Trong thực tế giao dịch thuê nhà, tình trạng bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý ngày càng phổ biến, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê. Không ít trường hợp việc tăng giá diễn ra đột ngột, không thông báo trước hoặc kèm theo hành vi ép buộc chấm dứt hợp đồng, làm phát sinh tranh chấp pháp lý phức tạp. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ khái niệm, rủi ro pháp lý, các quy định pháp luật liên quan và cách thức bảo vệ quyền lợi của người thuê khi đối mặt với hành vi bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý.

I. Rủi ro pháp lý phổ biến liên quan đến bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý

Trong quan hệ thuê nhà, việc bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người thuê mà còn đặt chính bên cho thuê trước nhiều rủi ro pháp lý, được pháp luật quy định cụ thể như sau:

  • Vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thuê nhà: Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, giá thuê là nội dung do các bên thỏa thuận. Việc tự ý tăng giá thuê trái với thỏa thuận hoặc không đúng điều kiện, thời điểm đã cam kết được xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, làm phát sinh trách nhiệm theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015.
  • Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp: Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp này, bên cho thuê phải hoàn trả tiền đặt cọc và các khoản đã nhận trước.

  • Phát sinh nghĩa vụ bồi thường thiệt hại: Nếu việc tăng giá thuê bất hợp lý gây thiệt hại thực tế cho bên thuê, bên cho thuê phải bồi thường toàn bộ và kịp thời theo Điều 351, Điều 584 và Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015.
  • Nguy cơ bị xử lý vi phạm pháp luật khác: Trường hợp tăng giá thuê bất hợp lý kèm theo hành vi ép buộc, gây áp lực hoặc vi phạm quy định quản lý nhà ở, bên cho thuê có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định pháp luật chuyên ngành; tùy mức độ, còn có thể phát sinh trách nhiệm pháp lý khác.

Hành vi bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, từ vi phạm hợp đồng, bị chấm dứt hợp đồng hợp pháp, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại đến các hậu quả pháp lý khác theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023.

II. Tìm hiểu về bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý

Trong thực tiễn thuê nhà, việc bên cho thuê tự ý tăng giá thuê mà không dựa trên thỏa thuận hoặc căn cứ pháp lý rõ ràng là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp. Hành vi tăng giá thuê một cách bất hợp lý không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của bên thuê mà còn làm mất ổn định quan hệ thuê nhà, thậm chí phát sinh các hành vi ép buộc, đe dọa trái pháp luật. Vì vậy, việc nhận diện đúng bản chất pháp lý và cơ chế xử lý đối với hành vi này là cần thiết.

1. Khái niệm bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý được hiểu như thế nào trong giao dịch thuê nhà?

Trong giao dịch thuê nhà, bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý là việc đơn phương tăng giá thuê khi hợp đồng còn hiệu lực, trái thỏa thuận hoặc trái quy định pháp luật.

Theo Điều 472, Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015, giá thuê do các bên thỏa thuận; việc tự ý tăng giá là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015. Đồng thời, theo điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 và điểm g khoản 2 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tăng giá thuê không theo thỏa thuận là căn cứ để bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Tóm lại, tăng giá thuê bất hợp lý là hành vi đơn phương, không có căn cứ hợp pháp, xâm phạm quyền lợi của bên thuê và phát sinh hậu quả pháp lý theo luật.

2. Trong hợp đồng thuê, điều khoản nào giúp tránh tình trạng bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý?

Để ngăn ngừa tình trạng bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý, hợp đồng thuê cần quy định rõ ràng, cụ thể các điều khoản sau, phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

