Giao dịch tài sản liên quan đến thuế phải chịu thuế như thế nào?

Bài viết làm rõ thực trạng về giao dịch tài sản liên quan đến thuế, phân tích các quy định pháp luật liên quan và giải đáp thắc mắc liên quan về giao dịch tài sản liên quan đến thuế.

I. Thực trạng liên quan đến giao dịch tài sản liên quan đến thuế

Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, chứng khoán, hoạt động mua bán, chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế tài sản ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, việc thực hiện nghĩa vụ thuế trong các giao dịch tài sản vẫn tồn tại nhiều bất cập, thể hiện ở một số điểm sau:

* Tình trạng trốn thuế, khai sai thuế còn phổ biến: 

• Nhiều cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản kê khai giá trị giao dịch thấp hơn giá thực tế để giảm số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp.
• Một số trường hợp lợi dụng việc tặng cho, thừa kế giữa người thân để né tránh nghĩa vụ thuế.

* Thiếu hiểu biết pháp luật về nghĩa vụ thuế:  Không ít người dân, đặc biệt là ở khu vực nông thôn, chưa nắm rõ quy định về loại thuế áp dụng đối với từng loại giao dịch tài sản (thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, lệ phí trước bạ, thuế giá trị gia tăng…), dẫn đến kê khai sai hoặc chậm nộp thuế.

* Quản lý thuế còn nhiều khó khăn

• Cơ quan thuế khó kiểm soát được giá trị thực của các giao dịch tài sản, đặc biệt là bất động sản, do có sự chênh lệch lớn giữa giá trị thị trường và giá nhà nước quy định.
• Việc xác minh, đối chiếu thông tin về giao dịch tài sản (như chuyển nhượng qua hợp đồng viết tay, không công chứng) còn hạn chế.

Thực trạng trên cho thấy, việc tuân thủ quy định pháp luật về thuế trong giao dịch tài sản còn chưa nghiêm, đòi hỏi phải tăng cường cả ý thức chấp hành của người dân, doanh nghiệp lẫn cơ chế quản lý, giám sát của Nhà nước.

II. Quy định của pháp luật liên quan đến giao dịch tài sản liên quan đến thuế

Pháp luật Việt Nam đã có những quy định cụ thể để quản lý giao dịch tài sản gắn với nghĩa vụ thuế, nhằm đảm bảo minh bạch, công bằng và ngăn ngừa rủi ro pháp lý cho các bên, cụ thể: 

1. Giao dịch tài sản liên quan đến thuế là gì?

Giao dịch tài sản liên quan đến thuế được hiểu là các giao dịch dân sự, thương mại, đầu tư… có đối tượng là tài sản (như bất động sản, động sản, chứng khoán, quyền tài sản), phát sinh nghĩa vụ nộp thuế hoặc lệ phí theo quy định pháp luật.

2. Giao dịch tài sản liên quan đến thuế chịu những loại thuế nào theo pháp luật Việt Nam?

Tùy từng loại tài sản và hình thức giao dịch, nghĩa vụ thuế phát sinh có thể bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Theo Điều 3 Luật Thuế TNCN 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012, 2014, 2024) quy định các trường hợp chịu thuế như: thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; chuyển nhượng chứng khoán; thừa kế, quà tặng là bất động sản, chứng khoán, phần vốn góp…
• Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN): Theo Điều 3 Luật Thuế TNDN năm 2025, doanh nghiệp có thu nhập từ chuyển nhượng tài sản, chuyển nhượng dự án, bất động sản, quyền khai thác tài nguyên… phải nộp TNDN.
• Thuế giá trị gia tăng (VAT): Theo Điều 3 Luật Thuế GTGT năm 2024, thuế VAT áp dụng đối với giao dịch mua bán hàng hóa, dịch vụ, chuyển nhượng tài sản là hàng hóa thuộc diện chịu thuế GTGT (trừ trường hợp được miễn).
• Lệ phí trước bạ: Theo Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 51/2025/NĐ-CP, Nghị định số 175/2025/NĐ-CP thì khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản (như nhà, đất, xe ô tô, tàu thuyền, máy bay…), tổ chức, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ.
• Các loại thuế, phí khác (tùy trường hợp): Như thuế tài nguyên (theo Luật Thuế tài nguyên 2009, sửa đổi 2014, 2022 ); Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP); Thuế bảo vệ môi trường (theo Luật Thuế bảo vệ môi trường 2010).

3. Cách xác định giá tính thuế trong giao dịch tài sản liên quan đến thuế được quy định ra sao?

Nguyên tắc chung, giá tính thuế được xác định theo giá thực tế của giao dịch, trừ khi pháp luật quy định phải áp dụng theo bảng giá Nhà nước hoặc giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Ngoài ra, tùy theo từng loại thuế trong giao dịch tài sản sẽ có cách xác định khác nhau, như: 

• Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản: Căn cứ khoản 1 Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC), thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng công thức sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp =Giá chuyển nhượng (từng lần) x Thuế suất 2%
• Thuế TNCN từ chuyển nhượng chứng khoán: Tại Điều 16 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung điểm a và điểm b khoản 2 Điều 11 Thông tư 111/2013/TT-BTC về tính thuế TNCN khi chuyển nhượng chứng khoán: Cá nhân chuyển nhượng chứng khoán nộp thuế theo thuế suất 0,1% trên giá chuyển nhượng chứng khoán từng lần.
• Thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản: Theo Điều 6, Điều 7 Luật Thuế TNDN năm 2025, căn cứ tính thuế là thu nhập tính thuế và thuế suất. Thu nhập tính thuế trong kỳ tính thuế được xác định như sau: 

• Lệ phí trước bạ: Theo khoản 5 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 51/2025/NĐ-CP và Nghị định 175/2025/NĐ-CP) quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với ô tô theo tỉ lệ % như: Ô tô, rơ moóc, sơ mi rơ moóc, xe chở người bốn bánh có gắn động cơ, xe chở hàng bốn bánh có gắn động cơ, xe máy chuyên dùng, xe tương tự các loại xe này: Mức thu là 2%; Ô tô chở người từ 09 chỗ ngồi trở xuống (bao gồm cả xe pick-up chở người): nộp lệ phí trước bạ lần đầu với mức thu là 10%;...

III. Giải đáp các thắc mắc về giao dịch tài sản liên quan đến thuế

Trong thực tế, khi thực hiện giao dịch tài sản, doanh nghiệp và cá nhân thường gặp nhiều vướng mắc liên quan đến chính sách thuế. Dưới đây là những giải đáp thắc mắc về các câu hỏi thường gặp:

1. Giao dịch tài sản liên quan đến thuế có được miễn, giảm thuế trong những trường hợp đặc biệt nào?

Giao dịch tài sản liên quan đến thuế có được miễn, giảm thuế trong những trường hợp đặc biệt như: 

• Miễn thuế thu nhập cá nhân: Như thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất;... (Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007, sửa đổi năm 2012, 2014, 2024,...).
• Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp: Như thu nhập được chia từ hoạt động góp vốn, mua cổ phần, liên doanh, liên kết với doanh nghiệp trong nước, sau khi đã nộp thuế thu nhập doanh nghiệp; Thu nhập từ chuyển nhượng chứng chỉ giảm phát thải, chuyển nhượng tín chỉ các-bon lần đầu sau khi phát hành của doanh nghiệp được cấp chứng chỉ giảm phát thải, tín chỉ các-bon; thu nhập từ tiền lãi trái phiếu xanh; thu nhập từ chuyển nhượng trái phiếu xanh lần đầu sau khi phát hành;... (Điều 4 Luật Thuế TNDN năm 2025).
• Miễn thuế VAT: Như chuyển quyền sử dụng đất; Hàng hóa nhập khẩu trong trường hợp viện trợ nhân đạo, viện trợ không hoàn lại;...(Điều 4 Luật Thuế GTGT năm 2024). 

