Mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc và những lưu ý quan trọng

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc là một trong những văn bản nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bài viết dưới đây sẽ phân tích toàn diện các quy định pháp luật liên quan đến mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, giúp các bên phòng ngừa và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý.

I. Thực trạng các bên sử dụng mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc tự do trên mạng nhưng thiếu các điều khoản phạt cọc chi tiết đang tiềm ẩn rủi ro gì?

Trong thực tế, nhu cầu sử dụng mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày càng phổ biến, đặc biệt trong các giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán xe ô tô, tài sản có giá trị lớn hoặc ký kết các hợp đồng thương mại. Tuy nhiên, thay vì tham khảo ý kiến luật sư hoặc sử dụng các mẫu hợp đồng được xây dựng trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành, nhiều cá nhân lại tải các mẫu miễn phí trên Internet và sử dụng ngay mà không kiểm tra tính phù hợp với giao dịch thực tế. Đây là nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp kéo dài và gây thiệt hại đáng kể cho các bên.

Một trong những rủi ro phổ biến nhất là không quy định rõ điều khoản phạt cọc. Trên thực tế, nhiều mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc chỉ ghi nhận số tiền đặt cọc mà không quy định cụ thể hậu quả pháp lý nếu một bên từ chối giao kết hoặc từ chối thực hiện hợp đồng chính. Khi tranh chấp phát sinh, các bên thường có quan điểm khác nhau về việc có được giữ tiền cọc, hoàn trả tiền cọc hay phải bồi thường thêm, dẫn đến việc phải giải quyết tại Tòa án.

Bên cạnh đó, nhiều hợp đồng không mô tả đầy đủ đối tượng giao dịch, chẳng hạn chỉ ghi "bán đất", "bán nhà", "bán xe" mà không xác định cụ thể:

• Địa chỉ tài sản;
• Số thửa đất, số tờ bản đồ;
• Diện tích;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đặc điểm nhận dạng của tài sản;
• Tình trạng pháp lý của tài sản.

Điều này làm phát sinh tranh chấp về chính đối tượng đặt cọc hoặc gây khó khăn trong quá trình thực hiện hợp đồng chính. Một rủi ro khác là không kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản trước khi đặt cọc. Thực tế có nhiều trường hợp bên nhận cọc cố tình che giấu việc tài sản đang bị thế chấp tại ngân hàng, đang bị kê biên để thi hành án, đang có tranh chấp hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Khi đó, mặc dù các bên đã ký mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, nhưng giao dịch chính có thể không thực hiện được, dẫn đến tranh chấp về trách nhiệm hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, nhiều mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc trên Internet còn thiếu các điều khoản quan trọng như:

• Điều kiện phát sinh phạt cọc;
• Thời hạn ký hợp đồng chính;
• Trường hợp được gia hạn thời gian thực hiện;
• Điều khoản về sự kiện bất khả kháng;
• Phương thức giải quyết tranh chấp;
• Nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí và chi phí phát sinh;
• Quyền đơn phương chấm dứt thỏa thuận đặt cọc.

Việc thiếu các nội dung này khiến các bên gặp nhiều khó khăn khi xử lý các tình huống phát sinh ngoài dự liệu. Đối với các giao dịch có giá trị lớn như mua bán bất động sản, việc chỉ lập mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc sơ sài còn làm gia tăng nguy cơ bị lợi dụng để lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc hoặc kéo dài thời gian giao dịch nhằm trục lợi. Có thể thấy, một mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc được soạn thảo đầy đủ, rõ ràng và phù hợp với từng loại giao dịch không chỉ giúp xác lập quyền, nghĩa vụ của các bên mà còn là chứng cứ quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp.

Tóm lại, việc sử dụng mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc có sẵn trên mạng mà không rà soát kỹ nội dung hoặc không điều chỉnh cho phù hợp với giao dịch thực tế có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là tranh chấp về phạt cọc, bồi thường thiệt hại và hiệu lực của giao dịch.

II. Khái niệm và tìm hiểu về mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc

Để sử dụng mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc đúng quy định và phát huy hiệu quả trong việc bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, các bên cần hiểu rõ bản chất pháp lý của đặt cọc, loại tài sản được phép đặt cọc, giá trị pháp lý của việc chuyển tiền đặt cọc cũng như phân biệt đặt cọc với các biện pháp bảo đảm hoặc hình thức thanh toán khác.

1. Mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc được định nghĩa pháp lý như thế nào?

Hiện nay, pháp luật không quy định khái niệm riêng về "mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc". Tuy nhiên, căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Từ quy định này, có thể hiểu mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên về việc giao tài sản đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Mặc dù pháp luật không ban hành mẫu hợp đồng thống nhất, nhưng văn bản này vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Vì vậy, mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc là căn cứ quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên và làm cơ sở giải quyết tranh chấp khi phát sinh.

2. Những loại tài sản nào được phép dùng làm tài sản đặt cọc theo quy định pháp luật hiện hành?

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản dùng để đặt cọc bao gồm: tiền; kim khí quý; đá quý; vật có giá trị khác. Quy định này cho thấy pháp luật không giới hạn tài sản đặt cọc chỉ là tiền. Các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận sử dụng các loại tài sản khác có giá trị để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, miễn là tài sản đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên đặt cọc và được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tuy nhiên, Điều 328 chỉ ghi nhận tiền, kim khí quý, đá quý và vật có giá trị khác là tài sản đặt cọc. Đối với giấy tờ có giá hoặc quyền tài sản, hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể cho phép hoặc hướng dẫn việc sử dụng làm tài sản đặt cọc, nên trong thực tiễn vẫn còn có nhiều quan điểm khác nhau. Vì vậy, để bảo đảm an toàn pháp lý, các bên nên ưu tiên sử dụng các loại tài sản được quy định rõ tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 làm tài sản đặt cọc.

III. Quy định pháp luật liên quan đến mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc

Để mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý và bảo vệ tối đa quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, việc soạn thảo hợp đồng cần tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan đối với từng loại giao dịch cụ thể. Dưới đây là những quy định pháp lý quan trọng mà các bên cần nắm rõ.

1. Pháp luật quy định những trường hợp cụ thể nào khiến cho hợp đồng thỏa thuận đặt cọc bị tuyên bố vô hiệu toàn bộ hoặc một phần?

Mặc dù Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận biện pháp đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, nhưng mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc vẫn có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự hoặc thuộc các trường hợp vô hiệu theo quy định của pháp luật.

• Thứ nhất, vô hiệu do không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
  • Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp;
  • Các bên hoàn toàn tự nguyện;
  • Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Nếu thiếu một trong các điều kiện trên thì mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu.

• Thứ hai, vô hiệu do giả tạo

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu các bên lập hợp đồng đặt cọc nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu. Ví dụ, các bên lập hợp đồng đặt cọc nhưng thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm né tránh nghĩa vụ thuế hoặc các quy định về điều kiện chuyển nhượng.

• Thứ ba, vô hiệu do bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép. Theo: Điều 126 Bộ luật Dân sự năm 2015 (giao dịch do nhầm lẫn) và Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015 (giao dịch do bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép); bên bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc vô hiệu nếu việc xác lập hợp đồng không phản ánh đúng ý chí tự nguyện của mình.
• Thứ tư, vô hiệu do người xác lập không có thẩm quyền hoặc vượt quá phạm vi đại diện. Theo Điều 142 và Điều 143 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu người ký hợp đồng không phải là người đại diện hợp pháp hoặc vượt quá phạm vi được ủy quyền thì giao dịch chỉ có hiệu lực trong phạm vi được người có thẩm quyền chấp nhận.
• Thứ năm, vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không đủ điều kiện giao dịch. Ví dụ, tài sản dự kiến chuyển nhượng thuộc trường hợp pháp luật cấm giao dịch hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 thì tùy từng trường hợp, hợp đồng đặt cọc có thể bị xem xét vô hiệu nếu mục đích giao kết hợp đồng không thể thực hiện được. Ngoài ra, theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi giao dịch bị tuyên vô hiệu thì hậu quả pháp lý bao gồm:
  • Giao dịch không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ kể từ thời điểm xác lập;
  • Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
  • Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền;
  • Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tóm lại, mặc dù mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc là biện pháp bảo đảm phổ biến, nhưng nếu vi phạm các quy định về chủ thể, ý chí, nội dung hoặc mục đích giao dịch thì vẫn có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần theo quy định pháp luật.

2. Quy định của pháp luật về phạt cọc và trả lại tiền đặt cọc khi một trong các bên từ chối thực hiện giao dịch ra sao?

Đây là nội dung quan trọng nhất của mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc và cũng là nguyên nhân phát sinh nhiều tranh chấp trong thực tiễn. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, hậu quả pháp lý của việc vi phạm nghĩa vụ đặt cọc được xác định như sau:

• Trường hợp thứ nhất: Hợp đồng được giao kết hoặc được thực hiện. Nếu các bên giao kết hoặc thực hiện đúng hợp đồng thì:
  • Tài sản đặt cọc được hoàn trả cho bên đặt cọc; hoặc
  • Được trừ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận.
• Trường hợp thứ hai: Bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc từ chối thực hiện hợp đồng mà không thuộc trường hợp được miễn trách nhiệm thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Đây là chế tài thường được gọi là "mất cọc".
• Trường hợp thứ ba: Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc từ chối thực hiện hợp đồng thì phải:
  • Hoàn trả lại tài sản đặt cọc;
  • Đồng thời thanh toán cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Điều này đồng nghĩa với việc nếu không có thỏa thuận khác thì bên nhận cọc phải trả lại gấp đôi tiền cọc. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng cho phép các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc. Vì vậy, trong mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, các bên có thể thống nhất mức xử lý khác với quy định mặc định của pháp luật nếu không vi phạm điều cấm và không trái đạo đức xã hội. Kết luận lại, pháp luật đã quy định khá rõ hậu quả của việc vi phạm nghĩa vụ đặt cọc. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp, các bên vẫn nên quy định cụ thể trong mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc về trường hợp được hoàn cọc, mất cọc, phạt cọc và các trường hợp ngoại lệ.

3. Những tình tiết hoặc căn cứ pháp lý nào có thể được luật sư sử dụng để đề nghị Tòa án giảm mức phạt cọc quá cao cho khách hàng?

Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định cụ thể cho phép Tòa án được quyền chủ động giảm mức phạt cọc chỉ vì mức phạt đó cao. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu các bên có thỏa thuận khác về hậu quả của việc vi phạm đặt cọc thì sẽ ưu tiên áp dụng thỏa thuận đó. Điều này thể hiện nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận theo khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, trên thực tế, luật sư vẫn có thể bảo vệ quyền lợi của khách hàng thông qua việc chứng minh các căn cứ sau:

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo Điều 117, Điều 124, Điều 126 hoặc Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Mức phạt cọc chỉ phát sinh khi có đủ điều kiện theo đúng nội dung hợp đồng nhưng điều kiện đó chưa xảy ra;
• Việc không thực hiện hợp đồng xuất phát từ lỗi của bên còn lại;
• Có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng không thể thực hiện được;
• Các bên đã có thỏa thuận khác về việc miễn hoặc giảm trách nhiệm.

Ngoài ra, luật sư có thể lập luận rằng điều khoản phạt cọc không rõ ràng, mâu thuẫn với các điều khoản khác hoặc không phản ánh đúng ý chí thực sự của các bên để đề nghị Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Vì thế, khi soạn thảo mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, các bên cần cân nhắc kỹ mức phạt cọc và dự liệu các trường hợp miễn, giảm trách nhiệm để hạn chế rủi ro khi xảy ra tranh chấp.

4. Quy định của pháp luật về trường hợp bất khả kháng hoặc rủi ro khách quan khiến các bên không thể thực hiện hợp đồng đặt cọc?

Trong quá trình thực hiện mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, không phải mọi trường hợp không thể ký kết hoặc thực hiện hợp đồng đều xuất phát từ lỗi của một bên. Có nhiều tình huống khách quan khiến giao dịch không thể tiếp tục thực hiện. Theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Ví dụ: thiên tai; hỏa hoạn; chiến tranh; dịch bệnh quy mô lớn; quyết định của cơ quan nhà nước khiến giao dịch không thể thực hiện. Ngoài ra, trong thực tiễn còn có các rủi ro khách quan như:

• Tài sản bị Nhà nước thu hồi;
• Tài sản bị kê biên theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
• Chủ sở hữu chết và phát sinh tranh chấp thừa kế;
• Quy hoạch mới làm thay đổi điều kiện chuyển nhượng.

Hiện nay, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định cụ thể về cách xử lý tiền đặt cọc trong trường hợp bất khả kháng. Vì vậy, việc giải quyết sẽ phụ thuộc vào:

• Thỏa thuận trong mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc;
• Quy định chung của Bộ luật Dân sự 2015 về miễn trách nhiệm dân sự;
• Đánh giá của Tòa án đối với từng vụ việc cụ thể.

Do đó, các bên nên bổ sung điều khoản quy định rõ cách xử lý tiền cọc nếu xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc rủi ro khách quan, chẳng hạn như hoàn trả tiền cọc, gia hạn thời gian thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng mà không áp dụng chế tài phạt cọc. Vì vậy, việc dự liệu trước các tình huống bất khả kháng trong mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc là giải pháp quan trọng giúp hạn chế tranh chấp và bảo đảm quyền lợi của các bên khi phát sinh những sự kiện ngoài ý muốn.

IV. Giải đáp các thắc mắc thường gặp liên quan đến mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc

Trong quá trình giao kết và thực hiện mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, các bên thường phát sinh nhiều vướng mắc liên quan đến hình thức của hợp đồng, hậu quả pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ đặt cọc, thẩm quyền ký kết cũng như việc sử dụng ngoại tệ hoặc thỏa thuận mức phạt cọc. Dưới đây là những câu hỏi thường gặp được phân tích trên cơ sở quy định của pháp luật hiện hành.

1. Mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc mua nhà đất tự viết tay có bắt buộc phải đi công chứng mới hợp pháp không?

Hiện nay, pháp luật không quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đồng thời, khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung hợp pháp.

Như vậy, mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc được lập bằng văn bản, kể cả viết tay, vẫn có thể phát sinh hiệu lực pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Đối với hợp đồng chuyển nhượng, việc công chứng hoặc chứng thực phải thực hiện theo quy định của điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Mặc dù không bắt buộc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc, nhưng đối với các giao dịch bất động sản có giá trị lớn, việc công chứng hoặc có người làm chứng sẽ giúp tăng giá trị chứng cứ, hạn chế tranh chấp về chữ ký, thời điểm ký kết hoặc nội dung thỏa thuận. Tóm lại, mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc mua nhà đất viết tay không bắt buộc phải công chứng để có hiệu lực pháp lý. Tuy nhiên, các bên nên cân nhắc thực hiện công chứng hoặc xác lập các chứng cứ khác nhằm bảo vệ quyền lợi của mình khi phát sinh tranh chấp.

2. Bên mua đổi ý không muốn mua nữa thì có đương nhiên bị mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc không?

Việc bên mua đổi ý không muốn mua nữa là một trong những tranh chấp phổ biến nhất trong thực tiễn áp dụng mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc cứ bên mua không tiếp tục giao dịch thì mặc nhiên mất cọc trong mọi trường hợp. Trong thực tế, cần xem xét nguyên nhân dẫn đến việc không thực hiện hợp đồng, cụ thể:

• Trường hợp thứ nhất: Bên mua tự ý từ chối giao dịch

Nếu bên bán đã đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng, thực hiện đúng các cam kết trong mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, nhưng bên mua tự ý đổi ý và không có căn cứ hợp pháp thì sẽ áp dụng chế tài mất cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

• Trường hợp thứ hai: Do lỗi của bên bán. Nếu bên bán đang trong trường hợp dưới đây thì việc bên mua từ chối ký hợp đồng chính có thể không bị xem là hành vi vi phạm nghĩa vụ đặt cọc.
  • Không đủ điều kiện chuyển nhượng;
  • Cung cấp thông tin sai sự thật;
  • Tài sản đang tranh chấp;
  • Tài sản đang bị kê biên hoặc thế chấp nhưng không thông báo;
  • Không thực hiện đúng cam kết;
• Trường hợp thứ ba: Có sự kiện bất khả kháng hoặc thỏa thuận khác. Nếu các bên đã thỏa thuận trong mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc về việc được hoàn trả tiền cọc trong những trường hợp nhất định hoặc việc không thực hiện hợp đồng xuất phát từ sự kiện bất khả kháng theo Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì hậu quả pháp lý sẽ được xử lý theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Kết luận lại, bên mua không phải trong mọi trường hợp đều bị mất toàn bộ tiền đặt cọc. Việc xử lý tiền cọc sẽ phụ thuộc vào nguyên nhân không thực hiện hợp đồng, lỗi của các bên và nội dung đã thỏa thuận trong mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc.

3. Bên bán nhận cọc xong lại bán nhà cho người khác thì phải bồi thường gấp mấy lần tiền cọc theo quy định?

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải: Hoàn trả lại tài sản đặt cọc; Đồng thời trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Theo quy định này, nếu không có thỏa thuận khác thì bên bán phải trả: Tiền đặt cọc đã nhận; Một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc.

Tuy nhiên, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng cho phép các bên có thỏa thuận khác. Vì vậy, nếu trong mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc các bên thống nhất mức bồi thường khác (cao hơn hoặc thấp hơn), thì Tòa án sẽ ưu tiên xem xét áp dụng theo nội dung hợp đồng nếu thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Ngoài khoản phạt cọc, nếu hành vi của bên bán còn gây thiệt hại thực tế cho bên mua thì bên mua có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại theo các quy định chung của Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu đáp ứng đủ các điều kiện phát sinh trách nhiệm bồi thường.

Vì vậy, khi ký mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, các bên nên quy định rõ mức phạt cọc và trách nhiệm bồi thường thiệt hại để tránh những tranh chấp kéo dài sau này.

4. Người đứng tên trên sổ đỏ ủy quyền cho người khác ký hợp đồng đặt cọc nhận tiền thì có hợp pháp không?

Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể ủy quyền cho người khác ký mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc và nhận tiền đặt cọc nếu việc ủy quyền được thực hiện đúng quy định của pháp luật. Theo Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015, cá nhân có thể xác lập và thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Đối với đại diện theo ủy quyền, Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người được ủy quyền thay mặt người ủy quyền thực hiện công việc trong phạm vi được giao. Khi ký mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, cần lưu ý:

• Văn bản ủy quyền phải còn hiệu lực;
• Nội dung ủy quyền phải ghi rõ quyền ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền đặt cọc;
• Người được ủy quyền chỉ được thực hiện trong phạm vi được ủy quyền.

Nếu người được ủy quyền ký vượt quá phạm vi ủy quyền thì hậu quả pháp lý sẽ được xử lý theo Điều 143 Bộ luật Dân sự năm 2015. Kết luận lại, người đứng tên trên sổ đỏ có quyền ủy quyền cho người khác ký mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, nhưng phạm vi và nội dung ủy quyền cần được xác định rõ để bảo đảm giá trị pháp lý của giao dịch.

5. Đặt cọc bằng ngoại tệ (như USD) thay vì tiền Việt Nam Đồng (VND) thì hợp đồng đặt cọc có bị tuyên vô hiệu hoàn toàn?

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản đặt cọc có thể là tiền, tuy nhiên quy định này không xác định cụ thể loại tiền nào. Trong khi đó, việc sử dụng ngoại tệ trên lãnh thổ Việt Nam phải tuân thủ quy định của Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005, trong đó Điều 22 (được sửa đổi bởi Khoản 13 Điều 1 Pháp lệnh sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối năm 2013) nguyên tắc chung là mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, báo giá trên lãnh thổ Việt Nam phải thực hiện bằng đồng Việt Nam, trừ các trường hợp được phép theo quy định của pháp luật. Do đó, nếu các bên sử dụng USD hoặc ngoại tệ khác làm tài sản đặt cọc trong giao dịch không thuộc trường hợp được phép sử dụng ngoại tệ thì có thể phát sinh rủi ro pháp lý.

Tuy nhiên, hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể khẳng định mọi mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc bằng ngoại tệ đều đương nhiên bị tuyên vô hiệu toàn bộ. Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án sẽ xem xét toàn diện mục đích giao dịch, tính chất của tài sản đặt cọc, quy định về quản lý ngoại hối và các tình tiết cụ thể của từng vụ việc. Vì thế, để bảo đảm an toàn pháp lý, các bên nên sử dụng đồng Việt Nam (VND) làm tài sản đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật cho phép sử dụng ngoại tệ.

6. Có thể đưa điều khoản phạt cọc gấp 5 hoặc 10 lần số tiền đặt cọc vào mẫu hợp đồng thỏa thuận được không?

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì phải hoàn trả tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quy định này cho thấy pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận về mức phạt cọc khác với mức mặc định.

Đồng thời, nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận được ghi nhận tại khoản Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng là cơ sở pháp lý để các bên thống nhất mức phạt cọc. Tuy nhiên, hiện nay Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định giới hạn tối đa đối với mức phạt cọc. Mặc dù vậy, trên thực tế, nếu điều khoản quy định mức phạt cọc gấp 5 lần, 10 lần hoặc cao hơn giá trị tiền đặt cọc thì khi phát sinh tranh chấp, Tòa án sẽ xem xét toàn diện:

• Ý chí tự nguyện của các bên khi giao kết;
• Mục đích của thỏa thuận;
• Tính hợp lý của điều khoản;
• Các quy định chung của pháp luật dân sự;
• Tình tiết cụ thể của vụ việc.

Do đó, việc quy định mức phạt quá cao có thể làm gia tăng nguy cơ phát sinh tranh chấp và ảnh hưởng đến khả năng được Tòa án chấp nhận trong quá trình giải quyết vụ án. Tóm lại, pháp luật hiện hành không cấm các bên thỏa thuận mức phạt cọc gấp 5 hoặc 10 lần tiền đặt cọc, nhưng để bảo đảm tính khả thi và hạn chế rủi ro pháp lý, các bên nên xây dựng mức phạt hợp lý, phù hợp với giá trị giao dịch và mục đích bảo đảm của mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc.

V. NPLaw hỗ trợ tư vấn pháp lý và soạn thảo mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc chuẩn xác, an toàn giao dịch như thế nào?

Mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh không phải do các bên cố ý vi phạm mà xuất phát từ việc hợp đồng đặt cọc được soạn thảo sơ sài, thiếu điều khoản quan trọng hoặc không phù hợp với từng loại giao dịch cụ thể.

Với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh thương mại và bất động sản, Hãng luật NPLaw cung cấp dịch vụ tư vấn và soạn thảo mẫu hợp đồng thỏa thuận đặt cọc theo từng giao dịch cụ thể, bảo đảm đúng quy định pháp luật và hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.