Giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản là một chế định pháp luật nhằm hạn chế về số lượng, thời gian sở hữu bất động sản của các chủ thể có yếu tố nước ngoài, bao gồm nhưng không giới hạn tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Bằng bài viết này, NPLaw sẽ cung cấp cho Quý Khách hàng những thông tin pháp lý cần thiết về giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản.
Giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản là một chế định pháp luật nhằm hạn chế về số lượng, thời gian sở hữu bất động sản của các chủ thể có yếu tố nước ngoài, bao gồm nhưng không giới hạn tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Bằng bài viết này, NPLaw sẽ cung cấp cho Quý Khách hàng những thông tin pháp lý cần thiết về giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản.
I. Vai trò của việc giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản
Giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản có vai trò quan trọng trong nhiều khía cạnh, bao gồm:
- Bảo vệ lợi ích quốc gia, bảo vệ tài sản và lợi ích của người dân trong nước, đảm bảo rằng nguồn tài nguyên đất đai không bị kiểm soát hoàn toàn bởi các nhà đầu tư nước ngoài.
- Ổn định thị trường bất động sản, ngăn chặn tình trạng đầu cơ và biến động giá bất động sản, từ đó duy trì sự ổn định cho thị trường.
- Khuyến khích đầu tư nội địa, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư trong nước, khuyến khích họ tham gia vào thị trường bất động sản và phát triển kinh tế địa phương.
II. Quy định pháp luật về giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản
1. Giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản là gì
Giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản ở Việt Nam là những quy định của pháp luật nhằm hạn chế tỷ lệ và số lượng bất động sản mà các tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu. Mục đích của việc này là để điều tiết thị trường bất động sản, tránh tình trạng "ngoại hóa" quyền sở hữu nhà ở, đảm bảo an ninh quốc phòng và an sinh xã hội.
2. Các hình thức giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản
Các hình thức giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành bao gồm:
- Giới hạn về số lượng: Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Hoặc, không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư. Trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường hoặc trên một tuyến phố, số lượng nhà ở tối đa được bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài là 250 căn.
- Giới hạn về hình thức sở hữu: Người nước ngoài không được phép sở hữu đất đai tại Việt Nam. Tuy nhiên, họ có thể sở hữu nhà ở (căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong các dự án) gắn liền với quyền sử dụng đất thuê.
- Giới hạn về thời hạn sở hữu: Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thời hạn này có thể được gia hạn khi hết hạn theo quy định của pháp luật.
- Giới hạn về khu vực: Người nước ngoài không được phép mua và sở hữu nhà ở tại các khu vực thuộc diện cấm hoặc hạn chế hoạt động đối với người nước ngoài vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia.
3. Người nước ngoài có được sở hữu nhà tại Việt Nam không
Căn cứ theo quy định tại Điều 17 Luật Nhà ở 2023 như sau:
“1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Như vậy, người nước ngoài có quyền sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định pháp luật về nhà ở.
III. Giải đáp một số câu hỏi về giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản
1. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là gì?
Căn cứ theo quy định tại Điều 18 Luật Nhà ở 2023 thì điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:
- Điều kiện đối với tổ chức
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan phải là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.
- Điều kiện đối với cá nhân
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
2. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam là bao nhiêu?
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được xác định như sau:
- Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà;
- Đối với nhà ở riêng lẻ mà trên một khu vực có số dân theo quy định tại mục (1) nếu chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu số lượng nhà ở không vượt quá 250 căn nhà.
Trường hợp khu vực quy định tại điểm này có từ 02 dự án đầu tư xây dựng nhà ở trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án nhưng không vượt quá 250 căn nhà; trường hợp trên một khu vực có số dân quy định tại mục (1) có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thêm nhà riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này
Như vậy, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam là không vượt quá 250 căn nhà.
3. Giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản tại Việt Nam được quy định như thế nào?
Điều 19 Luật Nhà ở 2023 quy định về số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam như sau:
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
2. Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ quy định tại khoản 1 Điều này.
Như vậy, giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản tại Việt Nam được hạn chế trong khu vực nhà chung cư, nhà riêng lẻ trong dự án với số lượng không quá 250 căn nhà.
4. Có cách nào để tăng giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản không?
Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023 như sau:
b) Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại Điều 19 của Luật này hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh quy định tại Điều 16 của Luật này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở;
Pháp luật hiện hành giới hạn số lượng bất động sản mà tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể sở hữu. Ngay cả trong trường hợp khách quan khiến cho người nước ngoài, tổ chức nước ngoài có thể sở hữu nhiều hơn số lượng bất động sản giới hạn thì người nước ngoài, tổ chức nước ngoài đó không được trực tiếp sở hữu bất động sản mà chỉ được sở hữu giá trị của bất động sản đáng lẽ được nhận.
Theo đó, pháp luật không có cơ chế mở rộng giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản.
5. Giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản có áp dụng cho mọi ngành nghề không?
Giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản ở Việt Nam không áp dụng cho mọi ngành nghề. Các quy định về giới hạn này chủ yếu liên quan đến việc cá nhân và tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà ở (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong các dự án) tại Việt Nam.
Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động trong các ngành nghề khác nhau (bao gồm cả bất động sản), việc sở hữu bất động sản phục vụ cho hoạt động kinh doanh của họ thường được điều chỉnh bởi Luật Đầu tư và các luật chuyên ngành liên quan, chứ không trực tiếp bị chi phối bởi các giới hạn sở hữu nhà ở như đối với cá nhân và tổ chức mua để ở.
IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản
Hiểu được nhu cầu tìm hiểu pháp lý về giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản của Quý Khách hàng, Hãng luật NPLaw với bề dày kinh nghiệm trong đa dạng lĩnh vực sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các vấn đề liên quan đến giới hạn sở hữu nước ngoài trong bất động sản. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây:
