Quy định pháp luật về tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp

Trong hoạt động vay vốn và giao dịch bảo đảm, việc sử dụng tài sản làm tài sản thế chấp là một phương thức phổ biến để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp tài sản được dùng để thế chấp lại không thuộc sở hữu của bên thế chấp, dẫn đến tranh chấp và rủi ro pháp lý. 

Hình ảnh tài sản thế chấp 

Bài viết này NPLAW sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này, từ đó giúp các bên tham gia giao dịch phòng tránh rủi ro và xử lý những vấn đề liên quan. 

I. Thực trạng tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp

Hiện nay, tình trạng sử dụng tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp trong các giao dịch bảo đảm diễn ra khá phổ biến, đặc biệt trong lĩnh vực vay vốn ngân hàng, mua bán bất động sản, hoặc giữa các cá nhân, hộ gia đình. Một số biểu hiện thường gặp gồm:

• Thế chấp tài sản chung mà không có sự đồng ý của các đồng sở hữu.
• Thế chấp tài sản đứng tên người khác (vợ/chồng, người thân) mà không có giấy ủy quyền hợp pháp.
• Thế chấp đất chưa được cấp sổ đỏ, hoặc đang thuộc quyền quản lý của Nhà nước.
• Sử dụng tài sản đang tranh chấp hoặc bị kê biên để bảo đảm khoản vay.

Tình trạng này xảy ra chủ yếu do nhận thức pháp lý hạn chế, vì lợi ích tài chính trước mắt, hoặc do các bên cố tình vi phạm quy định pháp luật. Hậu quả là dẫn đến tranh chấp pháp lý, hợp đồng bị vô hiệu, quyền lợi của bên nhận thế chấp bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

II. Quy định của pháp luật liên quan đến tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp

1. Khái niệm về thế chấp và tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp?

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Như vậy thế chấp bao gồm hai bên chủ yếu: bên thế chấp và bên nhận thế chấp.

Về khái niệm tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp, pháp luật không có quy định cụ thể. Có thể hiểu: Tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp là tài sản mà bên thế chấp không có quyền sở hữu hợp pháp, tức không phải là người đứng tên hoặc không có quyền định đoạt tài sản đó theo quy định của pháp luật, nhưng vẫn dùng tài sản đó để bảo đảm nghĩa vụ.

2. Tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp có thể thực hiện thủ tục thế chấp không?

Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp (được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao) có quy định về hướng xử lý tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp. 

Hình ảnh án lệ  

Theo nội dung Án lệ số 11/2017/AL  như sau:
“Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật...

... Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).”

Như vậy, nếu chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu hợp pháp của mình, thì hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực, kể cả khi trên đất có tài sản (ví dụ nhà) thuộc sở hữu của người khác. Việc này không làm vô hiệu hợp đồng thế chấp, miễn là hợp đồng có nội dung và hình thức phù hợp với quy định pháp luật.

Tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp không thể trực tiếp đem thế chấp, nhưng nếu tài sản đó nằm trên phần đất được thế chấp hợp pháp, thì hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực, và bên thứ ba có quyền sở hữu tài sản vẫn được pháp luật bảo vệ. Việc thế chấp chỉ hợp pháp đối với phần tài sản bên thế chấp có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp.

3. Có thể xử lý tài sản bảo đảm khi tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp không?

Dựa trên án lệ số 11/2017/AL, có thể khẳng định: Có thể xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp tài sản không hoàn toàn thuộc sở hữu của bên thế chấp, nhưng chỉ được xử lý phần tài sản mà bên thế chấp có quyền hợp pháp, đồng thời phải tôn trọng quyền lợi của chủ sở hữu hợp pháp đối với phần tài sản không thế chấp.

Cụ thể theo án lệ số 11/2017/AL:

• Bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng đất, còn nhà trên đất thuộc sở hữu của người khác.
• Hợp đồng thế chấp chỉ ghi nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp.
• Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp có hiệu lực trong phạm vi tài sản của bên thế chấp.

Về xử lý tài sản: Nếu các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp được quyền bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, thì:

• Việc xử lý vẫn được pháp luật công nhận.
• Phải dành quyền ưu tiên mua cho chủ sở hữu ngôi nhà trên đất, nếu người này có nhu cầu nhận chuyển nhượng.

III. Giải đáp một số thắc mắc về tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp

1. Được ủy quyền quản lý tài sản rồi mang tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp đi thế chấp có được không?

Theo khoản 2 Điều 187 Bộ luật Dân sự 2015, người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.

Như vậy, người được ủy quyền quản lý tài sản không phải là chủ sở hữu đối với tài sản nên không được mang tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp đi thế chấp. 

2. Tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp mang đi thế chấp có vi phạm pháp luật không?

Nếu không được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp, việc mang tài sản không thuộc sở hữu đi thế chấp là vi phạm pháp luật, và hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu.

3. Trường hợp tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp nhưng có sự đồng ý của chủ sở hữu thì có thế chấp được không?

Nếu có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, thì bên không sở hữu tài sản vẫn có thể thế chấp hợp pháp tài sản đó theo quy định của pháp luật.

Hình ảnh tài sản  

4. Hậu quả pháp lý khi bên thế chấp sử dụng tài sản không thuộc sở hữu của mình để thế chấp là gì?

Hậu quả pháp lý khi bên thế chấp sử dụng tài sản không thuộc sở hữu của mình để thế chấp (mà không có sự đồng ý hợp pháp của chủ sở hữu):

• Hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần theo quy định tại Bộ luật Dân sự.
• Bên nhận thế chấp mất quyền xử lý tài sản bảo đảm, không được ưu tiên thanh toán.
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu.
• Bên thế chấp có thể bị xử lý trách nhiệm dân sự, hoặc trong một số trường hợp nghiêm trọng, bị truy cứu trách nhiệm hình sự (ví dụ: tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nếu có yếu tố gian dối).
• Chủ sở hữu tài sản có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi và đòi lại tài sản.

IV. Dịch vụ tư vấn liên quan đến tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng liên quan đến  tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.