Hướng dẫn cách xác định giá trị đất đai trong tranh chấp

Khi tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất phát sinh, xác định giá trị đất đai trong tranh chấp trở thành vấn đề then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên và kết quả giải quyết của cơ quan có thẩm quyền.

I. Thực trạng liên quan đến xác định giá trị đất đai trong tranh chấp

Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản và gia tăng giá trị quyền sử dụng đất, các tranh chấp liên quan đến đất đai, đặc biệt là tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, chuyển nhượng hay thừa kế… đều phát sinh nội dung xác định giá trị đất đai trong tranh chấp. Việc xác định này không chỉ ảnh hưởng đến thiệt hại, quyền lợi của các bên mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng để Tòa án, trọng tài xem xét, giải quyết vụ việc.

• Chênh lệch trong phương pháp và kết quả định giá: Thực tế cho thấy, kết quả xác định giá trị đất đai thường biến động khá lớn khi do nhiều tổ chức thẩm định giá khác nhau thực hiện với phương pháp và cơ sở dữ liệu khác nhau. Điều này gây ra kết quả định giá không thống nhất, làm mất thời gian giám định lại, gây kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp; người dân, doanh nghiệp thiếu tin tưởng vào kết luận định giá dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.
• Thiếu cập nhật bảng giá đất và dữ liệu thị trường: Ở nhiều địa phương, bảng giá đất do UBND ban hành còn cách xa giá thị trường thật sự, đặc biệt ở các khu vực đô thị lớn hoặc khu đất có vị trí “vàng”. Việc sử dụng bảng giá đất để xác định giá trị trong tranh chấp thường dẫn đến giá trị định giá thấp hơn giá thực tế thị trường, không phản ánh đúng quyền lợi người sử dụng đất. Tòa án phải kết hợp thêm dữ liệu từ các tổ chức thẩm định giá độc lập, dẫn đến kéo dài thời gian, tăng chi phí giải quyết.
• Tranh chấp do thay đổi quy hoạch và thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển, xác định giá trị đất đai là yếu tố quyết định quyền lợi được bồi thường của người sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay có một số hạn chế: Bồi thường theo khung giá đất do Nhà nước ban hành thường thấp hơn giá thị trường, làm phát sinh khiếu nại, tranh chấp kéo dài; Quy định về xét đến các yếu tố ảnh hưởng giá thị trường còn chưa đầy đủ hoặc áp dụng không thống nhất, dẫn đến việc bồi thường không thỏa đáng theo góc nhìn của người dân.
• Hạn chế trong năng lực, trình độ định giá của một số cơ quan, tổ chức: Định giá đất đai là nghiệp vụ phức tạp, đòi hỏi kiến thức pháp lý, kinh tế và dữ liệu thị trường. Một số thực trạng liên quan đến năng lực gồm: Nhân lực thực hiện định giá chưa được đào tạo chuyên sâu; Số lượng tổ chức thẩm định giá đạt chuẩn hạn chế ở khu vực nông thôn so với khu vực đô thị;... Điều này ảnh hưởng đến chất lượng kết luận định giá, gây ra kết quả thiếu khách quan trong một số tranh chấp.

Như vậy, hiện trạng xác định giá trị đất đai trong tranh chấp thể hiện rõ sự chênh lệch trong kết quả định giá, hạn chế dữ liệu thị trường, yếu tố quy hoạch và năng lực chuyên môn của tổ chức định giá. Những tồn tại này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi người sử dụng đất mà còn gây khó khăn trong công tác giải quyết tranh chấp tại cơ quan tố tụng.

II. Khái niệm về xác định giá trị đất đai trong tranh chấp

Trong quá trình giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, việc làm rõ giá trị thực tế của quyền sử dụng đất tại thời điểm phát sinh tranh chấp hoặc thời điểm giải quyết tranh chấp là yêu cầu tất yếu. Xác định giá trị đất đai trong tranh chấp không chỉ là vấn đề kỹ thuật định giá, mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét, phân định quyền và nghĩa vụ của các bên một cách công bằng, khách quan.

