Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có điều kiện?

Giấy phép xây dựng có điều kiện là loại giấy phép cấp cho công trình chưa đủ điều kiện theo quy chuẩn, nhưng được phép xây dựng kèm theo yêu cầu cụ thể. Bài viết này giúp bạn hiểu rõ khái niệm, điều kiện cấp, thẩm quyền cấp phép và thời hạn của giấy phép xây dựng có điều kiện. Đồng thời, cung cấp thông tin pháp lý, cách xử lý vi phạm và thủ tục gia hạn theo quy định hiện hành.

I. Tìm hiểu về giấy phép xây dựng có điều kiện

Giấy phép xây dựng có điều kiện là loại giấy phép do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho công trình chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật hoặc các yếu tố pháp lý khác, nhưng vẫn được xem xét cấp phép để triển khai xây dựng trong phạm vi, thời hạn và điều kiện nhất định. Loại giấy phép này thường áp dụng cho dự án ở khu vực quy hoạch treo, chưa hoàn tất thủ tục pháp lý về đất đai. Việc cấp phép có điều kiện nhằm đảm bảo quyền lợi người dân nhưng vẫn tuân thủ định hướng quản lý đô thị và phát triển bền vững.

II. Quy định pháp luật về giấy phép xây dựng có điều kiện

1. Giấy phép xây dựng có điều kiện là gì?

Giấy phép xây dựng có điều kiện là loại giấy phép được cấp cho công trình xây dựng khi chưa đáp ứng đầy đủ một số điều kiện theo quy định pháp luật, nhưng vẫn đủ cơ sở để triển khai thi công trong phạm vi nhất định, kèm theo thời gian cụ thể và các điều kiện ràng buộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.

Ngoài ra, pháp luật cũng quy định rõ hai hình thức đặc thù liên quan:

Giấy phép xây dựng có thời hạn (khoản 18 Điều 3): Cấp cho công trình, nhà ở riêng lẻ chỉ được sử dụng trong một thời gian nhất định phù hợp với kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
Giấy phép xây dựng theo giai đoạn (khoản 19 Điều 3): Cấp cho từng phần công trình hoặc từng công trình trong dự án, khi thiết kế toàn bộ chưa hoàn thiện.

2. Điều kiện để cấp giấy phép xây dựng có điều kiện?

Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định thì giấy phép hoạt động xây dựng là giấy phép do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp cho nhà thầu nước ngoài theo từng hợp đồng sau khi trúng thầu theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Căn cứ Điều 41 Nghị định 15/2021/NĐ-CP và khoản 12, khoản 13 Điều 12 Nghị định 35/2023/NĐ-CP quy đinh về điều kiện cấp giấy phép xây dựng bao gồm:

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp cụ thể được quy định tại các Điều 91, Điều 92, Điều 93 và Điều 94 Luật Xây dựng 2020 (sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Luật Kiến trúc 2019 và Luật Doanh nghiệp 2020).
Xác định điều kiện phù hợp với quy hoạch trong một số trường hợp:
- Đối với khu vực đã có quy hoạch xây dựng và theo quy định, dự án đầu tư xây dựng phải phù hợp với quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành khác thì quy hoạch xây dựng và quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành này là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng;
- Đối với khu vực chưa có quy hoạch xây dựng thì quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành khác có liên quan hoặc thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng (đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị) là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
Đối với các công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng có yêu cầu thẩm tra theo quy định tại Khoản 6 Điều 82 của Luật Xây dựng 2020 được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 24 Điều 1 của Luật Doanh nghiệp 2020, báo cáo kết quả thẩm tra ngoài các yêu cầu riêng của chủ đầu tư, phải có kết luận đáp ứng yêu cầu an toàn công trình, sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của hồ sơ thiết kế xây dựng.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 94 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, có hai loại giấy phép xây dựng có điều kiện:

Giấy phép xây dựng có thời hạn

Điều kiện cấp:

Phù hợp quy hoạch: Công trình nằm trong khu vực có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.
Thời hạn sử dụng: Công trình được phép tồn tại trong thời gian nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
Cam kết phá dỡ: Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn và có quyết định thu hồi đất. Nếu không tự phá dỡ, chủ đầu tư sẽ chịu chi phí phá dỡ cưỡng chế.
An toàn và bảo vệ môi trường: Công trình phải bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận, đồng thời đáp ứng yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy nổ, an toàn hạ tầng kỹ thuật.
Thẩm định thiết kế: Thiết kế xây dựng công trình phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định.
Hồ sơ hợp lệ: Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải đầy đủ và hợp lệ theo quy định.

Giấy phép xây dựng theo giai đoạn

Điều kiện cấp:

Thiết kế chưa hoàn thiện: Công trình hoặc phần công trình chưa hoàn thành thiết kế xây dựng.
Phù hợp quy hoạch: Công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
An toàn và bảo vệ môi trường: Công trình phải bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận, đồng thời đáp ứng yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy nổ, an toàn hạ tầng kỹ thuật.
Thẩm định thiết kế: Thiết kế xây dựng công trình phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định.
Hồ sơ hợp lệ: Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải đầy đủ và hợp lệ theo quy định.

Cả hai loại giấy phép này đều có điều kiện kèm theo và chỉ được cấp khi đáp ứng các tiêu chí nhất định, nhằm đảm bảo công trình xây dựng phù hợp với quy hoạch, an toàn và bảo vệ môi trường.

3. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có điều kiện?

Cấp mới giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 14 Điều 12 Nghị định 35/2023/NĐ-CP bổ sung Điều 41a sau Điều 41 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:

Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng (sau đây gọi tắt là thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng) thực hiện theo quy định tại Điều 103 Luật Xây dựng 2020.
Xác định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trong một số trường hợp:
- Đối với dự án có nhiều công trình với loại và cấp công trình khác nhau thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo công trình có cấp cao nhất của dự án;
- Khi điều chỉnh thiết kế xây dựng hoặc sửa chữa, cải tạo công trình làm thay đổi cấp của công trình thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được xác định theo cấp của công trình sau điều chỉnh thiết kế hoặc công trình sửa chữa, cải tạo.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về phân cấp, ủy quyền về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 103 Luật Xây dựng 2020.

Cấp lại giấy phép xây dựng

Theo Điều 52 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định về cấp lại giấy phép xây dựng như sau:

Giấy phép xây dựng được cấp lại trong trường hợp bị rách, nát hoặc bị mất.
Hồ sơ đề nghị cấp lại giấy phép xây dựng gồm:
- Đơn đề nghị cấp lại giấy phép xây dựng, trong đó nêu rõ lý do đề nghị cấp lại theo Mẫu số 02 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP;
- Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp đối với trường hợp bị rách, nát. Bản cam kết tự chịu trách nhiệm về việc thất lạc giấy phép xây dựng của chủ đầu tư đối với trường hợp bị thất lạc giấy phép xây dựng.

III. Giải đáp thắc mắc liên quan đến giấy phép xây dựng có điều kiện

1. Thời hạn của giấy phép xây dựng có điều kiện?

Thời hạn của giấy phép xây dựng có điều kiện được quy định khác nhau tùy theo từng loại giấy phép, cụ thể như sau:

Giấy phép xây dựng có thời hạn

Khoản 1 Điều 91, khoản 1 và 4 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 (sđ, bs 2020). Đây là loại giấy phép được cấp cho công trình hoặc nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực đã có quy hoạch xây dựng được phê duyệt nhưng chưa thực hiện. Thời hạn tồn tại của công trình sẽ được ghi rõ trong giấy phép, phù hợp với thời gian thực hiện quy hoạch tại khu vực đó.

Khi hết thời hạn ghi trong giấy phép và cơ quan nhà nước có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình. Nếu không tự phá dỡ thì sẽ bị cưỡng chế.
Trường hợp quy hoạch chưa thực hiện đúng kế hoạch thì công trình vẫn được tiếp tục sử dụng cho đến khi có quyết định thu hồi đất.
Nếu quy hoạch điều chỉnh kéo dài thời gian thực hiện thì cơ quan cấp phép sẽ thông báo gia hạn thời gian tồn tại của công trình.

Giấy phép xây dựng theo giai đoạn

Theo khoản 19 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 (sđ, bs 2020), loại giấy phép này được cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình trong dự án khi thiết kế xây dựng chưa hoàn thiện toàn bộ.

Thời hạn của giấy phép không cố định mà phụ thuộc vào tiến độ thi công và phạm vi cụ thể của từng giai đoạn được cấp phép.
Sau mỗi giai đoạn, chủ đầu tư cần hoàn thiện hồ sơ để tiếp tục xin cấp phép cho các phần tiếp theo.

Như vậy, giấy phép xây dựng có thời hạn: có thời gian cụ thể được ghi rõ trong giấy phép, gắn với quy hoạch. Còn đối với giấy phép xây dựng theo giai đoạn: phụ thuộc vào từng giai đoạn thi công, không quy định thời hạn sử dụng công trình, mà gắn với việc hoàn thành từng phần trong thiết kế.

2. Vi phạm quy định về giấy phép xây dựng có điều kiện thì bị xử lý thế nào?

Theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, hành vi vi phạm quy định về giấy phép xây dựng có điều kiện sẽ bị xử lý như sau:

Xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng

Nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.
Nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: Phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
Công trình yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật: Phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng.

Xây dựng không có giấy phép xây dựng (trong trường hợp bắt buộc phải có)

Nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng.
Nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.
Công trình yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật: Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng.

Biện pháp khắc phục hậu quả

Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm nếu không phù hợp với quy hoạch hoặc không thể điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Buộc khôi phục tình trạng ban đầu đối với hành vi xây dựng lấn chiếm không gian, diện tích của tổ chức, cá nhân khác hoặc khu vực công cộng.

Hình thức xử phạt bổ sung: Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 3 tháng đến 6 tháng đối với hành vi tiếp tục vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm.

Ngoài ra, đối với hành vi tái phạm mà không bị truy cứu trách nhiệm hình sự, mức phạt sẽ tăng lên, có thể lên đến 950.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với công trình yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật.

