Mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà chuẩn pháp lý

Hợp đồng thuê nhà cần được lập rõ ràng để xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê. Mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà phù hợp giúp các bên hạn chế tranh chấp về tiền thuê, thời hạn thuê, sửa chữa, chi phí và việc trả lại nhà.

I. Những rủi ro có thể gặp phải khi sử dụng mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà không phù hợp

Một mẫu hợp đồng không phù hợp có thể dẫn đến các rủi ro như:

• Không xác định rõ quyền sở hữu, quyền cho thuê của bên cho thuê.
• Tranh chấp tiền thuê, tiền cọc, thời hạn và phương thức thanh toán.
• Không rõ trách nhiệm sửa chữa, bảo trì khi nhà hoặc tài sản bị hư hỏng.
• Phát sinh tranh chấp về các chi phí điện, nước, phí quản lý, thuế và các khoản khác.
• Không quy định rõ việc cho thuê lại, cải tạo hoặc sử dụng nhà, dẫn đến mâu thuẫn trong quá trình thuê.
• Khó xử lý khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc bên thuê không trả nhà đúng hạn.
• Điều khoản không phù hợp pháp luật, làm giảm hiệu lực hoặc khả năng bảo vệ quyền lợi của các bên khi tranh chấp.

Vì vậy, các bên nên sử dụng mẫu hợp đồng phù hợp với tình trạng căn nhà và nhu cầu thuê thực tế, đồng thời quy định rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm để hạn chế tranh chấp. 

II. Tìm hiểu về mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà

Mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà là căn cứ ghi nhận thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, giúp xác định rõ quyền, nghĩa vụ và các điều kiện trong quá trình thuê nhà. 

1. Mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà là gì?

Mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà là văn bản ghi nhận thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc sử dụng nhà trong một thời hạn nhất định để nhận tiền thuê. Hợp đồng xác định các nội dung như thời hạn thuê, giá thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên và điều kiện chấm dứt hợp đồng.

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận mà bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Nhà ở là đối tượng thuê thì ngoài Bộ luật Dân sự 2015 còn phải tuân thủ quy định pháp luật về nhà ở.

2. Có những loại mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà nào?

Tùy theo mục đích thuê, đối tượng thuê và nhu cầu sử dụng, mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà có thể được chia thành:

• Hợp đồng thuê nhà ở: Dùng khi bên thuê sử dụng nhà để ở.
• Hợp đồng thuê nhà làm văn phòng: Áp dụng khi thuê nhà để làm trụ sở, văn phòng làm việc.
• Hợp đồng thuê nhà kinh doanh: Dùng khi thuê nhà để mở cửa hàng, kinh doanh, dịch vụ.
• Hợp đồng thuê nhà có nội thất: Ghi nhận thêm danh mục, tình trạng và trách nhiệm bảo quản tài sản đi kèm.
• Hợp đồng thuê nhà ngắn hạn hoặc dài hạn: Phân biệt theo thời gian thuê và phương thức thanh toán.

Việc lựa chọn mẫu cần căn cứ vào mục đích thuê và thỏa thuận thực tế để quy định phù hợp về tiền thuê, đặt cọc, sửa chữa, chi phí phát sinh, cho thuê lại và chấm dứt hợp đồng.

3. Cách lựa chọn mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà phù hợp với từng nhu cầu thuê

Khi lựa chọn mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà, cần căn cứ vào mục đích sử dụng và đặc điểm giao dịch để điều chỉnh nội dung phù hợp:

• Thuê để ở: Làm rõ tiền thuê, tiền đặt cọc, thời hạn thuê, điện nước và trách nhiệm sửa chữa.
• Thuê để kinh doanh: Cần quy định mục đích kinh doanh, quyền cải tạo, biển hiệu, giấy phép và các chi phí liên quan.
• Thuê làm văn phòng: Nên ghi rõ phạm vi sử dụng, thời gian hoạt động, việc đăng ký địa chỉ và trách nhiệm quản lý tài sản.
• Thuê nhà có nội thất: Kèm danh sách, tình trạng tài sản và trách nhiệm bồi thường khi hư hỏng, mất mát.
• Thuê dài hạn: Nên quy định cụ thể việc điều chỉnh giá thuê, gia hạn, chấm dứt trước hạn và xử lý tiền đặt cọc.

Không nên sử dụng một mẫu hợp đồng chung cho mọi trường hợp; cần điều chỉnh các điều khoản theo mục đích thuê, thời hạn, tài sản đi kèm và thỏa thuận thực tế để hạn chế tranh chấp.

III. Quy định của pháp luật về mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà

Việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà cần tuân thủ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 và các quy định pháp luật có liên quan, đồng thời bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên. 

1. Khi giao kết mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà, các bên cần xác minh những thông tin pháp lý nào về căn nhà?

Trước khi ký mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà, các bên nên xác minh:

• Người cho thuê: Có quyền sở hữu hoặc quyền cho thuê hợp pháp; nếu ký thay cần có giấy ủy quyền hợp lệ.
• Giấy tờ về nhà, đất: Đối chiếu thông tin về chủ sở hữu, địa chỉ, diện tích và hiện trạng căn nhà.
• Tình trạng pháp lý: Kiểm tra nhà có đang tranh chấp, bị kê biên, thế chấp hoặc thuộc diện thu hồi, giải tỏa, phá dỡ hay không.
• Điều kiện cho thuê: Nhà phải đáp ứng các điều kiện về chất lượng, an toàn và hệ thống điện, nước, thoát nước theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023.
• Mục đích sử dụng: Xác định mục đích thuê và bảo đảm việc sử dụng nhà phù hợp với thỏa thuận, pháp luật.
• Tình trạng thực tế: Nên kiểm tra, chụp ảnh hiện trạng, nội thất và lập biên bản bàn giao khi nhận nhà.

Việc xác minh đầy đủ giúp các bên bảo đảm người cho thuê có quyền cho thuê và hạn chế tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng.

2. Hợp đồng dân sự cho thuê nhà cần quy định ra sao về việc sử dụng, sửa chữa và cải tạo nhà thuê?

Hợp đồng nên quy định rõ mục đích sử dụng, trách nhiệm sửa chữa và điều kiện cải tạo để tránh tranh chấp:

• Sử dụng nhà: Bên thuê phải sử dụng đúng công dụng, mục đích đã thỏa thuận; nếu sử dụng sai mục đích, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường theo Điều 480 Bộ luật Dân sự 2015.
• Sửa chữa: Bên cho thuê có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng, khuyết tật của nhà, trừ những hư hỏng nhỏ mà bên thuê phải tự sửa chữa. Bên thuê phải bảo quản nhà và thực hiện sửa chữa nhỏ theo quy định tại Điều 477 và Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015.
• Cải tạo, tu sửa: Bên thuê chỉ nên cải tạo, thay đổi kết cấu hoặc làm tăng giá trị nhà khi được bên cho thuê đồng ý. Chi phí và việc hoàn trả hiện trạng khi chấm dứt hợp đồng cần được thỏa thuận rõ.
• Bàn giao và hoàn trả: Nên ghi nhận hiện trạng nhà khi nhận và yêu cầu bên thuê trả lại nhà đúng tình trạng ban đầu, trừ hao mòn tự nhiên hoặc thỏa thuận khác.

Hợp đồng càng quy định cụ thể về phạm vi sử dụng, sửa chữa và cải tạo thì càng hạn chế tranh chấp về chi phí, tài sản và tình trạng nhà khi kết thúc thời hạn thuê.

3. Các chi phí phát sinh trong quá trình thuê nhà nên được thỏa thuận như thế nào trong hợp đồng dân sự cho thuê nhà?

Hợp đồng nên liệt kê riêng từng khoản chi phí, bên chịu trách nhiệm, cách tính và thời điểm thanh toán để hạn chế tranh chấp, gồm:

• Tiền thuê, tiền đặt cọc: Ghi rõ mức tiền, thời hạn thanh toán và điều kiện hoàn/trừ cọc.
• Điện, nước, internet, truyền hình: Quy định cách tính, đơn giá hoặc căn cứ theo hóa đơn và chỉ số công tơ.
• Phí quản lý, gửi xe, vệ sinh: Xác định cụ thể bên thuê hay bên cho thuê chịu.
• Chi phí sửa chữa: Bên cho thuê chịu chi phí sửa chữa hư hỏng không do lỗi của bên thuê; bên thuê chịu chi phí khắc phục thiệt hại do mình gây ra.
• Chi phí phát sinh khác: Nên ghi rõ trường hợp phát sinh và bên có trách nhiệm thanh toán.

Theo Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận. Ngoài ra, hợp đồng thuê nhà ở được lập bằng văn bản và không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023.

Quy định càng cụ thể về chi phí, cách tính và chứng từ đối chiếu thì càng giúp các bên dễ thực hiện và hạn chế tranh chấp.

4. Hết thời hạn thuê nhưng bên thuê chưa trả nhà thì xử lý theo quy định pháp luật như thế nào?

Theo Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, khi bên thuê chậm trả nhà, bên cho thuê có quyền:

• Yêu cầu trả lại nhà theo đúng tình trạng khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên.
• Yêu cầu thanh toán tiền thuê trong toàn bộ thời gian chậm trả.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc chậm trả hoặc làm giảm giá trị tài sản gây thiệt hại.
• Yêu cầu phạt vi phạm, nếu hợp đồng có thỏa thuận về phạt chậm trả.
• Trong thời gian chậm trả, bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê.

Hết thời hạn thuê không đồng nghĩa bên thuê được tiếp tục sử dụng nhà mà không phát sinh nghĩa vụ. Nếu chậm trả, bên thuê có thể phải trả tiền thuê, bồi thường và chịu phạt theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

IV. Giải đáp các thắc mắc thường gặp về mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà

Phần này giải đáp những vấn đề thường gặp khi giao kết, thực hiện và chấm dứt mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà, giúp các bên chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

1. Có thể ký hợp đồng dân sự cho thuê nhà với người chưa phải là chủ sở hữu không?

Có, nhưng người ký phải có quyền cho thuê hợp pháp. Trường hợp không phải chủ sở hữu, người này thường phải có văn bản ủy quyền của chủ sở hữu hoặc có quyền cho thuê lại theo hợp đồng thuê.

• Nếu là người được ủy quyền, nên kiểm tra văn bản ủy quyền và phạm vi, thời hạn ủy quyền.
• Nếu là người đang thuê nhà, cần kiểm tra hợp đồng thuê gốc có cho phép cho thuê lại và có sự đồng ý của chủ nhà hay không theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015.
• Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng nhà ổn định cho bên thuê trong thời hạn thuê theo Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015.
• Nếu người ký không có quyền cho thuê, bên thuê có thể gặp rủi ro bị yêu cầu trả nhà hoặc tranh chấp về tiền cọc.

Kết luận: Có thể ký với người chưa phải chủ sở hữu, nhưng nên kiểm tra đầy đủ căn cứ chứng minh quyền cho thuê trước khi giao tiền hoặc ký hợp đồng.

2. Có cần lập biên bản bàn giao kèm theo mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà không?

Không bắt buộc trong mọi trường hợp, nhưng các bên nên lập biên bản bàn giao khi giao nhận nhà để ghi nhận chính xác hiện trạng và tài sản đi kèm. Biên bản nên thể hiện:

• Tình trạng căn nhà, diện tích và các khu vực sử dụng;
• Nội thất, thiết bị, số lượng và tình trạng từng tài sản;
• Chỉ số điện, nước tại thời điểm bàn giao;
• Số lượng chìa khóa, thẻ ra vào;
• Các hư hỏng có sẵn và trách nhiệm sửa chữa;
• Thời điểm bàn giao và chữ ký của các bên.

Việc lập biên bản giúp xác định căn cứ để bên thuê hoàn trả nhà đúng tình trạng khi kết thúc hợp đồng, phù hợp với nghĩa vụ trả lại tài sản thuê tại Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015.

