi khoản chênh lệch khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định là một loại "phí dịch vụ" ẩn không?

Khoản chênh lệch mà bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện, nước cao hơn mức quy định không thể được coi là “phí dịch vụ” hợp pháp, trừ khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo pháp luật.

Theo nguyên tắc chung của khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015, mọi khoản phí phát sinh phải được thỏa thuận rõ ràng, minh bạch trong hợp đồng và không trái quy định pháp luật. Trong khi đó, pháp luật chuyên ngành về điện, nước chỉ cho phép chủ nhà thu đúng – thu đủ theo hóa đơn của đơn vị cung cấp trong trường hợp người thuê không ký hợp đồng trực tiếp với bên bán điện, nước.

Vì vậy, việc tự ý cộng thêm tiền dưới danh nghĩa “phí dịch vụ”, “phí quản lý”, “phí vận hành hệ thống” nhưng thực chất làm tăng giá điện, nước vượt mức cho phép là hành vi thu trái quy định.

Chỉ trong trường hợp hai bên có thỏa thuận độc lập, minh bạch bằng văn bản về phí dịch vụ riêng biệt (không gộp, không trá hình vào giá điện, nước) và khoản phí này không nhằm bù chênh lệch tiền điện, nước, thì mới có thể được xem xét là hợp pháp. Ngược lại, nếu khoản chênh lệch được thu nhằm làm tăng giá điện, nước thực tế người thuê phải trả, thì vẫn bị coi là vi phạm pháp luật, dù được gọi bằng bất kỳ tên nào.

3. Sự khác nhau giữa trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định và trường hợp hai bên thỏa thuận minh bạch là gì?

Sự khác nhau cốt lõi giữa trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện, nước cao hơn mức quy định và trường hợp hai bên có thỏa thuận minh bạch nằm ở tính hợp pháp, sự rõ ràng của thỏa thuận và cách thu tiền.

Trường hợp bên cho thuê thu tiền điện, nước cao hơn mức quy định, việc thu này thường được thực hiện đơn phương, không căn cứ vào hóa đơn của đơn vị cung cấp hoặc không có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng. Khoản tiền chênh lệch bị gộp trực tiếp vào giá điện, nước thực tế người thuê phải trả, làm cho người thuê phải thanh toán vượt mức pháp luật cho phép. Hành vi này bị xem là thu trái quy định, kể cả khi được gọi dưới tên khác như “phí dịch vụ” hay “phí quản lý”.

Ngược lại, thỏa thuận minh bạch là trường hợp các bên xác lập rõ bằng văn bản ngay từ đầu về cách tính tiền điện, nước và (nếu có) các khoản phí khác. Tiền điện, nước được thu đúng theo hóa đơn hoặc đúng mức pháp luật cho phép, còn các khoản phí dịch vụ (nếu phát sinh) phải tách biệt, có nội dung, mức thu và căn cứ rõ ràng, không nhằm bù chênh lệch giá điện, nước. Khi đó, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên được xác định rõ, phù hợp pháp luật và hạn chế tranh chấp.

4. Hành vi bị coi là trái pháp luật theo khái niệm khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định được xác định như thế nào?

Hành vi bị coi là trái pháp luật khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện, nước cao hơn mức quy định được xác định dựa trên cách thu tiền, căn cứ thu và mức thu so với quy định của Nhà nước.

Cụ thể, hành vi này bị xem là vi phạm pháp luật khi bên cho thuê không thu đúng theo hóa đơn tiền điện, nước do đơn vị cung cấp phát hành, hoặc thu cao hơn mức giá/định mức mà pháp luật cho phép trong trường hợp người thuê không ký hợp đồng trực tiếp với đơn vị bán điện, nước. Việc tự ý nâng giá, gộp khoản chênh lệch vào tiền điện, nước, hoặc đặt tên khác để che giấu việc thu vượt (như phí quản lý, phí dịch vụ nhưng thực chất là bù giá điện, nước) đều bị coi là trái quy định.

Ngoài ra, hành vi thu tiền điện, nước vượt mức còn bị xác định là trái pháp luật khi không có thỏa thuận minh bạch trong hợp đồng, không thông báo rõ cách tính cho người thuê, hoặc xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của bên thuê. Trong các trường hợp này, bên cho thuê có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc hoàn trả phần tiền thu sai theo quy định pháp luật.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định

Để xác định việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện, nước cao hơn mức quy định có hợp pháp hay không, cần đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh trực tiếp vấn đề này.

1. Pháp luật hiện hành quy định như thế nào khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định?

Pháp luật hiện hành không cho phép bên cho thuê thu tiền điện cao hơn mức ghi nhận trên hóa đơn của đơn vị bán lẻ điện trong trường hợp người thuê nhà không ký hợp đồng mua điện trực tiếp.

