Trong quá trình thực hiện hợp đồng, việc thay đổi điều khoản về thời gian thuê là nhu cầu phổ biến nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu thực hiện không đúng quy định. Bài viết dưới đây làm rõ bản chất pháp lý, điều kiện áp dụng, các tranh chấp thường gặp và cách bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên khi thay đổi thời gian thuê.
I. Giới thiệu các vấn đề liên quan đến thay đổi điều khoản về thời gian thuê
Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà, thuê tài sản hoặc thuê mặt bằng, các bên có thể phát sinh nhu cầu điều chỉnh thời gian thuê do thay đổi kế hoạch sử dụng hoặc tình hình kinh doanh. Việc thay đổi điều khoản về thời gian thuê nếu không được thỏa thuận rõ ràng, lập phụ lục hợp đồng đúng quy định có thể dẫn đến tranh chấp và rủi ro pháp lý.
Ngoài việc làm thay đổi thời điểm chấm dứt hợp đồng, nội dung này còn ảnh hưởng đến giá thuê, tiền đặt cọc, quyền chấm dứt hợp đồng và các nghĩa vụ liên quan của mỗi bên. Vì vậy, các bên cần hiểu rõ quy định pháp luật và điều kiện để việc thay đổi thời gian thuê có hiệu lực hợp pháp.
II. Tìm hiểu về thay đổi điều khoản về thời gian thuê
Thay đổi điều khoản về thời gian thuê là một trong những nội dung điều chỉnh hợp đồng phổ biến, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không nắm rõ bản chất pháp lý và cách thức thực hiện. Trước khi thống nhất thay đổi, bên cho thuê và bên thuê cần xác định rõ phạm vi điều chỉnh, hình thức thỏa thuận và hậu quả pháp lý phát sinh để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
1. Thay đổi điều khoản về thời gian thuê là gì và khác gì so với việc gia hạn hợp đồng?
Theo Điều 474 Bộ luật Dân sự, thời hạn thuê do các bên tự thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp không xác định được thời hạn, mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên còn lại trong một khoảng thời gian hợp lý.
Từ quy định này, thay đổi điều khoản về thời gian thuê được hiểu là việc các bên thống nhất điều chỉnh lại thời hạn thuê đã ghi trong hợp đồng, như kéo dài, rút ngắn hoặc xác định lại mốc thời gian thuê cho phù hợp với nhu cầu thực tế.
Pháp luật hiện hành không có quy định riêng về “gia hạn hợp đồng thuê” như một chế định độc lập. Trên thực tế, việc gia hạn chỉ là một dạng thỏa thuận thay đổi thời hạn thuê, được thực hiện khi hợp đồng sắp hết hoặc đã hết thời hạn, nhằm tiếp tục duy trì quan hệ thuê giữa các bên. Vì vậy, về bản chất pháp lý, gia hạn cũng được xem là một hình thức thay đổi điều khoản về thời gian thuê theo thỏa thuận của các bên.
2. Khi nào bên cho thuê hoặc bên thuê có thể đề xuất thay đổi điều khoản về thời gian thuê?
Căn cứ Điều 472 và Điều 474 Bộ luật Dân sự 201, hợp đồng thuê tài sản được xác lập trên cơ sở thỏa thuận về thời hạn thuê giữa các bên. Do đó, bên cho thuê hoặc bên thuê có thể đề xuất thay đổi điều khoản về thời gian thuê trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, khi hợp đồng còn hiệu lực, nếu nhu cầu sử dụng tài sản, khả năng khai thác hoặc điều kiện thực tế của một trong các bên thay đổi, các bên có quyền đề xuất điều chỉnh lại thời hạn thuê, với điều kiện phải được bên còn lại đồng ý.
Thứ hai, khi hợp đồng không quy định rõ thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không xác định được theo mục đích thuê, mỗi bên đều có quyền chủ động đề xuất việc điều chỉnh hoặc xác lập lại thời hạn thuê nhằm đảm bảo sự ổn định trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Thứ ba, trước thời điểm hợp đồng hết hạn, bên cho thuê hoặc bên thuê có thể đề xuất kéo dài hoặc rút ngắn thời gian thuê để tiếp tục hoặc chấm dứt quan hệ thuê theo nhu cầu thực tế. Việc này về bản chất là thỏa thuận thay đổi thời hạn thuê, không bị pháp luật hạn chế nếu không trái quy định bắt buộc.
Như vậy, thời điểm đề xuất thay đổi điều khoản về thời gian thuê không bị giới hạn cứng, mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận và thống nhất ý chí của các bên trong khuôn khổ quy định của pháp luật dân sự.
3. Thay đổi điều khoản về thời gian thuê có phải luôn cần lập phụ lục hợp đồng bằng văn bản hay có thực hiện bằng thỏa thuận miệng được không? Vì sao?
Theo Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền thỏa thuận sửa đổi hợp đồng, nhưng hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.
Bên cạnh đó, Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng có thể có phụ lục kèm theo để quy định chi tiết hoặc sửa đổi một số điều khoản, và phụ lục có hiệu lực như hợp đồng nếu các bên thống nhất.
Từ các quy định trên, có thể hiểu:
- Nếu hợp đồng thuê ban đầu được lập bằng văn bản (đặc biệt là hợp đồng thuê nhà ở theo quy định pháp luật chuyên ngành), thì việc sửa đổi thời gian thuê cũng phải được lập bằng văn bản, thường dưới hình thức phụ lục hợp đồng hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung.
- Nếu hợp đồng ban đầu được giao kết bằng lời nói (trong trường hợp pháp luật không bắt buộc hình thức văn bản), thì việc thay đổi thời hạn thuê có thể thực hiện bằng thỏa thuận miệng.
Pháp luật không có quy định riêng về hình thức sửa đổi thời hạn thuê, nhưng việc sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu. Do đó, trong đa số trường hợp thuê nhà bằng văn bản, việc thay đổi thời gian thuê cần lập phụ lục hoặc văn bản sửa đổi để đảm bảo hiệu lực pháp lý và tránh tranh chấp.
4. Bên thuê cần lưu ý những rủi ro gì khi đồng ý thay đổi điều khoản về thời gian thuê?
Theo quy định chung của Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng thuê tài sản (Điều 472, Điều 474) và nguyên tắc sửa đổi hợp đồng tại Điều 421, thời hạn thuê do các bên thỏa thuận và có thể được sửa đổi nếu có sự đồng ý của các bên. Tuy nhiên, khi chấp nhận thay đổi điều khoản về thời gian thuê, bên thuê cần lưu ý một số rủi ro sau:
- Rủi ro bị thay đổi các điều khoản khác đi kèm
Trong thực tế, việc điều chỉnh thời hạn thuê thường đi kèm với thay đổi về giá thuê, tiền đặt cọc, điều kiện thanh toán hoặc các nghĩa vụ khác. Nếu bên thuê không kiểm tra kỹ nội dung sửa đổi, có thể vô tình chấp nhận những điều khoản bất lợi.
- Rủi ro mất quyền lợi khi thời hạn thuê bị rút ngắn
Nếu đồng ý rút ngắn thời gian thuê, bên thuê có thể:
- Không kịp thu hồi chi phí đầu tư, sửa chữa, trang trí mặt bằng.
- Bị gián đoạn hoạt động kinh doanh hoặc sinh hoạt.
- Phát sinh chi phí chuyển địa điểm đột xuất.
- Rủi ro phát sinh trách nhiệm bồi thường hoặc phạt vi phạm
Một số hợp đồng quy định phạt khi chấm dứt trước thời hạn. Nếu thay đổi thời hạn thuê mà không làm rõ điều khoản phạt, bên thuê có thể:
- Phải bồi thường do được coi là chấm dứt hợp đồng sớm.
- Mất tiền đặt cọc.
- Rủi ro về hình thức thỏa thuận không rõ ràng
Theo Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu. Nếu chỉ thỏa thuận miệng trong khi hợp đồng gốc bằng văn bản:
- Bên thuê có thể khó chứng minh nội dung đã thỏa thuận khi xảy ra tranh chấp.
- Bên cho thuê có thể phủ nhận việc thay đổi thời hạn.
