Điều kiện, đối tượng được thuê mua nhà ở tái định cư

Thuê mua nhà ở tái định cư là một giải pháp quan trọng nhằm hỗ trợ các hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất và phải di dời chỗ ở. Đây là một hình thức hỗ trợ nhà ở mà Nhà nước cung cấp để đảm bảo rằng những người bị ảnh hưởng bởi các dự án phát triển có thể có chỗ ở ổn định và lâu dài. Quá trình thuê mua nhà ở tái định cư thường bắt đầu bằng việc người dân thuê nhà ở tái định cư trong một khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian này, họ có thể tích lũy tài chính và ổn định cuộc sống. Sau đó, họ có quyền mua lại căn nhà đó với giá ưu đãi, thường là thấp hơn so với giá thị trường. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân và tạo điều kiện thuận lợi để họ có thể sở hữu nhà ở.

I. Thực trạng thuê mua nhà ở tái định cư

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, vấn đề tái định cư trở nên cấp thiết, đặc biệt là khi các dự án phát triển cơ sở hạ tầng và quy hoạch đô thị được triển khai. Việc thu hồi đất để phục vụ các mục tiêu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và công cộng đã tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tái định cư cho những hộ gia đình bị ảnh hưởng. Nhà ở tái định cư không chỉ là một giải pháp tạm thời mà còn là một phần của quá trình phát triển bền vững, đảm bảo quyền lợi và nhu cầu sống của người dân.

Theo quy định hiện hành, có ba nhóm đối tượng chính được hỗ trợ thuê mua nhà ở tái định cư: hộ gia đình và cá nhân có nhà ở hợp pháp bị giải tỏa, những người không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, và chủ sở hữu nhà chung cư cần phải phá dỡ để cải tạo hoặc xây dựng lại. Điều này cho thấy sự nỗ lực của Nhà nước trong việc tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở mới sau khi mất đi chỗ ở cũ do các dự án phát triển.

II. Tìm hiểu về thuê mua nhà ở tái định cư

1. Thuê mua nhà ở tái định cư được hiểu như thế nào?

Theo khoản 6 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, Nhà ở phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho đối tượng thuộc trường hợp được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật; khoản 22 Điều này quy định: Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Như vậy, thuê mua nhà ở tái định cư tức là việc người thuê mua (đối tượng thuộc trường hợp được tái định cư) thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở tái định cư thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

2. Điều kiện thuê mua nhà ở để phục vụ ở tái định cư

Theo khoản 2 Điều 35 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, điều kiện thuê mua nhà ở để phục vụ ở tái định cư bao gồm:

- Trường hợp đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này có nhu cầu mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư lập theo Mẫu số 01 của Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định này.

• Trường hợp đối tượng được tái định cư có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bố trí mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 4 Điều 39 của Nghị định này và pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
• Đối tượng quy định tại điểm này phải không thuộc diện đã được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;
• Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại điểm c khoản 1 Điều này thì thực hiện bố trí nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
• Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại điểm d khoản 1 Điều này thì phải thuộc diện đang sử dụng nhà ở theo quy định tại Điều 62 của Nghị định này.

III. Quy định pháp luật về thuê mua nhà ở tái định cư

1. Đối tượng nào được thuê mua nhà ở tái định cư

Theo khoản 1 Điều 35 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Đối tượng thuộc diện được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở;
• Hộ gia đình, cá nhân là người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do chiếm dụng nhà ở.

2. Nội dung của hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư

Căn cứ Phụ lục IV ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư gồm các nội dung sau:

• Thông tin về các bên tham gia: Họ và tên của cá nhân hoặc tên của tổ chức, địa chỉ của các bên.
• Mô tả đặc điểm của nhà ở: Bao gồm diện tích, cấu trúc, và các đặc điểm kỹ thuật khác của căn nhà.
• Giá thuê mua.
• Thời hạn và phương thức thanh toán: Quy định rõ ràng về thời gian thuê, thời gian mua lại, và các phương thức thanh toán tiền.
• Thời hạn giao nhận nhà ở và các hồ sơ kèm theo.

• Quyền và nghĩa vụ của các bên: Các quyền lợi và trách nhiệm của bên thuê và bên cho thuê mua.
• Cam kết và thỏa thuận khác: Các điều khoản đặc biệt mà các bên thỏa thuận, bao gồm các cam kết về việc bảo trì, sửa chữa nhà ở, và các điều kiện khác.
• Thời điểm hợp đồng có hiệu lực: Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng và thời điểm hợp đồng bắt đầu có hiệu lực.
• Chữ ký của các bên: Hợp đồng cần được ký kết bởi tất cả các bên tham gia, và nếu là tổ chức, cần có dấu và chức vụ của người ký.

IV. Giải đáp những câu hỏi liên quan đến thuê mua nhà ở tái định cư

1. Người nước ngoài có được phép thuê mua nhà ở tái định cư không?

Theo khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2023, Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

• Tổ chức, cá nhân trong nước;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này.

Theo khoản 1 Điều 35 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Đối tượng thuộc diện được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở;
• Hộ gia đình, cá nhân là người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do chiếm dụng nhà ở.

Như vậy, người nước ngoài được phép thuê mua nhà ở tái định cư nếu thuộc diện được bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư theo quy định nêu trên.

2. Khi có phát sinh tranh chấp về thuê mua nhà ở tái định cư thì cơ quan nào giải quyết?

Theo khoản 2 Điều 194 Luật Nhà ở 2023, Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến giao dịch về nhà ở, quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật.

Như vậy, Tòa án, trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi có phát sinh từ hợp đồng đặt cọc mua nhà đất.

V. Vấn đề liên quan đến thuê mua nhà ở tái định cư có nên liên hệ với Luật sư không? Liên hệ như thế nào?

Việc liên hệ với luật sư khi gặp vấn đề liên quan đến thuê mua nhà ở tái định cư là rất quan trọng và có nhiều lợi ích:

• Tư vấn pháp lý chính xác: Luật sư có thể cung cấp cho bạn những thông tin pháp lý chính xác và cập nhật nhất về các quy định liên quan đến thuê mua nhà ở tái định cư.
• Hỗ trợ soạn thảo và kiểm tra hợp đồng: Luật sư sẽ giúp bạn soạn thảo hoặc kiểm tra hợp đồng thuê mua để đảm bảo các điều khoản trong hợp đồng là hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của bạn.
• Giải quyết tranh chấp: Nếu có tranh chấp phát sinh trong quá trình thuê mua, luật sư sẽ đại diện cho bạn để giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả và bảo vệ quyền lợi của bạn.
• Tư vấn về quyền và nghĩa vụ: Luật sư sẽ giúp bạn hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình trong quá trình thuê mua nhà ở tái định cư, từ đó tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý cùng đội ngũ luật sư chuyên nghiệp, chúng tôi cam kết chất lượng tốt nhất với mức phí phù hợp. Xin vui lòng liên hệ với NPLaw theo thông tin liên hệ sau: