Bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng phải xử lý như thế nào?

Trong thực tế hiện nay, không ít trường hợp bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng khi đang thuê nhà, căn hộ hoặc mặt bằng kinh doanh. Những khoản phí này thường không được ghi nhận trong hợp đồng ban đầu nhưng lại phát sinh trong quá trình sử dụng. Điều này khiến nhiều người thuê băn khoăn liệu bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng có phù hợp với quy định pháp luật hay không. Vì vậy, việc hiểu rõ bản chất của khoản phí này và quy định pháp lý liên quan là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi của bên thuê.

I. Thực trạng bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng trong giai đoạn hiện nay

Trong thời gian gần đây, tình trạng bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng ngày càng xuất hiện phổ biến, đặc biệt tại các căn hộ cho thuê, nhà trọ, tòa nhà văn phòng hoặc mặt bằng kinh doanh. Nhiều chủ cho thuê hoặc đơn vị quản lý đưa ra các khoản phí như phí vệ sinh, phí bảo trì, phí an ninh hoặc phí dịch vụ mà trước đó không được ghi nhận rõ trong hợp đồng thuê.

Thực tế cho thấy, không ít trường hợp người thuê chỉ được thông báo về các khoản phí này sau khi đã ký hợp đồng và bắt đầu sử dụng tài sản thuê. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp do bên thuê cho rằng việc yêu cầu đóng thêm tiền là không đúng với thỏa thuận ban đầu.

Bên cạnh đó, do thiếu hiểu biết về quy định pháp luật hoặc ngại xảy ra mâu thuẫn với chủ nhà, nhiều người thuê vẫn chấp nhận đóng thêm các khoản phí này. Vì vậy, việc làm rõ bản chất pháp lý của trường hợp bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng là cần thiết để bảo đảm sự minh bạch trong quan hệ thuê tài sản.

II. Tìm hiểu về bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng

Thực tế cho thấy nhiều trường hợp bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng trong quá trình thuê nhà hoặc mặt bằng. Các khoản phí này nếu không được thỏa thuận rõ ràng có thể gây tranh chấp. Vì vậy, cần làm rõ bản chất của khoản phí, tính hợp pháp của yêu cầu và cách ghi nhận bằng văn bản để bảo vệ quyền lợi của bên thuê.

1. Khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, điều đó ám chỉ những khoản chi phí nào?

Khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, điều này thường ám chỉ các khoản chi phí phát sinh trong quá trình quản lý, vận hành hoặc duy trì khu vực cho thuê nhưng chưa được ghi nhận rõ trong hợp đồng ban đầu. Những khoản phí này có thể do chủ nhà hoặc đơn vị quản lý tòa nhà đưa ra.

Một số khoản phí thường gặp gồm:

• Phí quản lý tòa nhà hoặc khu nhà ở;
• Phí vệ sinh, thu gom rác;
• Phí bảo trì, bảo dưỡng khu vực chung;
• Phí an ninh, bảo vệ;
• Phí sử dụng các tiện ích chung như thang máy, bãi giữ xe, hệ thống chiếu sáng chung.

Tuy nhiên, nếu các khoản phí này không được thỏa thuận trước trong hợp đồng thuê hoặc không có sự đồng ý của bên thuê, việc yêu cầu thanh toán có thể dẫn đến tranh chấp về nghĩa vụ tài chính giữa các bên.

2. Khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, làm sao phân biệt đó là khoản thỏa thuận bổ sung hay là yêu cầu trái pháp luật?

Để phân biệt khoản phí quản lý ngoài hợp đồng là thỏa thuận bổ sung hợp pháp hay yêu cầu trái pháp luật, cần căn cứ vào nội dung hợp đồng và quy định pháp luật liên quan.

Thứ nhất, xem xét nội dung hợp đồng đã ký kết.

Theo nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận quy định tại Điều 3 và khái niệm hợp đồng tại Điều 385 của Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của mình khi giao kết hợp đồng. Vì vậy, cần kiểm tra trong hợp đồng thuê đã ký có quy định về phí quản lý, cách tính hoặc khả năng phát sinh khoản phí bổ sung hay không. Nếu hợp đồng đã có điều khoản cho phép điều chỉnh hoặc phát sinh chi phí quản lý trong một số trường hợp nhất định thì yêu cầu thu phí có thể phù hợp với thỏa thuận ban đầu.

Thứ hai, xem xét việc sửa đổi hoặc bổ sung hợp đồng.

Theo Điều 421 của Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền thỏa thuận sửa đổi hợp đồng và việc sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu. Do đó, nếu khoản phí quản lý phát sinh được hai bên thống nhất bằng phụ lục hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận bổ sung có chữ ký của các bên, thì khoản phí này có thể được coi là thỏa thuận bổ sung hợp pháp.

Thứ ba, đánh giá tính hợp pháp của khoản phí.

Nếu khoản phí quản lý:

• không được quy định trong hợp đồng;
• không có thỏa thuận bổ sung;
• hoặc vượt quá phạm vi chi phí đã được pháp luật cho phép thu,

Thì có thể được xem là yêu cầu trái pháp luật, và bên thuê có quyền từ chối thanh toán hoặc yêu cầu làm rõ căn cứ thu phí.

Khoản phí quản lý ngoài hợp đồng chỉ được coi là hợp pháp khi được hai bên thỏa thuận rõ ràng và bổ sung vào hợp đồng bằng hình thức hợp lệ. Nếu chỉ là yêu cầu đơn phương từ bên cho thuê thì nhiều khả năng đó là yêu cầu không có căn cứ pháp lý.

3. Các tiêu chí nào để xác định mức phí là hợp lý khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng?

Khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, có thể dựa vào một số tiêu chí sau để đánh giá mức phí có hợp lý hay không:

• Có sự thỏa thuận tự nguyện giữa các bên: Theo Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015, các giao dịch dân sự phải dựa trên nguyên tắc tự nguyện và bình đẳng. Do đó, khoản phí quản lý chỉ được xem là hợp lý khi có sự đồng ý rõ ràng của bên thuê.
• Khoản phí gắn với dịch vụ quản lý thực tế: Căn cứ Điều 280 của Bộ luật Dân sự 2015, nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đúng nội dung cam kết. Vì vậy, phí quản lý cần tương ứng với các dịch vụ thực tế như vệ sinh, bảo vệ, vận hành hệ thống kỹ thuật, quản lý tòa nhà.
• Được ghi nhận bằng văn bản hoặc phụ lục hợp đồng: Theo Điều 403 của Bộ luật Dân sự 2015, khi sửa đổi hoặc bổ sung nội dung hợp đồng, các bên nên lập phụ lục hoặc văn bản thỏa thuận để làm căn cứ pháp lý và hạn chế tranh chấp.

Từ đó ta thấy, khoản phí quản lý ngoài hợp đồng chỉ được xem là hợp lý và hợp pháp khi có thỏa thuận rõ ràng, minh bạch, phù hợp với dịch vụ quản lý thực tế và được ghi nhận bằng văn bản theo quy định pháp luật.

4. Khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, khoản phí này nên được ghi nhận dưới hình thức văn bản như thế nào để bảo vệ bên thuê?

Khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, để bảo đảm quyền lợi và tránh tranh chấp, khoản phí này nên được ghi nhận bằng các hình thức văn bản sau:

• Phụ lục hợp đồng thuê tài sản: Theo Điều 403 của Bộ luật Dân sự 2015, phụ lục hợp đồng được sử dụng để quy định chi tiết hoặc sửa đổi, bổ sung nội dung của hợp đồng. Việc ghi nhận phí quản lý trong phụ lục hợp đồng giúp khoản phí này có giá trị pháp lý tương đương với hợp đồng chính.
• Văn bản thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng: Theo Điều 421 của Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền thỏa thuận sửa đổi hợp đồng và việc sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu. Vì vậy, nếu phát sinh khoản phí mới, hai bên có thể lập văn bản thỏa thuận bổ sung nêu rõ mức phí, thời điểm áp dụng, phạm vi chi phí và phương thức thanh toán.
• Biên bản làm việc hoặc xác nhận thỏa thuận: Trong một số trường hợp, các bên có thể lập biên bản làm việc ghi nhận việc thống nhất về khoản phí quản lý phát sinh. Biên bản cần có chữ ký của các bên và nội dung rõ ràng để làm căn cứ chứng minh khi có tranh chấp.
• Thông báo bằng văn bản có sự chấp thuận của bên thuê: Nếu bên cho thuê ban hành thông báo thu phí quản lý, bên thuê nên xác nhận đồng ý bằng văn bản hoặc email để chứng minh sự đồng thuận. Điều này phù hợp với nguyên tắc tự nguyện, thiện chí trong giao kết và thực hiện giao dịch dân sự theo Điều 3 của Bộ luật Dân sự 2015.

Tóm lại, để bảo vệ quyền lợi của mình, khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, khoản phí này nên được ghi nhận bằng văn bản rõ ràng, có chữ ký hoặc xác nhận của các bên, trong đó phụ lục hợp đồng thường là hình thức có giá trị pháp lý chặt chẽ nhất.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng

Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến việc bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, các bên cần xem xét các quy định pháp luật có liên quan để xác định quyền và nghĩa vụ của mình. Việc nắm rõ căn cứ pháp lý, trình tự khiếu nại và các hành vi vi phạm phổ biến sẽ giúp bên thuê bảo vệ quyền lợi hợp pháp và xử lý tranh chấp một cách đúng quy định.

1. Luật quy định thế nào khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, các quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê tài sản được xác lập trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng. Cụ thể, theo Điều 385, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Do đó, các khoản phí mà bên thuê phải thanh toán, bao gồm cả phí quản lý, phải được quy định rõ trong hợp đồng hoặc được các bên thống nhất bổ sung hợp pháp.

Trong trường hợp hợp đồng không có điều khoản về phí quản lý hoặc không có thỏa thuận bổ sung, bên cho thuê không được đơn phương yêu cầu bên thuê trả thêm khoản phí này. Nếu phát sinh nhu cầu bổ sung chi phí, các bên phải thống nhất sửa đổi hoặc bổ sung hợp đồng, thường được thực hiện thông qua phụ lục hợp đồng theo Điều 403 của Bộ luật Dân sự 2015.

Do đó, khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, cần xem xét liệu khoản phí đó đã được thỏa thuận hợp pháp giữa các bên hay chưa. Nếu không có thỏa thuận hoặc phụ lục hợp đồng hợp lệ, bên thuê có quyền yêu cầu làm rõ căn cứ pháp lý hoặc từ chối thanh toán khoản phí phát sinh này.

2. Quy trình khiếu nại với cơ quan quản lý thị trường hoặc thanh tra xây dựng nên thực hiện thế nào khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng?

Khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng và cho rằng yêu cầu này không có căn cứ pháp lý, bên thuê có thể thực hiện quy trình khiếu nại theo quy định của pháp luật như sau:

Bước 1: Thu thập chứng cứ liên quan

Bên thuê cần chuẩn bị các tài liệu như hợp đồng thuê, phụ lục hợp đồng (nếu có), thông báo thu phí, biên lai thanh toán, tin nhắn hoặc email trao đổi. Đây là căn cứ chứng minh yêu cầu thu phí ngoài hợp đồng là không hợp lý.