1. Xác định giá trị đất đai trong tranh chấp là gì?

Xác định giá trị đất đai trong tranh chấp có thể được hiểu là quá trình thu thập, phân tích và áp dụng các phương pháp định giá phù hợp nhằm xác định giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đang là đối tượng tranh chấp, trên cơ sở các yếu tố như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, tình trạng pháp lý, quy hoạch và giá thị trường tại thời điểm xác định.

Trong thực tiễn, kết quả xác định giá trị đất đai là căn cứ để:

• Phân chia tài sản chung;
• Xác định mức bồi thường, hoàn trả;
• Tính toán nghĩa vụ tài chính giữa các bên tranh chấp.

2. Ai là chủ thể có quyền yêu cầu xác định giá trị đất đai trong tranh chấp?

Quyền yêu cầu xác định giá trị đất đai trong tranh chấp được xác lập trên cơ sở pháp luật tố tụng, nhằm bảo đảm việc giải quyết vụ việc khách quan, đúng bản chất và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Cụ thể, các chủ thể sau đây có quyền yêu cầu xác định giá trị đất đai trong tranh chấp:

• Thứ nhất, các đương sự trong vụ án tranh chấp đất đai. Theo khoản 7 Điều 70 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đương sự có quyền yêu cầu đề nghị Tòa án quyết định định giá tài sản. Trong tranh chấp đất đai, quyền sử dụng đất là đối tượng tranh chấp hoặc có liên quan trực tiếp đến việc xác định quyền, nghĩa vụ tài sản của các bên, do đó các đương sự (nguyên đơn, bị đơn) có quyền yêu cầu Tòa án tiến hành định giá đất để làm căn cứ giải quyết vụ án.
• Thứ ba, Tòa án với tư cách là cơ quan tiến hành tố tụng. Ngay cả trong trường hợp các bên không có yêu cầu, theo điểm b, điểm c khoản 3 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 cho phép Tòa án chủ động ra quyết định định giá tài sản khi xét thấy việc xác định giá trị đất đai là cần thiết để giải quyết vụ án đúng pháp luật. Quy định này nhằm bảo đảm tính khách quan, tránh tình trạng các bên cố tình không yêu cầu định giá để trốn tránh nghĩa vụ tài chính hoặc gây bất lợi cho bên còn lại.

Như vậy, pháp luật tố tụng dân sự đã thiết lập cơ chế mở, trao quyền yêu cầu xác định giá trị đất đai trong tranh chấp cho cả đương sự và Tòa án, qua đó bảo đảm việc xác định giá trị đất đai được thực hiện đầy đủ, khách quan và phục vụ hiệu quả cho quá trình giải quyết tranh chấp.

3. Việc xác định giá trị đất đai trong tranh chấp có ý nghĩa pháp lý như thế nào?

Xác định giá trị đất đai trong tranh chấp có ý nghĩa pháp lý đặc biệt quan trọng, thể hiện ở các khía cạnh sau:

• Là căn cứ để giải quyết tranh chấp một cách công bằng, hợp lý: Giá trị đất đai được xác định chính xác giúp cơ quan có thẩm quyền đưa ra phán quyết phù hợp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
• Làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính: Kết quả định giá là căn cứ để tính toán mức bồi thường thiệt hại, hoàn trả giá trị tài sản, chia di sản thừa kế hoặc xác định phần giá trị chênh lệch phải thanh toán giữa các bên.
• Giảm thiểu tranh chấp phát sinh trong quá trình thi hành án: Khi giá trị đất đai được xác định rõ ràng, minh bạch, khả năng phát sinh khiếu nại, kháng cáo liên quan đến thi hành bản án, quyết định của Tòa án sẽ được hạn chế.
• Góp phần bảo đảm tính minh bạch và ổn định trong quản lý đất đai: Việc xác định giá trị đất đai đúng pháp luật không chỉ giải quyết vụ việc cụ thể mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, hạn chế tranh chấp tương tự trong thực tiễn.

Như vậy, xác định giá trị đất đai trong tranh chấp không chỉ mang ý nghĩa về mặt kỹ thuật định giá, mà còn là yếu tố then chốt bảo đảm tính công bằng, minh bạch và hiệu quả của quá trình giải quyết tranh chấp, tạo tiền đề quan trọng cho việc áp dụng đúng đắn các quy định pháp luật trong thực tiễn.

III. Quy định của pháp luật liên quan đến xác định giá trị đất đai trong tranh chấp

Để bảo đảm việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện khách quan, công bằng và đúng pháp luật, hệ thống pháp luật hiện hành đã thiết lập những quy định tương đối cụ thể về nguyên tắc, phương pháp, chi phí và chủ thể có thẩm quyền xác định giá trị đất đai trong tranh chấp. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm thống nhất cách thức định giá và hạn chế tình trạng áp dụng tùy nghi trong thực tiễn giải quyết tranh chấp.

1. Nguyên tắc xác định giá trị đất đai trong quá trình giải quyết tranh chấp

Căn cứ Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc định giá đất trong quá trình giải quyết tranh chấp như sau:

- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Các nguyên tắc này là cơ sở để bảo đảm kết quả định giá có giá trị pháp lý và được chấp nhận trong quá trình giải quyết tranh chấp.

2. Các phương pháp xác định giá trị đất đai được pháp luật công nhận

Căn cứ Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, được hướng dẫn Điểm này tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP) quy định phương pháp định giá đất như sau:

- Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

- Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

- Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Việc lựa chọn phương pháp nào phụ thuộc vào đặc điểm của thửa đất tranh chấp và mục đích định giá trong từng vụ việc cụ thể.

3. Chi phí xác định giá trị đất đai trong tranh chấp được xác định như thế nào?

Chi phí xác định giá trị đất đai trong tranh chấp là một loại chi phí tố tụng, bao gồm chi phí định giá tài sản và các chi phí liên quan khác theo quy định của pháp luật.

Theo khoản 1 Điều 165 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản, thẩm định giá, theo đó, trường hợp các bên đương sự không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác thì đương sự phải chịu chi phí định giá tài sản nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận.

Quy định này nhằm bảo đảm sự công bằng, tránh việc lạm dụng quyền yêu cầu định giá để kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp.

4. Cơ quan, tổ chức nào có thẩm quyền định giá đất đai trong quá trình giải quyết tranh chấp?

Theo khoản 3 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 201, Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;
• Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;
• Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.

Theo đó, Hội đồng định giá do Tòa án thành lập gồm Chủ tịch Hội đồng định giá là đại diện cơ quan tài chính và thành viên là đại diện các cơ quan chuyên môn có liên quan. Quyền quyết định về giá đối với tài sản định giá thuộc Hội đồng định giá.

Như vậy, Hội đồng định giá do Tòa án thành lập có thẩm quyền định giá đất đai trong quá trình giải quyết tranh chấp. 

IV. Giải đáp các vấn đề thắc mắc thường gặp liên quan đến xác định giá trị đất đai trong tranh chấp

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai, việc xác định giá trị đất đai thường phát sinh nhiều vướng mắc do sự khác biệt về lợi ích, nhận thức và cách áp dụng pháp luật của các bên. Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp và hướng giải quyết theo quy định pháp luật hiện hành.

1. Có thể yêu cầu định giá lại đất đai nếu không đồng ý với kết quả định giá ban đầu không?

Theo khoản 5 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, việc định giá lại tài sản được thực hiện trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự.

Như vậy, có thể yêu cầu định giá lại đất đai nếu không đồng ý với kết quả định giá ban đầu trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự.

2. Việc xác định giá trị đất đai có bao gồm tài sản gắn liền với đất hay không?

Việc xác định giá trị đất đai có thể bao gồm hoặc không bao gồm tài sản gắn liền với đất, tùy thuộc vào phạm vi tranh chấp và yêu cầu giải quyết vụ việc.

• Trường hợp tranh chấp chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất, thì việc định giá chỉ tập trung vào giá trị đất.
• Trường hợp tranh chấp liên quan đến toàn bộ bất động sản (bao gồm đất và nhà ở, công trình xây dựng…), thì việc định giá sẽ được thực hiện đối với cả đất và tài sản gắn liền với đất, hoặc định giá riêng từng phần để làm căn cứ giải quyết.

Việc xác định rõ phạm vi định giá ngay từ đầu có ý nghĩa quan trọng trong việc tránh tranh chấp phát sinh về sau.

3. Trường hợp các bên tranh chấp không thống nhất về giá đất thì giải quyết như thế nào?

Trong trường hợp các bên không thống nhất được về giá đất, giá trị đất đai sẽ được xác định thông qua cơ chế định giá theo quy định pháp luật, cụ thể:

• Tòa án có thể thành lập Hội đồng định giá tài sản theo thủ tục tố tụng;
• Hoặc trưng cầu tổ chức thẩm định giá độc lập để xác định giá trị đất đai một cách khách quan.

Kết quả định giá hợp pháp sẽ được sử dụng làm căn cứ giải quyết tranh chấp, không phụ thuộc vào sự đồng thuận hay không của các bên, nhằm bảo đảm tính khách quan và công bằng trong tố tụng.

4. Chi phí xác định giá trị đất đai trong tranh chấp do bên nào chịu?

Theo khoản 1 Điều 165 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản, thẩm định giá, theo đó, trường hợp các bên đương sự không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác thì đương sự phải chịu chi phí định giá tài sản nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận.

Như vậy, người yêu cầu định giá phải tạm ứng chi phí định giá. Sau khi vụ án được giải quyết, Tòa án sẽ quyết định bên phải chịu chi phí định giá căn cứ vào kết quả giải quyết tranh chấp.

5. Trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có xác định được giá trị không?

Trong thực tiễn, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn có thể được xác định giá trị, nếu thửa đất đó đang được sử dụng ổn định và là đối tượng của tranh chấp.

Việc xác định giá trị trong trường hợp này thường căn cứ vào:

• Hiện trạng sử dụng đất;
• Nguồn gốc và quá trình quản lý, sử dụng đất;
• Giá đất tại khu vực tương ứng.

Tuy nhiên, tình trạng pháp lý chưa hoàn chỉnh của thửa đất có thể ảnh hưởng đến giá trị được xác định, và đây cũng là yếu tố để Tòa án cân nhắc khi giải quyết quyền lợi của các bên.

V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn ở NPLaw khi có vấn đề về xác định giá trị đất đai trong tranh chấp

Xác định giá trị đất đai trong tranh chấp là nội dung vừa mang tính pháp lý, vừa mang tính kỹ thuật chuyên môn, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật đất đai, pháp luật tố tụng và thực tiễn xét xử. Việc tìm đến luật sư tư vấn tại NPLaw mang lại nhiều lợi ích thiết thực:

• Tư vấn chiến lược định giá phù hợp với từng loại tranh chấp, tránh bất lợi về nghĩa vụ tài chính;
• Hỗ trợ đánh giá tính hợp pháp của kết quả định giá, kịp thời đề xuất định giá lại khi có căn cứ;
• Đại diện làm việc với Tòa án, Hội đồng định giá, tổ chức thẩm định giá, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng;
• Giảm thiểu rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh, rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp.

Với đội ngũ luật sư có kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực đất đai và tranh chấp dân sự, NPLaw là địa chỉ tin cậy giúp khách hàng chủ động, đúng luật và hiệu quả khi đối mặt với các vấn đề liên quan đến xác định giá trị đất đai trong tranh chấp.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.