Cụ thể, tại điểm c khoản 5 Điều 12 Thông tư 60/2025/TT-BCT, đối với trường hợp cho sinh viên và người lao động thuê nhà để ở (không phải hộ gia đình), nếu người thuê không giao kết hợp đồng trực tiếp với bên bán điện thì tổng số tiền điện mà chủ nhà thu không được vượt quá số tiền điện ghi trên hóa đơn điện hằng tháng do đơn vị bán lẻ điện phát hành. Nói cách khác, người thuê nhà trọ có quyền đóng tiền điện theo đúng hóa đơn điện, không phải chịu thêm khoản chênh lệch.

Trường hợp chủ nhà trọ tính tiền điện cao hơn giá Nhà nước quy định, hành vi này bị xem là vi phạm pháp luật về điện lực. Theo khoản 6 và điểm b khoản 11 Điều 12 Nghị định 134/2013/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 15 Điều 2 Nghị định 17/2022/NĐ-CP, chủ nhà trọ có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi thu tiền điện cao hơn giá bán lẻ điện sinh hoạt do Nhà nước quy định.

Ngoài hình thức xử phạt tiền, chủ nhà trọ còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, bao gồm buộc nộp lại toàn bộ số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm để hoàn trả cho người thuê. Trường hợp không xác định được cá nhân, tổ chức bị chiếm đoạt, toàn bộ số tiền chênh lệch thu vượt sẽ bị nộp vào ngân sách Nhà nước theo quy định pháp luật.

2. Trong trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định, cơ quan quản lý nào có thẩm quyền giải quyết?

Căn cứ khoản 2 Điều 22 Nghị định 61/2025/NĐ-CP, trừ các trường hợp thuộc thẩm quyền của Bộ Công Thương và Cục Điện lực, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (UBND) hoặc cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh được ủy quyền (thường là Sở Công Thương) có thẩm quyền quản lý hoạt động điện lực trên địa bàn. Do đó, đối với hành vi thu tiền điện sinh hoạt cao hơn mức quy định tại nhà cho thuê, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính, buộc hoàn trả tiền thu vượt và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là UBND cấp tỉnh hoặc Sở Công Thương nơi có nhà cho thuê.

3. Những vi phạm thường gặp khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định là gì?

Những vi phạm thường gặp khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện, nước cao hơn mức quy định thường bao gồm:

• Thu tiền điện vượt quá hóa đơn tiền điện thực tế do đơn vị bán lẻ điện phát hành, trái với quy định về giá bán lẻ điện sinh hoạt áp dụng cho người thuê nhà.
• Tự ý áp đặt đơn giá điện, nước cao hơn giá Nhà nước mà không căn cứ vào hóa đơn hoặc biểu giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
• Gộp khoản chênh lệch tiền điện, nước thành “phí dịch vụ” không minh bạch, không được thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng thuê nhà nhằm che giấu hành vi thu vượt.
• Không cung cấp hóa đơn, chứng từ hợp lệ để chứng minh số tiền điện, nước thực tế phải thanh toán.
• Không hoàn trả phần tiền thu vượt dù người thuê yêu cầu hoặc khi cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xử lý.

Các hành vi trên đều có thể bị coi là vi phạm quy định về quản lý giá điện, nước sinh hoạt và xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của bên thuê, làm phát sinh trách nhiệm xử phạt hành chính và buộc khắc phục hậu quả theo quy định pháp luật.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định

Trong thực tế thuê nhà, việc chủ nhà thu tiền điện, nước cao hơn mức do Nhà nước quy định là vấn đề gây nhiều tranh chấp và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên thuê. Dưới đây là những thắc mắc phổ biến xoay quanh hành vi này và cách pháp luật hiện hành nhìn nhận, xử lý đối với từng trường hợp cụ thể.

1. Khái niệm về quyền và nghĩa vụ của các bên khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định là gì?

Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê trong trường hợp phát sinh việc thu tiền điện, nước cao hơn mức quy định được xác định trên cơ sở Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định chuyên ngành về giá điện, nước.

Về nguyên tắc, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng và quyền sử dụng ổn định của tài sản thuê, bao gồm việc cung cấp các điều kiện sinh hoạt thiết yếu như điện, nước đúng mục đích, đúng thỏa thuận và phù hợp với quy định pháp luật (Điều 477 và khoản 1 Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015). Việc thu tiền điện, nước cao hơn mức Nhà nước quy định, nếu không có căn cứ pháp lý hoặc không được thỏa thuận minh bạch, có thể bị xem là hành vi làm giảm giá trị sử dụng của tài sản thuê và xâm phạm quyền lợi hợp pháp của bên thuê.

Trong trường hợp đó, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê khắc phục, bao gồm việc điều chỉnh lại mức thu, hoàn trả khoản chênh lệch, hoặc áp dụng các biện pháp như giảm giá thuê, sửa chữa điều kiện sử dụng, thậm chí đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu mục đích thuê không đạt được (Điều 477, khoản 2 Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015).

Ngược lại, bên thuê có nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng mục đích, bảo quản tài sản và thanh toán đầy đủ các khoản tiền thuê, tiền điện, nước theo đúng mức giá hợp pháp và thỏa thuận (các Điều 479, 480, 481 Bộ luật Dân sự 2015). Tuy nhiên, nghĩa vụ thanh toán này không bao gồm việc chấp nhận các khoản thu vượt giá quy định hoặc các “phí ẩn” trá hình dưới danh nghĩa tiền điện, nước.

Như vậy, khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện, nước cao hơn mức quy định, quan hệ quyền và nghĩa vụ giữa các bên không chỉ thuần túy là thỏa thuận dân sự, mà còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về giá và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người thuê nhà.

2. Người thuê có thể dựa vào điều khoản hợp đồng nào để phản đối khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định?

Người thuê có thể căn cứ vào điều khoản về giá thuê và chi phí sử dụng (điện, nước) trong hợp đồng thuê. Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê chỉ có nghĩa vụ thanh toán các khoản tiền đã được thỏa thuận hợp pháp trong hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng quy định tiền điện, nước được tính theo hóa đơn của đơn vị cung cấp hoặc theo giá Nhà nước, thì bên cho thuê không có quyền thu cao hơn. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận rõ ràng cho phép thu chênh lệch, việc yêu cầu trả vượt mức quy định là trái hợp đồng và trái pháp luật, người thuê có quyền từ chối và yêu cầu điều chỉnh cho đúng.

3. Khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định và người thuê muốn khởi kiện, cần chuẩn bị chứng cứ gì?

Người thuê cần chuẩn bị các chứng cứ trực tiếp chứng minh hành vi thu vượt quy định và thiệt hại phát sinh, bao gồm:

• Hợp đồng thuê nhà: Thể hiện thỏa thuận về cách tính tiền điện, nước (theo hóa đơn, theo giá Nhà nước hoặc không có thỏa thuận cho phép thu chênh lệch).
• Hóa đơn tiền điện, nước của đơn vị cung cấp: Là căn cứ đối chiếu với số tiền chủ nhà đã thu.
• Chứng từ thanh toán: Biên lai, chuyển khoản, tin nhắn, bảng kê thu tiền thể hiện số tiền điện, nước người thuê thực tế đã trả.
• Tài liệu, tin nhắn, thông báo thu tiền của bên cho thuê: Chứng minh mức thu cao hơn quy định hoặc cao hơn hóa đơn.
• Quy định pháp luật liên quan: Như Thông tư 60/2025/TT-BCT về giá điện sinh hoạt để làm căn cứ xác định hành vi trái pháp luật.
• Chứng cứ về thiệt hại (nếu yêu cầu bồi thường): Số tiền chênh lệch đã nộp, chi phí phát sinh khác liên quan.

Các chứng cứ này là cơ sở để Tòa án xác định vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, vi phạm quy định về giá điện, nước và xem xét yêu cầu hoàn trả, bồi thường (nếu có).

4. Trong thực tế, bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định nhưng người thuê không biết quyền và thủ tục khiếu nại dẫn tới hệ quả thường gặp nào?

Trong thực tế, việc người thuê không nắm rõ quyền khiếu nại, tố cáo thường dẫn đến hệ quả là chấp nhận trả tiền điện, nước cao hơn quy định trong thời gian dài, gây thiệt hại trực tiếp về tài chính mà không được hoàn trả. Đồng thời, hành vi vi phạm của bên cho thuê không bị phát hiện, xử lý kịp thời, làm phát sinh tình trạng thu tiền trái pháp luật mang tính phổ biến.

Trong khi đó, theo khoản 6, điểm b khoản 11 Điều 12 Nghị định 134/2013/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 17/2022/NĐ-CP), chủ nhà trọ thu tiền điện cao hơn giá Nhà nước quy định có thể bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng, đồng thời buộc nộp lại toàn bộ số lợi bất hợp pháp để hoàn trả cho người thuê hoặc nộp vào ngân sách Nhà nước nếu không xác định được người bị thiệt hại. 

Việc người thuê không khiếu nại khiến các biện pháp xử phạt và khắc phục hậu quả này không được áp dụng, làm giảm hiệu lực bảo vệ của pháp luật.

5. Nếu bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định gây thiệt hại, trách nhiệm bồi thường được xác định theo quy định nào?

Trường hợp việc thu tiền điện, nước cao hơn mức quy định gây thiệt hại cho người thuê, trách nhiệm bồi thường được xác định theo Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, căn cứ Điều 584, người có hành vi xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Việc bồi thường được thực hiện theo nguyên tắc bồi thường toàn bộ và kịp thời theo Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm khoản tiền chênh lệch đã thu trái quy định và các thiệt hại thực tế phát sinh (nếu có).

V. Bạn đang tìm một chuyên gia pháp lý uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến bên cho thuê yêu cầu bên thuê thanh toán tiền điện nước cao hơn mức quy định?

Nếu bạn đang gặp vướng mắc khi bên cho thuê yêu cầu thanh toán tiền điện, nước cao hơn mức quy định, NPLaw sẵn sàng đồng hành và hỗ trợ. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực nhà ở, hợp đồng thuê và xử lý tranh chấp dân sự, NPLaw giúp bạn đánh giá đúng quy định pháp luật, tư vấn hướng xử lý phù hợp và bảo vệ hiệu quả quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Trên đây các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.