Bước 2: Gửi đơn khiếu nại đến bên cho thuê hoặc đơn vị quản lý

Theo khoản 1 Điều 12 của Luật Khiếu nại 2011, người khiếu nại có quyền tự mình khiếu nại để yêu cầu cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân có liên quan xem xét và giải quyết hành vi mà mình cho rằng xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp. Vì vậy, bên thuê có thể gửi đơn khiếu nại trực tiếp đến bên cho thuê hoặc đơn vị quản lý để yêu cầu giải thích và giải quyết việc thu phí quản lý ngoài hợp đồng.

Bước 3: Nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền

Nếu việc giải quyết nội bộ không đạt kết quả, bên thuê có thể gửi đơn đến:

• Thanh tra xây dựng thuộc Sở Xây dựng hoặc UBND địa phương (đối với tranh chấp liên quan đến quản lý nhà ở, tòa nhà).
• Cơ quan quản lý thị trường hoặc cơ quan quản lý kinh doanh tại địa phương nếu có dấu hiệu thu phí trái quy định trong hoạt động kinh doanh dịch vụ.

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết khiếu nại

Theo Điều 28 của Luật Khiếu nại 2011, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thụ lý, xác minh nội dung khiếu nại và đưa ra kết luận giải quyết trong thời hạn luật định.

Bước 5: Khởi kiện tại Tòa án nếu cần thiết

Trường hợp kết quả giải quyết khiếu nại không thỏa đáng, bên thuê có thể khởi kiện tranh chấp hợp đồng tại Tòa án theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Nhìn chung, khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, việc thực hiện đúng quy trình khiếu nại và chuẩn bị đầy đủ chứng cứ sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của bên thuê một cách hiệu quả theo quy định pháp luật.

3. Vi phạm pháp lý thường gặp khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng

Trong thực tế, khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, một số hành vi của bên cho thuê hoặc đơn vị quản lý có thể bị xem là vi phạm pháp luật. Các vi phạm phổ biến gồm:

• Đơn phương áp đặt khoản phí ngoài hợp đồng: Theo Điều 3 và Điều 385 của Bộ luật Dân sự 2015, giao kết và thực hiện hợp đồng phải dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng giữa các bên. Việc bên cho thuê tự ý yêu cầu bên thuê trả thêm phí mà không có thỏa thuận trước có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
• Thu phí không minh bạch hoặc không có căn cứ dịch vụ: Căn cứ khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản phải bảo đảm công khai, minh bạch và tôn trọng thỏa thuận của các bên thông qua hợp đồng. Vì vậy, nếu khoản phí quản lý được yêu cầu nhưng không được công khai rõ ràng về nội dung dịch vụ, cách tính phí hoặc căn cứ thu phí, thì hành vi này có thể bị coi là không minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
• Thay đổi nội dung hợp đồng mà không có sự đồng ý của bên thuê: Theo Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chỉ có thể được sửa đổi hoặc chấm dứt khi có sự thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Vì vậy, nếu bên cho thuê tự ý thay đổi hoặc bổ sung điều khoản liên quan đến phí quản lý mà không có sự đồng ý của bên thuê thì hành vi này có thể bị xem là vi phạm thỏa thuận hợp đồng và làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bên thuê.
• Đe dọa cắt dịch vụ hoặc gây áp lực để buộc thanh toán phí: Hành vi như cắt điện, nước, khóa thang máy hoặc hạn chế sử dụng tài sản để ép bên thuê đóng phí có thể bị xem là xâm phạm quyền lợi hợp pháp của bên thuê theo các quy định về bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch dân sự tại Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy, khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, nếu khoản phí không có thỏa thuận hợp lệ, không minh bạch hoặc bị áp đặt bằng các biện pháp gây áp lực thì có thể được xem là hành vi vi phạm pháp luật và vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Trong trường hợp này, bên thuê có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê, việc phát sinh yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài thỏa thuận ban đầu có thể dẫn đến nhiều tranh chấp. Vì vậy, bên thuê cần hiểu rõ các vấn đề pháp lý liên quan để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

1. Việc bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng có được coi là hành vi vi phạm thỏa thuận thuê tài sản ban đầu không? Vì sao?

Trong nhiều trường hợp, việc bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng có thể được xem là hành vi vi phạm thỏa thuận thuê tài sản ban đầu nếu khoản phí này không được quy định trong hợp đồng hoặc không có sự đồng ý của bên thuê.

• Hợp đồng là căn cứ xác định quyền và nghĩa vụ của các bên: Theo Điều 398 của Bộ luật Dân sự 2015, nội dung hợp đồng sẽ xác định các quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên trong quan hệ thuê tài sản. Do đó, nếu hợp đồng thuê không quy định về khoản phí quản lý bổ sung thì bên cho thuê không thể tự ý yêu cầu bên thuê thanh toán.
• Việc sửa đổi hợp đồng phải có sự thỏa thuận của các bên: Căn cứ khoản 1 Điều 421 của Bộ luật Dân sự 2015, các bên chỉ được sửa đổi hợp đồng khi có sự thỏa thuận và việc sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu. Vì vậy, nếu phát sinh khoản phí quản lý mới, các bên cần lập phụ lục hợp đồng hoặc văn bản sửa đổi hợp đồng để ghi nhận nội dung này.
• Không được đơn phương áp đặt nghĩa vụ tài chính mới: Nếu bên cho thuê tự ý yêu cầu bên thuê trả thêm khoản phí ngoài hợp đồng mà không có sự thống nhất trước, hành vi này có thể bị xem là đơn phương thay đổi nội dung hợp đồng, từ đó làm phát sinh tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán.

Tóm lại, khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, khoản phí này chỉ được coi là hợp pháp khi có sự thỏa thuận sửa đổi hợp đồng theo đúng quy định pháp luật; ngược lại, nếu không có thỏa thuận hợp lệ thì bên thuê có quyền từ chối thanh toán khoản phí này.

2. Bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng nên thu thập chứng cứ gì để chuẩn bị cho việc khiếu nại?

Khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng và có ý định khiếu nại hoặc khởi kiện, việc thu thập đầy đủ chứng cứ là rất quan trọng để chứng minh yêu cầu thu phí là không có căn cứ. Theo quy định về nghĩa vụ chứng minh tại Điều 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi 2025), bên đưa ra yêu cầu hoặc phản đối yêu cầu phải cung cấp tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho lập luận của mình. Một số loại chứng cứ cần thu thập gồm:

• Hợp đồng thuê tài sản và các phụ lục hợp đồng: Đây là tài liệu quan trọng nhất để xác định các khoản chi phí đã được thỏa thuận giữa các bên. Nếu hợp đồng không quy định về phí quản lý bổ sung thì đây sẽ là căn cứ chứng minh yêu cầu thu phí là không phù hợp.
• Thông báo thu phí hoặc yêu cầu thanh toán từ bên cho thuê: Bao gồm các văn bản, email, tin nhắn hoặc thông báo chính thức về việc yêu cầu trả thêm phí quản lý. Những tài liệu này giúp chứng minh thời điểm và nội dung yêu cầu thu phí.
• Biên lai, chứng từ thanh toán (nếu đã từng đóng phí): Các hóa đơn, biên nhận hoặc sao kê ngân hàng thể hiện việc thanh toán các khoản phí trước đó để đối chiếu với nội dung hợp đồng.
• Tài liệu, hình ảnh hoặc ghi âm liên quan đến việc yêu cầu đóng phí: Ví dụ: biên bản làm việc, ghi âm cuộc trao đổi, hình ảnh thông báo tại tòa nhà hoặc văn bản của đơn vị quản lý.
• Các quy định nội bộ hoặc bảng phí dịch vụ của tòa nhà (nếu có): Những tài liệu này giúp xác định khoản phí có được công bố minh bạch hay không và có phù hợp với thực tế quản lý hay không.

Việc chuẩn bị đầy đủ các chứng cứ trên sẽ giúp bên thuê chứng minh rõ ràng việc bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, từ đó tạo cơ sở pháp lý vững chắc khi gửi đơn khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án.

3. Bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng có thể khởi kiện dựa trên căn cứ nào để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình?

Khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, người thuê có thể căn cứ vào các quy định của pháp luật dân sự về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng và sửa đổi hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của mình. Cụ thể:

• Căn cứ vào nguyên tắc thực hiện hợp đồng đúng thỏa thuận: Theo Điều 385 của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự, được hình thành trên cơ sở tự do, tự nguyện và có hiệu lực ràng buộc đối với các bên. Vì vậy, các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết; việc tự ý yêu cầu thêm khoản phí ngoài hợp đồng khi chưa có sự thỏa thuận của bên còn lại có thể bị coi là không phù hợp với nguyên tắc này.
• Căn cứ vào quy định về sửa đổi hợp đồng: Khoản 1, 3 Điều 421 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc sửa đổi hợp đồng phải có sự thỏa thuận của các bên và phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu. Nếu bên cho thuê đơn phương yêu cầu thu thêm phí mà không có thỏa thuận sửa đổi hợp đồng hợp lệ thì yêu cầu đó không có giá trị pháp lý.
• Căn cứ vào nghĩa vụ thực hiện hợp đồng của các bên: Theo khoản 1 Điều 351 của Bộ luật Dân sự 2015, bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự. Nếu việc thu thêm phí gây thiệt hại cho bên thuê, người thuê có thể yêu cầu bồi thường.
• Căn cứ vào quy định về hợp đồng thuê tài sản: Điều 472 của Bộ luật Dân sự 2015 xác định hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận về việc bên thuê trả tiền thuê để sử dụng tài sản. Các khoản chi phí phát sinh phải dựa trên thỏa thuận hoặc quy định pháp luật liên quan, không thể tự ý áp đặt.

Từ các căn cứ trên, bên thuê có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu:

• Tuyên bố yêu cầu thu phí ngoài hợp đồng là không hợp pháp;
• Buộc bên cho thuê chấm dứt việc thu phí trái thỏa thuận;
• Yêu cầu hoàn trả hoặc bồi thường thiệt hại nếu đã phát sinh khoản phí không hợp lệ

4. Nếu bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng trong trường hợp cho thuê lại, quyền và nghĩa vụ của bên thuê phụ thuộc vào điều khoản nào?

Trong trường hợp cho thuê lại tài sản, việc bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng sẽ phụ thuộc chủ yếu vào các điều khoản trong hợp đồng và quy định của pháp luật dân sự về cho thuê lại. Cụ thể:

• Điều khoản về quyền cho thuê lại trong hợp đồng thuê ban đầu: Theo Điều 475 của Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê chỉ được cho thuê lại tài sản nếu được bên cho thuê đồng ý. Do đó, quyền và nghĩa vụ liên quan đến chi phí quản lý có thể phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận này.
• Điều khoản về phân bổ chi phí trong hợp đồng thuê hoặc hợp đồng thuê lại: Các bên có thể thỏa thuận rõ bên nào chịu phí quản lý, phí dịch vụ hoặc chi phí vận hành. Nếu hợp đồng đã quy định cụ thể thì việc yêu cầu thêm phí ngoài nội dung đã thỏa thuận có thể bị coi là không hợp lệ.
• Điều khoản về sửa đổi hoặc bổ sung hợp đồng: Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 421 của Bộ luật Dân sự 2015, việc sửa đổi hợp đồng phải có sự thỏa thuận của các bên và tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu. Vì vậy, việc phát sinh thêm phí quản lý chỉ có hiệu lực khi được ghi nhận hợp pháp trong phụ lục hoặc thỏa thuận bổ sung.
• Điều khoản về nghĩa vụ thanh toán của bên thuê hoặc bên thuê lại: Trong nhiều trường hợp, hợp đồng thuê lại sẽ quy định rõ bên thuê lại phải chịu các khoản phí dịch vụ phát sinh trong quá trình sử dụng tài sản. Điều này sẽ quyết định trách nhiệm thực tế của từng bên đối với khoản phí quản lý.