- Rủi ro bị tăng giá hoặc thay đổi điều kiện khi gia hạn
Khi kéo dài thời hạn thuê, bên cho thuê có thể:
- Tăng giá thuê theo điều khoản mới.
- Thay đổi điều kiện sử dụng, bảo trì, thanh toán.
Nếu bên thuê không đàm phán rõ ràng trước khi đồng ý, chi phí thuê trong thời gian tiếp theo có thể cao hơn dự kiến.
Việc thay đổi thời hạn thuê là quyền thỏa thuận của các bên, nhưng bên thuê cần xem xét kỹ toàn bộ nội dung sửa đổi, lập văn bản rõ ràng và đánh giá tác động tài chính – pháp lý trước khi đồng ý, nhằm tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.
III. Các quy định pháp luật có liên quan đến thay đổi điều khoản về thời gian thuê
Những quy định pháp luật quan trọng cần nắm khi thực hiện thay đổi điều khoản về thời gian thuê trong hợp đồng. Việc hiểu rõ căn cứ pháp lý sẽ giúp các bên điều chỉnh thời hạn thuê đúng quy định và hạn chế rủi ro tranh chấp.
1. Luật Dân sự và các văn bản khác quy định thế nào về việc thay đổi điều khoản về thời gian thuê?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn thuê là nội dung do các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản (Điều 474). Vì vậy, việc thay đổi điều khoản về thời gian thuê thực chất là việc sửa đổi hợp đồng và phải dựa trên sự thống nhất ý chí của các bên theo quy định tại Điều 421 Bộ luật Dân sự. Hợp đồng sau khi sửa đổi phải tuân thủ đúng hình thức của hợp đồng ban đầu.
Đối với hợp đồng thuê nhà ở, Luật Nhà ở 2023 cũng ghi nhận nguyên tắc tương tự. Cụ thể, khoản 1 Điều 170 quy định bên cho thuê và bên thuê được quyền thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và phương thức thanh toán. Quy định này khẳng định thời hạn thuê là nội dung mang tính thỏa thuận, nên việc thay đổi điều khoản về thời gian thuê chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của các bên và phải đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mỗi bên trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở theo khoản 3 Điều này.
Theo đó, cả Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023 đều thống nhất nguyên tắc: thời hạn thuê do các bên tự thỏa thuận, và mọi thay đổi liên quan đến thời hạn này phải dựa trên sự đồng thuận và tuân thủ đúng hình thức pháp lý của hợp đồng.
2. Thay đổi điều khoản về thời gian thuê dẫn tới tranh chấp thì thời hiệu khởi kiện được quy định ra sao?
Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Do đó, trong trường hợp việc thay đổi điều khoản về thời gian thuê dẫn đến tranh chấp, thời hiệu khởi kiện cũng được áp dụng theo quy định chung này. Thời điểm bắt đầu tính thời hiệu thường được xác định từ lúc một bên nhận thấy việc thay đổi thời hạn thuê làm ảnh hưởng hoặc xâm phạm quyền lợi của mình, chẳng hạn như bị yêu cầu chấm dứt hợp đồng sớm, bị từ chối tiếp tục thuê theo thỏa thuận trước đó, hoặc phát sinh nghĩa vụ ngoài nội dung đã thống nhất.
3. Những vi phạm thường gặp khi thay đổi điều khoản về thời gian thuê
Những vi phạm thường gặp khi thay đổi điều khoản về thời gian thuê chủ yếu xuất phát từ việc các bên không tuân thủ đúng thỏa thuận ban đầu hoặc quy định của pháp luật về sửa đổi hợp đồng. Cụ thể:
- Tự ý thay đổi thời hạn thuê mà không có sự đồng ý của bên còn lại, trái với nguyên tắc hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên theo Bộ luật Dân sự.
- Không lập phụ lục hoặc văn bản sửa đổi hợp đồng khi pháp luật hoặc hợp đồng yêu cầu phải thực hiện bằng văn bản, dẫn đến tranh chấp về hiệu lực của thỏa thuận thay đổi.
- Áp dụng thay đổi thời hạn thuê nhưng không thông báo trước cho bên còn lại trong thời gian hợp lý, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
- Ép buộc hoặc đưa ra điều kiện bất lợi để buộc bên kia chấp nhận việc thay đổi thời gian thuê, vi phạm nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng trong giao kết và thực hiện hợp đồng.
- Thay đổi thời hạn thuê trái với điều khoản cấm sửa đổi hoặc không tuân thủ trình tự, điều kiện đã được quy định sẵn trong hợp đồng.
Những vi phạm này có thể khiến thỏa thuận thay đổi thời hạn thuê không có hiệu lực, phát sinh nghĩa vụ bồi thường thiệt hại hoặc trở thành căn cứ để một bên khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến thay đổi điều khoản về thời gian thuê
Dưới đây là những câu hỏi phổ biến mà các bên thường đặt ra khi thực hiện thay đổi điều khoản về thời gian thuê trong hợp đồng.
1. Có những hình thức phổ biến nào khi thực hiện thay đổi điều khoản về thời gian thuê?
Theo quy định tại Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền thỏa thuận sửa đổi hợp đồng, trong đó có điều khoản về thời gian thuê, miễn là việc sửa đổi đó không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Đồng thời, khoản 3 Điều này quy định hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.
Căn cứ quy định trên, việc thay đổi điều khoản về thời gian thuê thường được thực hiện dưới các hình thức sau:
- Lập phụ lục hợp đồng: Theo Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có thể kèm theo phụ lục để quy định chi tiết hoặc sửa đổi một số điều khoản, và phụ lục có hiệu lực như hợp đồng.
- Ký kết văn bản thỏa thuận sửa đổi hợp đồng: Các bên lập một văn bản riêng để điều chỉnh thời gian thuê, nội dung này được xem là phần sửa đổi của hợp đồng chính.
- Sửa đổi trực tiếp trong hợp đồng mới: Trường hợp các bên ký lại hợp đồng thuê mới thay thế hợp đồng cũ, trong đó thời hạn thuê được điều chỉnh theo thỏa thuận.
Trong thực tế, hình thức phổ biến và an toàn nhất là lập phụ lục hợp đồng hoặc văn bản sửa đổi bằng văn bản để đảm bảo giá trị pháp lý và tránh tranh chấp về sau.
2. Nếu hợp đồng có điều khoản cấm thay đổi điều khoản về thời gian thuê thì xử lý thế nào?
Nếu hợp đồng có điều khoản cấm thay đổi thời gian thuê thì việc xử lý sẽ phụ thuộc vào nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận giữa các bên theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Theo Điều 3 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên và phải được các bên tôn trọng, thực hiện đúng nội dung đã cam kết. Do đó, nếu hợp đồng đã có điều khoản quy định không được thay đổi thời gian thuê thì về nguyên tắc, các bên phải tuân thủ điều khoản này.
Tuy nhiên, căn cứ khoản 1 Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015, các bên vẫn có quyền thỏa thuận sửa đổi hợp đồng nếu đạt được sự thống nhất. Vì vậy:
- Nếu cả bên cho thuê và bên thuê cùng đồng ý sửa đổi điều khoản cấm thay đổi thời gian thuê, thì các bên có thể lập phụ lục hoặc văn bản sửa đổi hợp đồng để điều chỉnh thời hạn thuê.
- Nếu chỉ một bên muốn thay đổi nhưng bên còn lại không đồng ý, thì việc thay đổi sẽ không có hiệu lực và bên đề xuất phải tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký.
Trong trường hợp tự ý thay đổi thời gian thuê trái với điều khoản đã thỏa thuận, bên vi phạm có thể bị coi là vi phạm hợp đồng và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại hoặc các chế tài khác theo hợp đồng và quy định pháp luật.
3. Những điều kiện nào để một thỏa thuận thay đổi điều khoản về thời gian thuê có hiệu lực pháp lý?
Một thỏa thuận thay đổi điều khoản về thời gian thuê chỉ có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Cụ thể, thỏa thuận sửa đổi thời gian thuê phải bảo đảm các điều kiện sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp: Bên cho thuê và bên thuê phải có đầy đủ năng lực để xác lập, thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật.
