Trong hoạt động cho thuê nhà, việc bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế là tình trạng khá phổ biến và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Hành vi không kê khai, nộp hoặc nộp không đầy đủ các khoản thuế phát sinh từ hợp đồng thuê không chỉ dẫn đến nguy cơ bị truy thu, xử phạt mà còn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng và quyền lợi hợp pháp của người thuê. Do đó, việc nhận diện đúng nghĩa vụ thuế của bên cho thuê và các hệ quả pháp lý liên quan là vấn đề cần được quan tâm.
I. Rủi ro pháp lý phổ biến liên quan đến bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế
Bên cho thuê nhà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thuế có thể đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý, bao gồm:
-
Bị truy thu tiền thuế, tiền chậm nộp và xử phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định pháp luật thuế;
- Bị cưỡng chế thi hành quyết định thuế như phong tỏa tài khoản, khấu trừ tiền, kê biên tài sản;
- Hợp đồng thuê có thể bị gián đoạn nếu việc cưỡng chế thuế ảnh hưởng đến khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên cho thuê;
- Phát sinh tranh chấp với bên thuê về nghĩa vụ nộp thuế, xuất hóa đơn, chi phí thuê và quyền sử dụng nhà thuê;
- Trường hợp nghiêm trọng, hành vi trốn thuế có thể bị xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Việc bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế không chỉ dẫn đến các chế tài về thuế mà còn tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực hợp đồng thuê và quyền lợi hợp pháp của bên thuê. Do đó, các bên cần thỏa thuận rõ nghĩa vụ thuế trong hợp đồng và chủ động tuân thủ quy định pháp luật để hạn chế rủi ro và tranh chấp phát sinh.
II. Tìm hiểu về bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế
Việc bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế có thể phát sinh rủi ro pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp đến hợp đồng thuê và quyền lợi của bên thuê. Do đó, cần làm rõ nghĩa vụ thuế, các loại thuế liên quan và trách nhiệm của các bên theo quy định pháp luật.
1. Khi bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế, khái niệm nghĩa vụ thuế của bên cho thuê nhà được hiểu như thế nào?
Theo quy định của pháp luật thuế hiện hành, nghĩa vụ thuế của bên cho thuê nhà được hiểu là trách nhiệm pháp lý bắt buộc của cá nhân, tổ chức có hoạt động cho thuê nhà phải kê khai, nộp đầy đủ và đúng hạn các khoản thuế phát sinh từ hợp đồng thuê, cụ thể:
- Chủ thể có nghĩa vụ thuế
- Căn cứ khoản 1 Điều 4 Luật Quản lý thuế năm 2019, người nộp thuế là tổ chức, cá nhân có phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật thuế.
- Bên cho thuê nhà là người có thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản, nên thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ thuế.
- Nội dung của nghĩa vụ thuế: Nghĩa vụ thuế của bên cho thuê nhà bao gồm:
- Đăng ký thuế, kê khai thuế theo quy định;
- Nộp đầy đủ số tiền thuế phải nộp vào ngân sách nhà nước;
- Thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn nộp thuế.
- Căn cứ phát sinh nghĩa vụ thuế
- Nghĩa vụ thuế phát sinh từ thời điểm hợp đồng thuê nhà có hiệu lực và phát sinh doanh thu, không phụ thuộc vào việc các bên có thỏa thuận riêng về nghĩa vụ nộp thuế hay không.
- Việc chuyển nghĩa vụ nộp thuế cho bên thuê (nếu có) không làm thay đổi trách nhiệm pháp lý cuối cùng của bên cho thuê đối với Nhà nước, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Nghĩa vụ thuế của bên cho thuê nhà là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc phát sinh từ thu nhập cho thuê nhà, bao gồm việc kê khai, nộp thuế và chấp hành quản lý thuế theo Luật Quản lý thuế năm 2019; việc không thực hiện nghĩa vụ này bị coi là vi phạm pháp luật thuế và sẽ bị xử lý theo quy định.
2. Nếu bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế, khái niệm thuế phát sinh từ hợp đồng thuê là những loại thuế nào?
Theo pháp luật thuế hiện hành, thuế phát sinh từ hợp đồng thuê nhà được hiểu là các khoản thuế, lệ phí mà bên cho thuê có nghĩa vụ kê khai và nộp khi phát sinh doanh thu từ việc cho thuê nhà, bao gồm:
- Thuế giá trị gia tăng
Căn cứ điểm n khoản 2 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2025, mức thuế suất 5% được áp dụng đối với hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
Đối với cá nhân cho thuê nhà:
- Trường hợp doanh thu cho thuê trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC.
- Trường hợp doanh thu trong năm vượt quá 100 triệu đồng, cá nhân cho thuê nhà thuộc diện phải nộp thuế theo phương pháp tính thuế trên doanh thu. Căn cứ khoản 1 Điều 4, điểm a khoản 2 Điều 8 và Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, hoạt động cho thuê tài sản (bao gồm cho thuê nhà) áp dụng:
- Thuế giá trị gia tăng: 5% trên doanh thu tính thuế;
- Thuế thu nhập cá nhân: 5% trên doanh thu tính thuế.
Công thức tính thuế giá trị gia tăng được quy định tại khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC như sau: Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT × Tỷ lệ thuế GTGT
- Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ Phụ lục I Danh mục ngành nghề tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ % trên doanh thu ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, hoạt động cho thuê tài sản, bao gồm cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi (trừ dịch vụ lưu trú), được xác định:
- Tỷ lệ tính thuế giá trị gia tăng: 5% trên doanh thu;
- Tỷ lệ tính thuế thu nhập cá nhân: 5% trên doanh thu.
Theo đó, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trong năm dương lịch vượt quá 100 triệu đồng thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hợp đồng thuê nhà.
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân theo khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC: Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN × Tỷ lệ thuế TNCN
Thuế phát sinh từ hợp đồng thuê nhà gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, được xác định trên doanh thu cho thuê khi vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm. Việc không thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp các khoản thuế này bị coi là vi phạm pháp luật thuế và sẽ bị xử lý theo quy định hiện hành.
3. Khi bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế, khái niệm trách nhiệm liên đới giữa bên cho thuê và bên thuê là gì?
Theo pháp luật thuế hiện hành, trách nhiệm liên đới giữa bên cho thuê và bên thuê không phát sinh đương nhiên khi bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ thuế.
- Nguyên tắc chung: Căn cứ khoản 1 Điều 4 Luật Quản lý thuế 2019, bên cho thuê là người phát sinh thu nhập từ cho thuê nhà nên chịu trách nhiệm chính về nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Bên thuê không mặc nhiên liên đới chịu trách nhiệm thuế.
- Trường hợp không có trách nhiệm liên đới: Khi hợp đồng thuê không có thỏa thuận nộp thuế thay và bên thuê không tham gia, không tiếp tay cho hành vi trốn thuế, mọi truy thu và xử phạt chỉ áp dụng đối với bên cho thuê.
- Trường hợp có thể phát sinh trách nhiệm liên đới: Trách nhiệm liên đới chỉ phát sinh khi:
- Có thỏa thuận bên thuê nộp thuế thay trong hợp đồng; hoặc
- Bên thuê cố ý tham gia, giúp sức cho việc che giấu doanh thu, trốn thuế.
Trách nhiệm liên đới giữa bên cho thuê và bên thuê chỉ phát sinh khi có thỏa thuận hoặc hành vi vi phạm cụ thể, không phát sinh tự động chỉ vì bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ thuế.
4. Trường hợp bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế và cơ quan thuế phong tỏa tài khoản, ảnh hưởng tới hợp đồng thuê và người thuê ra sao?
Khi bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ thuế và bị cơ quan thuế phong tỏa tài khoản, các ảnh hưởng pháp lý chính như sau:
- Đối với bên cho thuê
- Biện pháp phong tỏa/trích tiền từ tài khoản là một hình thức cưỡng chế thi hành quyết định thuế theo Điều 125 Luật Quản lý thuế 2019.
- Việc cưỡng chế có thể làm gián đoạn khả năng thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến hợp đồng thuê.
- Đối với hợp đồng thuê
- Việc phong tỏa tài khoản không làm hợp đồng thuê đương nhiên vô hiệu.
- Tuy nhiên, nếu việc cưỡng chế khiến bên cho thuê không bảo đảm quyền sử dụng ổn định của người thuê, thì bị coi là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015.
- Đối với người thuê
- Người thuê không phải chịu trách nhiệm về nghĩa vụ thuế của bên cho thuê.
- Nếu việc phong tỏa làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến mục đích thuê (ví dụ không bảo đảm quyền sử dụng, phát sinh rủi ro pháp lý), người thuê có quyền:
- Yêu cầu khắc phục, bồi thường thiệt hại theo Bộ luật Dân sự 2015;
- Đơn phương chấm dứt hợp đồng khi đủ điều kiện theo điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023.
Phong tỏa tài khoản do vi phạm thuế là rủi ro pháp lý của bên cho thuê; hợp đồng thuê không tự mất hiệu lực, nhưng người thuê được bảo vệ quyền lợi và có quyền yêu cầu bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng nếu quyền sử dụng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
III. Các quy định pháp luật có liên quan đến bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế
Pháp luật thuế hiện hành đã quy định cụ thể về biện pháp xử lý, mức phạt và thủ tục khắc phục đối với trường hợp bên cho thuê nhà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thuế. Việc nắm rõ các quy định này giúp các bên chủ động xử lý vi phạm, hạn chế rủi ro bị truy thu, cưỡng chế và phát sinh tranh chấp.
1. Khi bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế, theo quy định pháp luật hiện hành cơ quan thuế sẽ xử lý ra sao?
Khi bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế, cơ quan thuế sẽ xử lý theo trình tự quản lý và cưỡng chế thuế được quy định trong Luật Quản lý thuế năm 2019 và các văn bản hướng dẫn, cụ thể:
- Truy thu thuế còn thiếu
- Căn cứ Điều 47 và Điều 55 Luật Quản lý thuế 2019, cơ quan thuế xác định số thuế phải nộp và truy thu toàn bộ số thuế chưa kê khai, chưa nộp phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà.
- Tính tiền chậm nộp thuế
- Theo Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019, bên cho thuê phải nộp tiền chậm nộp đối với số thuế nộp thiếu, nộp chậm.
- Xử phạt vi phạm hành chính về thuế
- Căn cứ Mục 1 Chương II Nghị định 125/2020/NĐ-CP, cơ quan thuế xử phạt đối với hành vi không kê khai, khai sai, trốn thuế trong hoạt động cho thuê nhà, tùy theo tính chất và mức độ vi phạm.
- Áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành quyết định thuế
- Trường hợp không tự nguyện chấp hành, cơ quan thuế có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế theo Điều 125 Luật Quản lý thuế 2019, bao gồm:
- Trích tiền từ tài khoản, phong tỏa tài khoản;
- Kê biên tài sản, bán đấu giá tài sản;
- Ngừng sử dụng hóa đơn.
- Chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra (nếu có dấu hiệu hình sự)
- Nếu hành vi trốn thuế đạt ngưỡng truy cứu trách nhiệm hình sự, cơ quan thuế chuyển hồ sơ để xử lý theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).
Bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế sẽ bị truy thu, tính tiền chậm nộp, xử phạt và có thể bị cưỡng chế; trường hợp vi phạm nghiêm trọng còn có nguy cơ bị xử lý hình sự theo quy định pháp luật.
2. Khi bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế, quy trình nộp phạt và tính tiền chậm nộp được áp dụng ra sao?
Khi bên cho thuê nhà chậm hoặc không nộp thuế, quy trình xử lý được thực hiện theo Luật Quản lý thuế 2019, cụ thể:
Thứ nhất, về tính tiền chậm nộp
- Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019, người nộp thuế chậm nộp tiền thuế phải nộp tiền chậm nộp với mức 0,03%/ngày, tính trên số tiền thuế chậm nộp.
- Thời gian tính tiền chậm nộp được tính liên tục từ ngày tiếp theo ngày hết hạn nộp thuế đến ngày liền kề trước ngày thực nộp.
Thứ hai, về xử phạt vi phạm hành chính
- Tùy hành vi vi phạm, bên cho thuê có thể bị xử phạt theo Mục 1 Chương II Nghị định 125/2020/NĐ-CP (chậm nộp hồ sơ khai thuế, khai sai, khai thiếu, trốn thuế…).
- Ngoài tiền phạt, người vi phạm bắt buộc nộp đủ số thuế còn thiếu và tiền chậm nộp.