Tóm lại, trong trường hợp cho thuê lại, quyền và nghĩa vụ liên quan đến phí quản lý ngoài hợp đồng chủ yếu phụ thuộc vào: (i) điều khoản cho thuê lại, (ii) điều khoản phân bổ chi phí và (iii) thỏa thuận sửa đổi hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự.

5. Trường hợp khi bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng kèm theo đe dọa cắt dịch vụ, đó có phải là hành vi trái pháp luật không? Và sẽ bị xử lý như thế nào?

Nếu bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng và bị đe dọa cắt các dịch vụ thiết yếu (điện, nước, thang máy, bảo vệ,…), hành vi này có thể bị xem là trái pháp luật nếu không có căn cứ từ hợp đồng hoặc quy định pháp luật. Việc xử lý có thể dựa trên các căn cứ sau:

• Vi phạm nguyên tắc thực hiện hợp đồng: Theo Điều 385 của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên và phải được thực hiện đúng nội dung đã cam kết. Việc ép buộc thanh toán khoản phí không có trong hợp đồng có thể bị coi là vi phạm thỏa thuận dân sự.
• Xâm phạm quyền sử dụng tài sản thuê của bên thuê: Theo Điều 480 của Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải sử dụng tài sản đúng công dụng và mục đích đã thỏa thuận. Trong thời hạn thuê, bên thuê có quyền sử dụng tài sản theo hợp đồng; do đó việc đe dọa hoặc thực hiện cắt các dịch vụ gắn liền với việc sử dụng tài sản nhằm gây áp lực thanh toán có thể bị xem là hành vi cản trở việc sử dụng tài sản thuê một cách ổn định.
• Phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Theo Điều 360 và Điều 419 của Bộ luật Dân sự 2015, nếu hành vi vi phạm nghĩa vụ gây thiệt hại cho bên thuê (ví dụ: gián đoạn hoạt động kinh doanh hoặc sinh hoạt), bên vi phạm có thể phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh.

Vì vậy, việc yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng kèm theo đe dọa cắt dịch vụ thường bị xem là hành vi trái pháp luật nếu không có thỏa thuận hợp lệ. Bên thuê có thể khiếu nại đến cơ quan quản lý, yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm hoặc khởi kiện tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

V. Bạn đang tìm một chuyên gia pháp lý uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng?

Nếu bạn đang gặp tình huống bên thuê bị yêu cầu trả thêm phí quản lý ngoài hợp đồng, việc tìm đến luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp lý uy tín sẽ giúp đánh giá đúng tính hợp pháp của yêu cầu thu phí và đưa ra phương án xử lý hiệu quả. Các chuyên gia pháp lý có thể hỗ trợ:

• Tư vấn tính hợp pháp của khoản phí phát sinh: Luật sư sẽ rà soát hợp đồng thuê, phụ lục hợp đồng và quy định pháp luật liên quan để xác định liệu khoản phí quản lý bổ sung có hợp pháp hay không.
• Soạn thảo văn bản phản hồi hoặc thương lượng với bên cho thuê: Trong nhiều trường hợp, tranh chấp có thể được giải quyết thông qua đàm phán hoặc yêu cầu làm rõ nghĩa vụ trong hợp đồng trước khi tiến hành khiếu nại hoặc khởi kiện.
• Hỗ trợ thu thập chứng cứ và xây dựng hồ sơ pháp lý: Chuyên gia pháp lý sẽ giúp chuẩn bị tài liệu, chứng cứ và lập hồ sơ khiếu nại hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của bên thuê.
• Đại diện giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án: Các công ty luật có thể tham gia tư vấn, tranh tụng và giải quyết tranh chấp hợp đồng, bất động sản hoặc thương mại khi phát sinh mâu thuẫn giữa các bên.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.