- Việc thỏa thuận được thực hiện hoàn toàn tự nguyện: Các bên phải thống nhất thay đổi thời gian thuê trên cơ sở tự do ý chí, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
- Mục đích và nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội: Việc thay đổi thời hạn thuê phải phù hợp với quy định pháp luật và không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của bên còn lại hoặc của bên thứ ba.
- Tuân thủ đúng hình thức theo quy định của pháp luật: Theo khoản 3 Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu. Vì vậy, nếu hợp đồng thuê được lập bằng văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, thì thỏa thuận thay đổi thời gian thuê cũng phải thực hiện theo đúng hình thức đó.
Khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, thỏa thuận thay đổi điều khoản về thời gian thuê sẽ có giá trị pháp lý và ràng buộc trách nhiệm giữa các bên.
4. Trường hợp không thông báo trước nhưng áp dụng thay đổi điều khoản về thời gian thuê cho bên thuê thì bị xử lý như thế nào?
Trường hợp bên cho thuê hoặc bên thuê tự ý áp dụng việc thay đổi điều khoản về thời gian thuê mà không thông báo và không có sự thỏa thuận của bên còn lại, thì việc thay đổi đó có thể bị coi là không có giá trị pháp lý.
Theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015, việc sửa đổi hợp đồng phải do các bên thỏa thuận và thống nhất. Nếu một bên tự ý thay đổi mà không có sự đồng ý của bên kia, thì phần thỏa thuận sửa đổi đó có thể bị xem là giao dịch vô hiệu theo quy định về hợp đồng vô hiệu tại Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015, áp dụng các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này.
Khi hợp đồng hoặc phần sửa đổi hợp đồng bị vô hiệu:
- Điều khoản thay đổi thời gian thuê sẽ không có hiệu lực.
- Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc tiếp tục thực hiện theo nội dung hợp đồng cũ.
- Bên tự ý thay đổi có thể phải bồi thường thiệt hại nếu việc áp dụng trái thỏa thuận gây tổn thất cho bên còn lại.
Vì vậy, việc thay đổi điều khoản về thời gian thuê luôn cần được thông báo, thỏa thuận rõ ràng và thực hiện đúng hình thức pháp lý để tránh rủi ro tranh chấp.
5. Khi bên cho thuê đơn phương thay đổi điều khoản về thời gian thuê, pháp luật bảo vệ bên thuê ra sao?
Khi bên cho thuê đơn phương thay đổi điều khoản về thời gian thuê mà không có sự đồng ý của bên thuê, quyền lợi của bên thuê được bảo vệ theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.
Theo khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên chỉ được quyền đơn phương chấm dứt hoặc thay đổi việc thực hiện hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, hoặc khi các bên có thỏa thuận trước hay pháp luật có quy định. Vì vậy, nếu bên cho thuê tự ý thay đổi thời gian thuê mà không có căn cứ hợp pháp, hành vi này được xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
Căn cứ khoản 4 và khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê trong trường hợp này có quyền:
- Yêu cầu bên cho thuê tiếp tục thực hiện hợp đồng theo thời hạn đã thỏa thuận;
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc thay đổi trái pháp luật gây tổn thất;
- Đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu trách nhiệm dân sự đối với bên vi phạm.
Như vậy, pháp luật dân sự không cho phép bên cho thuê tự ý thay đổi thời gian thuê nếu không có căn cứ hợp pháp, đồng thời trao cho bên thuê quyền yêu cầu bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của mình.
V. Bạn đang tìm một chuyên gia pháp lý uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến thay đổi điều khoản về thời gian thuê?
Nếu bạn đang băn khoăn về thay đổi điều khoản về thời gian thuê và lo ngại rủi ro pháp lý phát sinh, NPLaw là địa chỉ đáng tin cậy để đồng hành. Luật sư NPLaw hỗ trợ rà soát hợp đồng, tư vấn phương án sửa đổi hợp pháp, soạn thảo phụ lục đúng hình thức và đại diện giải quyết tranh chấp khi có vi phạm, giúp bạn bảo vệ quyền lợi một cách an toàn và hiệu quả.
Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.
