Hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật

Tài sản gắn liền với đất là những tài sản không thể tách rời hoặc di chuyển một cách độc lập và có giá trị cao, do đó việc quản lý và sử dụng phải tuân thủ các quy định của pháp luật để đảm bảo tính chính xác và tránh các tranh chấp pháp lý. Vậy thực trạng liên quan đến hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất hiện nay như thế nào? Các quy định pháp luật liên quan và những vướng mắc gì cần giải đáp liên quan đến hợp đồng này?

I. Thực trạng liên quan đến hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất

Hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất đang ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ và nhu cầu về cơ sở hạ tầng, nhà ở tăng cao. Tuy nhiên, việc giao kết và thực hiện các hợp đồng này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và vấn đề pháp lý, từ việc chậm trễ bàn giao, chất lượng tài sản không đạt yêu cầu, đến việc vi phạm các quy định về an toàn lao động và môi trường.

II. Các quy định liên quan đến hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất

1. Thế nào là hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất?

Khoản 1 Điều 472 Bộ luật dân sự 2015, Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Theo Điều 105 Bộ Luật dân sự 2015: Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Như vậy, Hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất là sự thỏa thuận của bên thuê và bên cho thuê, theo đó bên cho thuê giao tài sản gắn liền với đất để bên thuê sử dụng trong một thời hạn đã thỏa thuận, bên thuê phải trả tiền cho bên cho thuê.

2. Các trường hợp được ký kết hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất

Để được ký kết hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất, thì bên cho thuê phải là chủ sở hữu tài sản và có quyền cho thuê tài sản đó, bên thuê tài sản phải có quyền thuê đối với tài sản đó. 

Theo đó, căn cứ tại Mục 2,3,4 Chương 3 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất đối với các trường hợp là:

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp:

• Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất;
• Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

Tổ chức kinh tế thuộc hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

Tổ chức kinh tế thuộc hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức kinh tế khác trong các trường hợp sau đây:

• Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Đất của cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm.

Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có quyền cho tổ chức, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

Cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;

Cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất;

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án;

tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

3. Hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất chi tiết gồm những nội dung nào? Nội dung nào quan trọng nhất? Tại sao?

Theo quy định tại Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nội dung cơ bản của hợp đồng phải đảm bảo các nội dung sau:

• Thông tin các bên: Các bên tham gia bao gồm bên thuê và bên cho thuê. Tùy từng hợp đồng mà có thể có thêm bên thứ ba bảo đảm cho bên thuê như bên bảo lãnh hoặc bên thế chấp. Thông tin các bên thông thường là thông tin cá nhân, địa chỉ. Nếu chủ thể là tổ chức thì phải ghi nhận thông tin của người đại diện theo pháp luật.
• Thông tin về tài sản thuê: Mô tả cụ thể các chi tiết về tài sản thuê và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thuê của bên thuê đối với tài sản thuê.
• Mục đích thuê: Bên thuê nêu rõ mục đích thuê đối với tài sản thuê.
• Giá thuê và phương thức thanh toán: Hai bên thỏa thuận cụ thể giá thuê (có thể theo tháng hoặc giá tổng thời gian thuê). Phương thức thanh toán có thể là trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản
• Thời gian và phương thức giao, trả tài sản: Quy định rõ ngày giao, trả tài sản thuê; Phương thức giao, trả tài sản và địa điểm giao, trả.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên: Các bên tự do thỏa thuận quyền và nghĩa vụ cho mình cũng như bên còn lại, tuy nhiên cần lưu ý một số quyền và nghĩa vụ đã được pháp luật dân sự quy định như: Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê; Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê; Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê; Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích;…
• Các điều khoản khác như: phương thức giải quyết tranh chấp, cam đoan của các bên,...

Nội dung quan trọng nhất trong hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất là Giá thuê và thời gian thuê, vì giá thuê nếu không được quy định cụ thể rõ ràng trong hợp đồng thì sẽ được xác định theo giá thị trường và gây ra những tranh chấp không đáng có giữa các bên.

III. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất

1. Có được ký kết hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất khi tài sản chưa được cập nhật vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Căn cứ Điều 131 Luật Đất đai 2024, Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện theo quy định.

Theo đó việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào giấy chứng nhận là không bắt buộc mà được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Tuy nhiên, cũng cần phải lưu ý, nếu không đăng ký bổ sung tài sản trên đất vào sổ đỏ thì chủ sở hữu chưa được ghi nhận quyền sở hữu đối với tài sản đó. Có nghĩa là trong trường hợp này mới được ghi nhận quyền sử dụng đất chứ chưa được ghi nhận quyền sở hữu nhà và sẽ không có quyền cho thuê.

Như vậy, để được ký kết hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất thì tài sản phải được đăng ký quyền sở hữu và được cập nhật vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Có được uỷ quyền ký thay hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất không?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Hợp đồng thuê tài sản là giao dịch dân sự do đó các bên được phép ủy quyền ký thay hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất.

3. Hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất có bắt buộc công chứng không?

Trong Bộ luật dân sự 2015 không có quy định về hình thức của hợp đồng thuê tài sản. Phụ thuộc vào đối tượng của hợp đồng là động sản hay bất động sản mà hình thức của hợp đồng phải tuân theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp tài sản là bất động sản, căn cứ Điều 164 Luật Nhà ở 2023, trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 có quy định về việc Hợp đồng cho thuê tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp tài sản gắn liền với đất là bất động sản thì các bên cần lưu ý theo như phân tích trên.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau: