Rủi ro khi không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê

Việc không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp hợp đồng thuê nhà, thuê mặt bằng, thuê bất động sản kinh doanh. Hành vi này có thể khiến hợp đồng vô hiệu, phát sinh trách nhiệm bồi thường, thậm chí bị xử lý hình sự nếu có yếu tố gian dối. Bài viết dưới đây của NPLaw phân tích toàn diện rủi ro pháp lý, căn cứ luật và cách xử lý khi gặp tình huống này.

I. Rủi ro pháp lý phổ biến liên quan đến không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê

Việc không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê sẽ khiến bên cho thuê đối mặt với rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến trách nhiệm hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho bên thuê theo nguyên tắc khôi phục tình trạng ban đầu quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Ngoài ra, nếu tài sản đang trong tình trạng tranh chấp, bị kê biên để thi hành án hoặc đang thế chấp tại tổ chức tín dụng mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, bên cho thuê đã vi phạm điều kiện về tài sản giao dịch quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023, tạo căn cứ để bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu phạt vi phạm theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015. Trong trường hợp xấu nhất, nếu hành vi cố tình che giấu thông tin pháp lý nhằm mục đích chiếm đoạt tiền đặt cọc hoặc tiền thuê nhà của đối phương, chủ sở hữu có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

Do đó, việc minh bạch hóa tình trạng pháp lý của tài sản ngay từ giai đoạn tiền hợp đồng theo quy định của pháp luật chính là giải pháp then chốt để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, đảm bảo tính bền vững cho giao dịch và phòng tránh những tranh chấp pháp lý kéo dài tại cơ quan tài phán.

II. Tìm hiểu về không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê

Việc phân tích các khía cạnh pháp lý và thực tiễn liên quan đến hành vi không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê là bước đi thiết yếu giúp nhận diện rõ các lỗ hổng rủi ro, từ đó thiết lập nền tảng quản trị giao dịch an toàn và minh bạch theo quy định của pháp luật hiện hành.

1. Hành vi không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê có thể hiểu đơn giản là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 387 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp một bên có thông tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng của bên kia thì phải thông báo cho bên kia biết. Theo đó, bên cho thuê phải minh bạch các thông tin bao gồm: quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp, tài sản có đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng hay không, tình trạng tranh chấp với bên thứ ba, các thông tin về quy hoạch, thu hồi đất từ cơ quan nhà nước, hoặc tài sản đang bị kê biên để thi hành án. Bên cạnh đó, các giới hạn về mục đích sử dụng đất và công trình cũng phải được làm rõ để đảm bảo bên thuê có thể sử dụng tài sản đúng công năng.

Như vậy, hành vi không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản là việc bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ thông báo trung thực các thông tin liên quan đến quyền sở hữu và các hạn chế quyền đối với tài sản cho bên thuê.

2. Khi nào thông tin về quyền hạn của bên cho thuê được coi là thiếu, tức là không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê?

Thông tin về quyền hạn của bên cho thuê được coi là thiếu khi bên cho thuê không cung cấp hoặc cung cấp sai lệch các thông tin chứng minh năng lực định đoạt tài sản theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015. Tình trạng này xảy ra cụ thể trong các trường hợp sau:

- Về chủ thể sở hữu: Không làm rõ tài sản là sở hữu riêng, sở hữu chung vợ chồng hay sở hữu chung của hộ gia đình/nhiều người. Theo Điều 213 và Điều 217 Bộ luật Dân sự 2015, nếu thiếu văn bản đồng ý của các đồng sở hữu còn lại, bên cho thuê được coi là chưa cung cấp đủ tư cách pháp lý để ký kết hợp đồng.

- Về quyền định đoạt khi đang thế chấp: Không cung cấp văn bản chấp thuận cho thuê từ phía Ngân hàng (bên nhận thế chấp). Theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, người thế chấp chỉ được cho thuê tài sản thế chấp nếu đã thông báo và được bên nhận thế chấp đồng ý.

- Về tình trạng hạn chế giao dịch: Che giấu việc tài sản đang bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án hoặc đang trong quá trình thi hành án theo Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014). Việc thiếu thông tin này khiến quyền sử dụng của bên thuê có thể bị chấm dứt bất cứ lúc nào bởi quyết định của cơ quan nhà nước.

- Về ủy quyền: Trong trường hợp cho thuê hộ, nếu bên cho thuê không xuất trình được hợp đồng ủy quyền có công chứng/chứng thực hoặc nội dung ủy quyền không bao gồm quyền cho thuê và nhận tiền thuê, thì thông tin về quyền hạn bị coi là không đầy đủ và không hợp lệ.

Sự thiếu hụt các thông tin này trực tiếp dẫn đến rủi ro hợp đồng vô hiệu, vì bên thuê đã xác lập giao dịch với một chủ thể không có toàn quyền quyết định đối với tài sản.

3. Vì sao việc không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê lại gây rủi ro cho người thuê?

Việc bên cho thuê không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản gây ra những rủi ro hệ thống và trực tiếp đe dọa đến quyền lợi của người thuê, do phá vỡ tính ổn định và hợp pháp của giao dịch dân sự.

Cụ thể, theo quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi tài sản có khiếm khuyết về pháp lý (như đang bị tranh chấp, kê biên hoặc thế chấp mà không có sự đồng ý của ngân hàng), người thuê đối mặt với nguy cơ bị buộc phải trả lại mặt bằng bất cứ lúc nào nếu cơ quan nhà nước hoặc bên nhận thế chấp xử lý tài sản. 

Hơn nữa, nếu tài sản thuê không đủ điều kiện pháp lý (như nhà xây dựng sai phép, thiếu giấy chứng nhận quyền sở hữu), người thuê sẽ không được cấp giấy phép kinh doanh tại địa điểm đó. Những rào cản này không chỉ gây thiệt hại nặng nề về tài chính mà còn dẫn đến rủi ro gián đoạn hoạt động kinh doanh, làm mất đi cơ hội thị trường và uy tín của doanh nghiệp đối với khách hàng.

4. Quyền sở hữu và quyền sử dụng khác nhau ra sao, và hậu quả nếu không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê thì người thuê chịu rủi ro gì?

Trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam, quyền sở hữu và quyền sử dụng là hai phạm trù có mối liên hệ mật thiết nhưng khác biệt rõ rệt về năng quyền và phạm vi chiếm hữu đối với tài sản.

Căn cứ vào Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm ba quyền trọn vẹn: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu đối với tài sản theo quy định của luật. Trong khi đó, quyền sử dụng (theo Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015) là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.

Khi bên cho thuê không cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý, người thuê phải đối mặt với ba nhóm rủi ro lớn sau:

- Rủi ro về tính hiệu lực của giao dịch: Theo Điều 122 và Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên cho thuê không có quyền sở hữu hoặc không được ủy quyền hợp pháp, hợp đồng thuê có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu. Khi đó, người thuê buộc phải hoàn trả mặt bằng ngay lập tức, làm đứt gãy toàn bộ kế hoạch kinh doanh hoặc sinh sống.

- Rủi ro mất quyền sử dụng do bên thứ ba: Căn cứ Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, nếu tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng mà bên cho thuê không thông báo và không được Ngân hàng đồng ý bằng văn bản, khi chủ sở hữu vi phạm nghĩa vụ nợ, Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản. Người thuê sẽ không được pháp luật bảo vệ quyền tiếp tục thuê và thường không nhận được bồi thường từ phía Ngân hàng.

- Thiệt hại về tài chính và pháp lý hành chính: Người thuê có nguy cơ mất trắng tiền đặt cọc và các chi phí đầu tư cải tạo vốn rất lớn. Ngoài ra, nếu nhà ở không đủ điều kiện giao dịch, người thuê sẽ không thể thực hiện các thủ tục hành chính như đăng ký kinh doanh, đăng ký tạm trú hoặc xuất hóa đơn thuế, dẫn đến các sai phạm về vận hành doanh nghiệp.

Việc thiếu minh bạch thông tin không chỉ là vi phạm nghĩa vụ tiền hợp đồng mà còn đẩy người thuê vào vị thế yếu thế, dễ dẫn đến tranh chấp kéo dài tại cơ quan tài phán mà phần thiệt hại thực tế thường nghiêng về phía người thuê.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê

Các quy định pháp luật hiện hành tạo ra một hành lang pháp lý bắt buộc, yêu cầu bên cho thuê phải cung cấp chính xác các thông tin về quyền sở hữu và tình trạng thực tế của tài sản nhằm đảm bảo sự an toàn cho giao dịch thuê.

1. Luật Dân sự quy định thế nào về nghĩa vụ của bên cho thuê để tránh việc không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê?

Bộ luật Dân sự 2015 quy định rất chặt chẽ về nghĩa vụ của bên cho thuê nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thuê thông qua các nguyên tắc về sự trung thực và minh bạch thông tin tài sản.

Cụ thể, nghĩa vụ này được thể hiện qua các quy định pháp lý sau:

- Nghĩa vụ cung cấp thông tin (Điều 387 Bộ luật Dân sự 2015): Đây là quy định nền tảng bắt buộc các bên trong giai đoạn tiền hợp đồng phải cung cấp thông tin có ảnh hưởng đến việc xác lập giao dịch. 

- Bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê (Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015): Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng đúng như thỏa thuận và phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời hạn thuê. Nếu tài sản có khuyết tật về pháp lý dẫn đến việc bên thuê không thể khai thác công dụng, bên cho thuê đã vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng.

- Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê (Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015): Bên cho thuê phải bảo đảm quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản của bên thuê ổn định. 

- Trách nhiệm khi tài sản có khuyết tật (Điều 443 Bộ luật Dân sự 2015): Bên cho thuê phải thông báo các khuyết tật về pháp lý của tài sản. Nếu bên cho thuê không thông báo mà bên thuê không biết, bên thuê có quyền yêu cầu giảm giá hoặc hủy bỏ hợp đồng và đòi bồi thường.

Tóm lại, Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu bên cho thuê phải chủ động công khai mọi thông tin pháp lý cản trở quyền sử dụng của bên thuê. Việc không thực hiện nghĩa vụ này được coi là hành vi vi phạm pháp luật dân sự, là cơ sở để hủy bỏ giao dịch và buộc bên cho thuê phải gánh chịu các trách nhiệm tài chính phát sinh.

2. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp do không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê?

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp do bên cho thuê cung cấp thiếu thông tin pháp lý được phân định dựa trên tính chất vụ việc và thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng.

Căn cứ theo Điều 26 và Điều 30 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án Nhân dân là cơ quan có thẩm quyền phổ biến nhất để thụ lý các yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, giải quyết tranh chấp về quyền thuê và buộc bồi thường thiệt hại. Nếu các bên là tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh và có thỏa thuận trọng tài trong hợp đồng, thì Trọng tài Thương mại sẽ là cơ quan đứng ra phán quyết theo quy định của Luật Trọng tài thương mại 2010.

Đối với các hành vi vi phạm hành chính như cho thuê nhà xây dựng sai phép hoặc không đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy, Ủy ban nhân dân các cấp hoặc Thanh tra chuyên ngành Xây dựng có thẩm quyền xử lý và xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Đặc biệt, nếu bên cho thuê cố tình dùng thông tin giả để chiếm đoạt tiền đặt cọc, người thuê có quyền tố giác đến Cơ quan Điều tra (Công an) để xử lý về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Bộ luật Hình sự 2015.

3. Các vi phạm liên quan đến không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê

Các vi phạm liên quan đến việc không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê được phân loại dựa trên tính chất và mức độ xâm phạm quyền lợi của bên thuê theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trước hết, về mặt dân sự, việc bên cho thuê không thông báo các khuyết tật về pháp lý của tài sản (như đang tranh chấp, kê biên, hoặc thế chấp) được coi là hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giao dịch quy định tại Điều 443 Bộ luật Dân sự 2015. Vi phạm này dẫn đến hậu quả hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do bị lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, buộc bên cho thuê phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho bên thuê.

Tiếp theo, đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp cho thuê nhà ở, công trình xây dựng phải công khai đầy đủ, trung thực thông tin về quyền sở hữu, tình trạng thế chấp và các hạn chế quyền khác. Hành vi cung cấp thông tin không trung thực hoặc che giấu thông tin về dự án, nhà ở sẽ bị xử phạt hành chính, đồng thời bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải cung cấp thông tin chính xác theo quy định.

Cuối cùng, vi phạm có thể dẫn đến trách nhiệm hình sự nếu bên cho thuê cố tình sử dụng thông tin giả, giấy tờ giả về tình trạng pháp lý của tài sản để tạo lòng tin nhằm chiếm đoạt tiền đặt cọc hoặc tiền thuê của khách hàng. Hành vi này sẽ bị truy cứu về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) nếu giá trị tài sản chiếm đoạt từ 2.000.000 đồng trở lên hoặc dưới mức này nhưng gây hậu quả nghiêm trọng.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê

Phần này giải đáp những thắc mắc thường gặp liên quan đến không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê.

1. Người thuê có thể yêu cầu hủy hợp đồng khi có hành vi không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê không?

Người thuê hoàn toàn có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng hoặc yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu khi bên cho thuê không cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý của tài sản. Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên cho thuê cố ý cung cấp thông tin sai lệch hoặc che giấu sự thật về tình trạng pháp lý (tranh chấp, thế chấp, quy hoạch) để bên thuê ký hợp đồng, thì bên thuê có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu. Bên cạnh đó, căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ. Việc không minh bạch tình trạng tài sản khiến bên thuê không thể sử dụng tài sản ổn định được coi là vi phạm nghiêm trọng.

Tóm lại, pháp luật bảo vệ quyền của người thuê khi bên cho thuê có hành vi không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản  và buộc bên cho thuê phải chịu mọi tổn thất tài chính do sự thiếu trung thực gây ra.

2. Thiệt hại nào người thuê có thể yêu cầu bồi thường nếu có không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê?

Dựa trên các quy định của pháp luật hiện hành, khi bên cho thuê không cung cấp đầy đủ hoặc cung cấp sai lệch thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản (như đang tranh chấp, thế chấp, quy hoạch hoặc xây dựng trái phép), người thuê có quyền yêu cầu bồi thường các khoản thiệt hại cụ thể sau:

- Hoàn trả tiền đặt cọc và các khoản phí đã thanh toán: Căn cứ khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 bên cho thuê phải trả lại toàn bộ tiền đặt cọc, tiền thuê đã nhận trước và các chi phí dịch vụ khác.

- Bồi thường chi phí đầu tư, cải tạo mặt bằng theo khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015: Bao gồm các khoản tiền người thuê đã chi để sửa chữa, trang trí, lắp đặt trang thiết bị gắn liền với tài sản thuê mà không thể tháo dỡ hoặc mang đi.

- Bồi thường chi phí tháo dỡ và di dời tài sản gồm chi phí thuê nhân công, xe vận chuyển đồ đạc và lắp đặt lại trang thiết bị tại địa điểm mới do phải trả lại mặt bằng trước thời hạn (theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015).

- Bồi thường thiệt hại do gián đoạn hoạt động kinh doanh theo khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015: Người thuê có quyền đòi bồi thường khoản lợi nhuận ròng bị mất trong thời gian tạm dừng hoạt động để giải quyết tranh chấp hoặc tìm kiếm mặt bằng mới.

- Bồi thường chi phí tìm kiếm địa điểm thay thế (theo Điều 13 Bộ luật Dân sự 2015) gồm phí môi giới nhà đất và các chi phí hành chính phát sinh để thực hiện lại các thủ tục đăng ký địa điểm kinh doanh hoặc tạm trú mới.

- Khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng: Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm khi bên cho thuê cam kết sai về tình trạng pháp lý, người thuê có quyền yêu cầu thanh toán khoản phạt này (căn cứ Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015).

Để yêu cầu bồi thường được chấp thuận, người thuê cần thu thập và lưu giữ đầy đủ hóa đơn tài chính, hợp đồng thi công và các bằng chứng chứng minh thiệt hại thực tế.

3. Trong trường hợp cho thuê chồng lấn, người thuê có quyền gì khi phát hiện không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê?

Trong trường hợp tài sản bị cho thuê chồng lấn, người thuê có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối căn cứ theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015. Bên cạnh đó, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015. Do bên cho thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê theo Điều 477, người thuê được phép dừng thực hiện hợp đồng ngay khi phát hiện sự việc chồng lấn. Mọi thiệt hại thực tế phát sinh như chi phí vận chuyển đồ đạc, chi phí sửa chữa mặt bằng dở dang hoặc lợi nhuận bị mất do không có địa điểm kinh doanh đều phải được bên cho thuê bồi thường toàn bộ căn cứ theo Điều 13 và Điều 360.

Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm, người thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê nộp một khoản tiền phạt theo Điều 418 do vi phạm cam kết về tình trạng pháp lý của tài sản. Trong trường hợp nghiêm trọng hơn, nếu bên cho thuê cố tình dùng một tài sản để ký kết nhiều hợp đồng nhằm chiếm đoạt tiền cọc của nhiều người, người thuê có quyền tố giác hành vi này tới cơ quan Công an để điều tra về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015.

Tóm lại, khi phát hiện tình trạng cho thuê chồng lấn, pháp luật bảo vệ tối đa quyền lợi của người thuê thông qua việc cho phép hủy bỏ giao dịch, đòi lại toàn bộ tiền đã thanh toán và yêu cầu bồi thường mọi tổn thất phát sinh. Việc bên cho thuê cố tình che giấu thông tin pháp lý không chỉ là hành vi vi phạm hợp đồng dân sự mà còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

4. Nếu phát hiện không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê, người thuê có thể yêu cầu bồi thường theo quy định nào của pháp luật?

Khi phát hiện bên cho thuê không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản, người thuê có thể căn cứ vào các quy định cụ thể của Bộ luật Dân sự 2015 để yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Căn cứ vào Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên cho thuê cố ý lừa dối bằng cách che giấu các thông tin quan trọng (như tài sản đang bị tranh chấp, kê biên, hoặc thế chấp), người thuê có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Khi đó, bên có lỗi phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho bên còn lại theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Theo Điều 13, người thuê có quyền đòi bồi thường cho mọi tổn thất vật chất thực tế, bao gồm chi phí sửa chữa, lắp đặt mặt bằng, chi phí di dời và các khoản lợi nhuận bị mất do không thể kinh doanh ổn định tại địa điểm thuê.

Người thuê được pháp luật bảo vệ quyền lợi thông qua cơ chế bồi thường thiệt hại thực tế để bù đắp các tổn thất về tài chính do sự thiếu trung thực của bên cho thuê gây ra.

5. Các hình thức xử phạt hành chính liên quan đến hành vi cố ý không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê gồm những gì?

Các hình thức xử phạt hành chính đối với hành vi cố ý không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản (như tình trạng tranh chấp, thế chấp, quy hoạch) được quy định chủ yếu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. 

- Phạt tiền đối với hành vi vi phạm công khai thông tin: Theo Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc công khai nội dung không chính xác về tình trạng pháp lý của bất động sản đưa vào kinh doanh sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng. Đây là mức phạt áp dụng cho các sai phạm liên quan đến việc cung cấp hồ sơ, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và các hạn chế quyền sử dụng tài sản (nếu có).

- Phạt tiền đối với hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện

Trường hợp bên cho thuê cố tình cho thuê nhà ở, công trình xây dựng khi tài sản đó chưa đủ điều kiện pháp lý (ví dụ: đang bị kê biên, đang có tranh chấp hoặc chưa có giấy phép xây dựng phù hợp), mức phạt tiền có thể lên đến từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng theo quy định tại Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Hành vi này được coi là vi phạm nghiêm trọng quy định về việc đưa bất động sản vào giao dịch.

- Các biện pháp khắc phục hậu quả bắt buộc: Ngoài việc nộp tiền phạt, bên cho thuê còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả để bảo đảm quyền lợi cho người thuê. Cụ thể, bên vi phạm phải đính chính và cung cấp lại toàn bộ thông tin pháp lý theo đúng quy định pháp luật. Trong một số trường hợp gây thiệt hại, cơ quan chức năng yêu cầu bên cho thuê phải hoàn trả các khoản tiền đã thu không đúng quy định cho người thuê.

Tóm lại, pháp luật hiện hành quy định mức xử phạt tài chính rất cao đối với các đơn vị kinh doanh bất động sản thiếu minh bạch về thông tin pháp lý, đồng thời áp dụng các biện pháp buộc khắc phục để bảo vệ tính công bằng trong giao dịch thuê tài sản.

V. Bạn đang tìm công ty luật uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến không cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cho bên thuê?

Nếu bạn đang gặp khó khăn do bên cho thuê không minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản, việc tìm kiếm một đơn vị tư vấn pháp luật chuyên nghiệp là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi tài chính và ngăn ngừa rủi ro tranh chấp kéo dài. NPLaw là đơn vị uy tín, chuyên cung cấp các giải pháp pháp lý toàn diện trong lĩnh vực dân sự và bất động sản, giúp khách hàng xử lý hiệu quả các hành vi che giấu thông tin từ bên cho thuê.

Tại NPLaw, đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ khách hàng kiểm tra và đánh giá tính pháp lý của tài sản thuê, từ giấy chứng nhận quyền sở hữu đến các tình trạng đang thế chấp, tranh chấp hoặc nằm trong diện quy hoạch. Trong trường hợp vi phạm đã xảy ra, NPLaw thực hiện các bước đại diện khách hàng đàm phán yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, soạn thảo đơn từ và tham gia tố tụng tại Tòa án để đòi bồi thường thiệt hại thực tế.

Với phương châm hoạt động tận tâm và chuyên nghiệp, NPLaw cam kết giúp khách hàng nhận diện sớm các khuyết tật pháp lý của tài sản, từ đó đưa ra phương án xử lý tối ưu để chấm dứt hợp đồng đúng luật và thu hồi các khoản phí đã thanh toán một cách nhanh chóng nhất.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.