Lỗi sau khi bàn giao công trình thì có được bảo hành không?

Trong thực tế hoạt động xây dựng, việc phát sinh lỗi hoặc hư hỏng sau khi công trình đã được bàn giao, đưa vào sử dụng là điều khó tránh khỏi. Nhiều chủ đầu tư, nhà thầu hoặc bên sử dụng công trình thường băn khoăn rằng: “Liệu sau khi bàn giao, nếu công trình xuất hiện lỗi thì có còn được bảo hành hay không?”. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định pháp luật hiện hành về trách nhiệm bảo hành công trình sau bàn giao, các trường hợp được bảo hành, bị từ chối bảo hành, cũng như quy trình và quyền lợi của các bên liên quan khi xảy ra lỗi kỹ thuật sau khi công trình đã hoàn tất bàn giao.

I. Thực trạng lỗi sau khi bàn giao công trình trong giai đoạn hiện nay

Trong bối cảnh hoạt động xây dựng phát triển mạnh mẽ, việc xuất hiện các lỗi kỹ thuật, hư hỏng hoặc xuống cấp công trình sau khi bàn giao đang trở thành vấn đề phổ biến, gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình và quyền lợi của các bên tham gia. Những lỗi này không chỉ làm phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư – nhà thầu – đơn vị thi công, mà còn liên quan đến trách nhiệm bảo hành và bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

1. Định nghĩa về lỗi sau khi bàn giao công trình

Lỗi sau khi bàn giao công trình là những sai sót, hư hỏng hoặc khiếm khuyết kỹ thuật phát sinh trong quá trình sử dụng công trình sau khi đã được nghiệm thu và bàn giao đưa vào sử dụng.

Các lỗi này có thể xuất hiện ở kết cấu, hệ thống kỹ thuật, vật liệu xây dựng, hoặc các hạng mục phụ trợ do nhiều nguyên nhân khác nhau như thi công không đúng thiết kế, sử dụng vật liệu kém chất lượng, hoặc ảnh hưởng từ môi trường, thời tiết.

2. Phân loại lỗi sau khi bàn giao công trình

Lỗi sau khi bàn giao công trình có thể được phân loại như sau: 

• Lỗi nhỏ, dễ khắc phục: Bao gồm các vấn đề như nứt tường nhẹ, bong sơn, thấm nước ở mức độ thấp, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu.
• Lỗi nghiêm trọng: Là các lỗi ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực, hệ thống điện nước, hoặc an toàn công trình, có thể đe dọa tính mạng, tài sản người sử dụng.
• Lỗi do chủ đầu tư hoặc người sử dụng: Ví dụ do sử dụng sai công năng, thay đổi kết cấu khi chưa được phép.
• Lỗi do nhà thầu thi công hoặc thiết kế: Do thi công không đúng quy trình, thiết kế sai kỹ thuật hoặc dùng vật liệu không đạt chuẩn.

II. Quy định pháp lý liên quan lỗi sau khi bàn giao công trình

Trong hoạt động xây dựng, việc phát hiện lỗi sau khi bàn giao công trình là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt đối với các công trình có quy mô lớn hoặc kéo dài thời gian thi công. 

Do đó, pháp luật Việt Nam đã có những quy định cụ thể nhằm xác định trách nhiệm của các bên, thời hạn bảo hành và cơ chế xử lý khi phát sinh lỗi, nhằm đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư, người sử dụng và trách nhiệm của nhà thầu.

1. Ảnh hưởng của lỗi sau khi bàn giao công trình

Lỗi sau khi bàn giao công trình không chỉ làm giảm chất lượng và tuổi thọ công trình, mà còn có thể ảnh hưởng đến an toàn của người sử dụng và uy tín của nhà thầu. 

Đặc biệt, các lỗi nghiêm trọng như sụt lún nền, nứt kết cấu, hoặc rò rỉ hệ thống điện nước có thể dẫn đến thiệt hại tài sản, gián đoạn hoạt động kinh doanh, thậm chí gây ra tranh chấp pháp lý giữa các bên liên quan.

2. Quy định liên quan lỗi sau khi bàn giao công trình

Các quy định liên quan đến liên quan lỗi sau khi bàn giao công trình được quy định chủ yếu trong Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), Nghị định số 06/2021/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Cụ thể:

Khoản 2 Điều 125 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) quy định về bảo hành công trình xây dựng, trong đó: Nội dung bảo hành công trình gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết do lỗi của nhà thầu gây ra.

Điều 29 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định về trách nhiệm của các chủ thể trong thời gian bảo hành công trình xây dựng:

• Trong thời gian bảo hành công trình xây dựng, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết của công trình thì chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành.
• Nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị có quyền từ chối bảo hành trong các trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng….

3. Các điều kiện liên quan đến lỗi sau khi bàn giao công trình

Để xác định lỗi thuộc về nhà thầu hay người sử dụng, cần căn cứ vào:

• Biên bản nghiệm thu và bàn giao công trình;
• Thời điểm phát sinh lỗi (trong hay ngoài thời gian bảo hành);
• Nguyên nhân kỹ thuật (do thi công, thiết kế hay sử dụng sai quy định);
• Các thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng về phạm vi, trách nhiệm bảo hành và bồi thường.

Theo Khoản 2, Khoản 3 Điều 29 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị chỉ thực hiện bảo hành phần công việc do mình thực hiện sau khi nhận được thông báo yêu cầu bảo hành của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình đối với các hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo hành và phải chịu mọi chi phí liên quan đến thực hiện bảo hành.

Nếu trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng thì nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị có quyền từ chối bảo hành. 

