Mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn theo quy định mới nhất

Việc lập mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn đúng quy định pháp luật giúp các bên ghi nhận quyền, nghĩa vụ và hạn chế tranh chấp phát sinh. Bài viết dưới đây sẽ phân tích những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này.

I. Giới thiệu các vấn đề liên quan đến mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Trong quan hệ thuê nhà, hợp đồng thuê thường được các bên xác lập với thời hạn nhất định nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của cả bên cho thuê và bên thuê. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải hợp đồng nào cũng được thực hiện đến hết thời hạn đã cam kết. Nhiều trường hợp các bên thống nhất chấm dứt hợp đồng sớm vì thay đổi nhu cầu sử dụng, chuyển địa điểm kinh doanh, điều kiện tài chính hoặc các nguyên nhân khách quan khác.

Lúc này, mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn trở thành một trong những văn bản có ý nghĩa pháp lý quan trọng. Văn bản này không chỉ thể hiện sự thống nhất ý chí của các bên về việc chấm dứt hợp đồng mà còn là căn cứ để xác định thời điểm chấm dứt quyền và nghĩa vụ, phương thức bàn giao nhà thuê, xử lý tiền đặt cọc, tiền thuê còn lại, tài sản gắn liền với nhà thuê cũng như trách nhiệm bồi thường nếu có.

Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn nếu việc thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Cụ thể, khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng chấm dứt khi các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Quy định này là cơ sở pháp lý quan trọng để các bên lập mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn một cách hợp pháp.

Bên cạnh đó, đối với hợp đồng thuê nhà ở, các bên còn phải lưu ý các quy định của Luật Nhà ở 2023, đặc biệt là các quy định về hợp đồng thuê nhà, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê cũng như các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Việc xây dựng nội dung thỏa thuận phù hợp với các quy định này sẽ góp phần hạn chế tối đa rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện.

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, nhiều vụ việc phát sinh chỉ vì các bên thống nhất bằng lời nói hoặc lập văn bản sơ sài, không quy định rõ việc hoàn trả tiền cọc, thời điểm bàn giao nhà, xử lý công nợ, chi phí sửa chữa hoặc nghĩa vụ bồi thường. Điều này khiến việc chứng minh ý chí của các bên gặp nhiều khó khăn khi xảy ra tranh chấp. Chính vì vậy, việc sử dụng mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn được soạn thảo đầy đủ, chặt chẽ và phù hợp với quy định pháp luật sẽ giúp các bên bảo đảm tính minh bạch của giao dịch, giảm thiểu nguy cơ tranh chấp cũng như tạo cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tóm lại, mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không chỉ là văn bản ghi nhận sự thống nhất giữa các bên mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng giúp xác lập việc chấm dứt hợp đồng một cách hợp pháp, rõ ràng và hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh trong tương lai.

II. Tìm hiểu về mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Để sử dụng mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn đúng quy định, trước hết cần hiểu rõ bản chất pháp lý, phạm vi áp dụng cũng như các nội dung cơ bản mà văn bản này cần thể hiện. Đây là cơ sở quan trọng giúp các bên xây dựng thỏa thuận đầy đủ, hợp pháp và bảo vệ tốt nhất quyền, lợi ích của mình.

1. Khái niệm mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn được hiểu như thế nào theo quy định pháp luật hiện hành?

Hiện nay, chưa có quy định cụ thể về khái niệm "mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn". Từ góc độ pháp lý, có thể hiểu mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là văn bản do các bên trong hợp đồng thuê nhà cùng thống nhất lập nhằm ghi nhận việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn đã thỏa thuận, đồng thời xác định rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mỗi bên sau khi hợp đồng chấm dứt.