2. Trong giao dịch tài sản liên quan đến thuế, nếu bên bán là cá nhân nước ngoài thì cách kê khai thuế như thế nào?

Cá nhân nước ngoài có phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng tài sản tại Việt Nam thì vẫn thuộc diện chịu thuế tại Việt Nam (Điều 2, Điều 3 Luật Thuế TNCN 2007). Theo đó, bên mua hoặc tổ chức trung gian (ví dụ: sàn giao dịch bất động sản, công ty chứng khoán) có trách nhiệm khấu trừ và nộp thuế thay cho cá nhân nước ngoài (Điều 26 Thông tư 111/2013/TT-BTC).

3. Khi nào giao dịch tài sản liên quan đến thuế bị coi là trốn thuế?

Theo Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 quy định những hành vi trốn thuế, như: 

• Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc ngày hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019.
• Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ theo quy định của pháp luật hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán.
• Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp, sử dụng không hợp pháp hóa đơn để hạch toán hàng hóa, nguyên liệu đầu vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc làm tăng số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm hoặc tăng số tiền thuế được khấu trừ, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp.
• Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp….

4. Trường hợp chuyển nhượng tài sản giữa công ty mẹ và công ty con, giao dịch tài sản liên quan đến thuế được tính thế nào?

Trong trường hợp chuyển nhượng tài sản giữa công ty mẹ và công ty con, đây vẫn là một giao dịch chuyển nhượng tài sản độc lập, nên phát sinh nghĩa vụ thuế như giao dịch với bên thứ ba, trừ khi thuộc diện miễn/ưu đãi đặc biệt.

Các loại thuế áp dụng thường bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp (từ chuyển nhượng), lệ phí trước bạ (đối với tài sản phải đăng ký), thuế giá trị gia tăng (nếu có).

Giá tính thuế thường không căn cứ vào quan hệ “mẹ – con” mà phải dựa trên giá thị trường hoặc giá do cơ quan có thẩm quyền quy định, tránh tình trạng chuyển giá để giảm thuế.

5. Các biện pháp xử lý vi phạm hành chính đối với giao dịch tài sản liên quan đến thuế là gì?

Các biện pháp xử lý vi phạm hành chính đối với giao dịch tài sản liên quan đến thuế được quy định tại Nghị định 125/2020/NĐ-CP, ví dụ như như: Điều 17 quy định xử phạt hành vi trốn thuế: 

Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên khi thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:

• Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế hoặc nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày, kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc kể từ ngày hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế, trừ trường hợp quy định tại điểm b, c khoản 4 và khoản 5 Điều 13 Nghị định này;
• Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp, không khai, khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, được miễn, giảm thuế, trừ hành vi quy định tại Điều 16 Nghị định này;
• Không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ, trừ trường hợp người nộp thuế đã khai thuế đối với giá trị hàng hóa, dịch vụ đã bán, đã cung ứng vào kỳ tính thuế tương ứng; lập hóa đơn bán hàng hóa, dịch vụ sai về số lượng, giá trị hàng hóa, dịch vụ để khai thuế thấp hơn thực tế và bị phát hiện sau thời hạn nộp hồ sơ khai thuế;...

Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định này mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến giao dịch tài sản liên quan đến thuế

Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến giao dịch tài sản liên quan đến thuế sẽ giúp: 

• Tư vấn xác định nghĩa vụ thuế: Phân tích loại thuế, phí phát sinh trong từng giao dịch tài sản (chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế, mua bán chứng khoán…).
• Tư vấn miễn, giảm thuế: Kiểm tra hồ sơ để xác định trường hợp thuộc diện miễn, giảm theo pháp luật.
• Hỗ trợ kê khai và quyết toán thuế: Soạn thảo, nộp tờ khai, đại diện làm việc với cơ quan thuế.
• Tư vấn xử lý tranh chấp thuế: Khi có khiếu nại, khởi kiện hành chính liên quan đến quyết định thuế của cơ quan nhà nước.
• Tư vấn giao dịch quốc tế: Hướng dẫn nghĩa vụ thuế đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài khi chuyển nhượng tài sản tại Việt Nam.
• Tư vấn tuân thủ pháp luật thuế và phòng ngừa rủi ro: Hạn chế nguy cơ bị xử phạt, bị coi là trốn thuế hoặc gian lận thuế.

Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến giao dịch tài sản liên quan đến thuế hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.