Dù không phải lúc nào cũng bắt buộc, biên bản bàn giao là tài liệu nên có, đặc biệt khi nhà có nhiều nội thất, thiết bị hoặc giá trị tài sản lớn.

3. Bên thuê có được cho người khác thuê lại khi chưa có sự đồng ý của chủ nhà không?

Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê chỉ được cho thuê lại nhà khi được bên cho thuê đồng ý. Quy định này cũng phù hợp với khoản 4 Điều 170 Luật Nhà ở 2023.

Nếu tự ý cho người khác thuê lại khi chưa được đồng ý, bên thuê có thể bị xem là vi phạm hợp đồng, phải chịu trách nhiệm đối với thiệt hại phát sinh và có nguy cơ bị chấm dứt hợp đồng nếu hợp đồng hoặc pháp luật cho phép.

Trước khi cho thuê lại, bên thuê nên có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà và thỏa thuận rõ về thời hạn, giá thuê, trách nhiệm đối với căn nhà để tránh tranh chấp.

4. Chủ nhà có được tự ý vào nhà đang cho thuê không?

Thông thường, chủ nhà không nên tự ý vào nhà đang cho thuê nếu chưa có sự đồng ý của bên thuê. Khi hợp đồng thuê còn hiệu lực, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng nhà ổn định cho bên thuê theo Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp cần kiểm tra, sửa chữa hoặc xử lý sự cố, chủ nhà nên thông báo và thống nhất trước với bên thuê về thời gian, mục đích vào nhà, trừ trường hợp khẩn cấp cần xử lý ngay để ngăn ngừa thiệt hại.

Hợp đồng nên quy định cụ thể quyền kiểm tra, thời gian báo trước và các trường hợp được vào nhà để bảo đảm quyền lợi của cả hai bên.

Chủ nhà vẫn có quyền kiểm tra, sửa chữa nhà trong phạm vi hợp pháp nhưng không nên tự ý vào nhà khi chưa được bên thuê đồng ý hoặc chưa thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng.

5. Hợp đồng dân sự cho thuê nhà hết thời hạn nhưng các bên vẫn tiếp tục thực hiện thì có phải ký lại không?

Không nhất thiết phải ký lại, nếu sau khi hết hạn, các bên vẫn tiếp tục thực hiện việc thuê và không có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp, các bên nên ký hợp đồng mới hoặc phụ lục gia hạn để xác định rõ thời hạn và các điều khoản tiếp tục áp dụng.

Theo Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không xác định được thời hạn thì có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật.

Pháp luật không phải mọi trường hợp đều bắt buộc ký lại hợp đồng, nhưng việc lập văn bản gia hạn hoặc hợp đồng mới là cần thiết để làm rõ quyền, nghĩa vụ và thời hạn thuê.

V. Làm thế nào để NPLaw hỗ trợ soạn thảo mẫu hợp đồng dân sự cho thuê nhà phù hợp với từng nhu cầu thuê?

NPLaw có thể hỗ trợ tư vấn, soạn thảo và rà soát hợp đồng cho thuê nhà dựa trên đặc điểm căn nhà, mục đích thuê và thỏa thuận thực tế của các bên.

Cụ thể, NPLaw có thể hỗ trợ:

• Tư vấn pháp lý về điều kiện thuê, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê.
• Soạn thảo hợp đồng với các nội dung về thời hạn thuê, giá thuê, đặt cọc, thanh toán, sửa chữa, cải tạo, cho thuê lại và chấm dứt hợp đồng.
• Rà soát, chỉnh sửa mẫu hợp đồng có sẵn, phát hiện điều khoản chưa phù hợp hoặc tiềm ẩn rủi ro.
• Cá nhân hóa hợp đồng theo từng nhu cầu như thuê nhà ở, thuê làm văn phòng, kinh doanh hoặc cho thuê lại.
• Tư vấn xử lý tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng khi các bên có nhu cầu.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.