Quy định pháp luật về kiện đòi quyền sử dụng đất

Kiện đòi quyền sử dụng đất là một vấn đề pháp lý phổ biến khi xảy ra tranh chấp giữa các bên liên quan đến quyền sở hữu, chuyển nhượng hoặc thừa kế quyền sử dụng đất. Các vụ kiện này có thể xuất phát từ việc xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, như việc chiếm đoạt đất đai, tranh chấp về ranh giới đất, hoặc hành vi của các cơ quan nhà nước trong việc thu hồi đất mà không đúng quy định. 

Hình ảnh quyền sử dụng đất 

Bài viết này NPLAW sẽ tập trung vào các quy định pháp lý liên quan đến việc kiện đòi quyền sử dụng đất, cũng như các thủ tục, cơ sở pháp lý và quyền lợi của các bên trong quá trình kiện đòi quyền sử dụng đất.

I. Tìm hiểu về kiện đòi quyền sử dụng đất

1. Tầm quan trọng của quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên quan đến quyền này

Tầm quan trọng của quyền sử dụng đất:

• Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất: Quyền sử dụng đất giúp người dân và tổ chức bảo vệ tài sản của mình, đồng thời tạo nền tảng vững chắc để họ có thể sử dụng đất vào các mục đích hợp pháp như sản xuất, kinh doanh hoặc sinh sống.
• Đảm bảo sự phát triển kinh tế và xã hội: Quyền sử dụng đất tạo ra động lực cho các dự án đầu tư, phát triển nông nghiệp, công nghiệp, và đô thị, từ đó góp phần vào sự phát triển chung của quốc gia.
• Quản lý đất đai hiệu quả: Quyền sử dụng đất còn giúp cơ quan nhà nước quản lý đất đai, đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, tránh tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai.

Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất: Tranh chấp quyền sử dụng đất có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân, bao gồm:

• Tranh chấp về quyền sở hữu và sử dụng đất: Các tranh chấp này thường liên quan đến việc xác định ai là người sở hữu hợp pháp của một mảnh đất, nhất là trong các trường hợp chuyển nhượng, thừa kế hoặc cho thuê đất.
• Tranh chấp về ranh giới đất: Khi các mốc giới không rõ ràng hoặc có sự thay đổi do hành vi xâm phạm của các bên, dẫn đến việc tranh chấp giữa các chủ sử dụng đất liền kề.
• Tranh chấp với cơ quan nhà nước: Đôi khi, quyền sử dụng đất bị xâm phạm do các quyết định hành chính của nhà nước như thu hồi đất, cấp đất không đúng quy định, hoặc không bồi thường thỏa đáng khi thu hồi đất.

• Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng hoặc cho thuê đất: Các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê đất không rõ ràng hoặc không hợp pháp cũng có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên liên quan.

2. Giải quyết tranh chấp và đòi lại quyền sử dụng đất hợp pháp bằng phương pháp khởi kiện tại Tòa án

Phương pháp khởi kiện tại Tòa án là một cách hiệu quả để bảo vệ quyền lợi của mình trong các tranh chấp quyền sử dụng đất, giúp các bên liên quan giải quyết xung đột một cách hợp pháp, minh bạch.

• Bảo vệ quyền lợi hợp pháp: Phương pháp khởi kiện tại Tòa án giúp đảm bảo rằng quyền sử dụng đất của bạn sẽ được bảo vệ theo pháp luật.
• Giải quyết tranh chấp công bằng: Tòa án là cơ quan có thẩm quyền, giúp giải quyết tranh chấp một cách công bằng và dựa trên pháp lý.
• Bản án có hiệu lực pháp luật: Quyết định của Tòa án có tính ràng buộc và có thể được cưỡng chế thi hành.

Hình ảnh tranh chấp 

II. Quy định pháp luật về kiện đòi quyền sử dụng đất

1. Điều kiện khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này (trong đó có Tòa án), các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Như vậy, một trong điều kiện để tiến hành khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất tại Tòa án là tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. 

Tuy nhiên, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 được hướng dẫn bởi Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP về trường hợp trả lại đơn khởi kiện vì chưa đủ điều kiện khởi kiện, Tòa án nhân dân Tối cao đã có hướng dẫn như sau:

• Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
• Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Như vậy, chỉ bắt buộc đã hòa giải cơ sở làm điều kiện khởi kiện đối với trường hợp tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Những trường hợp tranh chấp đất còn lại sẽ không bắt buộc phải thông qua hòa giải cơ sở.

2. Thủ tục tố tụng dân sự kiện đòi quyền sử dụng đất

Khi kiện đòi quyền sử dụng đất thì do Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự theo Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015: 

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

- Đơn khởi kiện theo mẫu.

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100.

- Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

- Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

- Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.

Bước 2. Nộp đơn khởi kiện

- Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.

- Hình thức nộp: Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau:

+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;

+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết

- Nếu hồ sơ chưa đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung.

- Nếu hồ sơ đủ:

+ Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.

+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa.

+ Sau đó tòa sẽ thụ lý.

Bước 4: Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử

- Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng - Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự).

- Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).

- Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.

Hình ảnh tranh chấp đất đai 

3. Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

• Thẩm quyền theo loại việc: Căn cứ theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, trong đó có bao gồm: Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai
• Thẩm quyền theo lãnh thổ: Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết.
• Thẩm quyền theo cấp: Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp đất đai theo khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, trừ những tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp tỉnh theo Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. 

III. Giải đáp một số câu hỏi về kiện đòi quyền sử dụng đất

1. Những loại giấy tờ nào được coi là bằng chứng pháp lý vững chắc để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp khi khởi kiện?

Những loại giấy tờ được coi là bằng chứng pháp lý vững chắc để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp khi khởi kiện bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng)
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực
• Giấy tờ thừa kế quyền sử dụng đất hợp pháp
• Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Biên lai nộp thuế sử dụng đất
• Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới đất
• Giấy tờ mua bán đất trước ngày 1/7/2004 (có xác nhận của chính quyền địa phương)
• Tài liệu bản đồ, sổ mục kê đất đai do cơ quan nhà nước lập

• Văn bản xác nhận quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài của địa phương

2. Sự khác biệt về điều kiện khởi kiện giữa việc đòi lại quyền sử dụng đất do bị chiếm giữ trái pháp luật và do các hành vi xâm phạm khác (sử dụng sai mục đích, định đoạt trái phép) là gì?

Sự khác biệt chính về điều kiện khởi kiện giữa hai trường hợp đòi lại quyền sử dụng đất do bị chiếm giữ trái pháp luật và do các hành vi xâm phạm khác như sử dụng sai mục đích, định đoạt trái phép nằm ở tính chất hành vi vi phạm, chứng cứ cần chứng minh, và loại yêu cầu khởi kiện. Cụ thể:

3. Chi phí tố tụng trong vụ án kiện đòi quyền sử dụng đất do ai chịu? Có quy định nào về việc hỗ trợ chi phí pháp lý cho người có hoàn cảnh khó khăn trong trường hợp này không?

Căn cứ quy định tại Điều 147 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 và khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, chủ thể có nghĩa vụ chịu án phí trong vụ án tranh chấp đất đai là:

• Nguyên đơn hay người khởi kiện phải chịu toàn bộ phí tòa án tranh chấp đất đai trong trường hợp yêu cầu của họ không được tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm.
• Bị đơn (bên bị kiện) phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được tòa án chấp nhận.
• Các bên đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án trong trường hợp tòa án tiến hành hòa giải trước khi mở phiên tòa thì phải chịu 50% mức án phí, kể cả đối với các vụ án không có giá ngạch theo quy định tại khoản 1 và 2 Điều 147 Luật Tố tụng dân sự.
• Trong vụ án có người không phải chịu án phí hoặc được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm thì những đương sự còn lại vẫn phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.
• Trường hợp vụ án bị tạm đình chỉ giải quyết thì khi vụ án được tiếp tục giải quyết, nghĩa vụ chịu án phí tranh chấp đất đai sơ thẩm sẽ được quyết định theo quy định.
• Nếu kháng cáo thì đương sự kháng cáo là người phải chịu án phí phúc thẩm trong trường hợp bản án hay quyết định sơ thẩm được giữ nguyên.
• Nếu bản án hay quyết định sơ thẩm có sửa đổi hoặc hủy hoàn toàn thì bên kháng cáo không phải chịu án phí. Khi đó, tòa án cần xác định lại nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm theo quy định tại Điều 147 Bộ Luật Tố tụng dân sự.

Về hỗ trợ chi phí pháp lý cho người có hoàn cảnh khó khăn, theo Điều 12, Điều 13 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, Người gặp sự kiện bất khả kháng dẫn đến không có đủ tài sản để nộp tạm ứng án phí, án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, lệ phí Tòa án có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người đó cư trú thì được Tòa án giảm 50% mức tạm ứng án phí, án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, lệ phí Tòa án mà người đó phải nộp. 

Ngoài ra, những trường hợp sau đây được miễn nộp tiền tạm ứng án phí, án phí: Trẻ em; cá nhân thuộc hộ nghèo, cận nghèo; người cao tuổi; người khuyết tật; người có công với cách mạng; đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; thân nhân liệt sĩ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận gia đình liệt sĩ.

4. Khi nào có thể kiện đòi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật?

Người sử dụng đất có thể khởi kiện đòi quyền sử dụng đất khi:

• Bị người khác chiếm giữ, lấn chiếm trái pháp luật
• Có tranh chấp quyền sử dụng đất không hòa giải được
• Bị xâm phạm do sử dụng sai mục đích, chuyển nhượng, định đoạt trái phép

5. Thời hiệu kiện đòi quyền sử dụng đất là bao lâu?

Cụ thể tại Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:

- Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản.

- Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự 2015, luật khác có liên quan quy định khác.

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

- Trường hợp khác do luật quy định.

Như vậy, thời hiệu khởi kiện sẽ không áp dụng đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

6. Hồ sơ cần chuẩn bị để kiện đòi quyền sử dụng đất gồm những gì?

Hồ sơ cần chuẩn bị để kiện đòi quyền sử dụng đất gồm:

• Đơn khởi kiện
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng)
• Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD, Hộ khẩu)
• Chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất
• Biên bản hòa giải (nếu có)
• Tài liệu, giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất
• Hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế (nếu có)
• Ảnh, sơ đồ, bản vẽ hiện trạng đất (nếu có)

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về kiện đòi quyền sử dụng đất

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng liên quan đến kiện đòi quyền sử dụng đất. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.