Việc công trình bị hư hỏng sau khi bàn giao là tình huống không hiếm gặp. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đầu tư mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý nếu không được xử lý kịp thời.
Sau khi công trình được bàn giao, việc phát hiện các hư hỏng, khiếm khuyết hoặc chất lượng không đạt yêu cầu là tình huống không hiếm gặp. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đầu tư mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý nếu không được xử lý kịp thời.
I. Thực trạng liên quan đến công trình bị hư hỏng sau bàn giao
Trong thực tế xây dựng, nhiều công trình sau khi hoàn thành và bàn giao cho chủ đầu tư vẫn phát sinh các hư hỏng, xuống cấp hoặc không đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật như thỏa thuận trong hợp đồng. Các nguyên nhân phổ biến bao gồm:
- Thi công kém chất lượng: Sử dụng vật liệu không đúng tiêu chuẩn, công nhân tay nghề thấp, hoặc giám sát thi công thiếu chặt chẽ.
- Thiết kế chưa phù hợp: Bản vẽ, giải pháp kỹ thuật không đáp ứng điều kiện thực tế hoặc có sai sót.
- Bảo dưỡng, vận hành không đúng cách: Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý công trình chưa thực hiện các biện pháp bảo dưỡng định kỳ.
- Yếu tố khách quan: Thiên tai, mưa bão, hoặc các sự cố ngoài tầm kiểm soát của nhà thầu.
Công trình bị hư hỏng sau bàn giao không chỉ làm phát sinh chi phí sửa chữa, mà còn gây tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà thầu, ảnh hưởng đến tiến độ, uy tín và quyền lợi hợp pháp của các bên.
II. Khái niệm về công trình bị hư hỏng sau bàn giao
Trước khi xác định biện pháp xử lý, cần làm rõ khái niệm, nguyên nhân và mức độ hư hỏng của công trình sau bàn giao, từ đó xác định quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan.
1. Công trình bị hư hỏng sau bàn giao là gì?
Công trình bị hư hỏng sau bàn giao là công trình xây dựng đã hoàn thành, được nghiệm thu và bàn giao cho chủ đầu tư, nhưng trong quá trình sử dụng phát sinh các sai sót, khiếm khuyết, hư hỏng hoặc không đạt tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng theo hợp đồng hoặc quy chuẩn xây dựng.
Ví dụ: Nứt tường, sập trần, thấm dột, hư hỏng hệ thống điện – nước, xuống cấp kết cấu, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng.
2. Nguyên nhân nào thường dẫn đến tình trạng công trình bị hư hỏng sau khi bàn giao?
Nguyên nhân thường dẫn đến công trình bị hư hỏng sau bàn giao phổ biến gồm:
- Do nhà thầu: Thi công kém chất lượng, sử dụng vật liệu không đúng tiêu chuẩn, giám sát thi công thiếu chặt chẽ.
- Do thiết kế: Bản vẽ, giải pháp kỹ thuật không phù hợp với điều kiện thực tế, hoặc sai sót trong quá trình thiết kế.
- Do chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành: Không bảo dưỡng, sử dụng công trình không đúng hướng dẫn kỹ thuật.
- Do yếu tố khách quan: Thiên tai, mưa bão, động đất hoặc các sự cố ngoài tầm kiểm soát.
Xác định nguyên nhân là bước quan trọng để quyết định trách nhiệm và biện pháp khắc phục theo quy định pháp luật và hợp đồng.
3. Có thể phân loại các mức độ hư hỏng của công trình sau bàn giao như thế nào?
Công trình bị hư hỏng sau bàn giao có thể được phân loại như sau:
- Hư hỏng nhẹ: Chỉ ảnh hưởng thẩm mỹ, không làm giảm khả năng sử dụng hoặc an toàn công trình (ví dụ: nứt tường nhỏ, bong sơn).
- Hư hỏng trung bình: Ảnh hưởng đến tiện ích hoặc hiệu quả sử dụng, cần sửa chữa nhưng không nguy hiểm trực tiếp (ví dụ: thấm dột, hư hỏng hệ thống nước – điện).
- Hư hỏng nghiêm trọng: Ảnh hưởng đến kết cấu, an toàn sử dụng hoặc có nguy cơ gây thiệt hại lớn (ví dụ: sập trần, lún móng, hư hỏng kết cấu chịu lực).
Việc phân loại mức độ hư hỏng giúp xác định biện pháp xử lý, trách nhiệm bồi thường và quyền khởi kiện nếu cần thiết.
III. Quy định của pháp luật liên quan đến công trình bị hư hỏng sau bàn giao
Để xử lý hiệu quả các sự cố phát sinh sau bàn giao, chủ đầu tư và nhà thầu cần nắm rõ quy định pháp luật điều chỉnh trách nhiệm bảo hành, quy trình xác định nguyên nhân hư hỏng và các chế tài áp dụng khi nghĩa vụ không được thực hiện đúng:
1. Bảo hành công trình xây dựng phải đảm bảo yêu cầu nào?
Căn cứ khoản 17 Điều 2 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, bảo hành công trình xây dựng là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng công trình xây dựng.
Căn cứ Điều 28 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định về yêu cầu về bảo hành công trình xây dựng như sau:
- Nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về việc bảo hành đối với phần công việc do mình thực hiện.
- Chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng công trình về quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành công trình xây dựng; thời hạn bảo hành công trình xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ; biện pháp, hình thức bảo hành; giá trị bảo hành; việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền bảo hành, tài sản bảo đảm, bảo lãnh bảo hành hoặc các hình thức bảo lãnh khác có giá trị tương đương.
- Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, chủ đầu tư có thể thỏa thuận với nhà thầu về thời hạn bảo hành riêng cho một hoặc một số hạng mục công trình hoặc gói thầu thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị ngoài thời gian bảo hành chung cho công trình theo quy định tại khoản 5 Điều này.
- Đối với các hạng mục công trình trong quá trình thi công có khiếm khuyết về chất lượng hoặc xảy ra sự cố đã được nhà thầu sửa chữa, khắc phục thì thời hạn bảo hành của các hạng mục công trình này có thể kéo dài hơn trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư với nhà thầu thi công xây dựng trước khi được nghiệm thu.
- Thời hạn bảo hành đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp được tính kể từ khi được chủ đầu tư nghiệm thu theo quy định và được quy định như sau:
+ Không ít hơn 24 tháng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công;
+ Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình cấp còn lại sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công;
+ Thời hạn bảo hành đối với công trình sử dụng vốn khác có thể tham khảo quy định tại điểm a, điểm b khoản này để áp dụng.
- Thời hạn bảo hành đối với các thiết bị công trình, thiết bị công nghệ được xác định theo hợp đồng xây dựng nhưng không ngắn hơn thời gian bảo hành theo quy định của nhà sản xuất và được tính kể từ khi nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt, vận hành thiết bị.
- Đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công, mức tiền bảo hành tối thiểu được quy định như sau:
+ 3% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt và cấp I;
+ 5% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp còn lại;
+ Mức tiền bảo hành đối với công trình sử dụng vốn khác có thể tham khảo các mức tối thiểu quy định tại điểm a, điểm b khoản này để áp dụng.
Bảo hành là cơ chế pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư và buộc nhà thầu chịu trách nhiệm khắc phục hư hỏng sau bàn giao.
2. Pháp luật hiện hành quy định thế nào về trách nhiệm bảo hành công trình xây dựng?
Căn cứ Điều 28 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định trách nhiệm của các chủ thể trong bảo hành công trình xây dựng như sau:
- Trong thời gian bảo hành công trình xây dựng, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết của công trình thì chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành.
- Nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành phần công việc do mình thực hiện sau khi nhận được thông báo yêu cầu bảo hành của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình đối với các hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo hành và phải chịu mọi chi phí liên quan đến thực hiện bảo hành.
- Nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị có quyền từ chối bảo hành trong các trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng. Trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành thì chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành. Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm thực hiện đúng quy định về vận hành, bảo trì công trình xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng công trình.
- Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, nghiệm thu việc thực hiện bảo hành của nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị.
- Nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình, nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị công trình và các nhà thầu khác có liên quan chịu trách nhiệm về chất lượng đối với phần công việc do mình thực hiện kể cả sau thời gian bảo hành.
Như vậy, trách nhiệm bảo hành công trình xây dựng là nghĩa vụ pháp lý liên quan đến nhiều chủ thể khác nhau, giúp đảm bảo công trình sử dụng lâu dài và an toàn.
3. Pháp luật có quy định chế tài nếu nhà thầu không thực hiện bảo hành công trình sau bàn giao không?
Theo Điều 38 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, vi phạm quy định về bảo hành công trình xây dựng có thể bị xử phạt hành chính như sau:
- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi không lập báo cáo hoàn thành công tác bảo hành công trình gửi chủ đầu tư.
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với hành vi không lập quy trình bảo trì hoặc lập quy trình bảo trì không đảm bảo đầy đủ các nội dung theo quy định.
- Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định.
Ngoài ra, có thể còn phải chịu biện pháp khắc phục hậu quả buộc thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định.
4. Quy định pháp luật về việc lập biên bản xác định nguyên nhân công trình bị hư hỏng như thế nào?
Theo Khoản 1 Điều 51 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định lập biên bản khi xảy ra sự cố về công trình xây dựng. Theo đó, biên bản kiểm tra hiện trường sự cố với các nội dung: Tên công trình, hạng mục công trình xảy ra sự cố; địa điểm xây dựng công trình, thời điểm xảy ra sự cố, mô tả sơ bộ và diễn biến sự cố; tình trạng công trình khi xảy ra sự cố; sơ bộ về tình hình thiệt hại về người và tài sản; sơ bộ về nguyên nhân sự cố.
Biên bản xác định nguyên nhân là bằng chứng quan trọng để chủ đầu tư yêu cầu bảo hành, sửa chữa hoặc khởi kiện nếu cần thiết.
IV. Giải đáp các vấn đề thắc mắc thường gặp liên quan đến công trình bị hư hỏng sau bàn giao
Trong thực tế, khi phát hiện công trình bị hư hỏng sau bàn giao, chủ đầu tư thường gặp nhiều băn khoăn về trách nhiệm khắc phục, thời hạn, chi phí và các trường hợp đặc biệt. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật giúp chủ đầu tư xử lý kịp thời, hạn chế tranh chấp kéo dài và bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
1. Nếu công trình bị hư hỏng trong thời gian bảo hành, nhà thầu phải khắc phục trong thời hạn bao lâu kể từ khi nhận thông báo?
Hiện nay, pháp luật không có quy định thời hạn phải tiến hành bảo hành là bao lâu kể từ ngày nhận được thông báo mà sẽ tùy theo thỏa thuận các bên.
Nhà thầu thường phải khắc phục ngay sau khi nhận thông báo hợp lệ từ chủ đầu tư, thông thường không quá 15–30 ngày, tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Nếu nhà thầu cố tình chậm trễ trong việc khắc phục hư hỏng sau bàn giao, chủ đầu tư có quyền tự sửa chữa và yêu cầu bồi hoàn chi phí không?
Theo Khoản 3 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành thì chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành.
Do đó, nếu nhà thầu cố tình chậm trễ trong việc khắc phục hư hỏng sau bàn giao, chủ đầu tư có quyền tự thuê đơn vị khác sửa chữa nếu nhà thầu không thực hiện đúng nghĩa vụ. Chi phí sửa chữa được nhà thầu bồi hoàn đầy đủ. Đây là quyền hợp pháp để chủ đầu tư khắc phục thiệt hại kịp thời và buộc nhà thầu chịu trách nhiệm.
3. Trong trường hợp nhà thầu giải thể, trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo hành công trình được xác định như thế nào?
Theo Khoản 2 Điều 207 Luật Doanh nghiệp năm 2020, doanh nghiệp chỉ được giải thể khi bảo đảm thanh toán hết các khoản nợ, nghĩa vụ tài sản khác và không trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc Trọng tài.
Do đó, nghĩa vụ bảo hành công trình, vốn là nghĩa vụ tài sản phát sinh từ hợp đồng xây dựng, bắt buộc phải được xử lý xong trước khi doanh nghiệp được chấp nhận giải thể. Nhà thầu không thể hoàn tất thủ tục giải thể nếu chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm bảo hành.
4. Trường hợp hư hỏng sau bàn giao xảy ra do nguyên nhân khách quan (thiên tai, thời tiết) thì trách nhiệm bảo hành được xử lý ra sao?
Nếu hư hỏng do thiên tai, thời tiết thuộc sự kiện bất khả kháng, nhà thầu không phải chịu trách nhiệm bảo hành theo Khoản 3 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Chủ đầu tư có thể tự khắc phục hoặc mua bảo hiểm để bù đắp thiệt hại.
Việc xác định nguyên nhân hư hỏng là cơ sở để phân định trách nhiệm và quyền lợi của các bên.
5. Nhà thầu có quyền từ chối khắc phục hư hỏng sau bàn giao nếu cho rằng nguyên nhân không phải do mình không?
Nhà thầu có quyền từ chối khắc phục hư hỏng sau bàn giao nếu cho rằng nguyên nhân không phải lỗi do mình. Cụ thể theo Khoản 3 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị có quyền từ chối bảo hành trong các trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra.
V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn ở NPLaw khi có vấn đề về công trình bị hư hỏng sau bàn giao
Khi công trình bị hư hỏng sau bàn giao, việc sử dụng dịch vụ luật sư chuyên nghiệp như NPLaw giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, xử lý tranh chấp nhanh chóng và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư.
Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.