Thứ ba, về trình tự thực hiện
- Cơ quan thuế ban hành thông báo nợ thuế và tiền chậm nộp.
- Người nộp thuế thực hiện nộp thuế, tiền phạt và tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước.
- Trường hợp không chấp hành, cơ quan thuế có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành quyết định hành chính thuế theo luật.
Bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế sẽ bị tính tiền chậm nộp 0,03%/ngày, đồng thời bị xử phạt hành chính và truy thu thuế; việc nộp phạt và tiền chậm nộp là nghĩa vụ bắt buộc, không phụ thuộc vào việc hợp đồng thuê còn hiệu lực hay không.
3. Thủ tục khắc phục (nộp bổ sung, nộp phạt) gồm những bước nào khi bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế?
Khi bên cho thuê nhà phát hiện việc chưa kê khai, kê khai sai hoặc kê khai thiếu nghĩa vụ thuế, pháp luật cho phép người nộp thuế được chủ động khắc phục thông qua việc khai bổ sung và nộp đầy đủ các khoản phát sinh. Trình tự khắc phục được thực hiện theo Điều 47 Luật Quản lý thuế năm 2019. Các bước thực hiện
Bước 1. Xác định sai sót về nghĩa vụ thuế
Bên cho thuê tự rà soát hồ sơ thuế đã nộp để xác định nội dung sai sót liên quan đến doanh thu cho thuê nhà, số thuế phải nộp hoặc thời hạn nộp thuế.
Bước 2. Thực hiện quyền khai bổ sung hồ sơ thuế
Người nộp thuế được khai bổ sung hồ sơ khai thuế trong thời hạn 10 năm kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ của kỳ tính thuế có sai sót, với điều kiện:
- Việc khai bổ sung được thực hiện trước khi cơ quan thuế công bố quyết định thanh tra, kiểm tra; hoặc
- Hồ sơ không thuộc phạm vi, thời kỳ đã được thanh tra, kiểm tra
- (Căn cứ khoản 1 Điều 47 Luật Quản lý thuế 2019,sửa đổi bởi Điểm a Khoản 6 Điều 6 Luật sửa đổi Luật Chứng khoán, Luật Kế toán, Luật Kiểm toán độc lập, Luật Ngân sách Nhà nước, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Quản lý thuế, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Dự trữ quốc gia, Luật Xử lý vi phạm hành chính 2024 ).
Bước 3. Chuẩn bị hồ sơ khai bổ sung
Hồ sơ khai bổ sung gồm:
- Tờ khai bổ sung;
- Bản giải trình khai bổ sung và các tài liệu có liên quan
(Căn cứ khoản 4 Điều 47 Luật Quản lý thuế 2019).
Bước 4. Nộp số thuế phát sinh tăng thêm
Sau khi lập hồ sơ khai bổ sung, bên cho thuê phải nộp đầy đủ số tiền thuế còn thiếu theo kết quả khai bổ sung.
Bước 5. Nộp tiền chậm nộp (nếu có)
Trường hợp nộp thuế quá thời hạn, người nộp thuế phải nộp tiền chậm nộp tính theo quy định của Luật Quản lý thuế, tính trên số tiền thuế chậm nộp và số ngày chậm nộp thực tế.
Bước 6. Nộp tiền phạt vi phạm hành chính (nếu có)
Nếu hành vi vi phạm thuộc trường hợp bị xử phạt, bên cho thuê thực hiện nộp tiền phạt theo quyết định xử phạt của cơ quan thuế ban hành theo quy định pháp luật.
Thủ tục khắc phục nghĩa vụ thuế khi bên cho thuê nhà vi phạm được pháp luật thiết kế theo hướng khuyến khích tự giác, chủ động sửa sai. Việc khai bổ sung, nộp đủ thuế, tiền chậm nộp và tiền phạt (nếu có) đúng trình tự sẽ giúp bên cho thuê hạn chế rủi ro bị cưỡng chế thuế và tránh phát sinh trách nhiệm pháp lý nghiêm trọng hơn trong tương lai.
IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế
Việc bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế đặt ra nhiều câu hỏi về hiệu lực hợp đồng, quyền của người thuê, trách nhiệm bồi thường và các chế tài pháp lý có thể áp dụng.
1. Trường hợp phổ biến là bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế nhưng vẫn thu tiền mặt của người thuê, hậu quả pháp lý thực tế là gì?
Trường hợp bên cho thuê thu tiền thuê bằng tiền mặt nhưng không kê khai, không nộp thuế, pháp luật xác định bản chất giao dịch theo doanh thu thực tế, không phụ thuộc hình thức thanh toán. Hậu quả pháp lý có thể phát sinh như sau:
- Bị truy thu toàn bộ số thuế còn thiếu đối với doanh thu cho thuê nhà chưa kê khai.
- Phải nộp tiền chậm nộp tính theo mức 0,03%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp kể từ ngày quá hạn nộp thuế (căn cứ Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019).
- Bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế nếu có hành vi không khai thuế, khai sai hoặc khai thiếu doanh thu, theo Mục 1 Chương II Nghị định 125/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung), mức phạt có thể lên đến 20% số thuế thiếu hoặc cao hơn tùy tính chất vi phạm.
- Có nguy cơ bị xử lý về hành vi trốn thuế nếu cố ý che giấu doanh thu, thu tiền mặt nhằm né tránh nghĩa vụ thuế; trường hợp đủ yếu tố cấu thành còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật hình sự.
Lưu ý thực tế: Người thuê không phải là chủ thể nộp thuế, nhưng các chứng cứ như hợp đồng thuê, biên nhận tiền mặt, tin nhắn, sao kê… có thể được cơ quan thuế sử dụng để xác định doanh thu thật của bên cho thuê.
Việc thu tiền mặt không kê khai thuế không làm mất nghĩa vụ thuế, mà còn làm tăng rủi ro bị truy thu, xử phạt và đánh giá là hành vi cố ý vi phạm pháp luật thuế.
2. Hợp đồng thuê nhà có bị vô hiệu không và người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế không?
Trong thực tế, việc bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế thường khiến người thuê lo ngại về hiệu lực hợp đồng và quyền tiếp tục sử dụng nhà thuê. Tuy nhiên, để xác định hợp đồng có bị vô hiệu hay không và người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không, cần căn cứ vào các quy định cụ thể của pháp luật dân sự và pháp luật nhà ở.
Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng thuê nhà
Việc bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế không làm hợp đồng thuê nhà đương nhiên vô hiệu.
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự (bao gồm hợp đồng thuê nhà) có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện:
- Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp;
- Các bên hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Nghĩa vụ thuế là nghĩa vụ hành chính – tài chính của bên cho thuê đối với Nhà nước. Việc vi phạm nghĩa vụ thuế không thuộc trường hợp làm vô hiệu hợp đồng theo các quy định tại Điều 123 và Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.
Thứ hai, về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của người thuê
Người thuê có thể có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu việc bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ thuế dẫn đến vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích của người thuê.
Cụ thể:
- Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
- Trường hợp bên cho thuê bị cưỡng chế thi hành quyết định thuế (phong tỏa tài khoản, kê biên tài sản, xử lý nhà cho thuê…) theo Điều 125 Luật Quản lý thuế 2019, làm người thuê không thể tiếp tục sử dụng nhà thuê đúng mục đích, thì được xem là vi phạm nghiêm trọng.
Ngoài ra, theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê có nghĩa vụ:
- Bảo đảm quyền sử dụng nhà ở ổn định cho bên thuê trong thời hạn thuê;
- Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật.
Nếu việc không thực hiện nghĩa vụ thuế dẫn đến việc người thuê không thể sử dụng nhà thuê ổn định, người thuê có quyền:
- Đơn phương chấm dứt hợp đồng;
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 360 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, nếu có thiệt hại thực tế phát sinh.
Việc bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế không làm hợp đồng thuê nhà vô hiệu. Tuy nhiên, nếu hành vi này dẫn đến việc không bảo đảm quyền sử dụng nhà thuê ổn định hoặc làm gián đoạn việc thực hiện hợp đồng, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.
3. Trường hợp bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế và bị xử phạt hành chính, quy trình người thuê yêu cầu bồi thường thiệt hại thực hiện thế nào?
