Quy định về yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất

Trong quá trình sử dụng đất, không ít trường hợp người sử dụng đất hợp pháp rơi vào tình huống bị người khác chiếm giữ, sử dụng trái phép hoặc định đoạt tài sản không đúng quy định pháp luật. Khi đó, việc yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất trở thành một biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể có quyền.

I. Tầm quan trọng của yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất

Đất đai là tài sản đặc biệt, có giá trị cao và là nguồn sống của nhiều hộ gia đình, cá nhân. Khi quyền sử dụng đất bị xâm phạm, không chỉ gây ảnh hưởng về mặt kinh tế mà còn làm phát sinh tranh chấp, gây mất ổn định đời sống và an ninh trật tự. Do đó, việc thực hiện quyền yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất không chỉ là để lấy lại tài sản, mà còn là cách thức thực thi quyền tài sản được pháp luật bảo vệ, góp phần đảm bảo công bằng và trật tự xã hội.

II. Quy định pháp luật về yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất

1. Các trường hợp yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất

Yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất thường phát sinh trong các trường hợp sau:

• Bị chiếm giữ trái pháp luật: Người khác chiếm giữ, sử dụng đất mà không có bất kỳ căn cứ pháp lý nào (ví dụ: lấn chiếm đất).
• Bị sử dụng, định đoạt trái pháp luật: Người khác sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu hợp pháp hoặc không tuân thủ các quy định của pháp luật.

2. Thủ tục yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất

Các bước cần thiết để yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất theo quy định như sau:

• Các bên tự thương lượng, hòa giải.
• Gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã để yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.  
• Trường hợp không hòa giải được, các bên được quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Tìm hiểu về yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất

3. Những vấn đề pháp lý quan trọng cần lưu ý khi yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất

3.1. Chủ thể có quyền đòi lại quyền sử dụng đất 

Khoản 1 Điều 166 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản như sau: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật”.

Như vậy, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với quyền sử dụng đất có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, sử dụng, được lợi về đất không có căn cứ pháp luật.

3.2. Thời hiệu khởi kiện

Theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai”.

Như vậy, những tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ không áp dụng thời hiệu. Tuy nhiên, các bên cần lưu ý xác định chính xác quan hệ tranh chấp xảy ra để áp dụng quy định về thời hiệu khi khởi kiện tại Tòa án.

3.3. Lựa chọn phương thức giải quyết

Hiện nay, các bên có thể lựa chọn tự thương lượng, hòa giải; yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân; hoặc khởi kiện tại Tòa án. Mỗi phương thức có những ưu và nhược điểm riêng về thời gian, chi phí và hiệu quả giải quyết. Việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp cần được cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên tính chất phức tạp của vụ việc, mối quan hệ giữa các bên và mục tiêu cuối cùng mà người khởi kiện mong muốn đạt được. 

Quy định về đòi lại quyền sử dụng đất

III. Giải đáp một số câu hỏi về yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất

1. Người chiếm hữu đất không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình có những quyền và nghĩa vụ gì khi bị yêu cầu trả lại đất?

Theo khoản 2, 3 Điều 184 Bộ luật dân sự 2015, người chiếm hữu ngay tình có quyền như sau:

• Trường hợp có tranh chấp về quyền đối với tài sản thì người chiếm hữu được suy đoán là người có quyền đó. Người có tranh chấp với người chiếm hữu phải chứng minh về việc người chiếm hữu không có quyền.
• Người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai được áp dụng thời hiệu hưởng quyền và được hưởng hoa lợi, lợi tức mà tài sản mang lại theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

Ngoại trừ trường hợp người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình được xác lập quyền sở hữu theo Điều 236 Bộ luật dân sự 2015: “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác”.

thì khi bị yêu cầu trả lại đất, người chiếm hữu có nghĩa vụ trả lại tài sản đang chiếm hữu không có căn cứ pháp luật; Bồi thường đối với những thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Như vậy, người chiếm hữu đất không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình có những quyền lợi nhất định được pháp luật bảo vệ trong quá trình chiếm hữu, vừa phải thực hiện nghĩa vụ hoàn trả khi có yêu cầu chính đáng từ người có quyền hợp pháp theo quy định pháp luật.

2. Chi phí tố tụng trong vụ án đòi lại quyền sử dụng đất do ai chịu? Có quy định nào về việc hỗ trợ chi phí pháp lý cho người có hoàn cảnh khó khăn không?

Các chi phí tố tụng thường thấy trong vụ án đòi lại quyền sử dụng đất như sau:

•  Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Người yêu cầu Tòa án xem xét, thẩm định tại chỗ phải nộp tiền tạm ứng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ theo yêu cầu của Tòa án (khoản 1 Điều 156 Bộ luật tố tụng dân sự 2015). Đương sự phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận (khoản 1 Điều 157 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).
• Chi phí định giá tài sản: Người yêu cầu định giá tài sản phải nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản (khoản 1 Điều 164 Bộ luật tố tụng dân sự 2015). Đương sự phải chịu chi phí định giá tài sản nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận (khoản 1 Điều 165 Bộ luật tố tụng dân sự 2015). 

Ngoài ra, trong vụ án đòi lại quyền sử dụng đất, có thể phát sinh chi phí tố tụng khác (ủy thác tư pháp ra nước ngoài; giám định...) tùy theo từng vụ án cụ thể.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh chi phí tố tụng 2024 (có hiệu lực từ 01/7/2025), người được giảm tiền tạm ứng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, tiền tạm ứng chi phí giám định; giảm chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, chi phí giám định trong tố tụng dân sự, tố tụng hành chính như sau: “Người gặp sự kiện bất khả kháng dẫn đến không có đủ tài sản để nộp tiền tạm ứng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, tiền tạm ứng chi phí giám định; chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, chi phí giám định có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi không có đơn vị hành chính cấp xã nơi người đó cư trú thì được giảm tiền tạm ứng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, tiền tạm ứng chi phí giám định; chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, chi phí giám định”.

Như vậy, nghĩa vụ nộp chi phí tố tụng và miễn giảm đối với tiền tạm ứng chi phí tố tụng được quy định như trên.

Liên hệ luật sư tư vấn pháp luật về đất đai

3. Sự khác biệt về cơ sở pháp lý và điều kiện đòi lại quyền sử dụng đất giữa trường hợp bị chiếm giữ trái pháp luật và trường hợp bị sử dụng, định đoạt trái pháp luật là gì?

Một số khác biệt giữa đòi lại đất bị chiếm giữ và bị sử dụng, định đoạt trái pháp luật như sau:

Chiếm giữ trái pháp luật:

• Cơ sở pháp lý: Dựa trên quyền chiếm hữu hợp pháp của chủ sở hữu, người được ủy quyền quản lý, hoặc người được giao tài sản qua giao dịch dân sự (Điều 186, 187 và 188 Bộ luật dân sự 2015), các chủ thể có quyền được yêu cầu người chiếm giữ không có căn cứ phải trả lại tài sản theo Điều 166 Bộ luật dân sự 2015.
• Điều kiện: Chứng minh quyền chiếm hữu hợp pháp của mình và đối tượng đang chiếm giữ tài sản là không có căn cứ.

Sử dụng, định đoạt trái pháp luật:

• Cơ sở pháp lý: theo quy định về quyền sử dụng tại Điều 189 và quyền định đoạt tại Điều 192 Bộ luật dân sự 2015, cùng các quy định về giao dịch đất đai. Các chủ thể có quyền được quyền yêu cầu người có hành vi vi phạm chấm dứt hành vi sử dụng sai hoặc giao dịch không hợp pháp và phải trả lại tài sản theo Điều 166 Bộ luật dân sự 2015.
• Điều kiện: Chứng minh quyền sử dụng hợp pháp và hành vi sử dụng/giao dịch vi phạm pháp luật. Có thể cần yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu.

4. Khi nào cá nhân có quyền yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất đã bị người khác chiếm giữ?

Theo khoản 1 Điều 166 Bộ luật dân sự 2015: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật”.

Ngay khi phát hiện quyền sử dụng đất của mình bị xâm phạm mà không có sự đồng ý hoặc không có căn cứ pháp lý, cá nhân có quyền yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất.

5. Yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất có thời hiệu khởi kiện là bao lâu?

Khoản 3 Điều 155 Bộ luật dân sự 2015 quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện trong trường hợp: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai”.

Như vậy, yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất sẽ không áp dụng thời hiệu theo quy định nêu trên.

6. Cần chuẩn bị những giấy tờ gì để thực hiện yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật?

Để thực hiện yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất, người có quyền cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hoặc đơn khởi kiện.
• Giấy tờ về nhân thân của người yêu cầu và người bị yêu cầu (Căn cước công dân/Hộ chiếu)
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp và quá trình sử dụng đất.
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh hành vi chiếm giữ, sử dụng, định đoạt đất trái pháp luật.
• Các giấy tờ khác liên quan đến vụ việc (nếu có).

Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, cơ quan có thẩm quyền giải quyết có thể yêu cầu cung cấp thêm các giấy tờ khác.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất

Trên đây là bài viết của NPLaw về yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất hiện nay. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, NPLaw cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp cho Quý Khách hàng. Nếu cần hỗ trợ về vấn đề pháp lý, bạn có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn về hỗ trợ.