Hợp đồng thi công xây dựng: nền tảng pháp lý và giải quyết tranh chấp

Trong lĩnh vực xây dựng, hợp đồng thi công đóng vai trò là nền tảng pháp lý quan trọng để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia dự án. Đây không chỉ là văn bản thể hiện thỏa thuận về tiến độ, chất lượng và chi phí công trình, mà còn là công cụ đảm bảo sự minh bạch, hạn chế tranh chấp và rủi ro trong quá trình thực hiện.

I. Nhu cầu thực hiện hợp đồng thi công trong giai đoạn hiện nay

Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội và quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở, công trình công cộng ngày càng tăng cao. 

Điều này kéo theo sự gia tăng về số lượng và quy mô của các hợp đồng thi công xây dựng. Việc ký kết và thực hiện hợp đồng thi công không chỉ đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường xây dựng mà còn là cơ sở để đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ giữa chủ đầu tư và nhà thầu. 

Bên cạnh đó, trong thời kỳ hội nhập và chuyển đổi số, yêu cầu về tính minh bạch, chuyên nghiệp và tuân thủ pháp luật trong quá trình thực hiện hợp đồng ngày càng được đặt ra, nhằm hạn chế rủi ro, tranh chấp và nâng cao hiệu quả đầu tư.

II. Tìm hiểu về hợp đồng thi công

Trong hoạt động xây dựng, hợp đồng thi công là công cụ pháp lý quan trọng để các bên thống nhất về trách nhiệm, quyền lợi và nghĩa vụ khi triển khai dự án. Tìm hiểu sâu về hợp đồng thi công giúp nhận diện rõ bản chất, đặc điểm và các loại hợp đồng thường gặp, ngoài ra còn có thể giúp cho các chủ thể tham gia hiểu rõ căn cứ pháp lý điều chỉnh và các điều khoản cơ bản cần có. 

Từ đó, các bên có thể phòng ngừa rủi ro, bảo đảm hiệu quả thực hiện dự án và tuân thủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực xây dựng.

1. Hợp đồng thi công là gì và tại sao nó quan trọng trong ngành xây dựng?

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sđ,bs bởi điểm b khoản 3 Điều 7 Thông tư 02/2023/TT-BXD) quy định như sau: “Hợp đồng thi công xây dựng công trình (viết tắt là hợp đồng thi công xây dựng) là hợp đồng để thực hiện việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế xây dựng công trình; hợp đồng tổng thầu thi công xây dựng công trình là hợp đồng thi công xây dựng để thực hiện tất cả các công trình của một dự án đầu tư”.

Từ nội dung quy định trên, chúng ta có thể hiểu một cách khái quát như sau: Hợp đồng thi công là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng, trong đó xác định rõ các nội dung như phạm vi công việc, giá trị hợp đồng, tiến độ thi công, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như các điều khoản về nghiệm thu, thanh toán và giải quyết tranh chấp. 

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, hợp đồng thi công là một trong những loại hợp đồng xây dựng, có giá trị pháp lý ràng buộc nhằm đảm bảo việc thực hiện dự án diễn ra đúng kế hoạch, chất lượng và hiệu quả.

Hợp đồng thi công giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong ngành xây dựng vì nó là cơ sở pháp lý để điều chỉnh quan hệ giữa các bên, bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đồng thời giúp kiểm soát chi phí, tiến độ và chất lượng công trình. Ngoài ra, việc có một hợp đồng thi công chặt chẽ, rõ ràng còn góp phần hạn chế tranh chấp, nâng cao tính minh bạch và chuyên nghiệp trong hoạt động xây dựng – lĩnh vực vốn có giá trị tài chính lớn và rủi ro cao.

2. Hợp đồng thi công có thể được ký kết bằng hình thức nào?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng thi công xây dựng phải được lập thành văn bản. Cụ thể:

• Tại khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 quy định: hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.
• Tại điểm c khoản 1 Điều 6 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP, quy định về hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng, ở đó nhà làm luật cũng khẳng định hình thức của hợp đồng xây dựng đó là bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật.
• Giá trị pháp lý tương đương: Trường hợp các bên thỏa thuận ký kết hợp đồng thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử, hợp đồng đó có giá trị như hợp đồng bằng văn bản theo Điều 9 Luật Giao dịch Điện tử 2023

Việc ký kết hợp đồng thi công bằng hình thức văn bản hoặc điện tử không chỉ là điều kiện có hiệu lực pháp lý bắt buộc, mà còn là cơ sở để bảo đảm tính minh bạch, trách nhiệm và khả năng kiểm soát trong quá trình thi công

3. Có những loại hợp đồng thi công nào phổ biến trên thị trường hiện nay?

Trong hoạt động xây dựng, hợp đồng thi công (thực chất là một loại của Hợp đồng xây dựng) được phân loại theo nhiều tiêu chí. Tuy nhiên, phổ biến và được quan tâm nhất là phân loại theo hình thức giá hợp đồng, vì nó quy định cách xác định chi phí và phương thức thanh toán, ảnh hưởng trực tiếp đến rủi ro của các bên.

Dưới đây là các loại hợp đồng thi công phổ biến nhất hiện nay, được quy định chi tiết tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sđ,bs bởi điểm d khoản 2 Điều 1 Nghị định 50/2021/NĐ-CP):

• Hợp đồng trọn gói: Giá trị hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện, trừ khi có thay đổi phạm vi công việc được chủ đầu tư chấp thuận.
• Hợp đồng theo đơn giá cố định: Đơn giá cho từng phần công việc được xác định và không thay đổi, dù có biến động giá trên thị trường.
• Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: Đơn giá có thể được điều chỉnh trong quá trình thực hiện hợp đồng dựa trên các yếu tố trượt giá (vật liệu, nhân công) theo thỏa thuận và công thức đã ghi rõ trong hợp đồng. Tổng giá trị hợp đồng thay đổi theo khối lượng thực tế và đơn giá đã điều chỉnh.
• Hợp đồng theo thời gian: Áp dụng cho các gói thầu tư vấn hoặc thi công đặc thù, khi khối lượng công việc chưa thể xác định chính xác từ đầu.
• Hợp đồng theo giá kết hợp: Sử dụng kết hợp các hình thức giá trên cho các phần công việc khác nhau trong cùng một hợp đồng.

Trong thực tế, các dự án đầu tư công thường áp dụng hợp đồng trọn gói hoặc đơn giá cố định để bảo đảm kiểm soát chi phí. Trong khi đó, các dự án dân dụng hoặc thương mại như khu đô thị, chung cư, trung tâm thương mại lại linh hoạt hơn, thường dùng hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh để thích ứng với biến động giá vật liệu và tiến độ thi công.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng thi công

Trong lĩnh vực xây dựng, hợp đồng thi công không chỉ là sự thỏa thuận dân sự giữa các bên mà còn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật chuyên ngành. Bởi lẽ, hoạt động thi công xây dựng liên quan trực tiếp đến chất lượng công trình, an toàn lao động, nguồn vốn đầu tư và lợi ích công cộng, vì vậy Nhà nước đặt ra nhiều quy định cụ thể nhằm đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả và trách nhiệm của các chủ thể tham gia.

1. Những thông tin nào cần có trong một hợp đồng thi công để đảm bảo tính pháp lý?

Theo Điều 8 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, một hợp đồng thi công xây dựng hợp pháp cần bao gồm các nội dung chủ yếu sau:

• Căn cứ ký kết hợp đồng bao gồm: Các văn bản pháp luật có liên quan; Hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu hoặc hồ sơ đề xuất; Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu; Các tài liệu có liên quan khác (nếu có).
• Thông tin của các bên ký kết, bao gồm: Tên, địa chỉ, mã số thuế, người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư và nhà thầu; Căn cứ ủy quyền (nếu người ký không phải là người đại diện pháp luật).
• Đối tượng và phạm vi công việc: Xác định rõ phần việc mà nhà thầu thi công phải thực hiện; Mô tả chi tiết quy mô, tính chất, tiêu chuẩn kỹ thuật của công trình.
• Giá hợp đồng và phương thức thanh toán: Hình thức giá (trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh…); Phương thức thanh toán, tạm ứng, quyết toán.
• Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng: Thời gian khởi công, hoàn thành, nghiệm thu; Biện pháp thi công và các mốc tiến độ cụ thể.
• Chất lượng, nghiệm thu và bàn giao công trình: Tiêu chuẩn chất lượng công trình, vật liệu; Quy trình nghiệm thu, bảo hành và bàn giao.
• Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên, có thể bao gồm các thông tin liên quan như sau: Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc cung cấp mặt bằng, hồ sơ thiết kế, thanh toán; Nghĩa vụ của nhà thầu trong việc đảm bảo an toàn, chất lượng, và tiến độ thi công.
• Điều khoản về thay đổi, tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng: Các trường hợp được phép điều chỉnh giá, gia hạn tiến độ, hoặc chấm dứt hợp đồng.
• Giải quyết tranh chấp: Trình tự thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc khởi kiện tại tòa án.
• Hiệu lực của hợp đồng và điều khoản chung: Thời điểm có hiệu lực, số bản hợp đồng, ngôn ngữ sử dụng và chữ ký của các bên.

Những nội dung trên là bắt buộc để hợp đồng thi công được pháp luật công nhận là hợp lệ. Việc thiếu một trong các yếu tố cơ bản này có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoặc khó thực thi khi xảy ra tranh chấp.

2. Hợp đồng thi công có thể bị chấm dứt trong những trường hợp nào?

Trong quá trình thực hiện, hợp đồng thi công có thể bị chấm dứt khi xảy ra các sự kiện làm cho việc tiếp tục thực hiện hợp đồng trở nên không thể hoặc không cần thiết. Việc chấm dứt hợp đồng phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Theo Điều 41 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, hợp đồng thi công có thể bị chấm dứt trong các trường hợp sau:

Đầu tiên, là do các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng: chủ đầu tư và nhà thầu có thể cùng thống nhất kết thúc hợp đồng khi xét thấy việc tiếp tục thực hiện không còn cần thiết hoặc không hiệu quả. Việc thỏa thuận phải được lập bằng văn bản và nêu rõ các điều kiện thanh toán, bàn giao, trách nhiệm của các bên.

Thứ hai, khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng do vi phạm nghiêm trọng: Khi một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng, bên còn lại có quyền chấm dứt hợp đồng sau khi đã thông báo bằng văn bản và cho thời hạn khắc phục.Ngoài ra, còn có thể căn cứ vào quy định tại Điều 428 BLDS 2015 quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên kia vi phạm nghĩa vụ.

Thứ ba, do sự kiện bất khả kháng: Khi xảy ra thiên tai, hỏa hoạn, chiến tranh, dịch bệnh, hoặc sự kiện khách quan khác làm cho hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện được. Điều này được quy định tại khoản 1 Điều 420 BLDS 2015 – quy định về thay đổi hoàn cảnh cơ bản và sự kiện bất khả kháng.

Thứ tư, khi chủ đầu tư hoặc nhà thầu bị phá sản, giải thể hoặc mất năng lực pháp lý: 

Theo khoản 7 Điều 41 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, trường hợp bên giao thầu có quyền chấm dứt khi bên nhận thầu bị phá sản, giải thể, chuyển nhượng hợp đồng mà không được chấp thuận, hoặc từ chối/không thực hiện công việc liên tục 56 ngày mà không có lý do chính đáng. 

Trường hợp bên nhận thầu có quyền chấm dứt khi bên giao thầu bị phá sản, giải thể, không thanh toán cho Nhà thầu sau 56 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ thanh toán hợp lệ, hoặc công việc bị dừng liên tục 56 ngày do lỗi của Bên giao thầu theo quy định tại khoản 8 Điều 41 Nghị định 37/2015/NĐ-CP

Sau khi hợp đồng bị chấm dứt, các bên phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán, bàn giao khối lượng công việc đã hoàn thành, và giải quyết bồi thường thiệt hại (nếu có) theo quy định tại Điều 44 Nghị định 37/2015/NĐ-CP.

Việc quy định rõ các trường hợp chấm dứt hợp đồng thi công là cần thiết nhằm đảm bảo tính chủ động và công bằng cho các bên, đồng thời giúp hạn chế tranh chấp trong lĩnh vực xây dựng – nơi có giá trị hợp đồng và rủi ro pháp lý rất cao.

3. Quy định pháp lý nào chi phối việc lập hợp đồng thi công trong lĩnh vực xây dựng?

Việc lập và quản lý hợp đồng thi công (hợp đồng xây dựng) trong lĩnh vực xây dựng tại Việt Nam chịu sự chi phối của một hệ thống các quy định pháp lý, trong đó quan trọng nhất là:

• Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bổ sung năm 2020:
  • Chương V: Hợp đồng trong hoạt động xây dựng (từ Điều 138 đến Điều 147) quy định các nguyên tắc cơ bản, loại hợp đồng, nội dung chủ yếu, hồ sơ hợp đồng, và điều chỉnh hợp đồng.
  • Điều 138: Quy định về Nguyên tắc ký kết và thực hiện hợp đồng xây dựng (tự nguyện, bình đẳng, có đủ vốn thanh toán, đáp ứng năng lực hành nghề,...)
  • Điều 141: Quy định về Nội dung chủ yếu của hợp đồng xây dựng (phạm vi, giá, thời gian, chất lượng, thanh toán, bảo hành,...)
• Nghị định số 37/2015/NĐ-CP , quy định chi tiết về:
  • Các loại hợp đồng xây dựng (theo tính chất công việc và hình thức giá hợp đồng).
  • Nguyên tắc ký kết, hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng.
  • Quyền và nghĩa vụ cụ thể của bên giao thầu, bên nhận thầu.
  • Quản lý tiến độ, chất lượng, điều chỉnh, thanh toán, tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng.
• Bộ luật Dân sự 2015:
  • Hợp đồng thi công (hợp đồng xây dựng) là một loại hợp đồng dân sự. Do đó, các quy định chung của Bộ luật Dân sự về Giao kết hợp đồng theo quy định tại Điều 388, Hiệu lực hợp đồng quy định tại Điều 386, Thực hiện hợp đồng theo Điều 389, Sửa đổi, Chấm dứt hợp đồng ở Điều 390 và Điều 391 về Trách nhiệm dân sự sẽ được dùng làm căn cứ pháp lý trong quá trình xác lập hợp đồng thi công. 
• Luật Đấu thầu 2023: Chi phối các hợp đồng được hình thành thông qua quá trình đấu thầu, đặc biệt là các quy định về hình thức giá hợp đồng và điều kiện hợp đồng.
• Luật Đầu tư công 2024; Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp 2025: Chi phối các hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước.

Tóm lại, văn bản pháp lý có tính chất hướng dẫn chi tiết và áp dụng trực tiếp nhất đối với việc lập hợp đồng thi công là Nghị định 37/2015/NĐ-CP (đã sửa đổi, bổ sung), trên cơ sở các nguyên tắc chung của Luật Xây dựng 2014 và Bộ luật Dân sự 2015.