Trong trường hợp bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế và bị xử phạt hành chính, người thuê chỉ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại khi chứng minh được thiệt hại thực tế phát sinh do hành vi vi phạm của bên cho thuê. Việc yêu cầu bồi thường được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự, cụ thể như sau:
Bước 1: Xác định căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường
Theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại nếu:
- Có hành vi vi phạm nghĩa vụ (không thực hiện nghĩa vụ thuế dẫn đến bị cưỡng chế, xử phạt);
- Có thiệt hại thực tế xảy ra cho người thuê (ví dụ: bị gián đoạn sử dụng nhà thuê, phải di dời, ngừng kinh doanh…);
- Có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại phát sinh.
Bước 2: Thu thập, chứng minh thiệt hại
Căn cứ Điều 584 và Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015, người thuê cần chuẩn bị tài liệu chứng minh:
- Thiệt hại về tài sản, chi phí phát sinh hợp lý;
- Thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút;
- Các chi phí cần thiết để hạn chế, khắc phục thiệt hại.
Bước 3: Yêu cầu bồi thường trực tiếp với bên cho thuê
Người thuê có thể:
- Gửi văn bản yêu cầu bồi thường thiệt hại;
- Thương lượng mức bồi thường trên cơ sở hợp đồng thuê nhà và quy định pháp luật. Nguyên tắc bồi thường được thực hiện theo Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 (bồi thường toàn bộ và kịp thời, trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
Bước 4: Khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu không thỏa thuận được)
Nếu không đạt được thỏa thuận, người thuê có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu:
- Bồi thường thiệt hại;
- Chấm dứt hợp đồng thuê (nếu có căn cứ) theo quy định của Điều 428 Bộ Luật dân sự 2015.
Việc bên cho thuê nhà bị xử phạt hành chính về thuế không tự động làm phát sinh nghĩa vụ bồi thường, nhưng nếu hành vi vi phạm này gây thiệt hại thực tế cho người thuê, thì người thuê có quyền yêu cầu bồi thường theo trình tự dân sự, trên cơ sở chứng minh đầy đủ thiệt hại và mối quan hệ nhân quả theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
4. Khi nào thì hành vi bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế vượt quá mức xử phạt hành chính và chuyển sang truy cứu trách nhiệm hình sự?
Trong hoạt động cho thuê nhà, việc không thực hiện nghĩa vụ thuế không đương nhiên bị truy cứu trách nhiệm hình sự mà được xử lý theo hai cấp độ: xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, tùy theo tính chất, mức độ và hậu quả của hành vi vi phạm.
Thứ nhất, các trường hợp chỉ bị xử phạt vi phạm hành chính
Theo Điều 13 và Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, các hành vi vi phạm nghĩa vụ thuế của bên cho thuê nhà sẽ chỉ bị xử phạt hành chính nếu chưa đủ yếu tố cấu thành tội trốn thuế, cụ thể như:
- Chậm nộp hồ sơ khai thuế, không nộp hồ sơ khai thuế đúng hạn nhưng:
- Không phát sinh số thuế phải nộp; hoặc
- Có phát sinh thuế nhưng người nộp thuế đã nộp đủ tiền thuế và tiền chậm nộp trước thời điểm bị kiểm tra, thanh tra
- Bị xử phạt theo Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, mức phạt cao nhất đến 25.000.000 đồng, kèm biện pháp khắc phục hậu quả.
- Hành vi trốn thuế nhưng:
- Số tiền thuế trốn chưa đạt ngưỡng truy cứu trách nhiệm hình sự;
- Chưa từng bị xử phạt hành chính về trốn thuế trước đó
- Bị phạt tiền từ 1 lần đến 3 lần số thuế trốn theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, đồng thời buộc nộp đủ số thuế trốn và tiền chậm nộp.
Thứ hai, truy cứu trách nhiệm hình sự
Hành vi bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế bị truy cứu trách nhiệm hình sự khi đủ dấu hiệu của Tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), cụ thể:
1. Về ngưỡng số tiền trốn thuế
- Trốn thuế từ 100.000.000 đồng trở lên; hoặc
- Trốn thuế dưới 100.000.000 đồng nhưng:
- Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế; hoặc
- Đã bị kết án về tội trốn thuế mà chưa được xóa án tích.
2. Về hành vi
Các hành vi thường gặp trong hoạt động cho thuê nhà có thể cấu thành tội trốn thuế gồm:
- Không nộp hồ sơ khai thuế hoặc nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn;
- Không xuất hóa đơn tiền thuê nhà hoặc ghi giá thuê thấp hơn thực tế;
- Không kê khai hoặc kê khai sai doanh thu cho thuê nhằm làm giảm số thuế phải nộp (căn cứ khoản 1 Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017).