3. Giấy phép xây dựng có điều kiện có nội dung chủ yếu nào?

Giấy phép xây dựng có điều kiện thường được cấp cho các công trình nằm trong khu vực có quy hoạch phân khu đã được phê duyệt nhưng chưa thực hiện thu hồi đất hoặc chưa có kế hoạch thực hiện trong vòng 5 năm. Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng có điều kiện gồm các thông tin cơ bản sau:

Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng có điều kiện:

Tên công trình và dự án: Cung cấp thông tin về tên công trình thuộc dự án xây dựng.
Tên và địa chỉ chủ đầu tư: Thông tin về chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư của công trình.
Địa điểm, vị trí xây dựng công trình: Cung cấp chi tiết về địa chỉ, vị trí và tuyến xây dựng (nếu công trình là công trình theo tuyến).
Loại và cấp công trình: Phân loại công trình theo cấp độ (công trình dân dụng, công nghiệp, công cộng, v.v.).
Cốt xây dựng công trình: Cung cấp thông tin về cao độ của công trình so với mặt bằng xung quanh.
Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng: Quy định về phạm vi và vị trí công trình phải tuân thủ với quy hoạch.
Mật độ xây dựng (nếu có): Thông tin về mật độ xây dựng cho phép trong khu vực.
Hệ số sử dụng đất (nếu có): Quy định về hệ số sử dụng đất, chỉ số đất có thể sử dụng cho công trình.
Thông tin về công trình:
- Tổng diện tích xây dựng,
- Diện tích tầng 1 (tầng trệt),
- Số tầng (bao gồm tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum),
- Chiều cao tối đa của công trình.
Thời hạn khởi công: Quy định thời gian khởi công công trình, thường không quá 12 tháng kể từ ngày cấp giấy phép.

Điều kiện bổ sung đối với giấy phép xây dựng có điều kiện:

Cam kết tháo dỡ khi có yêu cầu từ Nhà nước nếu quy hoạch thay đổi.
Quy định công trình chỉ được xây dựng tạm thời trong trường hợp đất thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch thu hồi đất hoặc chưa thực hiện quy hoạch trong 5 năm.

Giấy phép này cho phép công trình được xây dựng nhưng có điều kiện sẽ phải tuân thủ các quy định về tháo dỡ hoặc điều chỉnh khi Nhà nước thực hiện quy hoạch trong khu vực.

4. Giấy phép xây dựng có điều kiện có thể gia hạn được không? Nếu có, thủ tục gia hạn thế nào?

Theo khoản 1 Điều 99 Luật Xây dựng 2014 (sđ, bs 2020), giấy phép xây dựng có thể gia hạn nếu chưa thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các điều kiện ghi trong giấy phép, đặc biệt là thời gian khởi công.

Hồ sơ gia hạn giấy phép xây dựng

Theo khoản 3 Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP thì hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng, gồm:

Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng theo mẫu quy định;
Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.

Quy trình gia hạn giấy phép xây dựng

Quy trình gia hạn giấy phép xây dựng được quy định tại khoản 2 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 như sau:

Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm xem xét gia hạn giấy phép xây dựng.

Thẩm quyền gia hạn giấy phép xây dựng

Theo đó, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tại khoản 4 Điều 103 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật sửa đổi 2020) như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình xây dựng thuộc thẩm quyền cấp giấy phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

5. Giấy phép xây dựng có điều kiện có áp dụng cho công trình xây dựng tạm không?

Giấy phép xây dựng có điều kiện không áp dụng cho công trình xây dựng tạm, dựa trên các quy định pháp lý hiện hành.

Cụ thể, theo điểm c khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật sửa đổi 2020), công trình xây dựng tạm được quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng 2014 (sđ, bs 2020), thì các công trình này không yêu cầu cấp giấy phép xây dựng. Cụ thể quy định:

Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng

…

2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

…

Điều này có nghĩa là không cần giấy phép xây dựng đối với công trình tạm, bao gồm cả giấy phép xây dựng có điều kiện.

Theo Điều 131 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 49 Điều 1 Luật sửa đổi 2020) quy định rõ ràng về công trình xây dựng tạm, và trong đó không yêu cầu cấp giấy phép xây dựng cho các công trình tạm phục vụ thi công công trình chính hoặc tổ chức các sự kiện trong thời gian ngắn. Ngoài ra, khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sđ, bs 2020) cũng nêu rõ rằng công trình tạm không thuộc đối tượng phải xin giấy phép xây dựng.

Như vậy, giấy phép xây dựng có điều kiện không áp dụng cho công trình xây dựng tạm, vì các công trình này theo quy định không cần giấy phép xây dựng.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến giấy phép xây dựng có điều kiện

Dịch vụ tư vấn pháp lý về giấy phép xây dựng có điều kiện của NPLaw hỗ trợ cá nhân, tổ chức hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến điều kiện cấp phép, ngành nghề áp dụng và phạm vi công trình được phép xây dựng. Chúng tôi tư vấn hồ sơ, soạn thảo văn bản, xác định thẩm quyền cấp phép và hỗ trợ thủ tục gia hạn, điều chỉnh, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật và tiến độ dự án.