4. Hợp đồng thi công có cần phải công chứng hay không theo luật hiện hành?

Theo quy định pháp luật, hợp đồng xây dựng không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể như sau:

Quy định về hình thức giao dịch dân sự): Quy định giao dịch dân sự (bao gồm hợp đồng) có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Luật chỉ quy định bắt buộc bằng văn bản có công chứng, chứng thực đối với một số loại giao dịch cụ thể (chủ yếu là giao dịch liên quan đến bất động sản như chuyển nhượng, tặng cho nhà đất), vấn đề này được cụ thể hoá tại Điều 119 BLDS năm 2015

Tại Điều 141 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung) quy định về nội dung chủ yếu của hợp đồng xây dựng): Chỉ quy định hợp đồng xây dựng phải được lập thành văn bản, nhưng không yêu cầu công chứng, chứng thực.

Đồng thời tại Nghị định số 37/2015/NĐ-CP (và Nghị định sửa đổi, bổ sung) Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng: Nghị định này cũng chỉ yêu cầu hợp đồng xây dựng phải được ký kết bằng văn bản và tuân thủ các điều kiện về năng lực, nội dung, nhưng không hề đặt ra yêu cầu công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng có thể mang lại nhiều lợi ích và tăng tính pháp lý của hợp đồng.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến hợp đồng thi công

Trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng thi công xây dựng, các bên thường gặp phải nhiều vướng mắc pháp lý do tính chất phức tạp của hoạt động xây dựng, sự đa dạng của các loại công trình và quy mô dự án. 

Mặc dù pháp luật đã có những quy định khá chi tiết về nội dung, hình thức và trình tự thực hiện hợp đồng thi công, song việc áp dụng vào thực tế đôi khi vẫn phát sinh nhiều vấn đề cần được làm rõ, đặc biệt liên quan đến tiến độ, bồi thường thiệt hại, chấm dứt hợp đồng, giải quyết tranh chấp và thanh lý hợp đồng.

1. Nếu một bên vi phạm tiến độ trong hợp đồng thi công, bên còn lại có thể yêu cầu bồi thường như thế nào?

Trong hoạt động xây dựng, tiến độ thi công là yếu tố cốt lõi, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, chi phí, cũng như uy tín của các bên. Do đó, khi một bên vi phạm tiến độ, bên còn lại hoàn toàn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc phạt vi phạm hợp đồng, tùy theo thỏa thuận và mức độ vi phạm. Dưới đây là một số cơ sở pháp lý có liên quan như sau:

• Điều 146 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định: “Trường hợp nhà thầu vi phạm hợp đồng, chủ đầu tư có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, xử lý vi phạm hợp đồng theo quy định và thỏa thuận trong hợp đồng.”
• Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bên kia.”
• Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng; bên vi phạm phải nộp cho bên bị vi phạm một khoản tiền theo mức phạt đã được thỏa thuận.”
• Điều 39 Nghị định 37/2015/NĐ-CP (về hợp đồng xây dựng):“Mức phạt vi phạm tiến độ, chất lượng, khối lượng và các vi phạm khác trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 12% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm.”

Như vậy, khi một bên vi phạm tiến độ thi công, bên còn lại có thể yêu cầu phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật và nội dung hợp đồng.

2. Các phương thức giải quyết tranh chấp thường được ghi nhận trong hợp đồng thi công là gì?

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thi công xây dựng, các tranh chấp có thể phát sinh do nhiều nguyên nhân như: chậm tiến độ, vi phạm chất lượng công trình, thanh toán không đúng hạn, thay đổi thiết kế, hoặc chấm dứt hợp đồng trái quy định. Để hạn chế rủi ro pháp lý, các bên thường ghi nhận trước phương thức giải quyết tranh chấp ngay trong hợp đồng.

Khi xảy ra tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng thi công xây dựng, các bên có thể áp dụng các phương thức giải quyết sau:

• Thương lượng, hòa giải: Đây là phương thức được ưu tiên đầu tiên được ghi nhận tại điểm b khoản 8 Điều 146 Luật Xây dựng năm 2014 (sđ,bs năm 2020). Các bên có thể trực tiếp gặp gỡ, trao đổi để thống nhất cách giải quyết hoặc thông qua bên thứ ba trung lập (hòa giải viên, tổ chức trung gian) để hỗ trợ tìm kiếm thỏa thuận. Mục tiêu là đạt được sự đồng thuận, duy trì quan hệ hợp tác và tránh đưa tranh chấp ra cơ quan tài phán. 
• Tại Điều 43 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, ngoài ra các bên còn có thể lựa chọn giải quyết bằng trọng tài thương mại: trong trường hợp thương lượng, hòa giải không đạt kết quả, các bên có thể lựa chọn đưa tranh chấp ra giải quyết tại Trọng tài thương mại, nếu trong hợp đồng có thỏa thuận trọng tài. Phán quyết của trọng tài có giá trị chung thẩm và bắt buộc thi hành, không bị kháng cáo. Ưu điểm của phương thức này là nhanh gọn, bảo mật thông tin và linh hoạt về quy trình. 
• Hoặc các bên có thể lựa chọn phương thức khởi kiện tại Tòa án: Nếu các bên không có thỏa thuận trọng tài hoặc thỏa thuận đó vô hiệu, tranh chấp sẽ được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của Điều 317 Bộ luật Tố tụng dân sự. 

Như vậy, trong hợp đồng thi công xây dựng, các bên có thể thỏa thuận lựa chọn một hoặc nhiều phương thức giải quyết tranh chấp, bao gồm thương lượng, hòa giải, trọng tài và Tòa án. Việc quy định rõ phương thức ngay từ khi ký kết hợp đồng giúp các bên chủ động xử lý tranh chấp, tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi xảy ra vi phạm.

3. Khi hợp đồng thi công bị vô hiệu, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ xử lý như thế nào?

Theo quy định tại Điều 407 BLDS năm 2015 quy định về các trường hợp mà hợp đồng dân sự vô hiệu có dẫn chiếu đến các điều luật quy định về giao dịch dân sự vô hiệu. Do đó có thể hiểu Hợp đồng dân sự bị vô hiệu khi rơi vào một trong các trường hợp được quy định từ Điều 123 đến Điều 129 và Điều 408 BLDS năm 2015.   

Do đó, hậu quả pháp lý khi hợp đồng thi công bị vô hiệu về nguyên tắc chung là:

• Căn cứ theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Đối với bên giao thầu (chủ đầu tư): Phải hoàn trả lại cho bên nhận thầu (Nhà thầu) những khoản tiền đã thanh toán, nếu có.
• Đối với bên nhận thầu (nhà thầu): Phải hoàn trả lại cho bên giao thầu các tài sản, vật tư, thiết bị (nếu đã nhận nhưng chưa sử dụng) hoặc công trình/phần công trình đã thi công.

Trường hợp, nếu công trình đã thi công xong một phần hoặc hoàn thành, nhưng không thể tháo dỡ, hoàn trả lại được do tính chất đặc thù của hợp đồng thi công là tạo ra vật chất (công trình xây dựng), việc hoàn trả bằng hiện vật thường rất khó hoặc không thể thực hiện, thì lúc này các bên sẽ thỏa thuận về việc thanh toán giá trị phần công việc đã thực hiện và giá trị vật tư, thiết bị đã sử dụng theo nguyên tắc hợp lý và phù hợp với giá thị trường, tránh gây thiệt hại cho bên đã thi công.

Đồng thời, bên có lỗi gây ra hợp đồng vô hiệu phải bồi thường thiệt hại: Bên nào có lỗi gây ra việc hợp đồng bị vô hiệu thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Thiệt hại có thể bao gồm: Chi phí chuẩn bị thực hiện hợp đồng, các khoản chi phí khác bị mất mát, lợi ích đáng lẽ được hưởng từ hợp đồng (trong một số trường hợp),...

Như vậy, khi hợp đồng thi công bị vô hiệu, quyền và nghĩa vụ của các bên được xử lý theo nguyên tắc hoàn trả, bồi thường và khôi phục tình trạng ban đầu, căn cứ vào Điều 131 BLDS năm 2015. Mặc dù khi hợp đồng vô hiệu không phát sinh quyền, nghĩa vụ như thỏa thuận ban đầu, nhưng pháp luật vẫn bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên trong phạm vi công việc đã thực hiện thực tế để đảm bảo công bằng và hạn chế thiệt hại trong hoạt động xây dựng.

4. Các điều kiện để gia hạn tiến độ trong hợp đồng thi công là gì?

Khi thi công xây dựng, việc chậm tiến độ có thể phát sinh do nhiều nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp chậm tiến độ đều bị xem là vi phạm hợp đồng. 

Pháp luật cho phép gia hạn tiến độ thi công khi đáp ứng đủ các điều kiện nhất định, được quy định trong hợp đồng và phù hợp với quy định pháp luật, cụ thể như sau: 

• Có lý do chính đáng và hợp lý: Nguyên nhân phải khách quan, không do lỗi của bên thi công, ví dụ: Thay đổi thiết kế, phạm vi công việc do chủ đầu tư yêu cầu; Thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn, chiến tranh, đình công… (thuộc sự kiện bất khả kháng theo Điều 351 BLDS 2015); Chậm bàn giao mặt bằng hoặc cung cấp vật tư, hồ sơ kỹ thuật từ phía chủ đầu tư.
• Có văn bản đề nghị gia hạn tiến độ hợp lệ: Bên thi công phải gửi văn bản thông báo và đề xuất gia hạn tiến độ trong thời hạn quy định. Văn bản cần nêu rõ: nguyên nhân, thời gian ảnh hưởng, biện pháp khắc phục và thời gian đề nghị gia hạn.
• Được chủ đầu tư hoặc bên giao thầu chấp thuận: Gia hạn tiến độ chỉ có giá trị pháp lý khi được bên giao thầu đồng ý bằng văn bản hoặc phụ lục hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không chấp thuận, việc kéo dài tiến độ vẫn bị xem là vi phạm hợp đồng.
• Phù hợp với quy định trong hợp đồng và pháp luật: Điều khoản về gia hạn tiến độ cần được quy định rõ trong hợp đồng, bao gồm: điều kiện, thủ tục, thời hạn thông báo và mức độ điều chỉnh.
• Nếu hợp đồng không quy định, các bên có thể vận dụng nguyên tắc thiện chí, hợp tác theo Điều 3 BLDS năm 2015 để thương lượng bổ sung.

Ngoài các căn cứ trên thì tại Điều 36 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP quy định về nguyên tắc điều chỉnh hợp đồng xây dựng và Điều 143 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định: “Việc điều chỉnh hợp đồng xây dựng được thực hiện khi có thay đổi phạm vi công việc, điều kiện thi công, tiến độ hoặc các trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật.” Và Điều 420 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về miễn trách nhiệm và thay đổi hoàn cảnh cơ bản trong thực hiện nghĩa vụ, là căn cứ để xác định trường hợp được gia hạn tiến độ hợp lý.

Từ những quy định và phân tích nêu trên, có thể kết luận rằng việc gia hạn tiến độ thi công chỉ được pháp luật công nhận khi có căn cứ hợp pháp, lý do khách quan và được thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo hợp đồng. Việc tuân thủ quy định về thông báo, chấp thuận và điều chỉnh tiến độ không chỉ giúp các bên bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của mình mà còn hạn chế rủi ro tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng.

5. Thủ tục thanh lý hợp đồng thi công cần thực hiện những bước gì?

Thanh lý hợp đồng thi công là giai đoạn cuối cùng trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng, nhằm xác nhận rằng các bên đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận, đồng thời kết thúc quan hệ pháp lý phát sinh từ hợp đồng. 

Khi công việc theo hợp đồng đã hoàn thành, các bên phải thực hiện việc nghiệm thu, bàn giao, thanh toán và thanh lý hợp đồng theo các quy định tại Điều 123, Điều 124, khoản 2 Điều 137 Luật Xây dựng 2014 (sđ, bs năm 2020). Đồng thời, hợp đồng xây dựng được thanh lý trong các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 147 Luật Xây dựng 2014 sđ, bs năm 2020) như sau: (1) Các bên đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng; (2) Hợp đồng bị chấm dứt hoặc hủy bỏ theo quy định của pháp luật.”

Do đó, khi thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng, các bên cần thực hiện những bước sau đây: 

Bước 1: Kiểm tra việc thực hiện hợp đồng

• Hai bên (chủ đầu tư và nhà thầu) tiến hành đối chiếu toàn bộ nội dung hợp đồng, bao gồm: khối lượng thi công, chất lượng công trình, tiến độ, các điều chỉnh (nếu có) và nghĩa vụ thanh toán.
• Xác định xem tất cả các điều khoản đã được thực hiện đầy đủ hay chưa theo quy định cụ thể tại Điều 27 Nghị định 37/2015/NĐ-CP - Quy định chung về thanh lý hợp đồng, xác nhận việc các bên đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ theo hợp đồng.

Bước 2: Nghiệm thu và bàn giao công trình

• Thực hiện nghiệm thu hoàn thành công trình hoặc từng hạng mục;
• Biên bản nghiệm thu phải thể hiện rõ: khối lượng, chất lượng, thời gian hoàn thành, người đại diện ký xác nhận.
• Sau khi nghiệm thu đạt yêu cầu, chủ đầu tư bàn giao công trình cho bên sử dụng hoặc đưa vào khai thác.

Bước 3: Thanh toán giá trị hợp đồng

• Căn cứ vào hồ sơ thanh toán, khối lượng nghiệm thu, các bên tiến hành quyết toán toàn bộ giá trị hợp đồng.
• Nếu còn công nợ, chi phí phát sinh hoặc bảo hành, các bên phải ghi rõ trong biên bản thanh lý để làm căn cứ thực hiện sau này.

Bước 4: Lập biên bản thanh lý hợp đồng thi công

• Sau khi hoàn tất nghiệm thu và thanh toán, hai bên cùng lập biên bản thanh lý hợp đồng, trong đó nêu rõ: Thông tin hợp đồng (số, ngày ký, giá trị,…); Kết quả thực hiện nghĩa vụ của các bên; Các khoản còn tồn đọng, thời hạn bảo hành (nếu có); Cam kết không còn khiếu nại, tranh chấp.
• Biên bản phải có chữ ký, con dấu hợp lệ của các bên và được lưu trữ cùng hồ sơ công trình.

Bước 5: Hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan

• Sau khi thanh lý, nhà thầu phải hoàn trả hồ sơ thiết kế, nhật ký thi công, bản vẽ hoàn công, các chứng chỉ chất lượng, bảo hành cho chủ đầu tư.
• Chủ đầu tư hoàn tất việc thanh toán bảo hành, quyết toán vốn đầu tư, và nộp hồ sơ cho cơ quan quản lý nhà nước (nếu công trình thuộc dự án đầu tư công).

Việc thanh lý hợp đồng được thực hiện đúng quy định không chỉ giúp đảm bảo tính minh bạch tài chính, mà còn là căn cứ quan trọng để ngăn ngừa tranh chấp và làm cơ sở quyết toán công trình. 

V. Bạn đang tìm một chuyên gia pháp lý uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến hợp đồng thi công?

Nếu Quý khách có nhu cầu tư vấn các vấn đề có liên quan đến tranh chấp hợp đồng xây dựng nói chung và các vấn đề tranh chấp khác liên quan đến hợp đồng thi công…. Hãy liên hệ ngay đến Công ty Luật TNHH Ngọc Phú để được tư vấn tận tình và nhanh chóng.