  • Điều khoản cố định giá thuê trong thời hạn hợp đồng: Ghi nhận rõ mức giá thuê không thay đổi trong suốt thời hạn thuê, trừ khi các bên có thỏa thuận bằng văn bản. Quy định này phù hợp Điều 472, Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015.
  • Điều khoản về điều kiện và nguyên tắc điều chỉnh giá thuê
  • Nếu có điều chỉnh, cần nêu rõ:
    • Thời điểm được điều chỉnh (ví dụ: sau mỗi 12 tháng);
    • Tỷ lệ hoặc công thức điều chỉnh cụ thể;
    • Căn cứ điều chỉnh (chỉ số giá, chi phí phát sinh được thỏa thuận).
    • Việc thiếu các nội dung này dễ dẫn đến tăng giá tùy tiện.
  • Điều khoản về thông báo trước khi điều chỉnh giá thuê: Quy định thời hạn và hình thức thông báo bắt buộc (ví dụ: trước 60–90 ngày bằng văn bản). Nếu không thông báo đúng hạn thì việc tăng giá không có hiệu lực.
  • Điều khoản về quyền chấm dứt hợp đồng của bên thuê: Ghi nhận rõ quyền của bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê tăng giá thuê không theo thỏa thuận, phù hợp điểm g khoản 2 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Hợp đồng thuê chỉ phát huy hiệu quả phòng ngừa khi giá thuê và cơ chế điều chỉnh được quy định minh bạch, có điều kiện, có thời hạn thông báo và có chế tài rõ ràng. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để tránh tình trạng bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý.

3. Bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý có khác gì với việc điều chỉnh giá thuê theo thị trường không?

Có sự khác biệt rõ ràng. Pháp luật phân biệt giữa tăng giá thuê một cách bất hợp lý và điều chỉnh giá thuê theo thị trường dựa trên thỏa thuận hợp đồng và cách thức thực hiện, cụ thể:

  • Tăng giá thuê một cách bất hợp lý: Là việc bên cho thuê đơn phương tăng giá thuê khi hợp đồng còn hiệu lực trái với thỏa thuận, hoặc không tuân thủ điều kiện, thời hạn thông báo đã cam kết. Hành vi này bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, và là căn cứ để bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng theo điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 và điểm g khoản 2 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
  • Điều chỉnh giá thuê theo thị trường: Chỉ được coi là hợp pháp khi hợp đồng có điều khoản cho phép điều chỉnh giá, nêu rõ thời điểm, căn cứ và phương thức điều chỉnh, và bên cho thuê thực hiện đúng nghĩa vụ thông báo theo thỏa thuận. Trường hợp này được xem là thực hiện đúng hợp đồng, phù hợp Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015.

Sự khác biệt không nằm ở mức tăng giá cao hay thấp, mà ở căn cứ pháp lý và trình tự thực hiện. Tăng giá thuê bất hợp lý là hành vi trái thỏa thuận, còn điều chỉnh giá theo thị trường chỉ hợp pháp khi đã được các bên thỏa thuận trước và thực hiện đúng quy định.

4. Khi bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý kèm theo hành vi ép buộc, có thể xử lý hình sự hoặc hành chính theo điều luật nào?

Trường hợp bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý và kèm theo hành vi ép buộc người thuê (đe dọa, uy hiếp tinh thần, khóa nhà, cắt điện – nước, gây áp lực buộc chấp nhận tăng giá hoặc buộc dọn đi), tùy tính chất và mức độ vi phạm, hành vi này có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự theo quy định sau:

4.1. Xử lý vi phạm hành chính

Trường hợp hành vi ép buộc chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm, bên cho thuê có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định số 282/2025/NĐ-CP, cụ thể:

  • Điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 282/2025/NĐ-CP: Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi gây mất trật tự công cộng tại khu dân cư hoặc nơi công cộng khác.
  • Điểm a, b khoản 5 Điều 8 Nghị định 282/2025/NĐ-CP: Phạt tiền từ 6.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng đối với hành vi:
    • Cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại sức khỏe cho người khác nhưng chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự;
    • Gây rối trật tự công cộng có mang theo công cụ, phương tiện có khả năng gây sát thương nhưng chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.

Các quy định này có thể áp dụng trong trường hợp bên cho thuê đe dọa, gây áp lực tinh thần, gây rối tại nơi cư trú nhằm ép bên thuê chấp nhận mức giá thuê bất hợp lý.

