Gỡ rối thi công xây dựng nhà ở cùng NPLAW

Bạn đang chuẩn bị thi công xây dựng nhà ở? Bạn băn khoăn về các quy định pháp luật, thủ tục xin phép, và những vấn đề phát sinh trong quá trình xây dựng? NPLaw sẽ đồng hành cùng bạn, cung cấp thông tin chi tiết, chính xác và dễ hiểu, giúp bạn an tâm xây dựng tổ ấm mơ ước. Bài viết này sẽ giải đáp những thắc mắc thường gặp, giúp bạn tránh những rủi ro pháp lý và tiết kiệm thời gian, chi phí.

I. Thực trạng liên quan đến thi công xây dựng nhà ở

Thị trường xây dựng nhà ở tại Việt Nam đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, đi kèm với đó là những thách thức không nhỏ. Bên cạnh những công trình khang trang, hiện đại, chúng ta vẫn còn chứng kiến không ít trường hợp thi công xây dựng nhà ở không phép, sai phép, vi phạm quy chuẩn, sử dụng vật liệu kém chất lượng, gây ảnh hưởng đến môi trường và an toàn của cộng đồng vẫn là những "điểm nghẽn" cần được giải quyết.

Để tránh rơi vào những vòng xoáy pháp lý đầy rủi ro, chủ đầu tư cần trang bị cho mình kiến thức và sự chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi bắt đầu thi công xây dựng.

II. Các quy định liên quan đến thi công xây dựng nhà ở

1. Thế nào là thi công xây dựng nhà ở?

Căn cứ khoản 38 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, thi công xây dựng nhà ở là quá trình thực hiện các công việc xây dựng, lắp đặt để tạo thành một ngôi nhà ở hoàn chỉnh, bao gồm xây dựng và lắp đặt thiết bị đối với công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời, tu bổ, phục hồi; phá dỡ công trình; bảo hành, bảo trì công trình xây dựng.

Hiểu rõ định nghĩa này sẽ giúp bạn xác định phạm vi công việc cần thực hiện và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

2. Điều kiện để thi công xây dựng nhà ở

Trước khi bắt đầu thi công xây dựng nhà ở cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 107 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), cụ thể:

Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng;
Giấy phép xây dựng: Phải có giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc diện phải có giấy phép (trừ các trường hợp được miễn).
Thiết kế được phê duyệt: Có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt.
Hợp đồng với nhà thầu: Nếu thuê nhà thầu, cần có hợp đồng thi công xây dựng rõ ràng, minh bạch.
An toàn và môi trường: Có biện pháp đảm bảo an toàn lao động, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công.
Vật liệu chất lượng: Sử dụng vật liệu xây dựng đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật.
Thông báo khởi công: Gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

3. Thủ tục, hồ sơ xin cấp phép thi công xây dựng nhà ở

Dưới đây là chi tiết về thủ tục và hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở (theo khoản 1 Điều 95, Điều 102 Luật Xây dựng 2014), giúp bạn tiết kiệm thời gian và công sức.

Hồ sơ bao gồm:
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
Bản sao những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
Bản vẽ thiết kế xây dựng;
Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Trình tự, thủ tục bao gồm:
Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng.
Chờ tiếp nhận và xử lý hồ sơ.
Nhận kết quả và nộp lệ phí (nếu có).
Thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở thường là 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị; 10 ngày làm việc đối với nhà ở nông thôn.

III. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến thi công xây dựng nhà ở

1. Thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng không che chắn thì bị xử phạt vi phạm hành chính bao nhiêu tiền?

Hành vi thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng không che chắn gây ảnh hưởng đến môi trường và an toàn của người xung quanh có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Mức phạt cụ thể sẽ tùy thuộc vào mức độ vi phạm và quy định của pháp luật.

2. Thi công xây dựng nhà ở bao nhiêu tầng thì cần xin giấy phép xây dựng?

Theo quy định của pháp luật xây dựng hiện hành, cụ thể là khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, nguyên tắc chung là mọi công trình thi công xây dựng nhà ở đều phải có giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp ngoại lệ được miễn giấy phép xây dựng. Các trường hợp này bao gồm:

Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp;
Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công do cấp có thẩm quyền quyết định đầu tư;
Công trình xây dựng tạm;
Công trình sửa chữa, cải tạo không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực và không tiếp giáp với đường có yêu cầu quản lý kiến trúc (nếu đáp ứng các điều kiện khác);
Công trình quảng cáo và hạ tầng kỹ thuật viễn thông, công trình nằm trên địa bàn hai tỉnh trở lên hoặc công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp quy hoạch;
Công trình đã được thẩm định thiết kế xây dựng đáp ứng điều kiện phê duyệt thiết kế và điều kiện cấp phép;
Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án khu đô thị/nhà ở có quy hoạch 1/500 được duyệt;
Công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị (trừ khu bảo tồn, di tích).

Như vậy, thi công nhà ở từ 7 tầng trở lên luôn cần xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, nhà ở dưới 7 tầng cũng cần xin giấy phép, trừ trường hợp nhà ở thuộc dự án khu đô thị/nhà ở có quy hoạch 1/500 được duyệt và nhà ở tại nông thôn, miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị (trừ khu bảo tồn, di tích.

3. Thi công xây dựng nhà ở sai bản vẽ so với giấy phép đã được cấp thì xử lý thế nào?

Việc thi công xây dựng nhà ở sai bản vẽ so với giấy phép xây dựng đã được cấp là hành vi vi phạm pháp luật và việc xử lý sẽ căn cứ vào tính chất, mức độ sai lệch, cụ thể:

Xem xét điều chỉnh giấy phép: Theo Điều 98 Luật Xây dựng 2014 và khoản 1 Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, nếu sai lệch ảnh hưởng đến kiến trúc, kết cấu, diện tích, hoặc các yếu tố quan trọng khác, chủ đầu tư phải làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng. Ngược lại, nếu việc điều chỉnh thiết kế không làm thay đổi các nội dung chính trong giấy phép và bản vẽ gốc, thì không cần điều chỉnh.
Xử phạt hành chính: Nếu công trình xây sai mà không thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép khi thuộc trường hợp phải điều chỉnh, căn cứ điểm a khoản 6, điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 30-40 triệu đồng và buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.
Đình chỉ thi công: Theo khoản 3 Điều 56 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định rằng khi phát hiện hành vi xây dựng không đúng nội dung giấy phép, cơ quan có thẩm quyền quản lý trật tự xây dựng có quyền yêu cầu dừng thi công hoặc kiến nghị cấp có thẩm quyền xử lý vi phạm..

Giải pháp tốt nhất là tuân thủ bản vẽ ngay từ đầu. Nếu có thay đổi, hãy làm thủ tục điều chỉnh giấy phép trước khi tiếp tục thi công.