Quy định về thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp

Thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp hiện nay là một trong những vấn đề thường gặp trong quá trình phân chia di sản thừa kế. Di sản thừa kế là bất động sản đã được thế chấp thì người thừa kế di sản đó sẽ phải tuân thủ theo những quy định pháp luật về thừa kế trong trường hợp này để thực hiện quyền thừa kế của mình. Vậy pháp luật hiện hành quy định thế nào về vấn đề này? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây nhé!

I. Thực trạng thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp trong giai đoạn hiện nay

Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các hoạt động tín dụng ngân hàng, việc cá nhân, hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất để vay vốn ngày càng phổ biến. Do đó, khi chủ sở hữu qua đời, di sản để lại thường là bất động sản đang được dùng làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ.

Thực tiễn phát sinh nhiều vấn đề đáng chú ý:

• Quan hệ giữa quyền thừa kế và nghĩa vụ tài sản: Người thừa kế chỉ được nhận di sản là bất động sản sau khi thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản nợ gắn liền với tài sản đó. Tuy nhiên, nhiều trường hợp người thừa kế không đủ khả năng tài chính để trả nợ, dẫn đến việc tranh chấp giữa họ và tổ chức tín dụng.
• Khó khăn trong xử lý tài sản bảo đảm: Khi người vay qua đời, ngân hàng muốn xử lý tài sản thế chấp phải làm việc với tất cả những người thừa kế. Nếu có bất đồng (không thống nhất bán tài sản, không đồng ý giao tài sản để phát mại), quá trình xử lý kéo dài, làm chậm trễ việc thu hồi nợ.
• Tranh chấp ngày càng phức tạp: Có nhiều trường hợp người thừa kế khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp với lý do hợp đồng có vi phạm về hình thức, hoặc người thế chấp không có toàn quyền định đoạt tài sản. Điều này khiến các vụ việc kéo dài, khó giải quyết dứt điểm.

Tóm lại, thừa kế di sản là bất động sản đã thế chấp hiện nay là một hiện tượng khá phổ biến và phức tạp. Nó vừa phản ánh nhu cầu thực tế của đời sống kinh tế, vừa cho thấy những bất cập trong nhận thức và áp dụng pháp luật, đòi hỏi cần có giải pháp đồng bộ từ cả phía Nhà nước, tổ chức tín dụng và người dân.

II. Thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp là gì?

1. Khái niệm về thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp

Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể thế nào là thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp, tuy nhiên pháp luật có giải thích như sau:

• Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, di sản bao gồm: tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.
• Bất động sản là tài sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, chẳng hạn như nhà cửa, công trình xây dựng, cây cối, khoáng sản dưới lòng đất, và các yếu tố tự nhiên khác theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015.
• Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp) theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015.

Từ các quy định trên, có thể hiểu, thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp là việc bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp đã được dùng để thế chấp với bên thứ ba nhằm đảm bảo cho một khoản vay hoặc nghĩa vụ tài chính khác trở thành di sản thừa kế khi bên thế chấp qua đời.

2. Thực hiện thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp có khó không?

Có thể, pháp luật hiện hành không cấm việc nhận thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp, tuy nhiên người nhận thừa kế cần phải tuân thủ các quy định, điều kiện và thủ tục thực hiện khá phức tạp để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ trong trường hợp này.

Theo quy định, khi người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản đang thế chấp chết thì người thừa kế sẽ nhận thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật, hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật, người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc tại Điều 609 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác theo Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015. Khi đó, để xử lý di sản là bất động sản đã được thế chấp, các bên cần thực hiện các thủ tục liên quan như:

• Xác nhận quyền thừa kế: Cần có các giấy tờ chứng minh quyền thừa kế như di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, hoặc văn bản khai nhận di sản. 
• Thanh toán nợ: Người thừa kế cần thanh toán đầy đủ các khoản nợ thế chấp cho ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp. 
• Xoá đăng ký thế chấp: Sau khi thanh toán hết nợ, cần thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền. 
• Phân chia di sản: Sau khi đã thanh toán hết nợ và xóa đăng ký thế chấp, các bên có thể tiến hành phân chia di sản thừa kế theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Có thể khởi kiện ai nếu quyền thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp bị xâm phạm?

Khi quyền thừa kế di sản là bất động sản đã thế chấp bị xâm phạm thì tùy trường hợp, người thừa kế có thể khởi kiện người đang chiếm hữu, sử dụng bất động sản trái phép, các đồng thừa kế, người đang quản lý di sản hoặc các cá nhân, tổ chức khác (như ngân hàng hoặc bên thứ ba) có hành vi xâm phạm quyền thừa kế của mình ví dụ như chiếm đoạt, làm thay đổi hiện trạng di sản đang thế chấp.

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 4 và Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì người thừa kế có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

III. Quy định pháp luật liên quan đến thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp

1. Quy định cần lưu ý liên quan đến thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp?

Khi thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp, người thừa kế cần lưu ý một số điểm quan trọng sau: 

• Người thừa kế được quyền nhận thừa kế nhưng cũng phải kế thừa nghĩa vụ trả nợ liên quan đến bất động sản đó trong phạm vi di sản thừa kế theo khoản 1 Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015.
• Việc thừa kế và xử lý tài sản thế chấp có thể diễn ra song song, không nhất thiết phải hoàn tất thủ tục thừa kế trước khi xử lý tài sản thế chấp. 
• Nếu người thừa kế không muốn tiếp nhận nghĩa vụ trả nợ, họ có thể từ chối nhận di sản hoặc thỏa thuận với bên nhận thế chấp, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác theo Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015.
• Cần xem xét kỹ lưỡng các giấy tờ liên quan đến di sản và thế chấp, bao gồm di chúc (nếu có), hợp đồng thế chấp, và các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. 
• Nếu có tranh chấp phát sinh liên quan đến thừa kế hoặc thế chấp, cần tìm kiếm sự tư vấn pháp lý để giải quyết một cách hiệu quả. 

