Những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay thường được gọi là bán đất) cho nhiều người?

Trong giao dịch mua bán bất động sản, vấn đề "chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay thường được gọi là bán đất) cho nhiều người" là một trong những tình huống pháp lý phức tạp và gây tranh cãi. Đây là trường hợp khi một người chuyển nhượng quyền sử dụng đối với một mảnh đất cho nhiều người khác nhau, tạo ra những bất đồng và xung đột về quyền sở hữu. Tình huống này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên mua, mà còn có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng về pháp lý đối với người chuyển nhượng. 

Hình ảnh bán đất 

Trong bài viết này, NPLAW sẽ tư vấn những vấn đề pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay thường được gọi là bán đất) cho nhiều người. 

I. Thực trạng về bán đất cho nhiều người

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay thường được gọi là bán đất) cho nhiều người, hay còn gọi là "chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay thường được gọi là bán đất) chồng lấn" là một vấn đề pháp lý phổ biến trong giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Thực tế cho thấy, tình trạng này không phải hiếm gặp và đang ngày càng có dấu hiệu gia tăng, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng (mua) cũng như sự ổn định của thị trường bất động sản.

Nguyên nhân dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay thường được gọi là bán đất) cho nhiều người xuất phát từ nhiều lý do, trong đó phải kể đến một số người bán vì lợi ích tài chính mà cố tình chuyển nhượng quyền sử dụng đối với một mảnh đất cho nhiều người với giá cao. Việc này thường xảy ra ở các khu vực chưa có sự phân lô rõ ràng hoặc đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

II. Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay thường được gọi là bán đất) cho nhiều người

1. Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay thường được gọi là bán đất) cho nhiều người?

Bán đất được hiểu là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là cách nói thông thường của người dân và không phải là thuật ngữ pháp lý. Theo quy định pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Do đó, mỗi cá nhân hay tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất và chuyển giao quyền này cho người khác mà không được chuyển nhượng quyền sở hữu (bán) đất.

 Có thể hiểu: chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người là tình trạng một người chuyển nhượng quyền sử dụng đối với một mảnh đất cho nhiều người khác nhau, có thể dẫn đến sự tranh chấp về quyền sử dụng đất.

2. Có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người không?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người không được phép khi thuộc một trong các trường hợp sau:

Thứ nhất là trường hợp mảnh đất đó đang có tranh chấp. Theo điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhiều người.

Thứ hai là trường hợp một người có hành vi lừa dối, lừa đảo khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người. Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. Khi giao dịch dân sự mà một bên lừa dối thì giao dịch dân sự có thể vô hiệu. Do đó trường hợp có có hành vi lừa dối, lừa đảo khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người có thể được xác định là hành vi lừa dối, dẫn đến giao dịch chuyển nhượng vô hiệu. 

3. Pháp luật quy định thế nào về trách nhiệm của người thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người?

Một người đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Sau đó, người này tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đối với mảnh đất nêu trên cho bên thứ ba (không phải bên đã nhận chuyển nhượng). Đây là hành vi có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Tuy nhiên, cũng phải xét từng trường hợp cụ thể với các tình tiết, quan hệ cụ thể.

Hình ảnh tội lừa đảo

Để xác định có hành vi lừa đảo theo Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017 thì cơ quan tố tụng phải chứng minh được ba yếu tố là có hành vi chiếm đoạt tài sản, có thủ đoạn gian dối và có ý thức chiếm đoạt tài sản. Nếu ngay từ đầu người bán không dùng thủ đoạn gian dối, đưa ra những thông tin về tài sản đúng sự thật, sau đó do thay đổi ý chí hoặc do trục trặc về thủ tục mà gây thiệt hại cho người mua và những người liên quan thì không có đủ cơ sở để xác định có hành vi lừa đảo. 

Còn với những vụ mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có ý thức chiếm đoạt ngay từ đầu qua việc cố tình đưa ra những thông tin sai về tài sản, bịa ra những chuyện không có thật, dù không có trục trặc gì vẫn âm thầm đem một mảnh đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người, lừa dối người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng (mua) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) “ảo”… thì đã có hành vi lừa đảo.

III. Một số thắc mắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người

1. Giao dịch xác lập liên quan đến hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người có bị vô hiệu không?

Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Theo đó, lừa dối là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Việc giao dịch xác lập liên quan đến hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người thuộc trường hợp nêu trên có thể bị tuyên vô hiệu do lừa dối. 

2. Có được khởi kiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người không?

Như đã phân tích, giao dịch xác lập liên quan đến hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người có thể được coi là giao dịch dân sự do lừa dối và có thể dẫn đến vô hiệu. 

Do đó, có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự về hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người vô hiệu. 

Hình ảnh hợp đồng 

Lưu ý về thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015: “1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:... Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối”.

3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người có bị đi tù không?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho nhiều người có thể bị phạt tù nếu hành vi này có đủ yếu tố cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Trong trường hợp người bán cố tình chuyển nhượng quyền sử dụng (bán) một mảnh đất cho nhiều người nhằm chiếm đoạt tài sản của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng (mua), hành vi này có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định của Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017. Theo đó, tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản có thể bị phạt tù đến 20 năm hoặc tù chung thân

Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng (bán) đất cho nhiều người có thể bị đi tù nếu đủ yếu tố cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

4. Có thể tố giác hành vi bán đất cho nhiều người đến cơ quan nào? 

Thông tư liên tịch 01/2017/TTLT-BCA-BQP-BTC-BNN&PTNT-VKSNDTC (cụ thể là khoản 1 Điều 5) quy định về cơ quan có trách nhiệm tiếp nhận tố giác, tin báo tội phạm, có thể tố giác hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng (bán) đất cho nhiều người đến các cơ quan:

- Cơ quan điều tra;

- Cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra;

- Viện kiểm sát các cấp;

- Công an xã, phường, thị trấn, Đồn Công an, Trạm Công an;

- Tòa án các cấp;

- Cơ quan báo chí và các cơ quan, tổ chức khác.

5. Làm gì để tránh thửa đất của mình bị chủ đầu tư rao chuyển nhượng quyền sử dụng (bán) cho nhiều người?

Để tránh thửa đất của mình bị chủ đầu tư rao chuyển nhượng quyền sử dụng (bán) cho nhiều người, cần có một số lưu ý sau:

• Ký hợp đồng rõ ràng và có điều khoản bảo vệ quyền lợi: Khi giao dịch với chủ đầu tư hoặc người khác, bạn cần ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với đầy đủ thông tin về quyền sở hữu, diện tích, giá trị tài sản, phương thức thanh toán và các điều khoản bảo vệ quyền lợi.
• Kiểm tra tính pháp lý của chủ đầu tư: Trước khi ký kết hợp đồng hoặc giao dịch với chủ đầu tư, bạn cần kiểm tra xem chủ đầu tư có giấy phép hoạt động hợp pháp hay không. Điều này giúp tránh rủi ro về việc chủ đầu tư không đủ năng lực pháp lý hoặc có thể gian lận trong quá trình giao dịch.
• Công chứng hợp đồng: Đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền. Việc này giúp hợp đồng có giá trị pháp lý và dễ dàng giải quyết tranh chấp nếu xảy ra.
• Đăng ký giao dịch bảo đảm: Để tránh rủi ro bị bán đất cho nhiều người, bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai. Điều này sẽ giúp các bên khác không thể thực hiện các giao dịch trái phép đối với thửa đất của bạn.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến bán đất cho nhiều người

Trên đây là tất cả các thông tin chi tiết mà NPLaw của chúng tôi cung cấp để hỗ trợ quý khách hàng về chuyển nhượng quyền sử dụng (bán) đất cho nhiều người. Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề nêu trên hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ của chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.