Tranh chấp khi bán tài sản thừa kế là một vấn đề phổ biến trong thực tiễn pháp lý hiện nay, đặc biệt khi tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều người thừa kế. Những mâu thuẫn thường phát sinh do không có sự đồng thuận hoặc do việc định đoạt tài sản không đúng quy định pháp luật. Sau đây, kính mời quý độc giả hãy cùng NPLaw tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp khi bán tài sản thừa kế.
I. Thực trạng tranh chấp khi bán tài sản thừa kế trong giai đoạn hiện nay
Trong giai đoạn hiện nay, tranh chấp khi bán tài sản thừa kế đang diễn ra ngày càng phổ biến và phức tạp tại Việt Nam, đặc biệt ở các đô thị lớn và vùng có giá trị bất động sản cao. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các đồng thừa kế không có sự đồng thuận rõ ràng về việc bán tài sản, hoặc chưa thực hiện thủ tục phân chia di sản theo quy định pháp luật. Nhiều trường hợp, một hoặc một vài người tự ý bán tài sản chung mà không có sự đồng ý của những người thừa kế còn lại, dẫn đến việc người mua bị mất quyền sở hữu và giao dịch bị tuyên vô hiệu.
Bên cạnh đó, không ít người dân thiếu hiểu biết pháp luật, không lập di chúc rõ ràng, hoặc để lại tài sản có tình trạng pháp lý không rõ ràng (ví dụ: nhà đất chưa có sổ đỏ, tài sản đang tranh chấp quyền sở hữu...). Các vấn đề liên quan đến di chúc giả, di chúc không hợp lệ, hoặc tranh chấp giữa con riêng, con chung, vợ/chồng cũ cũng làm cho việc xử lý bán tài sản thừa kế trở nên phức tạp.
II. Tranh chấp khi bán tài sản thừa kế là gì?
1. Khái niệm về tranh chấp khi bán tài sản thừa kế
Tranh chấp khi bán tài sản thừa kế là mâu thuẫn pháp lý xảy ra giữa các đồng thừa kế (hoặc giữa người thừa kế và bên thứ ba) về quyền định đoạt, sở hữu, chia phần hoặc bán tài sản mà người chết để lại. Loại tranh chấp này thường phát sinh khi tài sản chưa được phân chia rõ ràng, chưa có sự đồng thuận của tất cả người thừa kế hoặc có khiếu nại về quyền thừa kế.
2. Tranh chấp khi bán tài sản thừa kế có thể xảy ra giữa những ai trong gia đình?
Tranh chấp thường xảy ra giữa các thành viên trong gia đình có quyền thừa kế tài sản. Cụ thể:
- Giữa các anh chị em ruột: khi một hoặc vài người tự ý bán tài sản chung là di sản mà chưa có sự đồng ý của những người còn lại.
- Giữa con cái và cha/mẹ còn sống: khi không thống nhất về quyền định đoạt di sản của người đã mất.
- Giữa vợ/chồng với con riêng của người để lại di sản: đặc biệt nếu không có di chúc rõ ràng.
- Giữa những người thừa kế hợp pháp và người được chỉ định trong di chúc, nếu có nghi ngờ về tính hợp pháp của di chúc.
- Giữa người thừa kế và người mua tài sản: nếu việc bán tài sản diễn ra không hợp pháp, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
3. Cách giải quyết khi xảy ra tranh chấp khi bán tài sản thừa kế
Theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khi xảy ra tranh chấp liên quan đến việc bán tài sản thừa kế, việc giải quyết cần tuân thủ trình tự pháp luật và được thực hiện theo các bước sau:
- Hòa giải nội bộ hoặc tại cơ sở;
- Thỏa thuận chia di sản bằng văn bản;
- Yêu cầu chia di sản tại Tòa án.
III. Quy định pháp luật liên quan đến tranh chấp khi bán tài sản thừa kế
1. Quy định liên quan khi giải quyết tranh chấp khi bán tài sản thừa kế
Tranh chấp khi bán tài sản thừa kế thường phát sinh khi việc chuyển nhượng được thực hiện mà không có sự đồng thuận của tất cả đồng thừa kế hoặc tài sản chưa được phân chia rõ ràng. Việc giải quyết tranh chấp này được điều chỉnh bởi một số quy định pháp luật quan trọng, cụ thể:
- Bộ luật Dân sự 2015: Là căn cứ pháp lý chính, quy định về quyền thừa kế (Chương XXIV). Theo đó, tài sản thừa kế chưa được phân chia là tài sản chung hợp nhất của những người thừa kế, nên mọi hành vi định đoạt, bán, chuyển nhượng tài sản đều phải có sự đồng ý của tất cả người thừa kế.
- Luật Công chứng 2024: Yêu cầu khi thực hiện thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản hoặc hợp đồng chuyển nhượng tài sản thừa kế phải có đầy đủ chữ ký của các đồng thừa kế, đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp.
- Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, được sửa đổi bổ sung năm 2025: Hướng dẫn trình tự, thủ tục khởi kiện và giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Các bên có quyền yêu cầu chia di sản, hủy giao dịch trái pháp luật hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu quyền lợi bị xâm phạm.
2. Quy trình giải quyết tranh chấp khi bán tài sản thừa kế được quy định như thế nào trong pháp luật?
Theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, quy trình giải quyết tranh chấp được thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Thỏa thuận, hòa giải nội bộ
Các bên liên quan nên thương lượng với nhau, xác định quyền thừa kế, giá trị tài sản và hướng xử lý (bán, phân chia, giữ lại...). Nếu không đạt được thỏa thuận, có thể yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã/phường.
Bước 2: Khởi kiện ra Tòa án
Nếu hòa giải không thành, bên có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Nội dung khởi kiện thường là:
- Yêu cầu chia di sản thừa kế;
- Yêu cầu hủy giao dịch chuyển nhượng trái phép;
- Xác định phần sở hữu hợp pháp của từng người.
Bước 3: Giải quyết tại Tòa án
Tòa án sẽ:
- Thụ lý, xác minh chứng cứ, triệu tập các bên;
- Xác định tính hợp pháp của di chúc (nếu có), quyền của từng thừa kế;
- Phân chia di sản hoặc tuyên bố giao dịch có hiệu lực/vô hiệu;
- Ra bản án hoặc quyết định có hiệu lực thi hành.
3. Nếu một trong những người thừa kế không đồng ý bán tài sản thừa kế, điều này có ảnh hưởng đến giao dịch không?
Theo quy định tại Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, khi tài sản thừa kế là tài sản chung (chưa được phân chia rõ ràng), thì mọi giao dịch như bán, chuyển nhượng, thế chấp... bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế. Nếu một người không đồng ý, thì:
- Không thể thực hiện giao dịch hợp pháp (công chứng, sang tên... sẽ bị từ chối);
- Nếu vẫn cố tình thực hiện, giao dịch có thể bị Tòa tuyên vô hiệu, và người mua không được bảo vệ quyền lợi nếu không chứng minh là ngay tình.
Trong trường hợp bất đồng kéo dài, bên có nhu cầu có thể yêu cầu Tòa chia tài sản chung hoặc bán phần sở hữu hợp pháp nếu có đủ cơ sở tách riêng.
IV. Giải đáp các thắc mắc liên quan tranh chấp khi bán tài sản thừa kế
1. Người môi giới có trách nhiệm gì trong việc giải quyết tranh chấp khi bán tài sản thừa kế?
Người môi giới không phải là chủ thể giải quyết tranh chấp, nhưng có thể liên đới trách nhiệm nếu:
- Thực hiện môi giới khi biết rõ tài sản đang có tranh chấp;
- Tư vấn sai lệch, lừa dối người mua hoặc bên bán;
- Hỗ trợ giao dịch trái pháp luật.
2. Trường hợp tài sản thừa kế đã được định giá nhưng vẫn xảy ra tranh chấp, liệu có thể điều chỉnh giá bán hay không?
Việc định giá tài sản thừa kế ban đầu chỉ mang tính tham khảo hoặc tạm thời, không bắt buộc cố định. Nếu:
- Một hoặc nhiều người thừa kế không đồng ý với mức giá ban đầu;
- Xuất hiện căn cứ mới (giá thị trường thay đổi, có đánh giá lại từ tổ chức thẩm định độc lập...);
Các bên hoàn toàn có quyền đàm phán, điều chỉnh lại giá trị tài sản trước khi bán. Trường hợp không thống nhất được, có thể yêu cầu Tòa án định giá hoặc thuê tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp để đưa ra mức giá khách quan.
3. Có cần ký hợp đồng đồng thuận giữa các bên để tránh tranh chấp khi bán tài sản thừa kế hay không?
Để bán tài sản thừa kế một cách hợp pháp và tránh tranh chấp, bắt buộc các bên đồng thừa kế phải:
- Lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản, nếu tài sản chưa được chia;
- Hoặc cùng ký vào hợp đồng chuyển nhượng tài sản, nếu muốn bán mà chưa tách phần;
- Trong trường hợp ủy quyền, phải có văn bản ủy quyền có công chứng cho một người đại diện thực hiện giao dịch.
Nếu thiếu sự đồng thuận của một hoặc vài người thừa kế, thì việc bán tài sản có thể bị coi là vi phạm pháp luật và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.
4. Nếu một người thừa kế đã bán tài sản thừa kế mà không có sự đồng ý của những người khác, họ có vi phạm pháp luật không?
Trong trường hợp tài sản là di sản chưa phân chia, tất cả người thừa kế đều có quyền sở hữu chung đối với toàn bộ tài sản đó. Nếu một người:
- Tự ý bán toàn bộ tài sản hoặc phần chưa được chia cụ thể;
- Không được các đồng thừa kế khác ủy quyền hoặc đồng thuận bằng văn bản.
Thì hành vi này có thể bị coi là xâm phạm quyền tài sản của người khác, giao dịch mua bán có thể bị Tòa tuyên vô hiệu và người bán có thể bị buộc bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan.
5. Có những phương thức nào để xác định giá trị tài sản thừa kế trước khi bán nhằm tránh tranh chấp?
Các phương thức phổ biến giúp xác định giá trị tài sản thừa kế một cách khách quan gồm:
- Thỏa thuận giữa các đồng thừa kế dựa trên giá thị trường hiện tại;
- Thuê tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp, có giấy phép hành nghề;
- Dựa trên bảng giá nhà đất do UBND cấp tỉnh ban hành (áp dụng với bất động sản);
- Yêu cầu Tòa án định giá tài sản, trong trường hợp có tranh chấp hoặc hồ sơ đang giải quyết tại Tòa;
- So sánh với các giao dịch tương tự trong khu vực hoặc thị trường mở.
Việc định giá minh bạch, hợp lý và có căn cứ sẽ giúp giảm thiểu tối đa mâu thuẫn giữa các bên, đồng thời tạo thuận lợi trong quá trình bán tài sản.
V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn liên quan đến tranh chấp khi bán tài sản thừa kế
Trên đây là bài viết của NPLaw về tranh chấp khi bán tài sản thừa kế, với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm NPLaw luôn sẵn sàng đồng hành, tư vấn và hỗ trợ Quý khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp khi bán tài sản thừa kế. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, hãy liên hệ ngay với NPLaw.