3. Khung hình phạt
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc
- Phạt tù từ 03 tháng đến 07 năm, tùy theo số tiền trốn thuế và tình tiết tăng nặng (các khoản 1, 2, 3 Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017).
Đối với pháp nhân thương mại, mức phạt có thể lên đến 10.000.000.000 đồng, thậm chí đình chỉ hoạt động có thời hạn hoặc vĩnh viễn (khoản 5 Điều 200).
Hành vi bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế chỉ bị xử phạt hành chính khi vi phạm ở mức độ nhẹ, chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm. Tuy nhiên, khi có yếu tố cố ý trốn thuế và số tiền trốn thuế đạt ngưỡng theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), hành vi này sẽ vượt quá phạm vi xử phạt hành chính và bị truy cứu trách nhiệm hình sự, với chế tài nghiêm khắc về tiền phạt, tù giam và các hình phạt bổ sung khác.
5. Quy định về miễn giảm thuế có áp dụng cho những trường hợp tự nguyện khắc phục hậu quả sau khi bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế không? Vì sao?
Trong thực tế cho thuê nhà, nhiều trường hợp bên cho thuê chậm hoặc không thực hiện nghĩa vụ thuế nhưng sau đó tự nguyện khắc phục. Vấn đề đặt ra là việc miễn, giảm thuế có được áp dụng trong trường hợp này hay không. Không áp dụng miễn, giảm thuế, nhưng có thể được xem xét giảm mức xử phạt vi phạm hành chính.
- Về số thuế gốc: Thuế phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà là nghĩa vụ bắt buộc. Dù người nộp thuế tự giác khắc phục thì vẫn phải nộp đủ số thuế còn thiếu, không thuộc trường hợp miễn, giảm thuế.
- Về xử phạt vi phạm hành chính: Theo Mục 1 Chương II Nghị định 125/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung), nếu bên cho thuê tự nguyện khai bổ sung, nộp đủ thuế và tiền chậm nộp trước khi cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra, thanh tra, thì:
- Có thể không bị xử phạt hoặc
- Được giảm mức phạt do có tình tiết giảm nhẹ.
- Về tiền chậm nộp: Theo Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019, tiền chậm nộp vẫn phải tính, trừ trường hợp thuộc diện bất khả kháng theo quy định của luật thì mới được xem xét miễn tiền chậm nộp.
Việc tự nguyện khắc phục hậu quả không làm phát sinh quyền miễn, giảm thuế, nhưng là căn cứ quan trọng để được giảm hoặc miễn xử phạt vi phạm hành chính, thể hiện chính sách khuyến khích tuân thủ pháp luật thuế của Nhà nước.
V. Bạn đang tìm công ty luật uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế?
Vấn đề bên cho thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ thuế liên quan trực tiếp đến Luật Quản lý thuế, pháp luật xử phạt vi phạm hành chính về thuế, đồng thời có thể ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng thuê và quyền lợi hợp pháp của bên thuê. Việc được luật sư hỗ trợ sớm giúp các bên nhận diện đúng rủi ro và có phương án xử lý phù hợp.
- Am hiểu pháp luật thuế và hợp đồng thuê nhà: Luật sư NPLaw nắm vững quy định về kê khai, nộp thuế cho thuê nhà; xử phạt hành chính, truy thu thuế và các vấn đề pháp lý phát sinh từ hợp đồng thuê.
- Tư vấn đúng trọng tâm, căn cứ pháp lý rõ ràng: Phân tích trách nhiệm của bên cho thuê, quyền và nghĩa vụ của bên thuê; đánh giá khả năng yêu cầu bồi thường, chấm dứt hợp đồng hoặc tiếp tục thực hiện hợp đồng theo đúng quy định pháp luật.
- Phòng ngừa rủi ro và hỗ trợ giải quyết tranh chấp: Đồng hành cùng khách hàng khi làm việc với cơ quan thuế, thương lượng với bên cho thuê hoặc giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền.
Trên đây là thông tin mang tính tham khảo. Trường hợp Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết cho tình huống cụ thể, vui lòng liên hệ Hãng luật NPLaw để được luật sư hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.