Cơ sở pháp lý của việc lập văn bản này xuất phát từ nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận trong giao dịch dân sự được quy định tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đồng thời, theo khoản 2  Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chấm dứt khi các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Như vậy, khi cả bên cho thuê và bên thuê đều thống nhất việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì hoàn toàn có thể lập mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn để làm căn cứ xác định:

• Thời điểm hợp đồng chính thức chấm dứt;
• Quyền và nghĩa vụ còn lại của mỗi bên;
• Việc thanh toán tiền thuê, tiền đặt cọc và các khoản công nợ;
• Việc bàn giao nhà thuê, tài sản và hồ sơ liên quan;
• Trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có);
• Cam kết giải quyết tranh chấp sau khi hợp đồng chấm dứt.

Có thể thấy, mặc dù pháp luật không ban hành một mẫu thống nhất bắt buộc áp dụng, nhưng việc lập văn bản này là cần thiết để bảo đảm giá trị chứng cứ và hạn chế rủi ro khi phát sinh tranh chấp. Vì vậy, mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là căn cứ quan trọng ghi nhận sự thống nhất của các bên về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và giải quyết toàn bộ các quyền, nghĩa vụ phát sinh sau khi hợp đồng kết thúc.

2. Phạm vi điều chỉnh của mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn bao gồm những đối tượng và trường hợp cụ thể nào?

Về bản chất, mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn được sử dụng trong mọi trường hợp các bên có nhu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà bằng sự tự nguyện, thống nhất. Do đó, văn bản này có thể được áp dụng đối với nhiều loại hợp đồng thuê nhà khác nhau, bao gồm:

• Hợp đồng thuê nhà ở phục vụ mục đích để ở;
• Hợp đồng thuê nhà làm văn phòng, trụ sở làm việc;
• Hợp đồng thuê nhà để kinh doanh, thương mại;
• Hợp đồng thuê căn hộ, biệt thự, nhà phố;
• Hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức.

Về chủ thể, mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có thể được áp dụng đối với:

• Cá nhân với cá nhân;
• Cá nhân với doanh nghiệp;
• Doanh nghiệp với doanh nghiệp;
• Tổ chức khác có đủ năng lực tham gia giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật.

Trên thực tế, các bên thường ký kết văn bản này trong các trường hợp như:

• Bên thuê không còn nhu cầu sử dụng nhà;
• Bên cho thuê cần thu hồi nhà để sử dụng hoặc chuyển nhượng;
• Hai bên thống nhất thay đổi nội dung hợp đồng và ký hợp đồng mới;
• Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng không còn phù hợp với nhu cầu của các bên;
• Các trường hợp khác do các bên tự nguyện thỏa thuận.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng văn bản này chỉ áp dụng khi việc chấm dứt hợp đồng xuất phát từ sự thống nhất của cả hai bên. Trường hợp một bên tự ý chấm dứt hợp đồng mà không có sự đồng ý của bên còn lại thì phải tuân thủ các quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và các thỏa thuận trong hợp đồng. Kết luận lại, mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có phạm vi áp dụng khá rộng, miễn là việc chấm dứt hợp đồng được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, thống nhất và phù hợp với quy định của pháp luật.

3. Nội dung bắt buộc phải có trong mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn bao gồm những điều khoản nào?

Hiện nay, pháp luật không quy định một mẫu thống nhất hoặc danh mục bắt buộc riêng đối với “mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn”. Tuy nhiên, để văn bản có giá trị pháp lý và hạn chế tranh chấp, các bên nên thể hiện tối thiểu các nội dung sau:

• Thông tin của bên cho thuê và bên thuê;
• Thông tin về hợp đồng thuê nhà đã ký, gồm ngày ký, thời hạn thuê và đối tượng thuê;
• Thỏa thuận về thời điểm chấm dứt hợp đồng;
• Lý do chấm dứt hợp đồng và xác nhận sự tự nguyện của các bên;
• Thời hạn và phương thức bàn giao nhà;
• Việc thanh toán tiền thuê, tiền đặt cọc và các khoản chi phí còn tồn đọng;
• Phương án xử lý tài sản, trang thiết bị và tài sản gắn liền với nhà thuê;
• Trách nhiệm của các bên sau khi chấm dứt hợp đồng, đặc biệt là nghĩa vụ thanh toán, bồi thường hoặc phạt vi phạm nếu có;
• Cam kết về việc giải quyết các nghĩa vụ còn lại và xác nhận chấm dứt quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng, trong phạm vi các bên đã thỏa thuận;
• Phương thức giải quyết tranh chấp;
• Chữ ký của các bên hoặc người đại diện hợp pháp.

Việc thỏa thuận chấm dứt hợp đồng phải bảo đảm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Vì vậy, thay vì sử dụng một mẫu có sẵn một cách máy móc, các bên nên xây dựng mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn phù hợp với tình trạng thực tế của hợp đồng, đặc biệt là các vấn đề về tiền thuê, tiền đặt cọc, bàn giao nhà và nghĩa vụ còn tồn đọng.

4. Vai trò của mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn trong việc bảo vệ quyền lợi tối đa cho bên thuê là gì?

Đối với bên thuê, việc lập mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn giúp ghi nhận chính thức ý chí của hai bên về việc kết thúc hợp đồng và xác định rõ trách nhiệm sau khi chấm dứt. Đây là cơ sở quan trọng để hạn chế việc bên cho thuê tiếp tục yêu cầu thực hiện những nghĩa vụ mà các bên đã thống nhất chấm dứt. Đặc biệt, văn bản nên xác định rõ thời điểm chấm dứt hợp đồng, số tiền thuê đã thanh toán, tiền đặt cọc được hoàn trả, chi phí phát sinh và thời điểm bàn giao nhà. Trường hợp bên thuê đã thanh toán trước tiền thuê cho một khoảng thời gian nhưng hợp đồng được chấm dứt sớm, các bên cũng cần thỏa thuận rõ khoản tiền được hoàn lại hoặc cách thức đối trừ.

Bên cạnh đó, mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có thể giúp bên thuê hạn chế rủi ro bị yêu cầu phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại sau khi đã bàn giao nhà, nếu văn bản ghi nhận rõ các nghĩa vụ đã được hoàn thành và các bên không còn yêu cầu nào khác đối với nhau, ngoại trừ những nghĩa vụ được bảo lưu cụ thể. Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền lợi của bên thuê không chỉ phụ thuộc vào việc có lập văn bản hay không mà còn phụ thuộc trực tiếp vào nội dung thỏa thuận. Vì vậy, bên thuê cần đặc biệt lưu ý các điều khoản về hoàn trả tiền đặt cọc, thanh toán các khoản còn lại, hiện trạng tài sản khi bàn giao và xác nhận thanh lý nghĩa vụ.

Kết luận lại, một mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn được xây dựng đầy đủ, rõ ràng sẽ giúp bên thuê có căn cứ chứng minh việc chấm dứt đã được bên cho thuê đồng ý, đồng thời hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp về tiền thuê, tiền cọc, bồi thường và các nghĩa vụ sau khi trả nhà.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Để mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có giá trị pháp lý và bảo đảm quyền lợi của các bên, việc lập và ký kết văn bản này cần tuân thủ các quy định pháp luật. Dưới đây là những nội dung pháp lý quan trọng mà các bên cần lưu ý.

1. Điều kiện thực hiện để các bên có thể ký kết mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn hợp pháp là gì?

Không phải mọi trường hợp các bên lập mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn đều mặc nhiên có hiệu lực pháp luật. Để văn bản này được công nhận và có giá trị ràng buộc, cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật.

• Thứ nhất, các bên phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp. Theo điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập. Đối với tổ chức, người ký kết phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy quyền hợp pháp.
• Thứ hai, việc ký kết phải hoàn toàn tự nguyện. Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên phải hoàn toàn tự nguyện khi xác lập giao dịch. Điều này đồng nghĩa với việc không được có hành vi lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc lợi dụng hoàn cảnh khó khăn để buộc bên còn lại ký vào mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
• Thứ ba, mục đích và nội dung của thỏa thuận không được vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội. Theo điểm c khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, nội dung của văn bản phải phù hợp với quy định pháp luật. Chẳng hạn, các bên không được thỏa thuận miễn trừ trách nhiệm đối với hành vi vi phạm pháp luật hoặc thỏa thuận nhằm trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba.
• Thứ tư, việc chấm dứt hợp đồng phải dựa trên sự thống nhất của các bên. Theo khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chấm dứt khi các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Đây chính là căn cứ pháp lý trực tiếp để các bên lập mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

Ngoài ra, đối với hợp đồng thuê nhà ở, điểm b khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở năm 2023 cũng quy định một trong những trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà là khi các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Trong thực tiễn, để hạn chế tranh chấp, các bên nên kiểm tra kỹ các nội dung như tiền thuê còn phải thanh toán, tiền đặt cọc, chi phí sửa chữa, nghĩa vụ thanh toán điện, nước, phí dịch vụ, việc bàn giao chìa khóa, tài sản và các khoản công nợ trước khi ký kết văn bản.

Tóm lại, mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn chỉ phát sinh giá trị pháp lý khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và được các bên tự nguyện thống nhất ký kết theo đúng quy định của pháp luật.

2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp phát sinh (nếu có) sau khi ký mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thuộc về cơ quan nào?

Mặc dù các bên đã ký mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, nhưng trên thực tế vẫn có thể phát sinh tranh chấp liên quan đến việc hoàn trả tiền đặt cọc, thanh toán tiền thuê, bồi thường thiệt hại, bàn giao nhà hoặc thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết. Tùy theo từng trường hợp, thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về Tòa án nhân dân hoặc Trọng tài thương mại.

• Trường hợp thứ nhất: Tòa án nhân dân

Theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồng thời, Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (SĐBS năm 2025), Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm đối với đa số các tranh chấp hợp đồng dân sự. Về thẩm quyền theo lãnh thổ, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định người khởi kiện phải nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc có trụ sở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo quy định của pháp luật.

• Trường hợp thứ hai: Trọng tài thương mại

Nếu hợp đồng thuê nhà hoặc mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có thỏa thuận trọng tài hợp lệ, tranh chấp có thể được giải quyết bằng trọng tài thương mại theo khoản 1 Điều 5 Luật Trọng tài thương mại năm 2010.

Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà giữa cá nhân với cá nhân nhằm mục đích để ở, trên thực tế các bên thường lựa chọn Tòa án thay vì trọng tài. Ngược lại, đối với hợp đồng thuê nhà phục vụ hoạt động kinh doanh, thương mại giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp, việc lựa chọn trọng tài thương mại khá phổ biến do thời gian giải quyết nhanh và bảo đảm tính bảo mật.

​​​​​​​

Kết luận lại, nếu phát sinh tranh chấp sau khi ký mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, cơ quan có thẩm quyền giải quyết có thể là Tòa án nhân dân hoặc Trọng tài thương mại, tùy thuộc vào bản chất tranh chấp và thỏa thuận của các bên.

3. Trình tự thực hiện từ lúc thương lượng đến khi ký kết mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn diễn ra như thế nào?

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể một quy trình bắt buộc về việc ký kết mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Tuy nhiên, trên cơ sở các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và thực tiễn giao kết hợp đồng, các bên nên thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1: Thương lượng về việc chấm dứt hợp đồng. Hai bên trao đổi và thống nhất về nhu cầu chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, đồng thời xác định thời điểm chấm dứt và các nghĩa vụ còn lại.

Bước 2: Đối chiếu hợp đồng thuê nhà đã ký. Các bên rà soát các điều khoản của hợp đồng thuê để xác định:

• Điều khoản về chấm dứt hợp đồng;
• Điều khoản về tiền đặt cọc;
• Điều khoản về bồi thường vi phạm;
• Điều khoản về bàn giao nhà;
• Điều khoản về giải quyết tranh chấp.

Việc rà soát này giúp bảo đảm mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không mâu thuẫn với các cam kết trước đó hoặc nếu có sửa đổi thì phải được ghi nhận rõ trong văn bản.

Bước 3: Xác định các nghĩa vụ tài chính. Các bên cần thống nhất đầy đủ các nội dung như:

• Tiền thuê còn phải thanh toán;
• Tiền đặt cọc được hoàn trả hay bị khấu trừ;
• Chi phí điện, nước, internet, phí quản lý;
• Chi phí sửa chữa hoặc khắc phục hư hỏng (nếu có);
• Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại (nếu phát sinh).

Bước 4: Soạn thảo và ký kết văn bản. Nội dung của mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn cần thể hiện đầy đủ các điều khoản đã thống nhất, đồng thời ghi rõ thời điểm văn bản có hiệu lực. Các bên nên ký trực tiếp trên từng trang của văn bản và đóng dấu (nếu chủ thể ký kết là tổ chức).

Bước 5: Bàn giao nhà và lập biên bản bàn giao. Sau khi ký văn bản, các bên tiến hành:

• Bàn giao nhà;
• Kiểm tra hiện trạng;
• Bàn giao chìa khóa;
• Chốt chỉ số điện, nước;
• Lập biên bản bàn giao tài sản.

Biên bản bàn giao là tài liệu rất quan trọng để chứng minh các bên đã hoàn thành nghĩa vụ sau khi hợp đồng chấm dứt.

Bước 6: Hoàn tất việc thanh toán và lưu giữ hồ sơ. Sau khi hoàn thành việc bàn giao, các bên thực hiện thanh toán các khoản tiền còn lại, hoàn trả tiền đặt cọc (nếu có) và lưu giữ toàn bộ hồ sơ gồm:

• Hợp đồng thuê nhà;
• Mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn;
• Biên bản bàn giao nhà;
• Chứng từ thanh toán;
• Biên lai hoàn trả tiền đặt cọc và các tài liệu liên quan.

Vì vậy, mặc dù pháp luật chưa quy định một trình tự bắt buộc, việc thực hiện đầy đủ các bước từ thương lượng, rà soát hợp đồng, xác định nghĩa vụ, ký kết văn bản, bàn giao nhà đến lưu giữ hồ sơ sẽ giúp mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn phát huy tối đa giá trị pháp lý và hạn chế rủi ro cho cả bên cho thuê và bên thuê.

IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Trong quá trình lập và thực hiện mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, nhiều bên cho thuê và bên thuê vẫn còn băn khoăn về giá trị pháp lý của văn bản, trình tự giải quyết tranh chấp, hồ sơ cần chuẩn bị cũng như các chế tài khi một bên không thực hiện đúng cam kết. Dưới đây là những vấn đề pháp lý thường gặp được phân tích trên cơ sở quy định của pháp luật hiện hành.

1. Mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có điểm gì khác biệt so với thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Mặc dù đều hướng đến việc chấm dứt quan hệ thuê nhà, nhưng mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn và thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng có bản chất pháp lý hoàn toàn khác nhau.

Đối với mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, đây là văn bản được hình thành trên cơ sở sự thống nhất ý chí của cả hai bên. Căn cứ khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chấm dứt khi các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Đồng thời, điểm b khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở năm 2023 cũng ghi nhận việc các bên thỏa thuận chấm dứt là một trong những căn cứ làm chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Trong khi đó, thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng là việc một bên tự mình thực hiện quyền chấm dứt hợp đồng mà không cần sự đồng ý của bên còn lại. Việc đơn phương chấm dứt chỉ được thực hiện khi có căn cứ theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Nếu đơn phương chấm dứt không có căn cứ hoặc không tuân thủ nghĩa vụ báo trước thì bên vi phạm có thể phải bồi thường thiệt hại theo Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Có thể thấy, sự khác biệt cơ bản giữa hai hình thức này được thể hiện như sau:

Trên thực tế, nếu các bên vẫn có thể thương lượng thì việc lập mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn luôn là phương án tối ưu bởi vừa bảo đảm tính tự nguyện, vừa hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp và nghĩa vụ bồi thường.

Tóm lại, mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn khác với thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng ở chỗ đây là kết quả của sự thống nhất giữa các bên, trong khi thông báo đơn phương chỉ thể hiện ý chí của một bên và phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định.

2. Quy định về thời hạn bàn giao mặt bằng và thanh lý tài sản gắn liền với mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn như thế nào?

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về thời hạn bắt buộc phải bàn giao mặt bằng hoặc thanh lý tài sản sau khi các bên ký mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Theo nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận được quy định tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có quyền thống nhất về:

• Thời điểm bàn giao nhà;
• Thời hạn di chuyển tài sản;
• Thời hạn hoàn trả tiền đặt cọc;
• Thời hạn thanh toán tiền thuê còn lại;
• Thời hạn thanh toán các khoản điện, nước, phí quản lý;
• Phương thức xử lý tài sản còn để lại trong nhà thuê.

Để hạn chế tranh chấp, mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nên quy định rõ:

• Ngày, giờ bàn giao nhà;
• Hiện trạng nhà tại thời điểm bàn giao;
• Chỉ số điện, nước;
• Danh mục tài sản bàn giao;
• Biên bản kiểm kê tài sản;
• Thời hạn hoàn trả tiền đặt cọc;
• Thời điểm chấm dứt mọi quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trong trường hợp một bên không bàn giao nhà đúng thời hạn hoặc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận thì sẽ bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm dân sự theo Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015. Nếu gây thiệt hại cho bên còn lại thì phải bồi thường theo Điều 360 Bộ luật Dân sự năm 2015. Ngoài ra, nếu các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm, mức phạt sẽ được áp dụng theo đúng nội dung đã cam kết trong văn bản. Vì vậy, mặc dù pháp luật không ấn định thời hạn bàn giao mặt bằng hay thanh lý tài sản, các bên nên quy định cụ thể ngay trong mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn để tránh những tranh chấp không đáng có.

3. Khi có tranh chấp phát sinh sau khi ký mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, tòa án hay trọng tài thương mại sẽ giải quyết? Và các bước giải quyết diễn ra như thế nào?

Sau khi ký mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, tranh chấp vẫn có thể phát sinh liên quan đến việc hoàn trả tiền cọc, bồi thường thiệt hại, nghĩa vụ thanh toán hoặc thực hiện các cam kết khác.

1/ Về cơ quan giải quyết

• Thứ nhất, Tòa án nhân dân: Theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đối với phần lớn các hợp đồng thuê nhà giữa cá nhân với cá nhân hoặc cá nhân với tổ chức, Tòa án là cơ quan giải quyết phổ biến.
• Thứ hai, Trọng tài thương mại. Theo khoản 1 Điều 5 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, trọng tài chỉ có thẩm quyền giải quyết khi các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ. Đối với hợp đồng thuê nhà phục vụ mục đích thương mại giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp, nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài thì tranh chấp sẽ được giải quyết tại trọng tài thay vì Tòa án.

2/ Trình tự giải quyết tranh chấp. Thông thường, các bước giải quyết sẽ bao gồm:

• Bước 1: Thương lượng giữa các bên nhằm tự giải quyết tranh chấp.
• Bước 2: Nếu thương lượng không thành, các bên có thể tiến hành hòa giải (nếu có nhu cầu).
• Bước 3: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Trung tâm Trọng tài theo thỏa thuận.
• Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền thụ lý vụ việc, tiến hành giải quyết theo trình tự tố tụng.
• Bước 5: Ban hành bản án hoặc phán quyết có hiệu lực theo quy định pháp luật.

Trong quá trình giải quyết, các tài liệu như hợp đồng thuê nhà, mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, biên bản bàn giao, chứng từ thanh toán và các tài liệu khác sẽ là chứng cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên. Kết luận lại, cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ phụ thuộc vào bản chất quan hệ pháp luật và thỏa thuận giữa các bên; trong đó Tòa án là phương thức phổ biến nhất nếu không có thỏa thuận trọng tài.

4. Một bên ký thay (ủy quyền) vào mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì cần lưu ý những hồ sơ pháp lý gì?

Pháp luật không bắt buộc các bên phải trực tiếp ký vào mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Một bên hoàn toàn có thể ủy quyền cho người khác ký thay nếu việc ủy quyền được thực hiện đúng quy định của pháp luật. Theo khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015, cá nhân, pháp nhân có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Nếu đại diện theo ủy quyền thì cần có căn cứ theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng ủy quyền. Khi người được ủy quyền ký kết, cần chuẩn bị các hồ sơ như:

• Giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền còn hiệu lực;
• CCCD/Hộ chiếu của người ủy quyền và người được ủy quyền;
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu chứng minh tư cách đại diện (đối với tổ chức);
• Hợp đồng thuê nhà;
• Dự thảo mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

Đặc biệt, phạm vi ủy quyền cần ghi rõ quyền ký kết, sửa đổi, chấm dứt hợp đồng và giải quyết các vấn đề tài chính để tránh tranh chấp về thẩm quyền sau này. Vì thế, khi ký thay theo ủy quyền, các bên cần kiểm tra kỹ hồ sơ đại diện và phạm vi ủy quyền nhằm bảo đảm giá trị pháp lý của văn bản.

5. Biện pháp chế tài xử lý nào sẽ được áp dụng nếu một bên vi phạm các cam kết trong mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?

Sau khi ký mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, các bên có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ những cam kết đã thống nhất. Nếu một bên vi phạm thì phải chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật và theo chính nội dung thỏa thuận. Theo Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự. Tùy từng trường hợp, bên vi phạm có thể phải chịu một hoặc nhiều chế tài sau:

• Thứ nhất, buộc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo nội dung đã cam kết.
• Thứ hai, bồi thường thiệt hại nếu việc vi phạm gây tổn thất cho bên còn lại theo Điều 360 Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Thứ ba, phạt vi phạm nếu trong mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn hoặc hợp đồng thuê nhà có điều khoản phạt vi phạm.
• Thứ tư, thanh toán tiền chậm trả đối với nghĩa vụ thanh toán tiền theo Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015, đồng thời bên chậm trả còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Trong trường hợp các bên không tự giải quyết được, bên bị vi phạm có quyền khởi kiện tại cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tóm lại, việc quy định rõ chế tài trong mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn sẽ giúp nâng cao tính ràng buộc của văn bản, đồng thời tạo cơ sở pháp lý vững chắc để xử lý khi một bên không thực hiện đúng các cam kết đã thống nhất.

V. Bạn đang loay hoay tìm kiếm một mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn đúng luật, hạn chế mọi rủi ro đền bù – Hãy để NPLaw đồng hành và giải quyết thay bạn?

Với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực dân sự, bất động sản và hợp đồng, Hãng luật NPLaw cung cấp dịch vụ tư vấn và soạn thảo mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn phù hợp với từng nhu cầu cụ thể của khách hàng, bảo đảm đúng quy định pháp luật và hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý. Không chỉ dừng lại ở việc cung cấp một mẫu văn bản, NPLaw còn đưa ra các giải pháp pháp lý phù hợp với từng giao dịch cụ thể nhằm giúp khách hàng phòng ngừa rủi ro ngay từ giai đoạn thương lượng, bảo đảm việc chấm dứt hợp đồng diễn ra nhanh chóng, minh bạch và đúng quy định pháp luật.

Vì vậy, nếu Quý khách đang cần một mẫu thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn được soạn thảo bài bản, đúng quy định và bảo vệ tối đa quyền lợi của mình, việc tham khảo ý kiến luật sư ngay từ đầu sẽ là giải pháp an toàn và hiệu quả.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.