Công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng: quy định pháp luật và các vấn đề liên quan

Khi công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng, đây không chỉ là dấu hiệu của sự xuống cấp về vật lý mà còn là hồi chuông cảnh báo về các vấn đề pháp lý phức tạp. Việc xử lý không đúng cách có thể dẫn đến nguy cơ mất an toàn, kéo dài thời gian giải quyết và mất quyền lợi bồi thường. Bài viết dưới đây NPLaw sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện về các quy định pháp luật liên quan, từ việc xác định khái niệm, nguyên nhân, đến quy trình quan trắc, bảo trì và giải quyết các vướng mắc thường gặp khi công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng.

I. Thực trạng liên quan đến công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng

Trong những năm gần đây, tại Việt Nam, nhiều công trình xây dựng từ nhà dân, chung cư cho đến công trình hạ tầng… ghi nhận hiện tượng công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng, gây lo ngại về an toàn kết cấu và trách nhiệm pháp lý. Việc này không chỉ ảnh hưởng đến giá trị tài sản mà còn đe dọa tính mạng người sử dụng, đặc biệt khi vết nứt phát triển theo thời gian. 

Rất nhiều vụ việc được báo chí phản ánh, kèm theo nhu cầu khắc phục, giám định và bảo trì cao hơn. Đồng thời, khung pháp lý để xử lý vết nứt này đang được nhiều chủ đầu tư, chủ sở hữu và người quản lý công trình quan tâm hơn bao giờ hết.

Các trường hợp điển hình thường liên quan đến:

• Nhà liền kề: Công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng do ảnh hưởng của việc thi công công trình lân cận (lỗi thi công cọc, đào móng sâu).
• Chung cư, nhà cao tầng: Xuất hiện vết nứt kết cấu, sụt lún cục bộ do lỗi thiết kế móng hoặc chất lượng thi công không đảm bảo, thường bộc lộ rõ sau vài năm sử dụng.

Công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng có thể thiệt hại lớn về tài sản như: chi phí sửa chữa, giảm giá trị bất động sản… gây nguy hiểm đến tính mạng, và kéo theo các tranh chấp pháp lý phức tạp, tốn kém.

II. Khái niệm về công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng

Việc phân biệt rõ ràng vết nứt thông thường và công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng là nền tảng để áp dụng đúng quy định pháp luật.

1. Công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng là gì?

Công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng được hiểu là một dạng sự cố công trình xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020).

Theo khoản 34 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), sự cố công trình xây dựng là hư hỏng vượt quá giới hạn an toàn cho phép, làm cho công trình xây dựng hoặc kết cấu phụ trợ thi công xây dựng công trình có nguy cơ sập đổ, đã sập đổ một phần hoặc toàn bộ trong quá trình thi công xây dựng và khai thác sử dụng công trình. Bên cạnh đó, vết nứt nghiêm trọng được hiểu là vết nứt ảnh hưởng đến khả năng chịu lực chính (dầm, cột, móng, tường chịu lực…) làm công trình mất ổn định và cần phải được xử lý khẩn cấp. 

2. Nguyên nhân nào thường dẫn đến công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng?

Một số nguyên nhân phổ biến dẫn đến vết nứt nghiêm trọng:

• Thiết kế và thi công sai sót: Bố trí cốt thép, bê tông không đúng, tính toán thiếu khả năng chịu lực có thể gây rạn, nứt khi công trình vận hành.
• Tải trọng quá mức hoặc thay đổi tải trọng: Công trình bị áp dụng tải vượt thiết kế, hoặc có thay đổi công năng (ví dụ lắp thêm máy, thiết bị nặng).
• Lún, nghiêng nền móng: Đất nền không ổn định, xử lý nền chưa tốt, hoặc quá trình thi công các công trình lân cận gây ảnh hưởng nền móng.
• Thời tiết, môi trường: Co ngót bê tông, nhiệt độ, độ ẩm, rung chấn động (từ máy, giao thông, thiên tai) đều có thể tạo nên vết nứt theo thời gian.
• Bảo trì kém hoặc không đúng: Công trình không được quan trắc định kỳ, bảo trì hoặc sửa chữa kịp thời khi phát hiện các dấu hiệu ban đầu.

Tóm lại, nguyên nhân dẫn đến công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng rất đa dạng, thi công, đến vận hành và bảo trì… Điều này có thể làm gia tăng rủi ro nếu không được quản lý nghiêm ngặt và khắc phục kịp thời.

3. Vết nứt nghiêm trọng có những đặc điểm nào để phân biệt với vết nứt thông thường?

Phân biệt vết nứt giúp xác định mức độ nguy hiểm và quy trình xử lý pháp lý. Để xác định “vết nứt nghiêm trọng”, cần chú ý các đặc điểm sau:

• Độ rộng lớn (≥ 2 mm) và có xu hướng tăng dần: Vết nứt nghiêm trọng thường rộng từ 2mm trở lên. Đặc biệt, nếu quan sát thấy vết nứt ngày càng mở rộng theo thời gian, đây là dấu hiệu cảnh báo nguy hiểm.
• Chiều dài lớn, kéo dài liên tục qua nhiều cấu kiện: Chạy dài trên tường – dầm – cột – sàn cùng lúc. Có dạng nứt dọc, nứt xiên, nứt hình chân chim nhưng trải rộng hơn bình thường.
• Hình dạng vết nứt không bình thường: Nứt hình chữ X, chữ V, nứt xiên 45°, nứt thấm nước kéo dài. Nứt kiểu này thường phản ánh lún lệch, quá tải, xô lệch kết cấu.
• Gây thấm nước, rò rỉ hoặc nhiễm mặn: Vết nứt sâu khiến nước thấm vào bê tông, làm giảm tuổi thọ và khả năng chịu lực. Dấu hiệu cực kỳ nghiêm trọng là khi có rỉ sét cốt thép lộ ra.

Không phải mọi vết nứt đều đáng lo ngại. Vết nứt nghiêm trọng chỉ xuất hiện khi nó vượt ngưỡng chịu lực, ảnh hưởng hệ cấu trúc, phát triển theo thời gian, và có nguy cơ lớn.

III. Quy định của pháp luật liên quan đến công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng

Mọi hoạt động xử lý công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng đều phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quản lý chất lượng và bảo trì công trình.

1. Công trình xuất hiện vết nứt có phải thực hiện quan trắc công trình để phục vụ công tác bảo trì hay không?

Theo điểm b khoản 6 Điều 33 Nghị định 06/2021/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2024/NĐ-CP), việc quan trắc công trình được thực hiện trong quá trình khai thác, sử dụng khi công trình có dấu hiệu lún, nghiêng, nứt và các dấu hiệu bất thường khác có khả năng gây sập đổ công trình.

Do đó, khi công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng (có dấu hiệu mất an toàn kết cấu), việc quan trắc là bắt buộc để theo dõi tốc độ lan rộng của vết nứt, đánh giá khả năng chịu lực còn lại và làm cơ sở cho việc đưa ra giải pháp bảo trì đột xuất.

2. Nội dung chính của quy trình bảo trì công trình xuất hiện vết nứt bao gồm những gì?

Quy trình bảo trì đối với công trình xuất hiện vết nứt được xây dựng dựa trên quy trình bảo trì công trình xây dựng, nhưng tập trung hơn vào các yếu tố liên quan đến kiểm tra, đánh giá và xử lý vết nứt. Cụ thể bao gồm các nội dung chính được quy định tại khoản 1 Điều 31 Nghị định 06/2021/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2024/NĐ-CP) như sau:

• Các thông số kỹ thuật, công nghệ của công trình, bộ phận công trình và thiết bị công trình;
• Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình;
• Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo dưỡng công trình phù hợp với từng bộ phận công trình, loại công trình và thiết bị lắp đặt vào công trình;
• Quy định thời điểm và chỉ dẫn thay thế định kỳ các thiết bị lắp đặt vào công trình;
• Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của công trình, xử lý các trường hợp công trình bị xuống cấp;
• Quy định thời gian sử dụng của công trình, các bộ phận, hạng mục công trình, thiết bị lắp đặt vào công trình;
• Quy định về nội dung, phương pháp và thời điểm đánh giá lần đầu, tần suất đánh giá đối với công trình phải đánh giá an toàn trong quá trình khai thác sử dụng theo quy định của quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và quy định của pháp luật có liên quan;
• Xác định thời điểm, đối tượng và nội dung cần kiểm định định kỳ;
• Quy định thời điểm, phương pháp, chu kỳ quan trắc đối với công trình có yêu cầu thực hiện quan trắc;
• Quy định về hồ sơ bảo trì công trình xây dựng và việc cập nhật thông tin vào hồ sơ bảo trì công trình xây dựng;
• Các chỉ dẫn khác liên quan đến bảo trì công trình xây dựng và quy định các điều kiện nhằm bảo đảm an toàn lao động, vệ sinh môi trường trong quá trình thực hiện bảo trì công trình xây dựng.

Quy trình bảo trì cho công trình có vết nứt nghiêm trọng là bắt buộc và chi tiết, từ kiểm tra, quan trắc, kiểm định đến sửa chữa và bảo hành.

3. Ai chịu trách nhiệm lập kế hoạch và giám sát việc quan trắc, bảo trì công trình xuất hiện vết nứt?

Dựa trên quy định về trách nhiệm lập và phê duyệt quy trình bảo trì công trình xây dựng được quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị định 06/2021/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2024/NĐ-CP), trách nhiệm đối với việc lập kế hoạch và giám sát quan trắc, bảo trì khi công trình xuất hiện vết nứt thuộc về các chủ thể sau:

• Chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu, người quản lý sử dụng công trình): Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch bảo trì; chỉ đạo và giám sát việc thực hiện bảo trì; và thuê đơn vị tư vấn đủ năng lực để lập, thẩm tra hoặc trực tiếp giám sát việc quan trắc trong trường hợp cần thiết.
• Nhà thầu thiết kế xây dựng công trình: Đây là chủ thể có trách nhiệm lập và bàn giao quy trình bảo trì công trình cùng với hồ sơ thiết kế; đồng thời cập nhật quy trình bảo trì nếu có thay đổi trong quá trình thi công. Quy trình này là cơ sở quan trọng giúp chủ đầu tư xây dựng kế hoạch quan trắc và xử lý vết nứt sau này.
• Nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình: Đây là chủ thể chịu trách nhiệm lập và bàn giao quy trình bảo trì đối với các thiết bị do mình cung cấp. Điều này đặc biệt quan trọng với các thiết bị liên quan đến hệ thống quan trắc, chống thấm, hoặc các bộ phận kết cấu cần theo dõi khi xuất hiện vết nứt.
• Đơn vị tư vấn có đủ điều kiện năng lực: Đây là chủ thể sẽ tham gia khi được chủ đầu tư thuê trong trường hợp nhà thầu thiết kế hoặc nhà thầu thiết bị không lập được quy trình bảo trì, hoặc khi cần thẩm tra độc lập. Đơn vị tư vấn này có thể hỗ trợ đánh giá mức độ nguy hiểm của vết nứt, lập phương án quan trắc và giám sát quá trình bảo trì theo đúng quy định pháp luật.

Tóm lại, trách nhiệm lập kế hoạch và giám sát công tác quan trắc, bảo trì khi công trình xuất hiện vết nứt được phân bổ cho nhiều chủ thể, nhưng trọng tâm vẫn thuộc về chủ đầu tư. Các nhà thầu thiết kế, nhà thầu cung cấp thiết bị và đơn vị tư vấn đủ điều kiện năng lực giữ vai trò hỗ trợ chuyên môn, đảm bảo quy trình bảo trì được thực hiện đúng kỹ thuật và phù hợp quy định pháp luật, từ đó giúp công trình vận hành an toàn và kéo dài tuổi thọ sử dụng.

4. Thời hạn để thực hiện quan trắc, giám sát và bảo trì vết nứt nghiêm trọng là bao lâu?

Thời hạn để thực hiện quan trắc, giám sát và bảo trì công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng không cố định mà phụ thuộc vào:

• Thời hạn theo kế hoạch bảo trì: Chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư phải xây dựng quy trình bảo trì và kế hoạch bảo trì hàng năm, trong đó xác định chu kỳ quan trắc, kiểm định, bảo dưỡng.
• Khoản 2 Điều 33 Nghị định 06/2021/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2024/NĐ-CP) quy định, phải kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ và đột xuất nhằm phát hiện kịp thời các dấu hiệu xuống cấp, những hư hỏng của công trình, thiết bị lắp đặt vào công trình làm cơ sở cho việc bảo dưỡng công trình.
• Sau khi kiểm định xác định vết nứt nghiêm trọng, sửa chữa cần được thực hiện trong khung thời gian phù hợp để tránh rủi ro lan rộng hoặc mất an toàn.

Tóm lại, không có thời hạn cố định một lần cho mọi công trình mà là thời hạn theo kế hoạch bảo trì được phê duyệt, kết hợp giám sát thường xuyên và bảo hành sau sửa chữa.

IV. Giải đáp các vấn đề thắc mắc thường gặp liên quan đến công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng

Phần dưới đây NPLaw sẽ tổng hợp và giải đáp những câu hỏi thường gặp nhằm giúp người đọc nắm rõ bản chất vấn đề, từ đó đưa ra quyết định đúng đắn và kịp thời để đảm bảo an toàn cho công trình.

1. Có cần thuê đơn vị giám định độc lập để đánh giá mức độ nghiêm trọng của vết nứt không?

Có. Việc thuê đơn vị giám định độc lập là cần thiết để Đánh giá chính xác nguyên nhân, mức độ nghiêm trọng và phạm vi ảnh hưởng của công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng. Khoản 1 Điều 33 Nghị định 06/2021/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2024/NĐ-CP) cũng quy định, nếu chủ sở hữu không đủ điều kiện năng lực để kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa công trình theo quy trình bảo trì công trình được phê duyệt thì sẽ thuê tổ chức có đủ điều kiện năng lực thực hiện.

2. Khi công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng, có thể tiếp tục thi công hay phải tạm dừng công trình?

Theo khoản 1 Điều 45 Nghị định 06/2021/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2024/NĐ-CP) quy định, khi xảy ra sự cố, chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng công trình có trách nhiệm thực hiện các biện pháp kịp thời để tìm kiếm, cứu hộ, bảo đảm an toàn cho người và tài sản, hạn chế và ngăn ngừa các nguy hiểm có thể tiếp tục xảy ra; tổ chức bảo vệ hiện trường sự cố và thực hiện báo cáo theo quy định pháp luật. 

3. Có những phương pháp khắc phục vết nứt nghiêm trọng nào được áp dụng phổ biến?

Các phương pháp khắc phục phụ thuộc vào nguyên nhân và cấu kiện bị nứt:

• Bơm keo Epoxy/Polyurethane: Áp dụng cho các vết nứt nhỏ, sâu vào kết cấu để hàn gắn, chống thấm và phục hồi cường độ.
• Gia cố kết cấu: Tăng cường bằng cách thêm thép, hoặc dùng vật liệu composite Carbon Fiber Reinforced Polymer (CFRP) cho các cấu kiện chịu lực (cột, dầm) bị nứt nặng.
• Sửa chữa móng: Áp dụng khi vết nứt do lún nền, bao gồm các biện pháp như ép cọc bổ sung hoặc bơm vữa xi măng.

Phương pháp khắc phục tùy thuộc vào mức độ, vị trí vết nứt… Do đó, nên sử dụng tổ chức chuyên môn để đề xuất giải pháp tối ưu.

4. Khi vết nứt nghiêm trọng xuất hiện sau bàn giao, trách nhiệm bảo hành được xác định như thế nào?

Khoản 4 Điều 28 Nghị định 06/2021/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2024/NĐ-CP) quy định, đối với các hạng mục công trình trong quá trình thi công có khiếm khuyết về chất lượng hoặc xảy ra sự cố đã được nhà thầu sửa chữa, khắc phục thì thời hạn bảo hành của các hạng mục công trình này có thể kéo dài hơn trên cơ sở thỏa thuận giữa chủ đầu tư với nhà thầu thi công xây dựng trước khi được nghiệm thu.

5. Khi công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng, có phải báo cáo cơ quan quản lý xây dựng không?

Có. Theo khoản 3 Điều 8 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/7/2025), quy định, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tiếp nhận báo cáo sự cố từ chủ đầu tư. Sau đó, UBND cấp xã phải báo cáo ngay UBND cấp tỉnh để cơ quan có thẩm quyền chỉ đạo tiếp nhận, kiểm tra, xử lý sự cố. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư bắt buộc phải báo cáo sự cố (bao gồm công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng) cho cơ quan quản lý thông qua UBND cấp xã. Đây là bước đầu tiên để các cơ quan quản lý nhà nước kịp thời kiểm tra, xác minh, ngăn ngừa rủi ro lan rộng và bảo đảm an toàn công trình cũng như khu vực xung quanh.

V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn ở NP Law khi có vấn đề về công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng

Việc xử lý vấn đề công trình xuất hiện vết nứt nghiêm trọng đòi hỏi sự kết hợp giữa kiến thức kỹ thuật và pháp lý. NPLaw tự hào là đơn vị cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện:

• Luật sư của NPLaw có chuyên môn sâu trong lĩnh vực xây dựng và pháp luật dân sự, giúp khách hàng xác định chính xác quyền lợi, nghĩa vụ cũng như hướng xử lý an toàn và hiệu quả nhất.
• NPLaw có kinh nghiệm tư vấn và giải quyết nhiều vụ việc liên quan đến tranh chấp chất lượng công trình, bao gồm nứt tường, lún móng, thấm dột, hư hỏng kết cấu… Luật sư không chỉ hỗ trợ phân tích nguyên nhân pháp lý – kỹ thuật mà còn hướng dẫn quy trình làm việc với chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị giám sát và các cơ quan chuyên môn.
• NPLaw cam kết cung cấp giải pháp tối ưu, từ tư vấn ban đầu, soạn thảo văn bản làm việc, yêu cầu kiểm định chất lượng công trình, cho đến đại diện đàm phán hoặc tranh tụng nếu phát sinh tranh chấp. Khách hàng vì vậy có thể yên tâm rằng quyền và lợi ích của mình luôn được bảo vệ một cách toàn diện, đúng pháp luật và đúng thực tiễn.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.