4. Giải pháp để xử lý liên quan lỗi sau khi bàn giao công trình

Khi có lỗi sau khi bàn giao công trình, có thể áp dụng các biện pháp xử lý như sau:

• Thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành: Theo Khoản 1 Điều 29 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP, trong thời gian bảo hành công trình xây dựng, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết của công trình thì chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành.
• Sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành: Theo Khoản 1 Điều 29 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP, trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh do lỗi của nhà thầu mà nhà thầu không thực hiện bảo hành thì chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành.
• Yêu cầu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại theo Điều 146 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), Điều 351 và Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015. 
• Giải quyết tranh chấp: Trường hợp các bên hợp đồng không tự thương lượng được thì tranh chấp được giải quyết thông qua hòa giải, trọng tài thương mại hoặc tòa án theo Khoản 8 Điều 146 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) 

III. Các vấn đề thắc mắc liên quan lỗi sau khi bàn giao công trình

Trong quá trình khai thác, sử dụng công trình sau khi đã bàn giao, nhiều trường hợp phát sinh lỗi hoặc hư hỏng khiến chủ đầu tư, nhà thầu và người sử dụng công trình gặp khó khăn trong việc xác định trách nhiệm, nghĩa vụ bảo hành cũng như quyền được bồi thường. Việc hiểu rõ quy định pháp luật và quy trình xử lý là điều cần thiết để tránh tranh chấp kéo dài, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Dưới đây là những thắc mắc phổ biến thường gặp:

1. Ai sẽ là người chịu trách nhiệm khi phát hiện lỗi sau khi bàn giao công trình?

Theo Khoản 2, Khoản 3 Điều 29 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP, nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị phải chịu trách nhiệm bảo hành khi phát hiện lỗi sau khi bàn giao công trình.

Tuy nhiên, trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng thì nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị không phải thực hiện nghĩa vụ bảo hành. Trường hợp này, chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình phải tự chịu trách nhiệm. 

2. Những yếu tố nào có thể dẫn đến lỗi sau khi bàn giao công trình?

Lỗi sau khi bàn giao có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, chẳng hạn:

• Lỗi kỹ thuật: Thi công không đúng thiết kế, sử dụng vật liệu không đạt chuẩn, hoặc quy trình giám sát không chặt chẽ;
• Tác động tự nhiên: Khí hậu, môi trường, địa chất hoặc thiên tai làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình;
• Lỗi từ người sử dụng: Vận hành sai, không bảo trì định kỳ hoặc cải tạo công trình trái phép.

3. Có thể áp dụng hình thức phạt nào đối với bên không thực hiện nghĩa vụ khi phát hiện lỗi sau khi bàn giao công trình không?

Nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện việc bảo hành hoặc khắc phục lỗi, theo Điều 146 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) chủ đầu tư có quyền yêu cầu áp dụng chế tài phạt vi phạm. Mức phạt hợp đồng xây dựng phải được các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.

Đối với công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước, mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. Ngoài mức phạt theo thỏa thuận, bên vi phạm hợp đồng còn phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, bên thứ ba (nếu có) theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan khác.

4. Nếu lỗi sau khi bàn giao công trình không được thông báo kịp thời, liệu có ảnh hưởng đến quyền lợi bồi thường không?

Việc thông báo lỗi trong thời gian bảo hành là điều kiện bắt buộc để đảm bảo quyền yêu cầu bồi thường hoặc sửa chữa. 

Nếu lỗi không được thông báo kịp thời, bên bảo hành có thể từ chối trách nhiệm, với lý do lỗi phát sinh sau khi hết hạn bảo hành hoặc do tác động bên ngoài. Vì vậy, khi phát hiện lỗi, chủ đầu tư nên lập biên bản ghi nhận và gửi văn bản thông báo chính thức đến nhà thầu để đảm bảo quyền lợi.

5. Có cần phải lập biên bản ghi nhận khi phát hiện lỗi sau khi bàn giao công trình không?

Biên bản ghi nhận lỗi là chứng cứ pháp lý quan trọng để xác định thời điểm, tình trạng và nguyên nhân lỗi. Biên bản cần nêu rõ mô tả hư hỏng, vị trí, thời gian phát hiện, ý kiến của các bên và hình ảnh chứng minh (nếu có). Đây là cơ sở để yêu cầu bảo hành, bồi thường thiệt hại hoặc khởi kiện khi xảy ra tranh chấp.

Do đó, các bên nên lập biên bản ghi nhận khi phát hiện lỗi sau khi bàn giao công trình. 

V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn liên quan đến lỗi sau khi bàn giao công trình?

Tranh chấp về lỗi sau khi bàn giao công trình thường phức tạp, liên quan đến nhiều yếu tố kỹ thuật và pháp lý. Việc có luật sư am hiểu lĩnh vực xây dựng và hợp đồng dân sự sẽ giúp:

• Xác định đúng nguyên nhân và trách nhiệm pháp lý của từng bên;
• Hướng dẫn cách lập hồ sơ, chứng cứ hợp lệ khi yêu cầu bảo hành hoặc bồi thường;
• Đề xuất phương án thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện phù hợp;
• Bảo vệ quyền lợi tối đa cho chủ đầu tư, nhà thầu hoặc người sử dụng công trình.

Nếu bạn đang gặp vướng mắc về lỗi sau khi bàn giao công trình, hãy liên hệ với đội ngũ luật sư NPLAW – đơn vị chuyên tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực xây dựng, hợp đồng và giải quyết tranh chấp dân sự. NPLAW sẽ giúp bạn đưa ra hướng xử lý hiệu quả, đúng quy định và đảm bảo quyền lợi cao nhất.