Quy định về khởi kiện liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng

Hợp đồng thuê mặt bằng là một giao dịch phổ biến trong hoạt động kinh doanh và đời sống. Tuy nhiên, không phải lúc nào quá trình thực hiện hợp đồng cũng diễn ra suôn sẻ, dẫn đến các tranh chấp pháp lý. Việc hiểu rõ thực trạng, quy định pháp luật và cách giải quyết trong việc khởi kiện liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng là vô cùng quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên.

I. Thực trạng kiện liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng

Thực tế cho thấy, các vụ kiện liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng diễn ra khá thường xuyên, đặc biệt ở các thành phố lớn, nơi giá trị bất động sản cao và hoạt động kinh doanh sôi động. Các tranh chấp thường xoay quanh các vấn đề như chậm thanh toán tiền thuê, đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật, tình trạng mặt bằng không đảm bảo như thỏa thuận, tranh chấp về sửa chữa, cải tạo mặt bằng, hoặc các vấn đề liên quan đến quyền và nghĩa vụ khác của bên cho thuê và bên thuê.

II. Quy định pháp luật về kiện liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng

1. Hợp đồng thuê mặt bằng là gì?

Theo Điều 472 Bộ luật dân sự 2015: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.

Thực chất, hợp đồng thuê mặt bằng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, trong đó bên cho thuê giao mặt bằng cho bên thuê sử dụng trong một thời gian nhất định để kinh doanh, sản xuất hoặc mục đích khác, và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê theo thỏa thuận.

2. Những tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng

Một số tranh chấp thường gặp liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng hiện nay như:

• Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán tiền thuê: Chậm thanh toán, không thanh toán hoặc tranh chấp về giá thuê.
• Tranh chấp về đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật: Bên cho thuê hoặc bên thuê tự ý chấm dứt hợp đồng khi chưa hết thời hạn hoặc không có căn cứ pháp luật.
• Tranh chấp về tình trạng mặt bằng: Mặt bằng không đảm bảo như thỏa thuận ban đầu, hư hỏng không được sửa chữa.
• Tranh chấp về sửa chữa, cải tạo mặt bằng: Ai là người chịu trách nhiệm và chi phí cho việc sửa chữa, cải tạo.

3. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng

Khi có tranh chấp, các bên có thể giải quyết thông qua các phương thức giải quyết sau:

• Thương lượng, hòa giải: Tự các bên thỏa thuận để giải quyết mâu thuẫn. 
• Tòa án: Nếu thương lượng, hòa giải không thành, một trong các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp (Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015). 
• Trọng tài thương mại: Nếu tranh chấp liên quan đến hoạt động thương mại và các bên có thỏa thuận về việc giải quyết tranh chấp bằng trọng tài (Điều 2, Điều 5 Luật trọng tài thương mại 2010).

Như vậy, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê mặt bằng sẽ được giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận trọng tài thương mại, các bên có thể yêu cầu trọng tài giải quyết.

III. Giải đáp một số câu hỏi về kiện liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng

1. Những tranh chấp thường gặp liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng

Các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê mặt bằng rất đa dạng, nhưng phổ biến nhất bao gồm:

• Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán tiền thuê
• Tranh chấp về đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật
• Tranh chấp về tình trạng mặt bằng
• Tranh chấp về sửa chữa, cải tạo mặt bằng

Những tranh chấp này thường gây ra nhiều ảnh hưởng đến quyền lợi cho cả bên cho thuê và bên thuê, đòi hỏi sự can thiệp của pháp luật để giải quyết.

2. Hợp đồng thuê mặt bằng có bắt buộc phải công chứng không?

Theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Hiện nay, pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng thuê mặt bằng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận. Tuy nhiên, để tăng giá trị pháp lý và giảm thiểu rủi ro tranh chấp, các bên nên thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng.

3. Những điểm cần lưu ý khi khởi kiện liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng

Khi quyết định khởi kiện tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng, người khởi kiện cần lưu ý:

• Xác định đúng Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án.
• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình (ví dụ: hợp đồng thuê, biên lai thanh toán, hình ảnh, video...).
• Nêu rõ yêu cầu khởi kiện (ví dụ: yêu cầu bên kia thanh toán tiền thuê còn nợ, bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật...).
• Tuân thủ các quy định về thời hiệu khởi kiện theo pháp luật tố tụng dân sự.

Việc thực hiện những lưu ý trên sẽ nhằm đảm bảo quá trình tố tụng diễn ra thuận lợi và bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình.

4. Trong trường hợp hợp đồng không quy định rõ trách nhiệm sửa chữa hư hỏng, thì bên nào chịu trách nhiệm?

Theo khoản 1 Điều 477 Bộ luật dân sự 2015: “Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa”.

Đồng thời tại khoản 1 Điều 479 Bộ luật dân sự 2015 về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê: “Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê”.

Như vậy, nếu các bên nếu không có thỏa thuận khác, bên cho thuê sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật lớn của mặt bằng. Bên thuê có trách nhiệm bảo quản và sửa chữa nhỏ.

5. Nếu bên cho thuê đột ngột lấy lại mặt bằng khi chưa hết hạn, bên thuê có được đòi bồi thường không?

Theo khoản 1 và 2 Điều 172 Luật nhà ở 2023, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp sau đây:

• Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
• Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

Khoản 4 Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường”.

Như vậy, trường hợp bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn trái quy định pháp luật, thì bên thuê được quyền yêu cầu bồi thường.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về kiện liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng

Trên đây là bài viết của NPLaw về kiện liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng hiện nay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.