Quy định về chứng thư thẩm định giá

Trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, vay vốn hoặc xử lý tài sản, việc xác định giá trị tài sản một cách khách quan và chính xác đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Một trong những tài liệu pháp lý thể hiện giá trị tài sản được nhiều bên liên quan tin cậy chính là chứng thư thẩm định giá. Vậy chứng thư thẩm định giá có vai trò thế nào và pháp luật quy định ra sao?

I. Vai trò của chứng thư thẩm định giá

Chứng thư thẩm định giá là tài liệu chính thức ghi nhận kết quả định giá tài sản do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện. Vai trò của chứng thư thẩm định giá thể hiện ở nhiều phương diện như xác định giá trị tài sản khách quan, giúp các bên liên quan có căn cứ rõ ràng trong giao dịch, vay vốn, đấu giá hoặc xử lý tài sản; Cung cấp cơ sở pháp lý vững chắc khi xảy ra tranh chấp về giá trị tài sản. Trong một số trường hợp, việc cung cấp chứng thư thẩm định giá còn có thể là điều kiện để hoàn thiện thủ tục hành chính hoặc xét duyệt hồ sơ vay vốn.

II. Quy định pháp luật về chứng thư thẩm định giá

1. Chứng thư thẩm định giá là gì

Khoản 18 Điều 4 Luật giá 2023 quy định: “Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành sau khi kết thúc hoạt động thẩm định giá để thông báo cho khách hàng, các tổ chức, cá nhân có liên quan (nếu có) được ghi trong hợp đồng thẩm định giá về giá trị tài sản thẩm định giá và những nội dung chính của báo cáo thẩm định giá.”.

Tóm lại, có thể hiểu chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành, thể hiện ý kiến chuyên môn về giá trị của tài sản theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.

2. Báo cáo chứng thư thẩm định giá tài sản được ký bởi ai?

Khoản 2 Điều 55 Luật giá 2023 quy định: “Báo cáo thẩm định giá phải có chữ ký của thẩm định viên về giá thực hiện thẩm định giá và phê duyệt của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và không thể tách rời với chứng thư thẩm định giá”.

Như vậy, báo cáo thẩm định giá phải có chữ ký của thẩm định viên về giá thực hiện thẩm định giá và phê duyệt của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định trên.

3. Quy trình thẩm định giá tài sản có bao gồm việc lập báo cáo chứng thư thẩm định giá không?

Theo Điều 3 Thông tư 30/2024/TT-BTC về nội dung phạm vi công việc thẩm định giá như sau:

• Người thực hiện hoạt động thẩm định giá trao đổi với bên yêu cầu thẩm định giá về các công việc liên quan đến cuộc thẩm định giá.
• Lập kế hoạch thẩm định giá
• Thu thập thông tin về tài sản thẩm định giá, thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định giá; thực hiện phân tích thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định giá.
• Căn cứ đặc điểm tài sản thẩm định giá và thông tin thu thập được, tiến hành lựa chọn và áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp.
• Xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
• Lập và phát hành báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá; lập báo cáo thẩm định giá, thông báo kết quả thẩm định giá đối với hoạt động thẩm định giá của Nhà nước.

Như vậy, việc lập báo cáo thẩm định giá là một trong những nội dung thẩm định giá theo quy định nêu trên.

III. Giải đáp một số câu hỏi về chứng thư thẩm định giá

1. Phát hành chứng thư thẩm định giá được ký bởi người không phải thẩm định viên của doanh nghiệp thẩm định giá tại thời điểm phát hành bị phạt bao nhiêu?

Điểm a khoản 5 Điều 20 Nghị định 87/2024/NĐ-CP quy định xử phạt đối với hành vi vi phạm về lập và phát hành chứng thư thẩm định giá như sau:

“5. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:

a) Ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá không đúng với lĩnh vực chuyên môn, thông báo của cơ quan nhà nước về lĩnh vực được phép hành nghề; ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định khi không đáp ứng các điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá theo quy định”.

Như vậy, người không đáp ứng các điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá theo quy định mà ký chứng thư thẩm định giá thì sẽ bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng theo quy định trên.

2. Chứng thư thẩm định giá được quy định thế nào?

Điều 55 Luật giá 2023, chứng thư thẩm định giá được quy định như sau:

• Chứng thư thẩm định giá phải có chữ ký của thẩm định viên về giá thực hiện thẩm định giá và do người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký và đóng dấu.
• Chứng thư thẩm định giá được sử dụng làm một trong những cơ sở để khách hàng, tổ chức, cá nhân có liên quan được ghi tại hợp đồng thẩm định giá xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá của tài sản. Chứng thư thẩm định giá chỉ có giá trị sử dụng trong thời hạn hiệu lực theo đúng mục đích thẩm định giá gắn với đúng thông tin tài sản, số lượng tài sản tại hợp đồng thẩm định giá.
• Chứng thư thẩm định giá phải được cập nhật vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá theo quy định của Bộ Tài chính, trừ trường hợp thuộc danh mục bí mật nhà nước.

