Quy định pháp luật về vi phạm hợp đồng thuê tài sản

I. Thực trạng vi phạm hợp đồng thuê tài sản

Thực trạng vi phạm hợp đồng thuê tài sản khá phổ biến, bao gồm chậm hoặc không thanh toán tiền thuê, sử dụng tài sản sai mục đích, gây hư hỏng hoặc cho thuê lại trái phép. Ngoài ra, bên cho thuê cũng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng không đúng quy định. Tranh chấp thường phát sinh do hợp đồng thiếu điều khoản rõ ràng, gây thiệt hại cho các bên. Để hạn chế rủi ro, cần có hợp đồng chặt chẽ và tuân thủ đúng cam kết.

 II. Quy định pháp luật về vi phạm hợp đồng thuê tài sản

1. Thế nào là vi phạm hợp đồng thuê tài sản

Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:

“Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản1

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Qua đó, ta có thể hiểu vi phạm hợp đồng thuê tài sản là hành vi của một trong hai bên (bên cho thuê hoặc bên thuê) không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng. Các hành vi vi phạm phổ biến gồm: chậm hoặc không thanh toán tiền thuê, sử dụng tài sản sai mục đích, gây hư hỏng, tự ý chuyển nhượng hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng trái quy định. Khi có vi phạm, bên bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc áp dụng biện pháp xử lý theo quy định pháp luật.

2. Các trường hợp vi phạm hợp đồng thuê tài sản

Căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015 (các Điều 472, 475, 478, 481, 482) và Luật Thương mại 2005 (Điều 301 nếu áp dụng cho hợp đồng thương mại). Các trường hợp vi phạm hợp đồng thuê tài sản bao gồm:

- Không bàn giao tài sản đúng thỏa thuận – Bên cho thuê không giao tài sản đúng thời hạn, địa điểm, hoặc giao tài sản không đúng chất lượng, tình trạng như cam kết.

- Sử dụng tài sản sai mục đích – Bên thuê sử dụng tài sản không đúng công dụng hoặc mục đích đã thỏa thuận, gây hư hỏng hoặc làm giảm giá trị tài sản.

- Không thanh toán tiền thuê đúng hạn – Bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời gian, số tiền và phương thức đã cam kết.

- Không bảo quản hoặc làm hư hỏng tài sản thuê – Bên thuê không bảo quản tài sản theo quy định, dẫn đến hư hỏng hoặc mất mát.

- Cho thuê lại tài sản trái phép – Bên thuê tự ý cho thuê lại tài sản mà không có sự đồng ý của bên cho thuê (trừ trường hợp luật cho phép).

- Không trả lại tài sản khi hợp đồng kết thúc – Bên thuê chậm trễ hoặc không trả lại tài sản đúng thời hạn, hoặc trả trong tình trạng hư hỏng không do hao mòn tự nhiên.

3. Chế tài vi phạm hợp đồng thuê tài sản

Chế tài vi phạm hợp đồng thuê tài sản có thể bao gồm:

- Buộc thực hiện đúng hợp đồng – Bên vi phạm phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng (Điều 297 Luật Thương mại 2005, Điều 358 Bộ luật Dân sự 2015).

- Phạt vi phạm hợp đồng – Nếu hợp đồng có điều khoản phạt, bên vi phạm phải trả khoản tiền phạt theo thỏa thuận (Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 301 Luật Thương mại 2005).

- Bồi thường thiệt hại – Bên vi phạm phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh từ hành vi vi phạm (Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 302 Luật Thương mại 2005).

- Tạm ngừng hoặc đình chỉ hợp đồng – Bên bị vi phạm có quyền tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 310 Luật Thương mại 2005).

- Hủy bỏ hợp đồng – Hợp đồng có thể bị hủy nếu vi phạm làm mất đi mục đích của giao dịch (Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 312 Luật Thương mại 2005).

Tùy vào mức độ vi phạm, có thể áp dụng một hoặc nhiều chế tài cùng lúc để đảm bảo quyền lợi cho bên bị ảnh hưởng.

III. Một số thắc mắc về vi phạm hợp đồng thuê tài sản

1. Có được phạt vi phạm khi một bên vi phạm hợp đồng thuê tài sản không

Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận về phạt vi phạm, bên vi phạm phải chịu khoản tiền phạt theo mức đã cam kết. Như vậy, vấn đề phạt vi phạm được đặt ra khi các bên có thỏa thuận trong hợp đồng. Còn trong trường hợp không có thỏa thuận, bên bị vi phạm không thể yêu cầu phạt vi phạm mà chỉ có thể đòi bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được tổn thất thực tế.

2. Có được yêu cầu lãi chậm trả khi một bên chậm thanh toán không

Căn cứ theo Điều 306 Luật Thương mại 2005 quy định về quyền yêu cầu tiền lãi do chậm thanh toán như sau:

Quyền yêu cầu tiền lãi do chậm thanh toán

Trường hợp bên vi phạm hợp đồng chậm thanh toán tiền hàng hay chậm thanh toán thù lao dịch vụ và các chi phí hợp lý khác thì bên bị vi phạm hợp đồng có quyền yêu cầu trả tiền lãi trên số tiền chậm trả đó theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác trong hợp đồng hoặc bất kỳ văn bản có giá trị pháp lý nào khác hoặc giữa các bên có tồn tại thói quen thương mại rõ ràng liên quan đến nghĩa vụ thanh toán, thì việc một bên chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền hàng theo hợp đồng thì bên bị vi phạm hợp đồng có quyền yêu cầu bên vi phạm phải trả tiền lãi trên số tiền chậm trả đó theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả.

3. Có được yêu bồi thường thiệt hại khi một bên vi phạm hợp đồng thuê tài sản không

Theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:

“Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, người bị thiệt hại do vi phạm hợp đồng thuê tài sản có quyền yêu cầu bồi thường nếu chứng minh được:

- Bên vi phạm gây thiệt hại thực tế đến tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

- Không thuộc trường hợp miễn trừ, tức thiệt hại không do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại.

- Nếu tài sản gây thiệt hại, chủ sở hữu hoặc người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường, trừ khi thuộc trường hợp miễn trừ nêu trên.

4. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng thuê tài sản quy định thế nào?

Căn cứ tại Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:

Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Ngoài ra, nguyên tắc bồi thường thiệt hại được quy định tại Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại

1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.

3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.

4. Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình.

Như vậy, khi có thiệt hại xảy ra, người đang chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần. 

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan vi phạm hợp đồng thuê tài sản

Nếu quý khách gặp vướng mắc liên quan đến vi phạm hợp đồng thuê tài sản, bao gồm tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên, đơn phương chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại hoặc các điều khoản hợp đồng chưa rõ ràng, hãy liên hệ với NPLaw. Đội ngũ chuyên gia pháp lý của chúng tôi sẽ tư vấn chi tiết, đưa ra giải pháp phù hợp và hỗ trợ quý khách bảo vệ quyền lợi một cách tối ưu.