2. Quy trình và thủ tục thực hiện thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp?

Quy trình và thủ tục thực hiện thừa kế bất động sản đã thế chấp bao gồm các bước:

Bước 1: Thanh toán nợ thế chấp (giải chấp) và xóa đăng ký thế chấp: Người thừa kế thanh toán đầy đủ các khoản nợ vay với ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp để lấy bản chính giấy tờ thế chấp như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc sổ đỏ ra khỏi ngân hàng, thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 2: Khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng:

Trường hợp thừa kế theo di chúc: Di chúc phải hợp pháp theo quy định pháp luật tại Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật: Căn cứ quy định tại Điều 659 Bộ Luật Dân sự 2015, những người thừa kế theo pháp luật có thể thực hiện việc nhận thừa kế thông qua Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế. 

Bước 3: Đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản

Người thừa kế nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, gồm:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.
• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 03/BĐS-TNCN).
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
• Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu 01/LPTB và giấy tờ miễn lệ phí (nếu có).
• Văn bản thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản đã được công chứng.

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận, thẩm tra hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có), và thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận hoặc cấp mới. 

3. Cần lưu ý những gì để tránh vi phạm liên quan đến thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp?

Để tránh vi phạm liên quan đến thừa kế bất động sản đã thế chấp, người thừa kế cần lưu ý những điểm sau: 

• Xác định tình trạng pháp lý của bất động sản nhận thừa kế, bất động sản có đang thế chấp hay không và nghĩa vụ trả nợ liên quan. 
• Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024.
• Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác theo Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015.

IV. Giải đáp các thắc mắc liên quan thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp

1. Nếu di sản là bất động sản đã thế chấp, người thừa kế có quyền gì đối với tài sản này?

Quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật tại Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015.

Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản theo Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015, nhưng phải đảm bảo một số điều kiện và hạn chế sau đây:

• Quyền từ chối không được sử dụng để trốn tránh nghĩa vụ tài sản như trả nợ hoặc thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác;
• Việc từ chối nhận di sản phải được thực hiện dưới hình thức văn bản (hay còn gọi là giấy từ chối quyền thừa kế, đơn từ chối quyền thừa kế, văn bản từ chối quyền thừa kế) và phải thông báo cho người quản lý di sản, những người thừa kế khác hoặc người có trách nhiệm phân chia di sản biết;
• Người thừa kế chỉ có thể từ chối nhận di sản trước khi di sản được phân chia;
• Nếu di sản đã được phân chia, người thừa kế không còn quyền từ chối. Quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài sản và phân chia di sản.

Quyền yêu cầu phân chia di sản theo pháp luật tại Điều 660 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó, những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và thỏa thuận về người nhận hiện vật; nếu không thỏa thuận được thì hiện vật được bán để chia.

2. Tài sản thừa kế là bất động sản đã thế chấp có gây ra trách nhiệm tài chính cho người thừa kế không?

Có, tài sản thừa kế là bất động sản đã thế chấp có thể gây ra trách nhiệm tài chính cho người thừa kế. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác theo điều 615 Bộ luật dân sự 2015.

3. Khi thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp, người thừa kế có cần phải thanh toán khoản nợ đã thế chấp không?

Căn cứ Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau:

• Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.
• Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân.

Như vậy, khi thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp, người thừa kế phải thanh toán khoản nợ tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà người thừa kế được nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Nếu bất động sản đã thế chấp không được trả nợ, tài sản có thể bị tịch thu không?

Có. Căn cứ theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp là bất động sản trong những trường hợp dưới đây:

Đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nhưng bên thế chấp không thực hiện, hoặc trả nợ quá thời hạn quy định theo hợp đồng.

Khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ trước thời hạn được quy định trong hợp đồng.

Nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì bên nhận thế chấp được phép xử lý tài sản thế chấp.

Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Đồng thời, theo Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

Nếu không có thỏa thuận được về phương thức xử lý tài sản thế chấp thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Như vậy, nếu không trả được nợ thế chấp, tài sản thế chấp có thể bị tịch thu, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. 

5. Trong trường hợp di chúc không nhắc đến bất động sản đã thế chấp, quyền thừa kế sẽ được xử lý ra sao?

Theo Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:

a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;

b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;

c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Đồng thời, những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy, trong trường hợp di chúc không nhắc đến bất động sản đã thế chấp, quyền thừa kế sẽ được phân chia theo quy định của pháp luật về thừa kế và nghĩa vụ tài sản do người chết để lại. Cụ thể, các bên thừa kế sẽ phải cùng nhau thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay thế chấp trước khi phân chia tài sản còn lại.

V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn liên quan đến thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp?

Việc tìm luật sư tư vấn khi thừa kế bất động sản thế chấp giúp người thừa kế đảm bảo quyền lợi và tránh các rủi ro pháp lý. Luật sư có thể giúp hiểu rõ về tình trạng pháp lý của bất động sản, các nghĩa vụ liên quan đến khoản thế chấp, và hướng dẫn các thủ tục cần thiết để nhận thừa kế một cách hợp pháp theo quy định pháp luật tránh các rủi ro tranh chấp.

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về thừa kế từ di sản là bất động sản đã thế chấp mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ ngay với NPLaw.