Điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê là nội dung quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên thuê và nghĩa vụ của bên cho thuê. Việc hiểu rõ và quy định chặt chẽ điều khoản này giúp hạn chế tranh chấp và đảm bảo quá trình thực hiện hợp đồng diễn ra ổn định.

I. Giới thiệu các vấn đề liên quan đến điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê

Điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo điều kiện sử dụng tài sản thuê được duy trì ổn định. Các dịch vụ tiện không chỉ phục vụ nhu cầu sinh hoạt mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của bên thuê. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều hợp đồng lại quy định sơ sài hoặc không rõ ràng về nội dung này, dẫn đến khó khăn khi phát sinh sự cố hoặc tranh chấp.

Một trong những vấn đề thường gặp là việc xác định rõ trách nhiệm giữa bên cho thuê và bên thuê trong việc cung cấp, quản lý và thanh toán chi phí dịch vụ tiện ích. Ngoài ra, các nội dung như tiêu chuẩn chất lượng dịch vụ, thời điểm cung cấp, quyền tạm ngừng dịch vụ hay nghĩa vụ thông báo trước cũng cần được quy định cụ thể để tránh hiểu lầm và xung đột lợi ích giữa các bên.

Việc thiếu quy định về bảo trì, sửa chữa hệ thống tiện ích hoặc cơ chế xử lý khi dịch vụ bị gián đoạn cũng là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp. Do đó, việc xây dựng điều khoản này một cách chi tiết, phù hợp với quy định pháp luật và thực tiễn sử dụng là yêu cầu cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên và đảm bảo tính ổn định của quan hệ thuê.

II. Tìm hiểu về điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê

Để hiểu rõ vai trò và cách xây dựng hiệu quả điều khoản này trong thực tiễn, cần đi sâu phân tích khái niệm, nội dung cơ bản, hình thức pháp lý cũng như các yêu cầu quan trọng liên quan đến việc cung cấp, duy trì và gián đoạn dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê.

1. Điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê là gì và thường bao gồm những nội dung nào?

Điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê là thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc cung cấp, sử dụng và quản lý các dịch vụ thiết yếu gắn liền với tài sản thuê như điện, nước, internet, vệ sinh, an ninh, bãi xe… Điều khoản này nhằm đảm bảo tài sản thuê có thể được sử dụng ổn định, đúng mục đích và xác định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên trong quá trình khai thác các tiện ích đó.

Thông thường, điều khoản này sẽ bao gồm các nội dung cơ bản như: danh mục các dịch vụ tiện ích được cung cấp; tiêu chuẩn chất lượng và phạm vi cung cấp dịch vụ; cách tính và phương thức thanh toán chi phí (theo công tơ riêng, chia sẻ hoặc trọn gói); trách nhiệm của mỗi bên trong việc vận hành, bảo trì, sửa chữa hệ thống tiện ích; cũng như quy định về việc tạm ngừng hoặc gián đoạn dịch vụ. Ngoài ra, điều khoản cũng thường đề cập đến nghĩa vụ thông báo trước khi có thay đổi hoặc ngừng cung cấp dịch vụ, cơ chế xử lý khi xảy ra sự cố hoặc tranh chấp liên quan đến hóa đơn, chất lượng dịch vụ; và quy định về bồi thường thiệt hại nếu một bên vi phạm nghĩa vụ cung cấp hoặc sử dụng dịch vụ tiện ích đã thỏa thuận.

2. Hình thức nào được pháp luật chấp nhận để điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê có hiệu lực?

Điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê được công nhận hiệu lực dựa trên các quy định chung của pháp luật dân sự. Về hình thức hợp đồng, theo khoản 1 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, quy định giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, văn bản hoặc phương tiện điện tử. 

Tuy nhiên, để hợp đồng thuê cũng như điều khoản về cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê có hiệu lực phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật này. Hợp đồng thuê nhà nên lập thành văn bản và có các nội dung cơ bản, trong đó các bên được quyền thỏa thuận thêm các điều khoản khác (bao gồm tiện ích).

Việc bảo đảm hiệu lực của điều khoản này thông qua các quy định chung về hợp đồng và quyền tự do thỏa thuận của các bên.

3. Điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê có yêu cầu thời hạn thông báo trước khi ngừng dịch vụ không? Vì sao?

Pháp luật hiện hành không ấn định một thời hạn cụ thể bắt buộc phải thông báo trước khi ngừng cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp các bên không thỏa thuận hoặc không xác định được thời hạn thuê, mỗi bên vẫn có quyền chấm dứt hợp đồng nhưng phải thông báo cho bên kia trong một khoảng thời gian hợp lý.

Bên cạnh đó, căn cứ điểm c khoản 1 Điều 117 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, các bên được quyền tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng, miễn là không vi phạm điều cấm của luật. Đồng thời, khoản 3 Điều 3 của Bộ luật này cũng đặt ra nguyên tắc thiện chí, trung thực, theo đó các bên không được tùy tiện gây thiệt hại cho nhau, bao gồm việc ngừng cung cấp dịch vụ thiết yếu mà không có thông báo phù hợp.

Vì vậy, dù pháp luật không quy định cụ thể về thời hạn thông báo, việc ghi nhận rõ thời gian thông báo trước trong hợp đồng là cần thiết nhằm bảo đảm tính minh bạch, hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của các bên.

4. Điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê cần quy định rõ trách nhiệm bảo trì, sửa chữa hệ thống tiện ích ra sao?

Điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê cần quy định rõ trách nhiệm bảo trì, sửa chữa hệ thống tiện ích theo hướng phân định cụ thể nghĩa vụ của từng bên:

  • Theo Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có nghĩa vụ bảo quản tài sản, thực hiện các sửa chữa nhỏ và phải bồi thường nếu làm hư hỏng; đồng thời không phải chịu trách nhiệm đối với hao mòn tự nhiên. Từ đó, có thể xác định bên thuê chịu trách nhiệm đối với các hư hỏng phát sinh trong quá trình sử dụng thuộc lỗi của mình, còn các hư hỏng do kết cấu hoặc hao mòn tự nhiên thường thuộc trách nhiệm của bên cho thuê.
  • Khoản 6 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu hợp đồng thuê nhà phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, bao gồm cả việc sửa chữa hư hỏng trong thời gian thuê. Vì vậy, điều khoản về tiện ích cần quy định rõ: loại hệ thống nào do bên cho thuê bảo trì (hệ thống điện, nước chung…), loại nào do bên thuê tự sửa chữa, thời hạn khắc phục sự cố và nguyên tắc chịu chi phí.

Việc quy định chi tiết giúp minh bạch hóa trách nhiệm, hạn chế tranh chấp và đảm bảo hệ thống tiện ích luôn được duy trì ổn định trong suốt thời gian thuê.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê

Để đảm bảo điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê được áp dụng đúng và hiệu quả, cần xem xét các quy định pháp luật liên quan đến nội dung, thẩm quyền giải quyết tranh chấp và quyền yêu cầu bồi thường khi có vi phạm.

1. Pháp luật hiện hành quy định thế nào về điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê giữa bên thuê và bên cho thuê?

Việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê được điều chỉnh thông qua các quy định chung về hợp đồng và hợp đồng thuê tài sản:

  • Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có quyền tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng, bao gồm cả việc cung cấp và sử dụng các dịch vụ tiện ích, miễn là không vi phạm điều cấm của luật và phù hợp đạo đức xã hội. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho phép các bên chủ động xây dựng điều khoản này theo nhu cầu thực tế.
  • Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng sử dụng được, còn bên thuê có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích và bảo quản tài sản. Quy định này là nền tảng để xác định trách nhiệm cung cấp, duy trì các tiện ích gắn liền với tài sản thuê.
  • Hợp đồng thuê, đối với hợp đồng thuê về nhà ở khoản 6 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 thì cần hợp đồng gồm quyền và nghĩa vụ của các bên, trường hợp thuê nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê. Liên quan đến việc cung cấp dịch vụ tiện ích khác cũng có thể được các bên thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng theo khoản 8 Điều này.

Pháp luật trao quyền cho các bên tự thỏa thuận nhưng đồng thời đặt ra khung nghĩa vụ chung, qua đó bảo đảm điều khoản về dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê có hiệu lực và được bảo vệ khi phát sinh tranh chấp.

2. Khi có tranh chấp, cơ quan hoặc tòa án nào có thẩm quyền giải quyết liên quan điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê?

Khi phát sinh tranh chấp liên quan điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê, thẩm quyền giải quyết trước hết thuộc Tòa án nhân dân có thẩm quyền, trừ khi các bên có thỏa thuận giải quyết bằng trọng tài.