Như vậy, chứng thư thẩm định giá là văn bản pháp lý quan trọng, thể hiện kết quả thẩm định giá tài sản, có giá trị sử dụng trong phạm vi, thời hạn và mục đích đã xác định trong hợp đồng thẩm định giá. Đồng thời phải đáp ứng yêu cầu về hình thức, nội dung và quy trình quản lý theo quy định pháp luật.

3. Các hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến chứng thư thẩm định giá

Theo Điều 7 Luật giá 2023, các hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến chứng thư thẩm định giá như sau:

Đối với tổ chức, cá nhân:

• Làm, cung cấp chứng thư thẩm định giá giả hoặc sử dụng chứng thư thẩm định giá giả cho mục đích quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
• Làm, cung cấp chứng thư thẩm định giá khi không đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hoặc sử dụng chứng thư đó cho mục đích quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này; ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá khi không là thẩm định viên về giá;

Đối với doanh nghiệp thẩm định giá:

• Phát hành khống chứng thư thẩm định giá;

Đối với thẩm định viên về giá:

• Lập chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá với tư cách cá nhân.
• Ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá không đúng với lĩnh vực chuyên môn, thông báo của cơ quan nhà nước về lĩnh vực được phép hành nghề; ký chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá khi không đáp ứng các điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật này.

Đối với thành viên hội đồng thẩm định giá: 

• Sử dụng chứng thư thẩm định giá đã hết hiệu lực; sử dụng chứng thư thẩm định giá không theo đúng mục đích thẩm định giá gắn với tài sản thẩm định giá, số lượng tài sản thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá;

Như vậy, những hành vi liên quan đến chứng thư thẩm định giá theo quy định nêu trên là hành vi bị nghiêm cấm.

4. Chứng thư thẩm định giá có giá trị pháp lý trong bao lâu?

Khoản 2 Điều 7 Thông tư 30/2024/TT-BTC quy định: “Thời gian có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm phát hành chứng thư thẩm định giá”.

Như vậy, chứng thư thẩm định giá có giá trị tối đa không quá 6 tháng kể từ thời điểm phát hành.

5. Nội dung bắt buộc trong chứng thư thẩm định giá theo quy định hiện hành là gì?

Điều 6 Thông tư 30/2024/TT-BTC quy định nội dung cơ bản của chứng thư thẩm định giá gồm có:

• Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
• Tên và địa chỉ của doanh nghiệp thẩm định giá, hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá.
• Thông tin về khách hàng thẩm định giá.
• Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm cơ bản về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật).
• Mục đích thẩm định giá.
• Thời điểm thẩm định giá.
• Cơ sở giá trị thẩm định giá.
• Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).
• Tên cách tiếp cận và tên phương pháp thẩm định giá.
• Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá.
• Giá trị tài sản thẩm định giá.
• Họ tên, số thẻ thẩm định viên về giá và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký báo cáo thẩm định giá.
• Họ tên, số thẻ thẩm định viên về giá, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người quản lý doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp được người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp ủy quyền và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá trường hợp phát hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định giá. Họ tên, số thẻ thẩm định viên về giá, chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá trong trường hợp phát hành chứng thư tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá.
• Thời hạn có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá.

Như vậy, chứng thư thẩm định giá phải có những nội dung cơ bản theo quy định nêu trên.

6. Chứng thư thẩm định giá có thể được sử dụng để vay vốn ngân hàng không?

Theo thực tế giao dịch hiện nay, chứng thư thẩm định giá do doanh nghiệp thẩm định giá có đủ điều kiện hành nghề phát hành là một trong những tài liệu quan trọng được ngân hàng xem xét và chấp nhận để thẩm định tài sản bảo đảm trong hồ sơ vay vốn. Chứng thư này giúp ngân hàng xác định giá trị tài sản thế chấp, từ đó làm căn cứ ra quyết định cấp tín dụng cho khách hàng. Tuy nhiên, để đảm bảo quy trình và thủ tục vay vốn diễn ra thuận lợi, người vay nên chủ động liên hệ với ngân hàng để được hướng dẫn chi tiết và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về chứng thư thẩm định giá

Trên đây là bài viết của NPLaw về chứng thư thẩm định giá hiện nay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.