Trong thực tiễn, tình trạng bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng diễn ra khá phổ biến, đặc biệt liên quan đến giá thuê, thời hạn hoặc nghĩa vụ thanh toán. Việc thay đổi đơn phương này thường không có sự đồng ý của bên thuê dẫn đến mất cân bằng quyền lợi và phát sinh tranh chấp. Nhiều trường hợp, bên thuê không nắm rõ căn cứ pháp lý để phản đối hoặc yêu cầu bồi thường. Do đó, việc hiểu rõ quy định pháp luật và cơ chế bảo vệ quyền lợi là yếu tố then chốt để hạn chế rủi ro.

I. Rủi ro pháp lý phổ biến liên quan đến bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng

Trong quan hệ thuê tài sản, hợp đồng là căn cứ pháp lý xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên. Khi bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng mà không có sự thỏa thuận của bên thuê, hành vi này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Trước hết, bên cho thuê có thể bị coi là vi phạm hợp đồng, dẫn đến nghĩa vụ khôi phục tình trạng ban đầu, bồi thường thiệt hại hoặc chịu phạt vi phạm nếu có thỏa thuận. Bên cạnh đó, việc thay đổi đơn phương còn làm phát sinh tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, hoạt động kinh doanh và sự ổn định pháp lý của bên thuê. Trong nhiều trường hợp, nếu gây thiệt hại nghiêm trọng, bên cho thuê còn có nguy cơ phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật hiện hành.

II. Tìm hiểu về bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng

Để làm rõ bản chất pháp lý của hành vi bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng, cần trước hết hiểu đúng khái niệm, đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu lực của sự thay đổi này.

1. Bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng được hiểu như thế nào?

Theo khái niệm tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Khi hợp đồng đã được giao kết hợp pháp, nội dung của hợp đồng có giá trị ràng buộc các bên và phải được tôn trọng, thực hiện đúng theo thỏa thuận. Trên cơ sở đó, bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng được hiểu là việc bên cho thuê đơn phương sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ một hoặc một số điều khoản đã được các bên thống nhất trong hợp đồng thuê mà không có sự đồng ý của bên thuê. Hành vi này về nguyên tắc không làm phát sinh hiệu lực pháp lý đối với bên thuê và có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

2. Sự khác nhau giữa thỏa thuận bổ sung hợp đồng và trường hợp bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng là gì?

Thỏa thuận bổ sung hợp đồng là việc các bên cùng thống nhất ý chí nhằm sửa đổi, bổ sung một hoặc một số nội dung của hợp đồng đã giao kết trước đó. Sự thống nhất này phải được thể hiện rõ ràng, thường dưới hình thức phụ lục hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận riêng, và có giá trị pháp lý như hợp đồng chính theo quy định tại Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015. Trong trường hợp này, các điều khoản được sửa đổi hoặc bổ sung chỉ có hiệu lực khi có sự đồng thuận của tất cả các bên và không trái quy định pháp luật.

Ngược lại, trường hợp bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng là hành vi đơn phương, thể hiện ý chí của riêng bên cho thuê mà không có sự chấp thuận của bên thuê. Việc thay đổi này có thể liên quan đến các nội dung trọng yếu như giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên hoặc điều kiện chấm dứt hợp đồng.

3. Khi xảy ra bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng thì quyền lợi và nghĩa vụ của bên thuê bị ảnh hưởng ra sao?

Khi bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng, trước hết quyền lợi hợp pháp của bên thuê có nguy cơ bị xâm phạm trực tiếp. Các thay đổi đơn phương thường liên quan đến những điều khoản cốt lõi như tăng giá thuê, thay đổi thời hạn thuê, hạn chế quyền sử dụng tài sản thuê hoặc phát sinh thêm nghĩa vụ thanh toán ngoài thỏa thuận ban đầu. Những hành vi này làm phá vỡ sự cân bằng quyền và nghĩa vụ đã được các bên xác lập khi giao kết hợp đồng, ảnh hưởng đến kế hoạch sinh hoạt, kinh doanh hoặc tài chính của bên thuê.

4. Khi nói bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng, yếu tố nào quyết định tính hiệu lực của sự thay đổi đó?

Tính hiệu lực của việc thay đổi điều khoản hợp đồng phụ thuộc chủ yếu vào sự thỏa thuận tự nguyện của các bên, hình thức sửa đổi phù hợp với hợp đồng gốc và việc tuân thủ quy định pháp luật. Nếu việc thay đổi không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, thì sự thay đổi đó không có giá trị pháp lý và không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với bên thuê.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng

Trên cơ sở nhận diện hành vi vi phạm, việc xác định các quy định pháp luật điều chỉnh và cơ chế xử lý là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê.

1. Theo pháp luật trường hợp bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng có bị coi là vi phạm hợp đồng không? Và quy định pháp luật nào thường được áp dụng khi xử lý bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng?

Theo Bộ Luật Dân sự 2015 tại Điều 401 về hiệu lực của hợp đồng và Điều 421 quy định về sửa đổi hợp đồng thì hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi theo thoả thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Sửa đổi hợp đồng theo quy định của pháp luật được diễn ra khi có hoàn cảnh thay đổi cơ bản và chỉ khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Do đó, việc bên cho thuê đơn phương thay đổi điều khoản hợp đồng khi không có sự đồng ý của bên thuê được xem là không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng, thuộc trường hợp vi phạm hợp đồng theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015. Tùy tính chất và mức độ vi phạm, bên cho thuê có thể phải chịu trách nhiệm dân sự như tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng, bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm.

2. Quy trình khiếu nại hoặc khởi kiện nên thực hiện theo thủ tục nào khi phát hiện bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng?

Khi bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng, bên thuê có thể thực hiện khiếu hoặc khởi kiện theo các thủ tục sau:

  • Phát hiện và xác định rõ hành vi bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng, đối chiếu với nội dung hợp đồng đã ký kết.
  • Yêu cầu bên cho thuê chấm dứt hành vi vi phạm và khôi phục lại điều khoản hợp đồng ban đầu thông qua thương lượng, hòa giải.
  • Trường hợp thương lượng không đạt kết quả, bên thuê thực hiện quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền theo quy định Điều 186 về quyền khởi kiện vụ án và Điều 189 hình thức, nội dung đơn tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
  • Cung cấp các tài liệu, chứng cứ liên quan như hợp đồng thuê, phụ lục hợp đồng, thông báo thay đổi điều khoản, chứng cứ về thiệt hại để Tòa án xem xét, giải quyết trách nhiệm pháp lý của bên cho thuê.

Tóm lại, việc tuân thủ đúng quy trình khiếu nại hoặc khởi kiện không chỉ giúp bên thuê bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng để xử lý hiệu quả hành vi bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng.

3. Những hậu quả dân sự nào có thể phát sinh khi bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng?

Hành vi tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng có thể dẫn đến nhiều hậu quả dân sự đối với bên cho thuê. Cụ thể, bên cho thuê có thể bị buộc khôi phục tình trạng ban đầu, tiếp tục thực hiện hợp đồng theo nội dung đã thỏa thuận, bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh cho bên thuê theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, những thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ bao gồm cả thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra bên thuê sẽ được hưởng lợi do hợp đồng mang lại, mức bồi thường do các bên thỏa thuận hoặc Tòa án quyết định căn cứ theo pháp luật.

Trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng làm cho mục đích giao kết hợp đồng không đạt được, bên thuê còn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng

Từ thực tiễn áp dụng pháp luật, nhiều vấn đề pháp lý phát sinh xoay quanh việc bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng cần được giải đáp cụ thể nhằm hạn chế rủi ro tranh chấp.

1. Nếu bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng gây thiệt hại, nguyên tắc xác định bồi thường áp dụng theo quy định nào?

Nếu bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng gây thiệt hại cho bên thuê, có thể áp dụng nguyên tắc bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 (được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 02/2022/NQ-HĐTP). 

  • Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời (mức bồi thường, hình thức và phương thức thỏa thuận do các bên thỏa thuận trừ trường hợp pháp luật quy định);
  • Bên cho thuê có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình;
  • Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên thuê hoặc bên cho thuê có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường;
  • Khi bên thuê có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
  • Bên thuê sẽ không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình.

Như vậy, việc xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng phải tuân thủ nguyên tắc bồi thường toàn bộ, kịp thời, có xem xét yếu tố lỗi và khả năng hạn chế thiệt hại của các bên theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành.

2. Việc bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng có thể bị xử lý hình sự không và trong trường hợp nào?

Tự ý thay đổi hợp đồng mà không có sự đồng ý của bên kia chủ yếu vi phạm pháp luật dân sự, khiến điều khoản thay đổi bị vô hiệu và có thể phải bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, nếu hành vi này bao gồm dấu hiệu gian dối, giả mạo tài liệu để chiếm đoạt tài sản (ví dụ: sửa hợp đồng để chuyển tiền vào tài khoản riêng) có thể cấu thành tội phạm hình sự như Lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (Điều 174, 175 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017).

3. Trường hợp bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng yêu cầu bên thuê chấm dứt hợp đồng đơn phương, quyền khởi kiện của bên thuê được xác định thế nào?

Trong trường hợp bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng yêu cầu bên thuê chấm dứt hợp đồng đơn phương, bên thuê có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Đồng thời, nếu việc chấm dứt hợp đồng đơn phương không có căn cứ pháp luật hoặc không đúng thỏa thuận, bên thuê còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.

4. Các bên có thể áp dụng biện pháp tạm thời nào khi xác định bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng gây thiệt hại?

Trong quá trình giải quyết tranh chấp, bên thuê có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định từ Điều 111 đến 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Một số biện pháp tạm thời có thể áp dụng bao gồm:

  • Buộc thực hiện trước một phần nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do tính mạng, sức khỏe bị xâm phạm;
  • Phong tỏa tài khoản tại ngân hàng, tổ chức tín dụng khác, kho bạc nhà nước; phong tỏa tài sản ở nơi gửi giữ;
  • Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ;
  • Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định;
  • Cấm xuất cảnh đối với người có nghĩa vụ.

Biện pháp tạm thời nhằm ngăn chặn hậu quả tiếp tục phát sinh, bảo toàn tài sản hoặc bảo đảm việc thi hành án sau này, nếu có đủ căn cứ pháp luật.

5. Làm thế nào để phòng ngừa rủi ro phát sinh từ tình huống bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng?

Để phòng ngừa rủi ro phát sinh từ việc bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng, bên thuê cần chú trọng ngay từ giai đoạn soạn thảo hợp đồng, bảo đảm các điều khoản về sửa đổi, bổ sung hợp đồng được quy định rõ ràng, chặt chẽ và chỉ có hiệu lực khi có sự thỏa thuận bằng văn bản của các bên. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên thuê nên lưu giữ đầy đủ hồ sơ, tài liệu, thông báo và chứng cứ liên quan nhằm làm cơ sở bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp. Khi phát hiện dấu hiệu bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng, bên thuê cần kịp thời phản đối bằng văn bản và chủ động tham vấn ý kiến luật sư hoặc người có chuyên môn pháp lý. Việc chủ động phòng ngừa và xử lý sớm sẽ giúp hạn chế thiệt hại và bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của bên thuê.

V. Bạn đang tìm luật sư giỏi, uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng?

Nếu bạn đang gặp khó khăn hoặc phát sinh tranh chấp do bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng, việc đồng hành cùng một luật sư chuyên sâu về hợp đồng dân sự sẽ giúp bạn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình một cách hiệu quả. Luật sư có thể hỗ trợ bạn trong các nội dung sau:

  • Rà soát, đánh giá tính pháp lý của hợp đồng thuê và xác định rõ hành vi bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng có vi phạm quy định pháp luật hay không.
  • Tư vấn phương án pháp lý phù hợp nhằm yêu cầu khôi phục điều khoản hợp đồng ban đầu, bồi thường thiệt hại hoặc chấm dứt hợp đồng theo đúng quy định.
  • Soạn thảo văn bản khiếu nại, yêu cầu, thông báo pháp lý và các tài liệu liên quan để bảo vệ quyền lợi của bên thuê.
  • Hỗ trợ đàm phán, thương lượng với bên cho thuê nhằm giải quyết tranh chấp trên tinh thần thiện chí, hạn chế rủi ro phát sinh.
  • Đại diện tham gia giải quyết tranh chấp tại Tòa án có thẩm quyền, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và các văn bản pháp luật liên quan.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo. Trường hợp quý khách có vướng mắc pháp lý liên quan đến bên cho thuê tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng, vui lòng liên hệ NPLAW để được đội ngũ luật sư của chúng tôi trực tiếp tư vấn và hỗ trợ toàn diện.