Nội dung hợp đồng BOO: Quy định và thực tiễn áp dụng

Trong các dự án đầu tư xây dựng và vận hành công trình, hợp đồng BOO (Build – Own – Operate) đóng vai trò then chốt trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia. Nội dung hợp đồng BOO không chỉ quy định các cam kết về thiết kế, xây dựng, vận hành và khai thác công trình mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, nhà thầu và các bên liên quan. Việc hiểu rõ các phần cơ bản, các quy định pháp luật liên quan, cũng như những rủi ro tiềm ẩn sẽ giúp các bên thực hiện dự án một cách an toàn, hiệu quả và tránh các tranh chấp không đáng có.

I. Giới thiệu các vấn đề liên quan đến nội dung hợp đồng BOO

Theo Điểm c Khoản 1 Điều 45 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020, hợp đồng BOO (Build – Own – Operate) là một trong những loại hợp đồng thuộc nhóm dự án áp dụng cơ chế thu phí trực tiếp từ người sử dụng hoặc tổ chức bao tiêu sản phẩm, dịch vụ công. Cụ thể, hợp đồng BOO được hiểu là hợp đồng mà nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dự án PPP được nhượng quyền để xây dựng, sở hữu, kinh doanh và vận hành công trình, hệ thống cơ sở hạ tầng trong thời hạn nhất định, và khi hết thời hạn, nhà đầu tư sẽ chấm dứt hợp đồng.

Điều này đồng thời dẫn chiếu đến khoản 9 Điều 3 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020, trong đó giải thích: dự án PPP là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc đầu tư để cung cấp sản phẩm, dịch vụ công thông qua các hoạt động như:

• Xây dựng, vận hành và kinh doanh công trình, hệ thống cơ sở hạ tầng mới;
• Cải tạo, nâng cấp, mở rộng hoặc hiện đại hóa các công trình, hệ thống sẵn có;
• Vận hành và kinh doanh các công trình, hệ thống cơ sở hạ tầng sẵn có.

Như vậy, hợp đồng BOO không chỉ xác định quyền sở hữu, quyền kinh doanh và trách nhiệm vận hành công trình mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý, khai thác và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia dự án PPP. Hiểu rõ các nội dung này sẽ giúp nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án và các bên liên quan thực hiện dự án một cách hiệu quả, hạn chế rủi ro tranh chấp và tuân thủ pháp luật.

II. Tìm hiểu về nội dung hợp đồng BOO

Hợp đồng BOO xác định rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong dự án PPP, từ xây dựng, sở hữu đến vận hành công trình. Hiểu nội dung cơ bản, tầm quan trọng, khác biệt với các loại hợp đồng khác và rủi ro khi không rõ ràng giúp dự án được triển khai an toàn và hiệu quả.

1. Nội dung hợp đồng BOO bao gồm những phần nào cơ bản?

Căn cứ Điều 47 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 ( sửa đổi bởi Khoản 24 Điều 2 Luật sửa đổi Luật Đấu thầu; Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Luật Hải quan; Luật Thuế giá trị gia tăng; Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; Luật Đầu tư; Luật Đầu tư công; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2025), nội dung cơ bản của hợp đồng BOO bao gồm:

• Quyền và nghĩa vụ của các bên ký kết hợp đồng:
  • Quy định cụ thể quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của:
    • Cơ quan nhà nước ký kết hợp đồng (thường là chủ đầu tư hoặc cơ quan đại diện);
    • Nhà đầu tư;
    • Doanh nghiệp dự án PPP (nếu thành lập).
    • Nếu nhà đầu tư không thành lập doanh nghiệp dự án PPP, hợp đồng phải quy định nhà đầu tư trực tiếp thực hiện toàn bộ quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp dự án PPP.
• Nội dung về dự án, công trình và dịch vụ:
  • Phạm vi dự án, mô tả công trình xây dựng hoặc dịch vụ cung cấp;
  • Tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng, công suất, tiến độ hoàn thành;
  • Phương thức quản lý, vận hành, bảo trì công trình.
• Các cam kết về tài chính và thanh toán:
  • Vốn đầu tư, cơ cấu tài chính;
  • Cơ chế thu phí, thanh toán hoặc hỗ trợ tài chính (nếu có);
  • Quy định về chia sẻ rủi ro tài chính giữa các bên.
• Quy định về vận hành và chuyển giao:
  • Thời gian vận hành dự án;
  • Trách nhiệm bảo trì, quản lý và vận hành trong thời gian dự án;
  • Quy định về chuyển giao công trình cho cơ quan nhà nước (nếu có) sau khi kết thúc hợp đồng.
• Các điều khoản khác:
  • Cơ chế giải quyết tranh chấp;
  • Điều kiện chấm dứt, sửa đổi hợp đồng;
  • Trách nhiệm pháp lý của các bên nếu vi phạm;
  • Các nội dung khác theo thỏa thuận và quy định pháp luật liên quan.

Hợp đồng BOO phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của cơ quan ký kết hợp đồng, nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án PPP, quy định chi tiết về dự án, tài chính, vận hành và các điều khoản pháp lý khác để đảm bảo thực hiện dự án theo đúng luật định và thỏa thuận giữa các bên.

2. Tại sao nội dung hợp đồng BOO lại quan trọng đối với các bên tham gia dự án?

Nội dung hợp đồng BOO đóng vai trò then chốt trong việc quản lý và vận hành các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (PPP), vì các lý do sau:

Xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên

• Hợp đồng BOO quy định chi tiết trách nhiệm xây dựng, sở hữu, vận hành và khai thác công trình. Điều này giúp các bên tham gia dự án hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, tránh mâu thuẫn, tranh chấp trong quá trình triển khai dự án.
• Bảo vệ lợi ích tài chính và đầu tư
  • Nội dung hợp đồng xác định tổng mức đầu tư, cơ cấu vốn, phương án tài chính, giá và phí sản phẩm, dịch vụ công, vốn nhà nước (nếu có). Điều này giúp nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án bảo đảm lợi nhuận, quản lý dòng tiền hiệu quả và giảm thiểu rủi ro tài chính.
• Đảm bảo tuân thủ pháp luật và tiêu chuẩn kỹ thuật
  • Hợp đồng BOO nêu rõ các thủ tục pháp lý, cấp phép, giám sát, nghiệm thu, quyết toán vốn đầu tư, cùng các yêu cầu về kỹ thuật, công nghệ, chất lượng công trình và bảo vệ môi trường. Nhờ vậy, dự án được triển khai hợp pháp, an toàn và đạt chuẩn chất lượng.
• Quản lý rủi ro và giải quyết tranh chấp
  • Hợp đồng quy định phương án xử lý khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng và cơ chế giải quyết tranh chấp. Các điều khoản này giúp hạn chế rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi của các bên và tạo cơ sở xử lý các tình huống phát sinh.
• Tạo cơ sở pháp lý cho vận hành và chuyển giao công trình
  • Nội dung hợp đồng BOO quy định rõ trách nhiệm vận hành, cung cấp dịch vụ liên tục, ổn định, cũng như các điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển giao công trình khi hết thời hạn hợp đồng. Điều này đảm bảo quyền lợi lâu dài cho nhà đầu tư, cơ quan quản lý và các bên liên quan.

Nội dung hợp đồng BOO chi tiết và rõ ràng là nền tảng để dự án được triển khai hiệu quả, giảm thiểu rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi các bên và đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật.

3. Nội dung hợp đồng BOO có khác gì so với các loại hợp đồng khác không?

Nội dung hợp đồng BOO có những điểm khác biệt rõ ràng so với các loại hợp đồng khác, đặc biệt là các hợp đồng thương mại, hợp đồng xây dựng hoặc hợp đồng dịch vụ thông thường:

• Phạm vi quyền và trách nhiệm rộng hơn: Trong hợp đồng BOO, nhà đầu tư không chỉ thực hiện xây dựng công trình mà còn sở hữu, vận hành và khai thác công trình trong một thời hạn nhất định. Điều này khác với hợp đồng EPC (Engineering – Procurement – Construction) hoặc hợp đồng thi công, nơi nhà thầu chỉ chịu trách nhiệm xây dựng và bàn giao công trình.
• Thời hạn hợp đồng gắn với khai thác và kinh doanh: BOO là hợp đồng dài hạn, thường kéo dài nhiều năm, liên quan trực tiếp đến việc kinh doanh và thu hồi vốn thông qua hoạt động vận hành công trình, trong khi các hợp đồng khác như thi công hay cung cấp dịch vụ thường chỉ gắn với thời gian hoàn thành công việc cụ thể.
• Cơ chế tài chính và rủi ro phân bổ: nội dung hợp đồng BOO thường có cơ chế thu phí trực tiếp từ người sử dụng hoặc doanh thu từ dịch vụ công, đồng thời phân bổ rủi ro xây dựng, vận hành, thị trường giữa các bên. Trong khi đó, các loại hợp đồng thông thường ít khi liên quan đến thu hồi vốn đầu tư hoặc chia sẻ rủi ro kinh doanh.
• Quy định về chuyển giao, quyền sở hữu và bảo đảm: nội dung hợp đồng BOO quy định rõ quyền sở hữu công trình, chuyển giao công trình sau khi hết thời hạn hợp đồng, cùng với các bảo đảm thực hiện hợp đồng và cơ chế xử lý khi vi phạm, điều mà nhiều hợp đồng khác không có hoặc chỉ được quy định rất hạn chế.
• Tầm quan trọng pháp lý trong dự án PPP: Nội dung hợp đồng BOO liên kết chặt chẽ với các quy định pháp luật về PPP, bao gồm đất đai, môi trường, tài chính công và quản lý nhà nước, khiến hợp đồng này mang tính pháp lý và ràng buộc cao hơn so với các hợp đồng thương mại hay dịch vụ thông thường.

Nội dung hợp đồng BOO khác biệt ở phạm vi quyền và trách nhiệm, thời hạn hợp đồng, cơ chế tài chính, rủi ro, quyền sở hữu và cơ chế pháp lý so với các loại hợp đồng khác, đồng thời là công cụ quan trọng để đảm bảo sự thành công và an toàn pháp lý cho dự án PPP.

4. Nếu nội dung hợp đồng BOO không rõ ràng, điều gì có thể xảy ra?

Nếu nội dung hợp đồng BOO không rõ ràng, có thể xảy ra nhiều vấn đề pháp lý và thực tiễn nghiêm trọng đối với các bên tham gia dự án. Cụ thể:

• Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên
  • Khi hợp đồng thiếu rõ ràng về quyền sở hữu, trách nhiệm vận hành, bảo trì, hoặc chia sẻ lợi nhuận, các bên dễ hiểu sai hoặc tranh cãi về nghĩa vụ và quyền lợi.
  • Ví dụ: Nhà đầu tư cho rằng chủ đầu tư phải chịu chi phí bảo trì, trong khi chủ đầu tư lại cho rằng chi phí này thuộc trách nhiệm nhà đầu tư vận hành.
• Rủi ro pháp lý và hợp đồng vô hiệu một phần
  • Các điều khoản mơ hồ có thể bị tòa án hoặc trọng tài xác định là không cụ thể, dẫn đến việc một số phần hợp đồng không được công nhận hoặc phải điều chỉnh lại.
  • Điều này làm dự án bị trì hoãn và tăng chi phí pháp lý.
• Khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng
  • Nếu không có quy định rõ ràng về tiến độ xây dựng, nghiệm thu, vận hành hoặc phân chia doanh thu, các bên sẽ gặp khó khăn trong quản lý và kiểm soát dự án.
  • Tình trạng này có thể dẫn đến chậm tiến độ, giảm hiệu quả kinh tế, hoặc mất uy tín với cơ quan quản lý.
• Gia tăng chi phí tranh tụng và đàm phán lại hợp đồng
  • Những điều khoản không rõ ràng thường là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp, buộc các bên phải tốn thời gian và tiền bạc để đàm phán hoặc kiện tụng.
  • Trong trường hợp nghiêm trọng, hợp đồng có thể bị đình chỉ hoặc hủy bỏ, ảnh hưởng trực tiếp đến dự án và lợi ích kinh tế.

Nội dung hợp đồng BOO không rõ ràng là nguy cơ lớn dẫn đến tranh chấp, rủi ro pháp lý và thiệt hại kinh tế. Do đó, việc soạn thảo hợp đồng chi tiết, rõ ràng về quyền, nghĩa vụ, tiến độ, chi phí và xử lý tranh chấp là bắt buộc để bảo đảm an toàn pháp lý và hiệu quả đầu tư.

III. Các quy định pháp luật có liên quan đến nội dung hợp đồng BOO

Nội dung hợp đồng BOO không chỉ quan trọng về mặt quản lý dự án, tài chính và vận hành mà còn phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật Việt Nam. Việc nắm rõ các căn cứ pháp lý giúp các bên xây dựng hợp đồng đầy đủ, chính xác, tránh rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi trong quá trình thực hiện dự án PPP. Trong bối cảnh này, một số vấn đề pháp lý then chốt cần lưu ý bao gồm:

1. Luật pháp Việt Nam quy định gì về nội dung hợp đồng BOO?

Luật pháp Việt Nam hiện hành có các quy định rõ ràng về nội dung hợp đồng BOO, đặc biệt trong bối cảnh các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (PPP). Cụ thể:

• Căn cứ pháp lý 
  • Điều 45 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 (sửa đổi bởi Điểm b Khoản 12 Điều 3 Luật sửa đổi Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Luật Đấu thầu 2024) và Điều 47 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020(sửa đổi bởi Khoản 24 Điều 2 Luật sửa đổi Luật Đấu thầu; Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Luật Hải quan; Luật Thuế giá trị gia tăng; Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; Luật Đầu tư; Luật Đầu tư công; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2025): Quy định hợp đồng BOO là hợp đồng mà nhà đầu tư được nhượng quyền để xây dựng, sở hữu, kinh doanh và vận hành công trình, hệ thống cơ sở hạ tầng trong thời hạn nhất định. Hợp đồng phải xác định rõ các nội dung cơ bản như mục tiêu, tiến độ, phạm vi, yêu cầu kỹ thuật, tổng mức đầu tư, cơ cấu vốn, phương án tài chính, quyền sở hữu, vận hành và cơ chế giải quyết tranh chấp.
  • Khoản 9 Điều 3 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020: Giải thích các dự án PPP liên quan đến việc xây dựng, cải tạo, vận hành và kinh doanh công trình, hệ thống cơ sở hạ tầng, qua đó làm cơ sở pháp lý cho hợp đồng BOO.
• Các yêu cầu bắt buộc về nội dung hợp đồng
  • Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia dự án.
  • Nêu rõ tài chính, cơ chế thu phí, chia sẻ rủi ro và quản lý vốn trong dự án.
  • Quy định quy trình xây dựng, vận hành, bảo trì và chuyển giao công trình sau khi hết thời hạn hợp đồng.
  • Bao gồm các biện pháp xử lý vi phạm, bảo đảm hợp đồng, giải quyết tranh chấp và tuân thủ pháp luật liên quan.
• Mục đích của các quy định này: Những quy định này giúp hợp đồng BOO trở thành cơ sở pháp lý vững chắc, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, cơ quan quản lý và các bên liên quan, đồng thời đảm bảo dự án được triển khai đúng tiến độ, chất lượng và tuân thủ luật pháp Việt Nam.

Luật pháp Việt Nam quy định hợp đồng BOO phải đầy đủ, chi tiết và rõ ràng, bao quát cả quyền lợi, nghĩa vụ, tài chính, vận hành và cơ chế giải quyết tranh chấp, nhằm bảo vệ quyền lợi các bên và đảm bảo dự án PPP được triển khai an toàn, hiệu quả.

2. Nếu nội dung hợp đồng BOO thiếu sót, liệu nó có bị coi là vô hiệu không?

Không. Việc hợp đồng BOO có thiếu sót về nội dung không làm hợp đồng tự động vô hiệu, trừ trường hợp thiếu sót đó dẫn đến vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc thiếu điều khoản bắt buộc theo quy định pháp luật. Căn cứ theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, một hợp đồng chỉ bị coi là vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện:

• Chủ thể không có năng lực pháp lý hoặc năng lực hành vi phù hợp; 
• Việc giao kết không tự nguyện; 
• Nội dung, mục đích của hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội; 
• Hình thức không đúng quy định trong trường hợp pháp luật yêu cầu hình thức là điều kiện có hiệu lực.

Do đó, chỉ khi phần nội dung bị thiếu dẫn tới vi phạm các điều kiện tại Điều 117 BLDS 2015 thì hợp đồng mới có thể bị tuyên vô hiệu; còn các thiếu sót thông thường có thể được bổ sung, sửa đổi hoặc ký phụ lục hợp đồng mà không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng BOO.

3. Nội dung hợp đồng BOO có cần phải được công chứng hay không?

Theo quy định Luật Công chứng 2024 và Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 không bắt buộc hợp đồng BOO phải công chứng, nhưng các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc nhà ở thương mại, chuyển giao tài sản công hoặc giá trị tài sản lớn cần công chứng theo quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Điều 164 Luật Nhà ở 2023, Điều 455 và Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 

Mặc dù hợp đồng BOO không bắt buộc công chứng trong mọi trường hợp, nhưng việc công chứng là cần thiết khi hợp đồng liên quan đến đất, tài sản gắn liền với đất hoặc nhà ở thương mại, nhằm tăng tính pháp lý, bảo vệ quyền lợi và giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia dự án.

4. Khi ký kết nội dung hợp đồng BOO, các bên cần lưu ý điều gì để tuân thủ pháp luật?

Khi ký kết hợp đồng BOO, các bên cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật, đặc biệt là Điều 49 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 (bổ sung bởi Khoản 13 Điều 3 Luật sửa đổi Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Luật Đấu thầu 2024) về ký kết hợp đồng dự án PPP. Cụ thể, các lưu ý quan trọng bao gồm:

• Căn cứ ký kết hợp đồng
  • Hợp đồng BOO phải được ký trên cơ sở quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư, kết quả đàm phán hợp đồng, hồ sơ dự thầu còn hiệu lực và thông tin năng lực của nhà đầu tư đã được cập nhật tại thời điểm ký kết.
  • Việc tuân thủ đầy đủ hồ sơ mời thầu và quy trình lựa chọn nhà đầu tư giúp hợp đồng đảm bảo tính hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý sau này.
• Các bên tham gia ký kết
  • Nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dự án PPP phải ký hợp đồng cùng với cơ quan ký kết hợp đồng, đảm bảo tính ràng buộc pháp lý giữa các bên.
  • Trong trường hợp nhà đầu tư là liên danh, tất cả các thành viên liên danh phải trực tiếp ký và đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng, nhằm xác nhận trách nhiệm chung và quyền lợi của từng thành viên.
• Lưu ý về nội dung hợp đồng
  • Hợp đồng phải rõ ràng, đầy đủ các nội dung theo luật định, bao gồm: quyền và nghĩa vụ các bên, cơ chế tài chính, tiến độ, phạm vi công trình, cơ chế giải quyết tranh chấp, bảo đảm thực hiện hợp đồng.
  • Nếu hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở thương mại hoặc tài sản gắn liền với đất, các bên cần công chứng để đảm bảo hiệu lực pháp lý.
• Tuân thủ pháp luật chuyên ngành
  • Ngoài Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020, các bên cần đảm bảo hợp đồng tuân thủ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Xây dựng 2014(sửa đổi 2020)và các quy định pháp luật khác có liên quan.
  • Việc tuân thủ này giúp dự án tránh rủi ro pháp lý, tranh chấp và đảm bảo quyền lợi lâu dài cho các bên tham gia.

Ký kết hợp đồng BOO là bước quan trọng, đòi hỏi các bên tuân thủ đúng quy trình lựa chọn nhà đầu tư, cập nhật thông tin năng lực, đảm bảo đầy đủ quyền và nghĩa vụ, và công chứng khi cần thiết. Việc này giúp hợp đồng hợp pháp, minh bạch và bảo vệ quyền lợi các bên trong toàn bộ quá trình thực hiện dự án PPP.

VI. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến nội dung hợp đồng BOO

Trong quá trình triển khai các dự án PPP theo hợp đồng BOO, các bên thường gặp nhiều câu hỏi liên quan đến nội dung hợp đồng, quyền lợi, nghĩa vụ và rủi ro tiềm ẩn. Việc hiểu rõ và giải đáp các thắc mắc này giúp các bên thực hiện dự án an toàn, hiệu quả và tuân thủ pháp luật.

1. Những điều khoản nào thường xuất hiện trong nội dung hợp đồng BOO để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia?

Hợp đồng BOO là công cụ pháp lý quan trọng giúp các bên xác lập quyền và nghĩa vụ, bảo vệ lợi ích, và hạn chế rủi ro trong quá trình triển khai dự án PPP. Dưới đây là các điều khoản để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia có trong hợp đồng BOO theo quy định tại Điều 47 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020(sửa đổi bởi Khoản 24 Điều 2 Luật sửa đổi Luật Đấu thầu; Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Luật Hải quan; Luật Thuế giá trị gia tăng; Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; Luật Đầu tư; Luật Đầu tư công; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2025) 

• Thông tin dự án và tiến độ thực hiện
  • Mục tiêu, quy mô, địa điểm, tiến độ thực hiện dự án.
  • Thời gian xây dựng, vận hành và thời hạn hợp đồng.
  • Điều khoản này giúp các bên theo dõi tiến độ, đảm bảo dự án được thực hiện đúng kế hoạch.
• Yêu cầu kỹ thuật và chất lượng công trình
  • Phạm vi, tiêu chuẩn kỹ thuật, công nghệ, chất lượng công trình, hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ công.
  • Giúp đảm bảo công trình đạt chuẩn, an toàn và đáp ứng mục tiêu dự án.
• Tài chính và cơ chế thu hồi vốn
  • Tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn, phương án tài chính, giá/ phí sản phẩm hoặc dịch vụ công.
  • Cơ chế điều chỉnh giá, chia sẻ tăng/giảm doanh thu, bảo đảm cân đối ngoại tệ, bảo hiểm (nếu có).
  • Bảo vệ quyền lợi tài chính của các bên, hạn chế rủi ro thua lỗ hoặc tranh chấp về tiền bạc.
• Sử dụng đất, tài nguyên và bồi thường
  • Điều kiện sử dụng đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm môi trường.
  • Đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp và ổn định của nhà đầu tư, đồng thời tuân thủ pháp luật về đất đai và môi trường.
• Trách nhiệm xây dựng và vận hành
  • Thủ tục cấp phép, thiết kế, thi công, kiểm tra, giám sát, nghiệm thu, quyết toán vốn.
  • Trách nhiệm vận hành, cung cấp dịch vụ liên tục, ổn định.
  • Giúp bảo vệ quyền lợi bên sử dụng dịch vụ và nhà đầu tư, tránh tranh chấp về chất lượng hoặc vận hành công trình.
• Bảo đảm thực hiện hợp đồng
  • Quyền sở hữu, quản lý, khai thác tài sản; quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án; dịch vụ bảo lãnh của bên thứ ba nếu cần.
  • Điều khoản này giúp các bên yên tâm về khả năng thực hiện nghĩa vụ của nhau.
• Xử lý vi phạm và thay đổi hoàn cảnh
  • Biện pháp xử lý, bồi thường, xử phạt khi vi phạm; phương án xử lý khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
  • Giúp giảm rủi ro tranh chấp và đảm bảo dự án tiếp tục vận hành ngay cả khi có biến cố.
• Bảo mật, báo cáo và cung cấp thông tin
  • Trách nhiệm bảo mật thông tin, chế độ báo cáo, cung cấp tài liệu theo yêu cầu cơ quan có thẩm quyền.
  • Bảo vệ quyền lợi về thông tin và minh bạch giữa các bên.
• Sửa đổi, bổ sung và chấm dứt hợp đồng
  • Nguyên tắc, điều kiện sửa đổi, chấm dứt trước thời hạn; chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ; quyền bên cho vay; thủ tục thanh lý hợp đồng.
  • Đảm bảo tính linh hoạt và an toàn pháp lý trong quá trình thực hiện dự án.
• Giải quyết tranh chấp và cơ chế pháp lý
  • Pháp luật điều chỉnh hợp đồng và cơ chế giải quyết tranh chấp, bao gồm thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc tòa án.
  • Bảo vệ quyền lợi các bên khi xảy ra mâu thuẫn hoặc tranh chấp.

Những điều khoản trên giúp hợp đồng BOO bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, cơ quan ký kết hợp đồng và các bên liên quan, đảm bảo dự án được thực hiện an toàn, minh bạch, đúng tiến độ và tuân thủ pháp luật.

2. Nội dung hợp đồng BOO có thể thay đổi trong quá trình thực hiện dự án không, và nếu có thì các bước thay đổi như thế nào?

Theo Điều 50 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020, nội dung hợp đồng BOO có thể được sửa đổi trong một số trường hợp cụ thể, nhưng phải tuân thủ đúng trình tự và điều kiện pháp lý. Cụ thể:

2.1. Các trường hợp được phép sửa đổi hợp đồng BOO

Hợp đồng BOO chỉ được xem xét sửa đổi khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Hoàn cảnh thay đổi hoặc bất khả kháng
  • Dự án bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
  • Có sự thay đổi về quy hoạch, chính sách, pháp luật liên quan, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến phương án kỹ thuật, tài chính hoặc giá/ phí sản phẩm, dịch vụ công.
• Điều chỉnh bên ký kết: Khi một trong các bên ký kết hợp đồng thay đổi (ví dụ nhà đầu tư liên danh thay đổi thành viên).
• Điều chỉnh thời hạn hợp đồng: Điều chỉnh thời hạn hợp đồng theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 51 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020.
• Trường hợp khác theo thẩm quyền cơ quan ký kết hợp đồng: Sửa đổi nhằm nâng cao hiệu quả tài chính, kinh tế – xã hội, nhưng không làm thay đổi chủ trương đầu tư.

2.2. Trình tự sửa đổi hợp đồng BOO

Quy trình sửa đổi hợp đồng BOO gồm các bước chính:

• Đề xuất sửa đổi: Một trong các bên hợp đồng gửi văn bản đề nghị sửa đổi, nêu rõ lý do và căn cứ pháp lý.
• Đàm phán nội dung sửa đổi
• Các bên tổ chức đàm phán các nội dung dự kiến sửa đổi, bao gồm:
• Giá, phí sản phẩm/dịch vụ công
• Thời hạn hợp đồng
• Các nội dung khác có liên quan
• Ký phụ lục hợp đồng
• Các bên ký phụ lục hợp đồng để chính thức ghi nhận các nội dung đã được sửa đổi.

2.3. Trường hợp đặc biệt cần điều chỉnh chủ trương đầu tư

• Nếu việc sửa đổi dẫn đến:
  • Thay đổi mục tiêu, địa điểm, quy mô, loại hợp đồng PPP;
  • Tăng tổng mức đầu tư từ 10% trở lên;
  • Tăng giá trị vốn nhà nước trong dự án sau khi đã sử dụng hết dự phòng;
• Thì trước khi ký phụ lục hợp đồng, các bên phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo Điều 18 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020.

Nội dung hợp đồng BOO có thể được sửa đổi để phản ánh các thay đổi thực tế về pháp lý, kỹ thuật, tài chính hoặc thành viên tham gia dự án. Việc sửa đổi phải tuân thủ trình tự pháp lý, ký phụ lục hợp đồng, và khi cần thiết phải điều chỉnh chủ trương đầu tư, nhằm đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch và quyền lợi các bên trong suốt quá trình thực hiện dự án.

3. Có những rủi ro nào liên quan đến nội dung hợp đồng BOO mà các nhà đầu tư cần biết?

Hợp đồng BOO là một loại hợp đồng dài hạn, phức tạp, liên quan đến đầu tư, xây dựng, vận hành và khai thác công trình hoặc hệ thống cơ sở hạ tầng. Do đó, nhà đầu tư cần nhận diện các rủi ro chính để bảo vệ quyền lợi và hạn chế thiệt hại. Cụ thể:

•  Rủi ro về pháp lý
  • Thiếu hoặc không rõ ràng các điều khoản hợp đồng: Dẫn đến tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
  • Thay đổi pháp luật hoặc chính sách: Có thể ảnh hưởng đến phương án kỹ thuật, tài chính, giá/ phí dịch vụ công.
  • Không tuân thủ trình tự ký kết, công chứng, phê duyệt chủ trương đầu tư: Có thể gây vô hiệu hợp đồng hoặc bị cơ quan nhà nước xử lý.
• Rủi ro tài chính và đầu tư
  • Biến động chi phí đầu tư: Do thay đổi nguyên vật liệu, lãi suất, tỷ giá, dẫn đến chi phí thực hiện dự án tăng.
  • Rủi ro về giá và doanh thu: Giá dịch vụ, sản phẩm công thay đổi, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận.
  • Tài chính của nhà đầu tư liên danh hoặc bên thứ ba không đảm bảo: Gây khó khăn trong việc huy động vốn, bảo lãnh hoặc thực hiện dự án.
• Rủi ro kỹ thuật và vận hành
  • Chất lượng công trình không đảm bảo: Do tiêu chuẩn kỹ thuật, giám sát thi công kém, dẫn đến chi phí sửa chữa và bồi thường.
  • Vận hành, bảo trì không liên tục hoặc thất bại: Ảnh hưởng đến khả năng cung cấp sản phẩm/dịch vụ công và doanh thu dự kiến.
• Rủi ro về thay đổi hợp đồng và tranh chấp
  • Thay đổi điều kiện hợp đồng bất lợi: Nếu các điều khoản sửa đổi không rõ ràng hoặc không được thỏa thuận minh bạch.
  • Tranh chấp pháp lý: Giữa nhà đầu tư, cơ quan ký kết hợp đồng, hoặc bên thứ ba liên quan đến quyền sở hữu, quản lý, khai thác công trình.
• Rủi ro về bảo mật và thông tin
  • Mất hoặc rò rỉ thông tin quan trọng: Ảnh hưởng đến quyền lợi thương mại, hợp đồng bảo lãnh hoặc quyết định đầu tư.
• Thiếu minh bạch trong báo cáo: Gây khó khăn trong giám sát, kiểm toán và đánh giá hiệu quả dự án.

Nhà đầu tư cần nhận diện và đánh giá đầy đủ các rủi ro liên quan đến pháp lý, tài chính, kỹ thuật, đất đai, môi trường, tranh chấp và thông tin. Đồng thời, cần đảm bảo hợp đồng BOO có các điều khoản rõ ràng, cơ chế bảo đảm và xử lý tranh chấp hiệu quả, nhằm bảo vệ quyền lợi và giảm thiểu rủi ro trong suốt vòng đời dự án.

4. Nội dung hợp đồng BOO có thể bị vô hiệu hóa trong những trường hợp nào?

Nội dung hợp đồng BOO chỉ bị vô hiệu khi rơi vào các trường hợp làm cho hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm: (i) nội dung hoặc mục đích của hợp đồng vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội; (ii) một hoặc các bên không có năng lực pháp luật dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự phù hợp; (iii) việc ký kết hợp đồng không hoàn toàn tự nguyện; hoặc (iv) hình thức của hợp đồng không đúng quy định pháp luật trong trường hợp pháp luật yêu cầu hình thức là điều kiện có hiệu lực. 

Ngoài ra, hợp đồng BOO cũng có thể bị tuyên vô hiệu nếu thuộc các trường hợp vô hiệu theo quy định chung của pháp luật dân sự như: giả tạo, bị lừa dối, cưỡng ép, lợi dụng khó khăn hoặc không tuân thủ các điều khoản bắt buộc theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 hoặc pháp luật chuyên ngành. Như vậy, hợp đồng BOO chỉ bị vô hiệu khi vi phạm các điều kiện về chủ thể, nội dung, mục đích hoặc hình thức theo pháp luật; còn các thiếu sót thông thường về nội dung không làm hợp đồng tự động vô hiệu mà có thể được sửa đổi hoặc phụ lục bổ sung.

5. Quy trình giải quyết tranh chấp trong nội dung hợp đồng BOO thường được quy định ra sao?

Quy trình giải quyết tranh chấp trong hợp đồng BOO được pháp luật Việt Nam quy định tại Điều 97 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 kết hợp với các quy định liên quan về Trọng tài và Tòa án, bao gồm các bước cụ thể sau:

5.1. Thương lượng trực tiếp giữa các bên

• Khi phát sinh tranh chấp, các bên có quyền trao đổi trực tiếp để tìm giải pháp tự nguyện.
• Đây là bước đầu tiên, nhằm giải quyết tranh chấp nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và chi phí.
• Kết quả thương lượng phải được lập thành văn bản có chữ ký của các bên, nếu đạt thỏa thuận.

5.2. Hòa giải

• Nếu thương lượng không thành công, các bên có thể nhờ cơ quan trung gian hòa giải (ví dụ trung tâm trọng tài, tổ chức hòa giải thương mại).
• Hòa giải giúp các bên tìm giải pháp công bằng, giảm thiểu khả năng tranh chấp kéo dài tại Tòa án hoặc Trọng tài.
• Văn bản hòa giải cũng có giá trị tham khảo khi đưa vụ việc ra Trọng tài hoặc Tòa án.

5.3. Giải quyết tại Trọng tài hoặc Tòa án

• Tranh chấp liên quan nhà đầu tư trong nước:
  • Tranh chấp giữa cơ quan ký kết hợp đồng với nhà đầu tư trong nước, doanh nghiệp dự án PPP do nhà đầu tư trong nước thành lập;
  • Tranh chấp giữa các nhà đầu tư trong nước;
  • Tranh chấp giữa nhà đầu tư/doanh nghiệp dự án PPP với tổ chức kinh tế Việt Nam;
  • Giải quyết tại Trọng tài Việt Nam hoặc Tòa án Việt Nam.
• Tranh chấp liên quan nhà đầu tư nước ngoài:
  • Tranh chấp giữa cơ quan ký kết hợp đồng với nhà đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp dự án PPP do nhà đầu tư nước ngoài thành lập;
  • Giải quyết tại Trọng tài Việt Nam hoặc Tòa án Việt Nam, trừ trường hợp hợp đồng hoặc điều ước quốc tế có quy định khác.
• Tranh chấp đa quốc gia hoặc có ít nhất một bên nước ngoài:
  • Tranh chấp giữa các nhà đầu tư, hoặc giữa nhà đầu tư/doanh nghiệp dự án PPP với tổ chức, cá nhân nước ngoài;
  • Có thể giải quyết tại:
    • Trọng tài Việt Nam
    • Tòa án Việt Nam
    • Trọng tài nước ngoài
    • Trọng tài quốc tế
    • Trọng tài do các bên thỏa thuận thành lập.

5.4. Thực hiện phán quyết

• Tranh chấp giải quyết bằng Trọng tài được coi là tranh chấp thương mại.
• Phán quyết của Trọng tài nước ngoài được công nhận và thi hành tại Việt Nam theo Luật Công nhận và Thi hành phán quyết Trọng tài nước ngoài 2010.
• Đối với Tòa án Việt Nam, phán quyết có hiệu lực thi hành và được bảo đảm bằng các biện pháp cưỡng chế hợp pháp nếu bên thua không tự nguyện thực hiện.

5.5. Lưu ý trong quá trình giải quyết

• Các bên nên lưu giữ hồ sơ, văn bản, bằng chứng thực hiện hợp đồng để hỗ trợ giải quyết tranh chấp.
• Nên tuân thủ đúng quy trình thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc Tòa án theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Việc lựa chọn cơ quan giải quyết phải phù hợp với loại tranh chấp, quốc tịch các bên và quy định pháp luật.

Quy trình giải quyết tranh chấp trong hợp đồng BOO bao gồm 5 bước cơ bản: thương lượng, hòa giải, Trọng tài/Tòa án, thực hiện phán quyết, và lưu ý trong quá trình thực hiện. Việc hiểu rõ các bước này giúp các bên bảo vệ quyền lợi, giảm thiểu rủi ro và đảm bảo thực hiện dự án một cách hiệu quả.

V. Bạn đang tìm một chuyên gia pháp lý uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến nội dung hợp đồng BOO?

Khi tham gia các dự án theo hình thức BOO, việc soạn thảo và rà soát nội dung hợp đồng là vô cùng quan trọng để bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Việc hợp đồng không đầy đủ, không rõ ràng hoặc không tuân thủ quy định pháp luật có thể dẫn đến rủi ro về tài chính, pháp lý và tranh chấp trong quá trình thực hiện dự án.

Để đảm bảo các quyền lợi hợp pháp, các bên nên tìm đến các chuyên gia pháp lý uy tín, có kinh nghiệm về hợp đồng BOO và dự án PPP, để được tư vấn, soạn thảo và rà soát hợp đồng một cách chi tiết, phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế dự án.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo. Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NP Law để được tư vấn ngay.