4.2. Xử lý trách nhiệm hình sự

Trường hợp hành vi ép buộc nhằm chiếm đoạt tài sản hoặc xâm phạm nghiêm trọng đến quyền, lợi ích của bên thuê, bên cho thuê có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017):

  • Tội cưỡng đoạt tài sản theo Điều 170 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017)

Theo Điều 170 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), người nào đe dọa dùng vũ lực hoặc có thủ đoạn khác uy hiếp tinh thần người khác nhằm chiếm đoạt tài sản, thì bị xử lý hình sự với các khung hình phạt sau:

  • Khung cơ bản: Phạt tù từ 01 năm đến 05 năm (khoản 1).
  • Khung tăng nặng: Phạt tù từ 03 năm đến 10 năm nếu phạm tội có tổ chức; có tính chất chuyên nghiệp; đối với người dưới 16 tuổi, phụ nữ có thai, người già yếu, người không có khả năng tự vệ; chiếm đoạt tài sản từ 50 triệu đồng đến dưới 200 triệu đồng; gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự; hoặc tái phạm nguy hiểm (khoản 2).
  • Khung đặc biệt nghiêm trọng:
    • Phạt tù từ 07 năm đến 15 năm nếu chiếm đoạt tài sản từ 200 triệu đồng đến dưới 500 triệu đồng hoặc lợi dụng thiên tai, dịch bệnh (khoản 3);
    • Phạt tù từ 12 năm đến 20 năm nếu chiếm đoạt tài sản từ 500 triệu đồng trở lên hoặc lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp (khoản 4).
  • Hình phạt bổ sung: Có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản (khoản 5).
  • Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản quy định tại Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017)

Trường hợp bên cho thuê đập phá, làm hư hỏng tài sản của bên thuê nhằm gây sức ép tăng giá thuê hoặc buộc chấm dứt hợp đồng, thì có thể bị xử lý theo Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017):

  • Khung cơ bản: Phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 50 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm nếu thiệt hại tài sản từ 2 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng, hoặc dưới 2 triệu đồng nhưng có tình tiết luật định (khoản 1).
  • Khung tăng nặng: Phạt tù từ 02 năm đến 07 năm nếu phạm tội có tổ chức; gây thiệt hại từ 50 triệu đồng đến dưới 200 triệu đồng; dùng thủ đoạn nguy hiểm; vì lý do công vụ của người bị hại; hoặc tái phạm nguy hiểm (khoản 2).
  • Khung nghiêm trọng và đặc biệt nghiêm trọng:
    • Phạt tù từ 05 năm đến 10 năm nếu thiệt hại từ 200 triệu đồng đến dưới 500 triệu đồng (khoản 3);
    • Phạt tù từ 10 năm đến 20 năm nếu thiệt hại từ 500 triệu đồng trở lên (khoản 4).
  • Hình phạt bổ sung: Có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm (khoản 5).

Hành vi tăng giá thuê bất hợp lý kèm theo ép buộc không chỉ là vi phạm dân sự mà còn có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, tùy tính chất và hậu quả. Người thuê có đầy đủ căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý

Việc bên cho thuê tự ý tăng giá thuê không theo thỏa thuận hoặc vượt quá giới hạn pháp luật cho phép là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp trong quan hệ thuê nhà. Pháp luật dân sự và pháp luật về nhà ở đã có những quy định cụ thể nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên thuê và kiểm soát hành vi tăng giá thuê một cách bất hợp lý của bên cho thuê.

1. Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở quy định ra sao khi bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý?

Khi bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý, pháp luật hiện hành điều chỉnh theo hai trục chính: nghĩa vụ hợp đồng (Bộ luật Dân sự 2015) và quyền chấm dứt hợp đồng của bên thuê (Luật Nhà ở 2023), cụ thể:

Theo Bộ luật Dân sự 2015

  • Giá thuê là nội dung do các bên thỏa thuận: Căn cứ Điều 472 và Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015, giá thuê được xác lập theo thỏa thuận trong hợp đồng. Bên cho thuê không có quyền đơn phương thay đổi giá khi hợp đồng còn hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng có quy định khác.
  • Tăng giá trái thỏa thuận là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng: Việc tự ý tăng giá bị xem là vi phạm nghĩa vụ theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, làm phát sinh trách nhiệm dân sự như:
    • Buộc thực hiện đúng hợp đồng;
    • Hoàn trả khoản thu trái thỏa thuận;
    • Bồi thường thiệt hại nếu có (Điều 584, Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015).

Theo Luật Nhà ở 2023

  • Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng: Theo điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, nếu bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận, bên thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp.
  • Hệ quả pháp lý: Khi chấm dứt đúng căn cứ luật định, bên thuê không bị coi là vi phạm, đồng thời có quyền:
    • Yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, tiền thuê trả trước (nếu có);
    • Yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý là hành vi vi phạm hợp đồng theo Bộ luật Dân sự 2015 và là căn cứ để bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Luật Nhà ở 2023. Người thuê có quyền yêu cầu hoàn trả các khoản đã thu và bồi thường thiệt hại nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

2. Hợp đồng thuê cần quy định thế nào để phòng ngừa trường hợp bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý?

Để phòng ngừa tình trạng bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý, hợp đồng thuê cần được xây dựng chặt chẽ, minh bạch, phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023, tập trung vào các nội dung sau:

  • Quy định rõ giá thuê và thời hạn áp dụng: Ghi nhận cụ thể mức giá thuê, thời gian giữ nguyên giá trong suốt thời hạn hợp đồng hoặc từng giai đoạn thuê, căn cứ Điều 472, Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015.
  • Thiết lập cơ chế điều chỉnh giá thuê cụ thể (nếu có): Chỉ cho phép điều chỉnh giá khi có điều khoản rõ ràng về thời điểm, điều kiện, tỷ lệ hoặc phương thức điều chỉnh; tránh quy định chung chung dễ bị lạm dụng.
  • Quy định nghĩa vụ thông báo trước khi điều chỉnh giá: Xác định rõ thời hạn và hình thức thông báo (bằng văn bản, email…), nếu không thực hiện đúng thì việc tăng giá không có hiệu lực.
  • Ghi nhận quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên thuê: Dẫn chiếu điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, theo đó bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý hoặc không thông báo trước theo thỏa thuận.
  • Quy định trách nhiệm và bồi thường khi vi phạm: Xác định rõ nghĩa vụ hoàn trả khoản thu trái thỏa thuận và bồi thường thiệt hại nếu việc tăng giá gây tổn thất, phù hợp Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015.

Hợp đồng thuê chỉ thực sự phòng ngừa rủi ro khi giá thuê, cơ chế điều chỉnh và chế tài vi phạm được quy định cụ thể, giúp hạn chế tối đa khả năng bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý.

3. Những tranh chấp nào thường phát sinh khi bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý?

Khi bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý, trên thực tế thường phát sinh các tranh chấp dân sự sau đây:

  • Tranh chấp về việc tăng giá thuê có hợp pháp hay không: Xảy ra khi bên thuê cho rằng việc tăng giá trái thỏa thuận hoặc không đúng điều kiện, thời hạn thông báo, còn bên cho thuê cho rằng mình có quyền điều chỉnh giá.
  • Tranh chấp về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê: Phát sinh khi bên thuê chấm dứt hợp đồng do tăng giá bất hợp lý nhưng bên cho thuê không chấp nhận, căn cứ điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023.
  • Tranh chấp về hoàn trả tiền đặt cọc, tiền thuê trả trước: Bên cho thuê giữ lại hoặc không hoàn trả các khoản tiền sau khi hợp đồng chấm dứt, dẫn đến tranh chấp theo điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
  • Tranh chấp phát sinh từ hành vi ép buộc: Trường hợp tăng giá kèm đe dọa, cắt điện nước, khóa nhà…, tranh chấp có thể kéo theo xử lý hành chính hoặc hình sự.

Những tranh chấp phát sinh khi bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý thường không chỉ dừng ở vấn đề giá thuê, mà còn mở rộng sang quyền chấm dứt hợp đồng, tiền đặt cọc và trách nhiệm bồi thường, làm quan hệ thuê trở nên phức tạp.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý

Trong thực tế, bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý thường khiến người thuê lúng túng về cách xử lý, quyền khởi kiện, vai trò của cơ quan quản lý và quyền yêu cầu bồi thường. Phần này tổng hợp các thắc mắc phổ biến nhằm giúp người thuê hiểu đúng quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

1. Cơ quan quản lý nhà nước có thể can thiệp thế nào khi nhiều người thuê phản ánh bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý?

Khi nhiều người thuê cùng phản ánh việc bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý, cơ quan quản lý nhà nước không can thiệp trực tiếp để ấn định giá thuê, nhưng có thể can thiệp gián tiếp thông qua các biện pháp quản lý, xử lý vi phạm và bảo vệ quyền lợi người thuê, cụ thể:

  • Tiếp nhận và xác minh phản ánh: Ủy ban nhân dân các cấp hoặc cơ quan chuyên môn về nhà ở, kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tiếp nhận phản ánh, yêu cầu giải trình, kiểm tra hợp đồng thuê và việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật.
  • Kiểm tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật: Khi có dấu hiệu vi phạm, cơ quan có thẩm quyền có thể kiểm tra, thanh tra hoạt động cho thuê, đặc biệt là việc tăng giá không theo thỏa thuận hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ thông báo.
  • Hướng dẫn người thuê yêu cầu bồi thường thiệt hại: Cơ quan quản lý có thể hướng dẫn người thuê thu thập chứng cứ và thực hiện quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi tăng giá trái thỏa thuận gây ra, theo Điều 351, Điều 584 và Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015.
  • Hòa giải và định hướng khởi kiện: Trường hợp tranh chấp không thể giải quyết bằng biện pháp hành chính, cơ quan quản lý sẽ hướng dẫn các bên hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm, hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại.

Cơ quan quản lý nhà nước không quyết định mức giá thuê, nhưng có thể xác minh, xử lý vi phạm, hỗ trợ người thuê yêu cầu bồi thường thiệt hại và định hướng con đường tố tụng, qua đó bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người thuê khi xảy ra tình trạng bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý.

2. Quy định về thông báo trước và thời hạn điều chỉnh giá áp dụng thế nào khi bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý?

Pháp luật không ấn định sẵn một thời hạn điều chỉnh giá thuê chung, mà xác định nghĩa vụ thông báo và thời hạn điều chỉnh giá chủ yếu dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng thuê, cụ thể:

  • Ưu tiên áp dụng thỏa thuận trong hợp đồng thuê: Theo Điều 472 và Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015, giá thuê và việc điều chỉnh giá do các bên thỏa thuận. Vì vậy, nếu hợp đồng quy định thời hạn, điều kiện và hình thức thông báo trước, bên cho thuê bắt buộc phải tuân thủ; nếu không, việc tăng giá bị xem là bất hợp lý.
  • Trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận về điều chỉnh giá: Khi hợp đồng không cho phép hoặc không quy định rõ việc điều chỉnh giá, bên cho thuê không có quyền đơn phương tăng giá trong thời hạn hợp đồng còn hiệu lực; mọi yêu cầu tăng giá đều có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015.
  • Vi phạm nghĩa vụ thông báo là căn cứ chấm dứt hợp đồng: Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, việc tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận là căn cứ để bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp.

Bên cho thuê chỉ được điều chỉnh giá thuê khi có thỏa thuận và thông báo đúng hạn. Mọi trường hợp tăng giá không có thỏa thuận hoặc không thông báo trước đều bị coi là tăng giá thuê một cách bất hợp lý và phát sinh quyền bảo vệ của bên thuê theo pháp luật.

3. Khi bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý, người thuê có thể khởi kiện ở cơ quan có thẩm quyền nào và thủ tục gồm những gì?

Khi bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý, người thuê có quyền khởi kiện tranh chấp dân sự để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình theo Bộ luật Tố tụng dân sự, cụ thể:

3.1. Tòa án có thẩm quyền

Người thuê nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền, căn cứ:

  • Điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2025); và
  • Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Theo đó, thẩm quyền thường thuộc:

  • Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn (bên cho thuê) cư trú hoặc có trụ sở; hoặc
  • Tòa án nhân dân khu vực nơi có nhà ở, bất động sản cho thuê, nếu tranh chấp gắn liền với bất động sản.

3.2. Thủ tục khởi kiện cơ bản

  • Chuẩn bị hồ sơ: đơn khởi kiện; hợp đồng thuê; tài liệu chứng minh việc tăng giá trái thỏa thuận; chứng cứ về thiệt hại (nếu có).
  • Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền và nộp tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án.
  • Tòa án thụ lý, hòa giải và xét xử theo trình tự tố tụng; nếu hòa giải không thành, Tòa án mở phiên tòa giải quyết vụ án.

Người thuê có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền để yêu cầu chấm dứt hành vi tăng giá thuê bất hợp lý, thực hiện đúng hợp đồng, hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

4. Bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý nhằm trục lợi trong bối cảnh khan hiếm nhà cho thuê, giải pháp chính sách nào nên áp dụng?

Để hạn chế tình trạng tăng giá thuê bất hợp lý nhằm trục lợi khi thị trường khan hiếm nhà cho thuê, có thể áp dụng các giải pháp chính sách sau:

  • Tăng cường quản lý và kiểm soát giá thuê nhà tại các khu vực có biến động bất thường, yêu cầu công khai mức giá và điều kiện thuê.
  • Hoàn thiện khung xử phạt vi phạm hành chính, nâng mức xử phạt và biện pháp khắc phục đối với hành vi xâm phạm quyền lợi người thuê.
  • Khuyến khích phát triển quỹ nhà ở cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp để cân bằng cung – cầu.
  • Bổ sung cơ chế bảo vệ người thuê yếu thế, như quyền gia hạn hợp đồng, hạn chế tăng giá đột ngột trong thời gian nhất định.
  • Tăng vai trò giám sát của chính quyền địa phương, tiếp nhận phản ánh tập thể và can thiệp kịp thời khi có dấu hiệu trục lợi.

Các giải pháp này giúp ổn định thị trường thuê nhà, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người thuê và hạn chế hành vi trục lợi trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung.

5. Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của người thuê phát sinh thế nào khi phải dọn đi do bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý?

Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của người thuê phát sinh khi bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc đơn phương thay đổi giá thuê trái thỏa thuận, buộc người thuê phải chấm dứt hợp đồng và dọn đi. Cụ thể:

  • Người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp khi bên cho thuê tăng giá bất hợp lý ( điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023).
  • Người thuê được yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 351, Điều 584 và Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 nếu chứng minh được thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả.
  • Thiệt hại được bồi thường có thể bao gồm: chi phí chuyển nhà, tiền thuê chênh lệch trong thời gian hợp lý, thiệt hại do gián đoạn sinh hoạt/kinh doanh và các chi phí phát sinh khác.
  • Trường hợp không thỏa thuận được, người thuê có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bồi thường.

Việc tăng giá thuê bất hợp lý dẫn đến người thuê phải dọn đi không chỉ làm phát sinh quyền chấm dứt hợp đồng, mà còn là căn cứ pháp lý để yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật dân sự và nhà ở.

V. Bạn đang tìm một chuyên gia pháp lý uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý?

Trong quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý, việc được luật sư của NPLAW tư vấn kịp thời sẽ giúp:

  • Đánh giá đúng căn cứ pháp lý về việc điều chỉnh giá thuê theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 và nội dung hợp đồng thuê.
  • Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng và trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có).
  • Rà soát hợp đồng thuê, nghị quyết, thỏa thuận liên quan để phát hiện điều khoản trái luật hoặc vô hiệu.
  • Hỗ trợ thương lượng, khiếu nại, khởi kiện hoặc tham gia tố tụng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê.
  • Giảm thiểu rủi ro pháp lý, tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Thông tin trên mang tính tham khảo. Trường hợp Quý khách cần tư vấn chi tiết cho tình huống cụ thể, vui lòng liên hệ Hãng luật NPLAW để được hỗ trợ nhanh chóng, chính xác và phù hợp thực tiễn.