Danh mục bài viết

Giải quyết tranh chấp

Điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

Vai trò của việc quy định điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và Quy định pháp luật về điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Quý khách hàng có thể liên hệ đến NPLaw để được tư vấn pháp lý cụ thể hơn về vấn đề này.

I. Vai trò của việc quy định điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Đất đai là một trong những loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải tuân thủ theo quy định pháp luật về đất đai và việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện nhất định. Việc quy định điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giúp đảm bảo trách nhiệm của người được tặng cho tài sản cũng như mong muốn của người tặng cho. Vậy pháp luật đất đai hiện hành quy định như thế nào về vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây nhé!

II. Quy định pháp luật về điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

1. Điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Đồng thời theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản phải đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực như sau:

- Hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực;

- Phải đăng ký quyền sở hữu nếu tặng cho bất động sản (quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất...) theo quy định của luật;

Đối với trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 thì:

Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Như vậy, khi thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện nêu trên.

2. Điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất quan trọng như thế nào?

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật như đã phân tích ở phần trên đóng vai trò quan trọng trong việc:

- Bảo vệ quyền lợi của cả người tặng cho và người được tặng cho: bởi vì để được tặng cho quyền sử dụng đất thì bên tặng cho phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên nhận tặng cho phải được phép nhận tặng cho, các bên phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và dựa trên sự tự nguyện mỗi bên.

- Tránh các tranh chấp có thể phát sinh trong tương lai: vì theo luật định đất được tặng cho không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.

- Tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thực hiện thủ tục: việc quy định rõ các điều kiện tặng cho, giúp các bên nắm đầy đủ các thông tin cần có để đáp ứng kịp thời, tránh phát sinh những chi phí, thủ tục không đáng có.

3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện có cần phải công chứng, chứng thực không?

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

III. Giải đáp một số câu hỏi về điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

1. Có được hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện không?

Theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:

- Văn bản công chứng sẽ phát sinh hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng;

- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác;

- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Như vậy, theo những quy định trên thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nếu đã công chứng thì được coi là đã có hiệu lực nên buộc phải thực hiện hợp đồng tặng cho.

Tuy nhiên, đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện ràng buộc theo Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng khi bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu trong một thời hạn hợp lý mà bên có nghĩa vụ không thực hiện.

Bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện có thể được hủy bỏ khi bên theo quy định nêu trên.

2. Điều kiện để được tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Đồng thời theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 có quy định người sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, trường hợp quá thời hạn quy định mà không đăng ký biến động sẽ bị xử phạt theo quy định.

Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.

4. Nếu có 1 điều kiện không đáp ứng thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có giá trị không?

Căn cứ quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 và Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật buộc người sử dụng đất nếu muốn thực hiện quyền tặng cho thì phải đáp ứng đủ các điều kiện về nội dung và hình thức của hợp đồng tặng cho. Như vậy, nếu có 1 điều kiện không đáp ứng thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có giá trị.

5. Quy trình đăng ký sang tên khi tặng cho quyền sử dụng đất?

Căn cứ tại điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, thủ tục sang tên sổ đỏ được thực hiện khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định, thủ tục sang tên sổ đỏ khi tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất có yêu cầu sang tên sổ đỏ nộp 01 bộ hồ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh. Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

- Sổ đỏ đã cấp;

- Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau: Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp thêm văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trường hợp nhận được thông báo nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động. Trường hợp được miễn thuế TNCN, lệ phí trước bạ thì gửi xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ.

Bước 4: Trả kết quả

Cơ quan giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất gửi kết quả giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai, cụ thể là người sử dụng đất sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới nếu giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.

6. Nghĩa vụ của bên tặng cho và bên nhận tặng cho trong hợp đồng?

Theo Mục 3 từ Điều 457 đến Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, nghĩa vụ của bên tặng cho và bên nhận tặng cho trong hợp đồng như sau:

- Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất:

Thông báo về khuyết tật của tài sản tặng cho để tạo điều kiện cho bên được tặng cho sử dụng tài sản một cách tốt nhất, lường được trước những hậu quả khi sử dụng tài sản được tặng cho, tránh được những thiệt hại có thể xảy ra;
Chuyển giao tài sản tặng cho là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận); giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho, để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất;
Bồi thường những chi phí, công sức mà bên được tặng cho đã thực hiện hoặc chi phí đã bỏ ra nếu bên tặng cho không giao tài sản.
Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính pháp lý của quyền sử dụng đất: Bên tặng cho phải đảm bảo rằng quyền sử dụng đất mà mình tặng cho là hợp pháp và không bị hạn chế hoặc bị ngăn cản bởi bất kỳ tranh chấp hay lệnh ngăn chặn nào.
Lập hợp đồng tặng cho có công chứng hoặc chứng thực: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ về phí, lệ phí do các bên thỏa thuận (nếu có).

- Nghĩa vụ của bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai;
Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;
Thực hiện đúng các điều kiện trong hợp đồng tặng cho: Bên nhận phải tuân thủ các điều kiện mà bên tặng cho đã đưa ra trong hợp đồng.
Đóng thuế, phí và lệ phí liên quan: Bên nhận phải chịu các khoản thuế, phí liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất, trừ trường hợp miễn trừ theo quy định của pháp luật (ví dụ, việc tặng cho giữa người thân trong gia đình có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân).
Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau: