Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện. Những cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng. Vậy điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa là gì?
I. Thực trạng chuyển nhượng đất trồng lúa hiện nay
Những cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất đối với đất trồng lúa vì các nhu cầu khác nhau mà người sử dụng đất chuyển nhượng đất cho người khác. Việc chuyển nhượng đất trồng lúa hiện nay bên cạnh việc chuyển nhượng đúng luật thì cũng tồn đọng nhiều trường hợp mua bán qua tay, mua bán bằng giấy tờ viết tay bởi đất không đủ điều kiện để chuyển nhượng, dẫn đến tranh chấp về sau giữa các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
II. Điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa
Để chuyển nhượng đất trồng lúa, cần đáp ứng các điều kiện theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất đang còn thời hạn sử dụng đất.
III. Trường hợp nào không được chuyển nhượng đất trồng lúa
Theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 có quy định đối với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Hạn chế này nhằm đảm bảo cho đất trồng lúa không bị sử dụng trái mục đích hay bỏ hoang không khai thác đất bởi đất trồng lúa cần được sử dụng thường xuyên, liên tục.
Với quy định này có thể thấy người sử dụng đất hoàn toàn có quyền chuyển nhượng đất nhưng phải đáp ứng điều kiện ở mục II đồng thời bên nhận chuyển nhượng phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
IV. Hạn mức chuyển nhượng đất trồng lúa là bao nhiêu?
Căn cứ Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai có quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân như sau:
- Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
+ Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
+ Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
- Nếu hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
- Nếu hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất.
- Nếu hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định nêu trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.
- Nếu hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định nêu trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.
V. Một số câu hỏi về chuyển nhượng đất trồng lúa
1. Cán bộ, công chức có được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa hay không?
Theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 có quy định đối với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Hạn chế này nhằm đảm bảo cho đất trồng lúa không bị sử dụng trái mục đích hay bỏ hoang không khai thác đất bởi đất trồng lúa cần được sử dụng thường xuyên, liên tục.
Như vậy đối với cán bộ, công chức là những người làm việc trong cơ quan nhà nước, không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp vì vậy không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
2. Có được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa khác nơi mình sinh sống không?
Như đã nêu trên, tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 có quy định đối với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Trường hợp người nhận chuyển nhượng không ở nơi có đất sẽ không thể canh tác đất trồng lúa, vì vậy mà ở các địa phương sẽ có giới hạn về việc nếu sinh sống khác quận, huyện nơi có đất trồng lúa sẽ không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
3. Phí chuyển nhượng đất trồng lúa hiện nay là bao nhiêu?
Hiện nay phí chuyển nhượng đất trồng lúa bao gồm lệ phí trước bạ (bên nhận chuyển nhượng) và thuế thu nhập cá nhân (bên chuyển nhượng):
- Lệ phí trước bạ: Tại Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về giá tính lệ phí trước bạ. Theo đó giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%.
Như vậy lệ phí trước bạ sẽ là 0,5% nhân với giá tính lệ phí trước bạ.
- Thuế thu nhập cá nhân:
Tại Khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Như vậy thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất sẽ bằng 2% nhân với giá chuyển nhượng.
