Việc chuyển giao và xác lập quyền sử dụng đất theo hợp đồng góp vốn không chỉ là phương thức huy động nguồn lực hiệu quả mà còn đặt ra nhiều yêu cầu chặt chẽ về điều kiện pháp lý, hình thức giao dịch và cơ chế bảo vệ quyền lợi của chủ thể tham gia.
I. Thực trạng liên quan đến quyền sử dụng đất theo hợp đồng góp vốn
Trong bối cảnh thị trường bất động sản và hoạt động đầu tư ngày càng phát triển, việc sử dụng quyền sử dụng đất theo hợp đồng góp vốn đã trở thành một phương thức huy động nguồn lực phổ biến. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cho thấy vẫn tồn tại nhiều vướng mắc cả về pháp lý lẫn tổ chức thực hiện, làm phát sinh tranh chấp và rủi ro cho các bên tham gia.
1. Sự gia tăng các giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Trên thực tế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được sử dụng rộng rãi trong các dự án:
- Hợp tác đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị
- Liên doanh giữa cá nhân có đất với doanh nghiệp có vốn và năng lực triển khai dự án
- Góp vốn thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn điều lệ
Việc này mang lại lợi ích rõ rệt:
- Chủ sử dụng đất khai thác giá trị đất mà không phải chuyển nhượng ngay
- Doanh nghiệp giảm chi phí đầu vào về quỹ đất
- Tối ưu nguồn lực xã hội
Tuy nhiên, sự phát triển nhanh của hình thức này cũng kéo theo nhiều vấn đề pháp lý phức tạp, đặc biệt khi giá trị đất tăng mạnh hoặc dự án chậm triển khai.
2. Thực trạng về điều kiện pháp lý chưa được tuân thủ đầy đủ
Một trong những vấn đề phổ biến là việc các bên ký kết hợp đồng góp vốn nhưng không bảo đảm đầy đủ điều kiện pháp luật, như:
- Đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất đang bị tranh chấp hoặc bị kê biên
- Chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai
- Hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực theo quy định
Những thiếu sót này khiến giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên, đặc biệt là bên nhận góp vốn.
3. Tranh chấp phát sinh ngày càng phổ biến
Thực tiễn xét xử cho thấy tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất thường xoay quanh các vấn đề:
- Xác định bản chất giao dịch: góp vốn hay chuyển nhượng trá hình
- Phân chia lợi nhuận hoặc sản phẩm dự án
- Quyền định đoạt đất khi dự án chậm hoặc không thực hiện
- Giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm góp vốn
Nguyên nhân chủ yếu là do hợp đồng thiếu điều khoản rõ ràng về quyền, nghĩa vụ, cơ chế xử lý rủi ro và phương thức giải quyết tranh chấp.
4. Bất cập trong cơ chế quản lý và đăng ký
Một thực trạng đáng chú ý là việc đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện đồng bộ:
- Nhiều trường hợp chỉ ký hợp đồng nội bộ mà không đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai
- Cơ quan quản lý đôi khi lúng túng trong việc ghi nhận quyền của bên nhận góp vốn
- Chưa có cơ chế minh bạch hóa thông tin về tình trạng pháp lý của phần đất góp vốn
- Điều này làm giảm tính công khai, minh bạch của giao dịch và gây khó khăn khi phát sinh tranh chấp hoặc chuyển nhượng tiếp theo.
Những vấn đề này đặt ra yêu cầu cần nâng cao tính minh bạch và chuẩn hóa nội dung hợp đồng để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.
II. Khái niệm về quyền sử dụng đất theo hợp đồng góp vốn
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một cơ chế pháp lý quan trọng nhằm khai thác giá trị kinh tế của đất đai phục vụ hoạt động đầu tư và kinh doanh. Để hiểu đúng bản chất pháp lý của giao dịch này, cần làm rõ khái niệm, mục đích cũng như mối quan hệ giữa góp vốn và chuyển quyền sử dụng đất.
1. Quyền sử dụng đất theo hợp đồng góp vốn là gì?
Quyền sử dụng đất theo hợp đồng góp vốn có thể được hiểu là quyền của chủ sử dụng đất dùng giá trị quyền sử dụng đất của mình để góp vào vốn của doanh nghiệp, dự án đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh theo thỏa thuận giữa các bên.
Quyền sử dụng đất trong trường hợp này vừa mang tính chất tài sản vừa là một quyền khai thác kinh tế được đưa vào lưu thông trong thị trường vốn.
2. Mục đích của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động đầu tư, kinh doanh là gì?
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế.
- Trước hết, hình thức này giúp huy động nguồn lực đất đai vào hoạt động sản xuất, kinh doanh thay vì chỉ được sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc bị “đóng băng” về giá trị.
- Bên cạnh đó, doanh nghiệp có thể tiếp cận quỹ đất mà không phải bỏ ra chi phí lớn để nhận chuyển nhượng, từ đó tối ưu hóa cơ cấu vốn và giảm áp lực tài chính.
- Đồng thời, người góp vốn bằng đất trở thành chủ thể đầu tư, có cơ hội hưởng lợi nhuận lâu dài thay vì nhận khoản tiền cố định như trong chuyển nhượng.
Có thể thấy, mục đích cốt lõi của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tối ưu hóa việc khai thác giá trị đất đai thông qua cơ chế hợp tác đầu tư, qua đó tạo ra lợi ích kinh tế cho cả người sử dụng đất và nhà đầu tư.
3. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có được coi là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất không?
Theo quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
III. Quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất theo hợp đồng góp vốn
Hoạt động góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một cơ chế pháp lý quan trọng, cho phép khai thác giá trị kinh tế của đất đai vào hoạt động đầu tư, kinh doanh. Pháp luật Việt Nam đã xây dựng khung quy định tương đối đầy đủ nhằm bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch, đồng thời kiểm soát rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện. Các nội dung chủ yếu được quy định trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cụ thể như sau:
1. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất được pháp luật cho phép trong những trường hợp nào?
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì muốn góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các yêu cầu sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Luật 2024 cũng tiếp tục phân loại rõ trường hợp đất thuê trả tiền hằng năm và đất trả tiền một lần, theo đó quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện đầy đủ đối với các trường hợp pháp luật cho phép.
2. Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn được xác định theo nguyên tắc nào?
Căn cứ khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2024, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định.
Một điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường (khoản 1, khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024). Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
- Giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức thẩm định giá;
- Việc định giá phải phù hợp với giá đất theo nguyên tắc thị trường theo quy định của Luật;
- Nếu góp vốn vào doanh nghiệp thì việc định giá còn phải tuân theo Luật Doanh nghiệp 2020 về định giá tài sản góp vốn.
Quy định này nhằm hạn chế tình trạng định giá thấp hoặc cao bất thường, bảo đảm tính trung thực của vốn góp và an toàn cho giao dịch.
3. Pháp luật quy định thế nào về thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất?
Hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể về thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thông thường, thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất được xác định dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn.
Tuy nhiên, cần lưu ý đối với góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi thành lập doanh nghiệp là trong vòng 90 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp theo khoản 3 Điều 47, Điều 75, Điều 113, Điều 178 Luật Doanh nghiệp năm 2020.
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Các bên tranh chấp có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai năm 2024, đồng thời có quyền và nghĩa vụ cụ thể được thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất như:
a) Quyền của bên góp vốn
- Được hưởng lợi ích, lợi nhuận tương ứng với phần vốn góp;
- Được bảo đảm quyền sở hữu đối với phần vốn góp;
- Được nhận lại quyền sử dụng đất hoặc giá trị tương ứng khi chấm dứt góp vốn theo thỏa thuận.
b) Nghĩa vụ của bên góp vốn
- Chuyển giao quyền sử dụng đất đúng thỏa thuận;
- Bảo đảm tính hợp pháp của quyền sử dụng đất góp vốn;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh liên quan đến đất.
c) Quyền và nghĩa vụ của bên nhận góp vốn
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng phạm vi góp vốn;
- Thanh toán lợi ích cho bên góp vốn theo thỏa thuận;
- Hoàn trả hoặc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt hợp đồng.
Việc xác định rõ quyền, nghĩa vụ ngay từ khi giao kết hợp đồng có ý nghĩa quan trọng trong việc phòng ngừa tranh chấp, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết khi có vi phạm xảy ra, góp phần bảo đảm tính ổn định và an toàn của quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thực tiễn.
IV. Giải đáp các vấn đề thắc mắc thường gặp liên quan đến quyền sử dụng đất theo hợp đồng góp vốn
Trong thực tiễn, các giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất thường phát sinh nhiều vướng mắc do liên quan đồng thời đến pháp luật đất đai, dân sự và doanh nghiệp. Việc hiểu đúng quy định pháp luật không chỉ giúp các bên hạn chế rủi ro mà còn bảo đảm hiệu lực của hợp đồng và quyền lợi lâu dài.
1. Cá nhân, hộ gia đình có được góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp không?
Cá nhân và hộ gia đình là người sử dụng đất hợp pháp được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 (có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, còn thời hạn…).
Ngoài ra, khi góp vốn vào doanh nghiệp, cá nhân và hộ gia đình phải không thuộc trường hợp không được góp vốn theo khoản 3 Điều 17 Luật Doanh nghiệp năm 2020.
2. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải lập thành văn bản không?
Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, để được công chứng chứng thực, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản.
3. Trường hợp quyền sử dụng đất góp vốn bị Nhà nước thu hồi thì quyền lợi của các bên được giải quyết ra sao?
Khi Nhà nước thu hồi đất, quyền lợi của các bên sẽ được xử lý theo hai căn cứ:
- Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của pháp luật đất đai;
- Thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn.
Thông thường:
- Khoản bồi thường về đất sẽ được xem là tài sản thay thế cho quyền sử dụng đất đã góp vốn;
- Các bên phân chia giá trị bồi thường theo tỷ lệ vốn góp hoặc thỏa thuận;
- Nếu việc thu hồi làm mục tiêu hợp đồng không thể thực hiện, hợp đồng có thể chấm dứt và các bên thanh lý theo quy định.
Việc quy định rõ phương án xử lý trong hợp đồng là yếu tố quan trọng để tránh tranh chấp khi xảy ra thu hồi đất.
4. Khi hợp đồng góp vốn chấm dứt, bên góp vốn có được nhận lại quyền sử dụng đất không?
Nếu quyền sử dụng đất vẫn còn và không bị chuyển quyền hợp pháp cho chủ thể khác, bên góp vốn có quyền nhận lại. Nếu quyền sử dụng đất đã được chuyển đổi thành tài sản khác (ví dụ: dự án, công trình), việc hoàn trả sẽ thực hiện theo thỏa thuận hoặc giá trị tương ứng.
Do đó, điều khoản về hoàn trả tài sản khi chấm dứt hợp đồng là nội dung rất quan trọng cần quy định rõ.
5. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực trừ trường hợp tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024.
V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn ở NPLAW khi có vấn đề về quyền sử dụng đất theo hợp đồng góp vốn
Việc tham vấn luật sư khi thực hiện hoặc giải quyết tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất giúp bảo đảm giao dịch đúng quy định pháp luật và hạn chế rủi ro. Với kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai và hợp đồng đầu tư, NPLAW có thể hỗ trợ rà soát hồ sơ pháp lý, soạn thảo hợp đồng chặt chẽ và đại diện bảo vệ quyền lợi khách hàng khi phát sinh tranh chấp.
Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLAW để được tư vấn ngay.
