Nội dung quy định pháp luật về nhà không có giấy phép xây dựng

Nhà không có giấy phép xây dựng là một thực trạng tồn tại gần như rất phổ biến và chứa đựng nhiều rủi ro trong xã hội hiện nay. Để hiểu rõ hơn về nhà không có giấy phép xây dựng là gì và phát sinh rủi ro gì, thông qua bài viết này, NPLaw xin gửi đến Quý độc giả những thông tin bổ ích về nhà không có giấy phép xây dựng.

I. Thực trạng về nhà không có giấy phép xây dựng hiện nay

Công tác cấp phép xây dựng trong những năm gần đây đã có nhiều cố gắng, tỷ lệ công trình và nhà ở xây dựng không phép, sai phép đã giảm dần. Tuy nhiên, tình trạng xây dựng nhà ở không phép vẫn còn không nhỏ. Thực tế cho thấy, chính các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh lại là những nơi có tỷ lệ nhà, công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng cao nhất cả nước. Do đó, có thể thấy nhà, công trình không có giấy phép xây dựng là một thực trạng không phù hợp diễn ra phổ biến. 

II. Tìm  hiểu về nhà không có giấy phép xây dựng

1. Nhà không có  giấy phép được hiểu như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung năm 2020 (sau đây gọi tắt là Luật Xây dựng năm 2014) như sau: “1. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.

Như vậy, có thể hiểu nhà không có giấy phép là nhà, nhà ở được xây dựng mà không phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 hoặc không xin, không được cấp giấy phép xây dựng dù pháp luật có yêu cầu.

2. Những công trình xây dựng nào không phải xin cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ vào khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như sau:

“2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa”

Như quy định trên, các công trình được liệt kê tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 không phải xin cấp giấy phép xây dựng. 

III. Quy  định pháp luật về nhà không có giấy phép xây dựng

1. Điều kiệ n để xây dựng một công trình

Điều 107 Luật Xây dựng năm 2014 quy định về điều kiện khởi công xây dựng công trình như sau:

“1. Việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau:

a) Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng;

b) Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 của Luật này;

c) Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt;

d) Chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo quy định của pháp luật;

đ) Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng;

e) Chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.

2. Việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều này”.

Như vậy, tùy thuộc loại công trình xây dựng mà điều kiện xây dựng một công trình được pháp luật quy định cụ thể như trên.

2. Thủ tục để đ ược cấp giấy phép xây dựng

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng được quy định cụ thể tại Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014 như sau:

Bước 1: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014, có sự khác nhau giữa các loại công trình xây dựng, tuy nhiên đều có các văn bản, tài liệu chung gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.

- Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm:

- Tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng;

- Kiểm tra hồ sơ;

- Ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định.

Bước 3: Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa: xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo 

Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.

Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

Bước 5: Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;

Bước 6: Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.

IV. Giải đáp các câu hỏi liên quan đến nhà không có giấy phép xây dựng

1. Mức xử phạt khi tự ý xây dựng không có giấy phép xây dựng?

Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt vi phạm quy định về trật tự xây dựng đối với tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

- Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

- Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

- Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm

2. Xây dựng nhà không có giấy phép có bị phá dỡ không?

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng năm 2014 về phá dỡ công trình xây dựng như sau:

“Điều 118. Phá dỡ công trình xây dựng

1. Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:

… d) Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng; …”

Như vậy, xây dựng nhà không có giấy phép có thể bị phá dỡ theo quy định pháp luật.

V. Vấn đề nhà không có giấy phép xây dựng có nên liên hệ với Luật sư không? Liên hệ như thế nào?

Hiểu được nhu cầu tìm hiểu quy định liên quan đến nhà không có giấy phép xây dựng của Quý Khách hàng, Công ty Luật TNHH Ngọc Phú sẽ hỗ trợ, tư vấn cho Quý Khách hàng các quy định pháp lý liên quan đến nhà không có giấy phép xây dựng. Công ty Luật TNHH Ngọc Phú với kinh nghiệm cung cấp dịch vụ pháp lý dày dặn tin rằng sẽ đem lại cho khách hàng sự an tâm và hài lòng khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi. Quý độc giả có thể liên hệ ngay tới NPLaw để được các luật sư dày dặn kinh nghiệm của NPLaw tư vấn tận tình và nhanh chóng với thông tin liên hệ dưới đây: