Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến nhằm đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giữa bên vay và bên cho vay. Khi nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ, nhu cầu tất yếu là giải chấp – tức xóa bỏ ràng buộc pháp lý giữa tài sản và nghĩa vụ bảo đảm – để tài sản có thể được sử dụng một cách độc lập. Việc giải chấp tài sản thế chấp không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người có tài sản mà còn góp phần làm minh bạch hóa các giao dịch dân sự và kinh doanh.
Hình ảnh giải chấp tài sản thế chấp
Trong bài viết này, NPLAW sẽ phân tích các quy định pháp luật về giải chấp tài sản thế chấp theo quy định pháp luật hiện nay.
I. Thực trạng giải chấp tài sản thế chấp hiện nay
Giải chấp tài sản thế chấp là bước cuối cùng trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp, khi nghĩa vụ bảo đảm đã được thực hiện đầy đủ và tài sản được xóa khỏi tình trạng bị ràng buộc bởi nghĩa vụ bảo đảm. Trên thực tế, mặc dù quy định pháp luật về giải chấp tài sản thế chấp đã được thể hiện khá rõ ràng, nhưng quá trình áp dụng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập.
Một số khó khăn thường gặp là: thủ tục hành chính rườm rà, thời gian xử lý hồ sơ kéo dài, sự thiếu thống nhất giữa các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, và đặc biệt là tình trạng chậm xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai dù nghĩa vụ đã được thanh toán xong. Những vướng mắc này không chỉ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người có tài sản, mà còn làm giảm hiệu quả sử dụng tài sản trong các giao dịch dân sự và kinh doanh.
II. Quy định của pháp luật về giải chấp tài sản thế chấp
1. Trường hợp nào được giải chấp tài sản thế chấp?
Việc xóa chấp tài sản (xóa biện pháp bảo đảm đã đăng ký) được quy định chung tại Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, trong đó người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký khi thuộc một trong các trường hợp cụ thể như sau:
a) Theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm;
b) Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bị chấm dứt;
c) Toàn bộ nội dung hoặc một phần nội dung hợp đồng bảo đảm bị hủy bỏ mà nội dung bị hủy bỏ có biện pháp bảo đảm đã được đăng ký;
d) Biện pháp bảo đảm đã được đăng ký được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm;
đ) Tài sản bảo đảm không còn do được góp vốn vào pháp nhân thương mại hoặc pháp nhân phi thương mại là doanh nghiệp xã hội; được thay thế, chuyển nhượng, chuyển giao, hợp nhất, sáp nhập, trộn lẫn; được chế biến dưới hình thức lắp ráp, chế tạo hoặc hình thức khác; bị thu hồi, tiêu hủy, tổn thất toàn bộ, phá dỡ, tịch thu hoặc thuộc trường hợp khác theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan.
Tài sản bảo đảm không còn thuộc trường hợp quy định tại điểm này mà có tài sản mới phát sinh hoặc có tài sản mới thay thế và tài sản này được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc theo quy định của pháp luật thì không thực hiện xóa đăng ký mà thực hiện đăng ký thay đổi theo trường hợp quy định tại các điểm b, c, d và đ khoản 1 Điều 18 Nghị định này;
e) Tài sản bảo đảm đã được xử lý xong bởi bên nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoặc đã được xử lý xong bởi cơ quan thi hành án dân sự theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
g) Tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm đang là tài sản bảo đảm nhưng Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp tài sản thuộc điểm này mà có tài sản mới phát sinh hoặc có tài sản mới thay thế, được trao đổi do Nhà nước bồi thường về tài sản gắn liền với đất thì thực hiện đăng ký theo quy định tại điểm đ khoản này;
h) Tài sản bảo đảm là tàu bay không còn đăng ký quốc tịch Việt Nam;
i) Tài sản bảo đảm là cây hằng năm được thu hoạch, là công trình tạm bị phá dỡ mà nội dung đã được đăng ký không bao gồm hoa lợi hoặc tài sản khác có được từ việc thu hoạch cây hằng năm hoặc có được từ phá dỡ công trình tạm;
k) Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài và không chuyển giao quyền nhận bảo đảm cho tổ chức, cá nhân khác có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định khác;
l) Bên nhận bảo đảm là pháp nhân bị giải thể theo quy định của pháp luật;
m) Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án có nội dung về việc yêu cầu cơ quan đăng ký thực hiện xóa đăng ký;
n) Đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất đã được chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở, thế chấp tài sản khác gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 1, điểm b khoản 2 và khoản 5 Điều 26 Nghị định này.
2. Cơ quan có thẩm quyền giải chấp tài sản thế chấp là cơ quan nào?
Tùy thuộc vào loại tài sản, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thể là:
- Đối với giải chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: Văn phòng quản lý đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Đối với xóa thế chấp tàu biển: Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam;
- Đối với xóa thế chấp tàu bay: Cục Hàng không Việt Nam;
- Đối với xóa thế chấp tài sản là động sản, cây hằng năm, công trình tạm: Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản – Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
3. Thủ tục giải chấp tài sản thế chấp được thực hiện như thế nào?
Bước 1: Nộp hồ sơ. Quý khách hàng nộp hồ sơ giải chấp tại cơ quan có thẩm quyền.
Bước 2: Xử lý hồ sơ. Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan sẽ tiến hành xóa đăng ký thế chấp trong hệ thống và trên Giấy chứng nhận.
Bước 3: Nhận kết quả. Trong ngày làm việc nhận được hồ sơ hợp lệ; nếu thời điểm nhận hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể hoàn thành việc đăng ký trong ngày làm việc tiếp theo. Có thể kéo dài không quá 03 ngày làm việc nhưng có lý do chính đáng.
Hình ảnh thủ tục giải chấp tài sản thế chấp
III. Giải đáp một số thắc mắc liên quan đến giải chấp tài sản thế chấp
1. Thời hạn thực hiện thủ tục giải chấp tài sản thế chấp là bao lâu?
Thời hạn giải quyết hồ sơ và trả kết quả là không quá 3 ngày tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ (khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
2. Lệ phí giải chấp tài sản thế chấp là bao nhiêu?
Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 202/2016/TT-BTC về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành, thì lệ phí xóa đăng ký thế chấp đất là 20.000 đồng/hồ sơ.
3. Thành phần hồ sơ giải chấp tài sản thế chấp bao gồm những tài liệu gì?
Hồ sơ xóa đăng ký theo Điều 33 Nghị định 90/2022/NĐ-CP gồm:
- Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 03a tại Phụ lục (01 bản chính).
- Giấy chứng nhận (bản gốc) trong trường hợp tài sản bảo đảm có Giấy chứng nhận.
- Trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm thì ngoài giấy tờ, tài liệu quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này còn nộp thêm giấy tờ, tài liệu sau đây (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực):
+ Văn bản có nội dung thể hiện việc bên nhận bảo đảm đồng ý xóa đăng ký hoặc xác nhận về việc hợp đồng bảo đảm đã chấm dứt, đã được thanh lý hoặc xác nhận về việc giải chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm;
+ Hợp đồng hoặc văn bản khác đã có hiệu lực pháp luật chứng minh việc chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là người nhận chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này;
+ Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã có hiệu lực pháp luật hoặc Văn bản xác nhận kết quả thi hành án trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên hoặc người yêu cầu xóa đăng ký là người mua tài sản bảo đảm trong xử lý tài sản theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền có nội dung về việc bên nhận bảo đảm là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài trong trường hợp xóa đăng ký quy định tại điểm k khoản 1 Điều 20 Nghị định này;
+ Văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể pháp nhân trong trường hợp xóa đăng ký quy định tại điểm l khoản 1 Điều 20 Nghị định này.
Hình ảnh tài sản thế chấp
4. Có thể giải chấp tài sản thế chấp nếu khoản nợ chưa thanh toán hết không?
Giải chấp chỉ được thực hiện khi nghĩa vụ được bảo đảm đã được thanh toán đầy đủ (ví dụ: khoản vay đã trả hết, hợp đồng tín dụng đã hoàn tất). Nếu khoản nợ chưa được thanh toán đầy đủ, thì tài sản vẫn đang bị ràng buộc bởi nghĩa vụ bảo đảm và không thể yêu cầu giải chấp.
Trong một số trường hợp, tổ chức tín dụng có thể đồng ý xóa thế chấp tài sản, nếu bên vay dùng tài sản khác thay thế, hoặc nếu tài sản thế chấp không còn đủ giá trị bảo đảm nhưng các bên thỏa thuận lại hợp đồng. Tuy nhiên, việc này phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng), và phải đăng ký lại giao dịch bảo đảm mới.
5. Giải chấp tài sản thế chấp có cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp không?
Theo điểm a khoản 1 Điều 33 Nghị định 90/2022/NĐ-CP, một trong những hồ sơ giải chấp tài sản thế chấp là văn bản có nội dung thể hiện việc bên nhận bảo đảm đồng ý xóa đăng ký hoặc xác nhận về việc hợp đồng bảo đảm đã chấm dứt, đã được thanh lý hoặc xác nhận về việc giải chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm. Như vậy, giải chấp tài sản thế chấp có cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
IV. Dịch vụ tư vấn liên quan đến giải chấp tài sản thế chấp
Trên đây là tất cả các thông tin NPLaw cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về giải chấp tài sản thế chấp. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.
