Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất hiện nay

Hiện nay, việc chuyển nhượng bất động sản ngày càng phổ biến và việc lập hợp đồng mua bán cũng là điều cần thiết cho các bên chuyển nhượng. Vậy làm sao để hiểu thế nào là hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất và những vấn đề liên quan xoay quanh về hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất như thế nào? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé.

I. Thực trạng liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất

Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất là một trong những hình thức giao dịch phổ biến trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, thực trạng liên quan đến loại hợp đồng này đang gặp phải nhiều vấn đề cần được xem xét và cải thiện.

Trước hết, nhiều người dân chưa thực sự hiểu rõ về quyền sở hữu đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Điều này dẫn đến tình trạng tranh chấp trong hợp đồng mua bán, đặc biệt là những vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất. Nhiều hợp đồng được ký kết mà không có sự tham gia của cơ quan chức năng, tạo ra rủi ro lớn cho cả bên mua và bên bán.

Thứ hai, cơ sở hạ tầng pháp lý cho việc thực hiện hợp đồng này còn chưa hoàn thiện. Việc xác định giá trị đất đai và tài sản trên đất chưa được căn cứ vào các tiêu chí hợp lý, dẫn đến tình trạng giá cả bị thổi phồng trong giao dịch. Ngoài ra, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn gặp nhiều khó khăn, gây cản trở cho các giao dịch.

Cuối cùng, vấn đề bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng trong các giao dịch mua bán tài sản gắn liền với đất cũng chưa được chú trọng. Nhiều người mua chưa được cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản, dẫn đến việc quyết định mua không dựa trên cơ sở đầy đủ.

Những vấn đề nêu trên cho thấy việc quản lý và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất cần được nâng cao hơn nữa để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, đồng thời tăng cường tính minh bạch và công bằng trong thị trường bất động sản.

II. Các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất

1. Thế nào là hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất?

Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất là một thỏa thuận pháp lý giữa hai hoặc nhiều bên về việc chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả đất đai và các tài sản khác như nhà cửa, công trình xây dựng, cây cối, v.v. Hợp đồng này không chỉ quy định các điều khoản về giá cả, phương thức thanh toán mà còn các điều kiện liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm trong việc chuyển giao tài sản, cũng như các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất.

Tại Việt Nam, hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất thường phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai và các luật liên quan, và cần được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý. Thông thường, hợp đồng này phải bao gồm các thông tin như mô tả chi tiết tài sản, giá trị giao dịch, thời gian thanh toán, cũng như các điều khoản xử lý tranh chấp và cam kết của các bên.

2. Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất chi tiết gồm những nội dung nào? Nội dung nào quan trọng nhất? Tại sao?

Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất là một văn bản pháp lý quan trọng trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất. Hợp đồng này cần đảm bảo tính hợp pháp và đầy đủ các thông tin quan trọng. Dưới đây là những nội dung chi tiết cần có trong hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất:

• Thông tin các bên (bên bán và bên mua )
• Thông tin về tài sản: Mô tả chi tiết về tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình xây dựng, v.v.); diện tích đất, số tờ bản đồ, số thửa đất và vị trí địa lý; số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
• Giá cả và phương thức thanh toán
• Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền lợi của bên mua và bên bán; nghĩa vụ của bên mua trong việc thanh toán; nghĩa vụ của bên bán trong việc chuyển quyền sở hữu.
• Thời gian chuyển nhượng: Thời gian cụ thể để thực hiện việc chuyển nhượng tài sản và quyền sử dụng đất.
• Cam kết và bảo đảm
• Giải quyết tranh chấp

Nội dung quan trọng nhất trong hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất thường là thông tin về tài sản, bao gồm mô tả tài sản, diện tích đất và các thông tin pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất. Vì thông tin về tài sản là cơ sở pháp lý để xác định quyền sở hữu, cũng như đảm bảo quyền lợi cho bên mua trong việc sử dụng tài sản cũng như đất đai. Nếu thông tin về tài sản không chính xác hoặc không đầy đủ, có thể dẫn đến tranh chấp trong tương lai hoặc ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của bên mua. Do đó, việc ghi rõ và chính xác các thông tin này là vô cùng cần thiết.

III. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất có bắt buộc phải công chứng không?

Căn cứ quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ 03 trường hợp kinh doanh bất động sản sau đây:

• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; 
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo đó, hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất sẽ không bắt buộc công chứng, chứng thực mà được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

2. Thuế suất có được xác định theo giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất không?

Hiện nay, giá chuyển nhượng khi tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo khoản 1 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC) đối với trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất:

• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
• Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng

Như vậy, tùy vào từng trường hợp thì sẽ xác định thuế suất theo giá hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất hay không.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về vấn đề hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.