Cụ thể, tranh chấp này là tranh chấp hợp đồng dân sự nên thuộc thẩm quyền của Tòa án theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi bổ sung 2025. Thẩm quyền cụ thể được xác định căn cứ vào Điều và Điều 39 của Bộ luật này. Trường hợp các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ, tranh chấp có thể được giải quyết tại trọng tài theo Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010. Nếu không có thỏa thuận, Tòa án vẫn là cơ quan có thẩm quyền mặc định.

Việc xây dựng và quy định rõ điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê không chỉ giúp đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng để hạn chế rủi ro và giải quyết tranh chấp hiệu quả khi phát sinh.

3. Bên thuê có thể khởi kiện đòi bồi thường khi vi phạm điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê không? Những vi phạm thường gặp đó là gì?

Căn cứ Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi bổ sung 2025 cá nhân, tổ chức có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Bên thuê có quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên cho thuê vi phạm điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê, khi hành vi vi phạm gây thiệt hại thực tế căn cứ Điều 351, 360 Bộ luật Dân sư 2015.

Trong thực tế, các vi phạm thường gặp bao gồm: tự ý cắt hoặc ngừng cung cấp điện, nước, internet trái thỏa thuận; không bảo trì, sửa chữa hệ thống tiện ích dẫn đến gián đoạn sử dụng; cung cấp dịch vụ không đúng chất lượng đã cam kết; thu phí tiện ích không minh bạch hoặc cao hơn thỏa thuận; chậm khắc phục sự cố gây ảnh hưởng đến sinh hoạt hoặc hoạt động kinh doanh của bên thuê.

Tuy nhiên, để được bồi thường, bên thuê cần chứng minh đầy đủ các yếu tố như: có hành vi vi phạm nghĩa vụ, có thiệt hại thực tế xảy ra và có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại. Việc quy định rõ các nội dung này ngay trong hợp đồng sẽ giúp việc khởi kiện và yêu cầu bồi thường trở nên thuận lợi hơn.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê

Trong thực tiễn vận dụng liên quan đến điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê các bên thường gặp thắc mắc sau đây:

1. Khi điều chỉnh hoặc gia hạn hợp đồng, thủ tục cần thực hiện ra sao để sửa đổi điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê?

Khi điều chỉnh hoặc gia hạn hợp đồng, việc sửa đổi điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê phải được các bên thỏa thuận lại và ghi nhận bằng văn bản (phụ lục hợp đồng hoặc hợp đồng mới). Vì nội dung hợp đồng chỉ được thay đổi khi có sự thống nhất của các bên theo khoản 1 Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015.

Đồng thời, đối với hợp đồng thuê nhà, pháp luật yêu cầu hợp đồng phải lập thành văn bản, nên mọi sửa đổi, bổ sung cũng cần tuân thủ hình thức này để đảm bảo giá trị pháp lý (Điều 163 Luật Nhà ở 2023). Trường hợp hợp đồng có công chứng/chứng thực thì việc sửa đổi cũng nên thực hiện theo cùng hình thức để đảm bảo tính thống nhất và dễ chứng minh khi có tranh chấp.

Tóm lại, việc sửa đổi điều khoản phải dựa trên sự đồng thuận của các bên và được lập thành văn bản hợp lệ, nhằm đảm bảo hiệu lực pháp lý và hạn chế rủi ro phát sinh.

2. Nếu bên cho thuê đơn phương thay đổi nội dung điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê thì bên thuê được bảo vệ như thế nào theo pháp luật?

Bên cho thuê đơn phương thay đổi nội dung điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê mà không có sự đồng ý của bên thuê thì được xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, vì nội dung hợp đồng chỉ được sửa đổi khi có thỏa thuận của các bên theo khoản 1 Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015. Khi đó, bên thuê có quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng, yêu cầu khôi phục tình trạng ban đầu hoặc bồi thường thiệt hại phát sinh theo Điều 351 và Điều 360 của Bộ luật này. 

Trường hợp hành vi thay đổi làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc sử dụng tài sản thuê (ví dụ cắt giảm điện, nước trái thỏa thuận), bên thuê còn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015. Cũng như có quyền yêu cầu bồi thường theo quy định về quyền chấm dứt hợp đồng khi bên kia vi phạm nghĩa vụ.

Pháp luật bảo vệ bên thuê thông qua cơ chế buộc thực hiện đúng hợp đồng, bồi thường thiệt hại hoặc chấm dứt hợp đồng, tùy mức độ vi phạm.

3. Điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê nên quy định bồi thường ra sao khi dịch vụ bị gián đoạn?

Điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê nên quy định rõ các trường hợp phát sinh gián đoạn dịch vụ, mức bồi thường và cách xác định thiệt hại, ví dụ: giảm trừ tiền thuê, hoàn trả chi phí dịch vụ, hoặc bồi thường thiệt hại thực tế nếu việc gián đoạn do lỗi của bên cho thuê. Việc xác định mức bồi thường cần gắn với thiệt hại thực tế và có thể kèm theo thỏa thuận mức phạt vi phạm để tăng tính ràng buộc.

Điều khoản nên quy định cụ thể trường hợp gián đoạn, mức bồi thường, phương thức xử lý, nhằm đảm bảo rõ ràng và dễ áp dụng khi phát sinh tranh chấp.

4. Khi có tranh chấp về hóa đơn tiện ích, điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê nên nêu chứng cứ nào là bắt buộc?

Khi có tranh chấp về hóa đơn tiện ích, điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê nên quy định rõ các loại chứng cứ bắt buộc như: hóa đơn/biên lai thu phí hợp lệ; chỉ số công tơ (điện, nước) có xác nhận của các bên hoặc đơn vị cung cấp; bảng kê chi tiết cách tính chi phí; hợp đồng dịch vụ với nhà cung cấp (nếu có); và biên bản đối soát, xác nhận số liệu định kỳ. Việc yêu cầu các chứng cứ này là cần thiết vì nghĩa vụ chứng minh thuộc về bên đưa ra yêu cầu, theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Chứng cứ hợp pháp phải là tài liệu, hóa đơn, dữ liệu điện tử… được thu thập hợp lệ theo Điều 94 của Bộ luật này. 

Như vậy, nếu không có các tài liệu rõ ràng, việc xác định đúng – sai về chi phí tiện ích sẽ rất khó khăn. Điều khoản nên quy định cụ thể loại chứng cứ, cách ghi nhận và đối soát định kỳ, nhằm đảm bảo minh bạch và tạo cơ sở vững chắc khi giải quyết tranh chấp.

5. Khi soạn điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê, những điều kiện chứng minh vi phạm và biện pháp khắc phục cần ghi rõ những gì?

Khi soạn điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê, cần quy định rõ điều kiện chứng minh vi phạm và biện pháp khắc phục để dễ áp dụng khi phát sinh tranh chấp:

  • Về điều kiện chứng minh vi phạm: Cần xác định cụ thể các căn cứ như có hành vi không cung cấp/gián đoạn dịch vụ trái thỏa thuận; có thiệt hại thực tế phát sinh; và có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại. Phải quy định rõ các loại chứng cứ sử dụng (hóa đơn, chỉ số công tơ, biên bản ghi nhận sự cố, thông báo giữa các bên…).
  • Về biện pháp khắc phục: Nên quy định cụ thể các phương án như buộc khôi phục dịch vụ trong thời hạn nhất định; giảm trừ tiền thuê hoặc phí dịch vụ; bồi thường thiệt hại hoặc phạt vi phạm nếu có thỏa thuận.  

Điều khoản cần làm rõ khi nào được coi là vi phạm và xử lý ra sao, kèm chứng cứ cụ thể, để đảm bảo tính minh bạch và dễ thực thi.

V. Bạn đang tìm một chuyên gia pháp lý uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê?

Việc soạn thảo và rà soát điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê đòi hỏi sự am hiểu pháp lý và kinh nghiệm thực tiễn để hạn chế rủi ro và tranh chấp. NPLaw có thể hỗ trợ bạn xây dựng điều khoản chặt chẽ, tư vấn phương án xử lý phù hợp và đại diện giải quyết tranh chấp khi cần thiết, đảm bảo quyền lợi của bạn được bảo vệ tối đa theo quy định pháp luật.

Có thể thấy, việc xây dựng điều khoản về việc cung cấp dịch vụ tiện ích trong hợp đồng thuê một cách đầy đủ, rõ ràng và phù hợp quy định pháp luật là yếu tố then chốt giúp đảm bảo quá trình thực hiện hợp đồng diễn ra ổn định. Từ việc xác định nội dung, hình thức, trách nhiệm bảo trì, sửa chữa đến cơ chế xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp, tất cả đều cần được thỏa thuận cụ thể ngay từ đầu. Điều này không chỉ giúp các bên chủ động phòng ngừa rủi ro mà còn tạo cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi có vấn đề phát sinh.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn về trường hợp chi tiết cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.