Trong quá trình khai thác và sử dụng công trình xây dựng, công tác bảo trì công trình đóng vai trò quan trọng nhằm duy trì chất lượng, an toàn và tuổi thọ của công trình. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị quản lý vận hành liên quan đến việc thực hiện, chi phí hoặc trách nhiệm bảo trì. Việc giải quyết tranh chấp về bảo trì công trình không chỉ cần hiểu rõ quy định pháp luật mà còn đòi hỏi cách tiếp cận phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
I. Thực trạng tranh chấp về bảo trì công trình trong giai đoạn hiện nay
Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa và xây dựng ngày càng mạnh mẽ, các công trình dân dụng, thương mại và hạ tầng kỹ thuật mọc lên nhanh chóng.
Tuy nhiên, đi kèm với đó là thực trạng tranh chấp về công tác bảo trì công trình ngày càng gia tăng, đặc biệt trong các dự án chung cư, khu đô thị hoặc công trình có vốn đầu tư lớn.
Nguyên nhân thường xuất phát từ việc không minh bạch trong quản lý kinh phí bảo trì, chậm bàn giao quỹ bảo trì, hoặc bất đồng về trách nhiệm thực hiện bảo trì giữa chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành. Những tranh chấp này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng công trình mà còn gây mất ổn định trong quan hệ pháp lý giữa các bên.
II. Tranh chấp về bảo trì công trình là gì?
Để hiểu rõ hơn và có hướng xử lý đúng đắn, cần làm rõ khái niệm, nguyên nhân và cách giải quyết tranh chấp về bảo trì công trình.
1. Khái niệm về tranh chấp về bảo trì công trình
Tranh chấp về bảo trì công trình là mâu thuẫn, bất đồng hoặc xung đột quyền và nghĩa vụ giữa các bên (chủ đầu tư, nhà thầu, ban quản lý, chủ sở hữu công trình...) liên quan đến việc thực hiện, quản lý, chi trả hoặc chất lượng công tác bảo trì công trình xây dựng.
2. Các trường hợp dẫn đến tranh chấp về bảo trì công trình
Tranh chấp về bảo trì công trình có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau như:
- Chủ đầu tư không bàn giao hoặc chậm bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư;
- Không thống nhất về nội dung, phạm vi, hoặc chi phí bảo trì giữa các bên;
- Thi công, sửa chữa bảo trì không đúng thiết kế, không đảm bảo chất lượng;
- Thiếu minh bạch trong quản lý và sử dụng quỹ bảo trì;
- Không tuân thủ quy định pháp luật về trình tự, thủ tục bảo trì công trình.
3. Cách giải quyết khi xảy ra tranh chấp về bảo trì công trình
Khi xảy ra tranh chấp, các bên có thể lựa chọn nhiều hình thức giải quyết khác nhau theo Khoản 8 Điều 146 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020):
- Thương lượng, hòa giải: Đây là phương thức được khuyến khích để tiết kiệm thời gian, chi phí và giữ quan hệ hợp tác.
- Trọng tài thương mại hoặc Tòa án: Áp dụng khi thương lượng, hòa giải không thành.
- Can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Trong một số trường hợp (như chậm bàn giao quỹ bảo trì chung cư), cơ quan quản lý xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ theo quy định.
III. Quy định pháp luật liên quan đến tranh chấp về bảo trì công trình
Hiện nay, công tác bảo trì công trình và việc giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình này được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Việc nắm rõ các quy định pháp luật liên quan là cơ sở quan trọng để các bên thực hiện đúng trách nhiệm và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình khi có tranh chấp xảy ra.
1. Quy định liên quan khi giải quyết tranh chấp về bảo trì công trình
Quy định liên quan khi giải quyết tranh chấp về bảo trì công trình được quy định chủ yếu trong Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), Nghị định số 06/2021/NĐ-CP.
Cụ thể:
Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020):
Điều 126 quy định về bảo trì công trình xây dựng. Theo đó:
- Yêu cầu về bảo trì công trình xây dựng được quy định như sau: Công trình, hạng mục công trình xây dựng khi đưa vào sử dụng phải được bảo trì; Quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa công trình, hạng mục công trình xây dựng vào sử dụng; phù hợp với mục đích sử dụng, loại và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị được xây dựng và lắp đặt vào công trình; Việc bảo trì phải bảo đảm an toàn đối với con người, tài sản và công trình
- Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng, máy, thiết bị công trình.
- Việc bảo trì công trình xây dựng, thiết bị công trình phải được thực hiện theo kế hoạch bảo trì và quy trình bảo trì được phê duyệt.
Khoản 8 Điều 146 quy định về giải quyết tranh chấp trong hợp đồng xây dựng:
- Các bên hợp đồng có trách nhiệm tự thương lượng giải quyết tranh chấp.
- Trường hợp các bên hợp đồng không tự thương lượng được thì tranh chấp được giải quyết thông qua hòa giải, trọng tài thương mại hoặc tòa án theo quy định của pháp luật.
Nghị định 06/2021/NĐ-CP:
Mục 2 Chương III có hướng dẫn về bảo trì công trình xây dựng như sau:
Trình tự thực hiện bảo trì công trình xây dựng:
- Lập và phê duyệt quy trình bảo trì công trình xây dựng.
- Lập kế hoạch và dự toán kinh phí bảo trì công trình xây dựng.
- Thực hiện bảo trì và quản lý chất lượng công việc bảo trì.
- Đánh giá an toàn công trình.
- Lập và quản lý hồ sơ bảo trì công trình xây dựng.
Trách nhiệm lập và phê duyệt quy trình bảo trì công trình xây dựng:
- Nhà thầu thiết kế xây dựng công trình lập và bàn giao cho chủ đầu tư quy trình bảo trì công trình xây dựng, bộ phận công trình cùng với hồ sơ thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở; cập nhật quy trình bảo trì cho phù hợp với các nội dung thay đổi thiết kế trong quá trình thi công xây dựng (nếu có) trước khi nghiệm thu hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng;
- Nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình lập và bàn giao cho chủ đầu tư quy trình bảo trì đối với thiết bị do mình cung cấp trước khi lắp đặt vào công trình;
- Trường hợp nhà thầu thiết kế xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị không lập được quy trình bảo trì, chủ đầu tư có thể thuê đơn vị tư vấn khác có đủ điều kiện năng lực để lập quy trình bảo trì cho các đối tượng quy định tại điểm a, điểm b khoản này và có trách nhiệm chi trả chi phí tư vấn;...
Thực hiện bảo trì công trình xây dựng:
- Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình tự tổ chức thực hiện việc kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa công trình theo quy trình bảo trì công trình được phê duyệt nếu đủ điều kiện năng lực hoặc thuê tổ chức có đủ điều kiện năng lực thực hiện.
- Kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ và đột xuất nhằm phát hiện kịp thời các dấu hiệu xuống cấp, những hư hỏng của công trình, thiết bị lắp đặt vào công trình làm cơ sở cho việc bảo dưỡng công trình.
- Bảo dưỡng công trình được thực hiện theo kế hoạch bảo trì hàng năm và quy trình bảo trì công trình xây dựng được phê duyệt.
2. Ai có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về bảo trì công trình
Tùy theo tính chất và loại công trình, tranh chấp về bảo trì có thể do nhiều cơ quan hoặc tổ chức giải quyết, bao gồm:
- Tòa án nhân dân: Là cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi tranh chấp giữa các bên không thể tự thương lượng hoặc hòa giải được. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về bảo trì công trình thuộc thẩm quyền về kinh doanh thương mại theo Điều 30 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sửa đổi năm 2025.
- Trọng tài thương mại: Được lựa chọn nếu các bên có thỏa thuận trọng tài trong hợp đồng xây dựng. Trình tự, thủ tục giải quyết được quy định cụ thể theo Luật Trọng tài thương mại năm 2010.
- UBND cấp tỉnh hoặc Sở Xây dựng: Trong một số trường hợp đặc biệt, có thể ban hành quyết định buộc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bảo trì hoặc bàn giao quỹ bảo trì.
3. Hậu quả nếu tranh chấp về bảo trì công trình không thể xử lý?
Nếu tranh chấp kéo dài và không được giải quyết kịp thời, hậu quả có thể rất nghiêm trọng, bao gồm:
- Công trình xuống cấp, mất an toàn trong khai thác sử dụng;
- Ngưng trệ hoạt động quản lý, vận hành, gây thiệt hại tài chính và ảnh hưởng đến cư dân hoặc doanh nghiệp;
- Mất niềm tin giữa chủ đầu tư và người sử dụng, dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài;
- Rủi ro pháp lý cho các bên liên quan như bị phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại theo Điều 146 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020).
Tóm lại, việc tuân thủ nghiêm túc các quy định pháp luật về bảo trì công trình là yếu tố then chốt giúp hạn chế tranh chấp và bảo đảm an toàn, hiệu quả sử dụng công trình trong dài hạn.
IV. Giải đáp các thắc mắc liên quan tranh chấp về bảo trì công trình
Trong thực tế, tranh chấp về bảo trì công trình là một trong những vấn đề thường gặp trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt là ở các dự án nhà ở, chung cư hoặc công trình dân dụng. Dưới đây là một số thắc mắc phổ biến cùng hướng giải đáp dựa trên quy định pháp luật hiện hành:
1. Các chứng cứ nào có thể được sử dụng trong trường hợp tranh chấp về bảo trì công trình?
Các chứng cứ có thể được sử dụng trong trường hợp tranh chấp về bảo trì công trình bao gồm: hợp đồng xây dựng, biên bản bàn giao công trình, hồ sơ thiết kế và nghiệm thu, sổ nhật ký bảo trì, hóa đơn – chứng từ chi phí bảo trì, biên bản bàn giao quỹ bảo trì, hoặc các email, văn bản trao đổi giữa các bên. Những tài liệu này giúp xác định rõ trách nhiệm, thời gian và nghĩa vụ của từng bên trong công tác bảo trì.
2. Tranh chấp về bảo trì công trình có thể xảy ra do sự không rõ ràng trong hợp đồng không?
Một trong những nguyên nhân phổ biến nhất dẫn đến tranh chấp về bảo trì công trình là hợp đồng không quy định rõ về trách nhiệm bảo trì, thời gian thực hiện, chi phí và phương thức bàn giao quỹ bảo trì. Khi thiếu quy định cụ thể, các bên thường hiểu khác nhau về nghĩa vụ của mình, dẫn đến mâu thuẫn trong quá trình thực hiện.
3. Nếu không có hợp đồng rõ ràng, tranh chấp về bảo trì công trình có thể được giải quyết như thế nào?
Trong trường hợp hợp đồng không rõ ràng, việc giải quyết sẽ dựa vào quy định pháp luật có liên quan, như Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn. Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền (Tòa án hoặc Trọng tài thương mại) sẽ căn cứ vào chứng cứ, hành vi thực tế của các bên và tập quán trong hoạt động xây dựng để đưa ra phán quyết phù hợp.
4. Có những hình thức nào để giải quyết tranh chấp về bảo trì công trình theo quy định của pháp luật?
Theo Khoản 8 Điều 146 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung 2020 tranh chấp về bảo trì công trình có thể được giải quyết bằng một trong các hình thức sau:
- Thương lượng, hòa giải giữa các bên;
- Giải quyết tại Trọng tài thương mại, nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài;
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền;
5. Nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ bảo trì, bên kia có thể yêu cầu khởi kiện không?
Nếu bên có nghĩa vụ bảo trì không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ, bên còn lại có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo trì.
Trong trường hợp là nhà chung cư, cư dân hoặc Ban quản trị có thể gửi đơn kiến nghị đến Sở Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh để yêu cầu can thiệp, xử lý vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư.
V. Bạn đang tìm một luật sư uy tín để giải quyết các vấn đề liên quan đến tranh chấp về bảo trì công trình
Nếu bạn đang gặp vướng mắc trong quá trình bảo trì hoặc tranh chấp giữa chủ đầu tư, nhà thầu và người sử dụng, Công ty Luật NPLAW sẵn sàng đồng hành và hỗ trợ. Với đội ngũ luật sư chuyên sâu trong lĩnh vực xây dựng và hợp đồng, NPLAW cam kết mang đến giải pháp pháp lý tối ưu, nhanh chóng và hiệu quả cho từng vụ việc cụ thể.
