Quy định mới nhất về tranh chấp về quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng

Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng là vấn đề được nhiều chủ thể quan tâm bởi đối tượng của tranh chấp thường có giá trị lớn. Bài viết dưới đây của NPLaw sẽ cung cấp cho quý bạn đọc những thông tin cơ bản cũng như cách giải quyết khi gặp vấn đề này. 

I. Thực trạng liên quan đến tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng

Trong lĩnh vực xây dựng, tranh chấp giữa nhà thầu và khách hàng là vấn đề phổ biến, đặc biệt là những xung đột về quyền sở hữu tài sản giữa 02 chủ thể này. Điều này ảnh hưởng tới tiến trình công việc cũng như quyền lợi của các bên. 

Thực tế hiện nay chỉ ra rằng, việc tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng thường xuất phát từ một số lý do sau: 

• Thiếu cơ sở pháp lý: Nhiều tranh chấp phát sinh do các bên không thực hiện nghiêm túc việc nghiệm thu từng giai đoạn, không ký biên bản nghiệm thu hoàn thành, hoặc không có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với công trình xây dựng, vật liệu, thiết bị đã lắp đặt. 
• Ảnh hưởng từ thị trường: Việc giá cả vật tư, nhân công tăng nhanh cũng là một yếu tố khiến các bên dễ phát sinh mâu thuẫn về quyết toán hợp đồng, từ đó kéo theo tranh chấp về quyền sở hữu đối với phần tài sản đã hình thành. 

Tóm lại, tranh chấp về quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng đang là vấn đề thường gặp, thu hút sự quan tâm của nhiều chủ thể có nhu cầu. 

II. Khái niệm về tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng

Để hiểu rõ hơn về các quy định liên quan tới vấn đề này, trước hết, quý bạn đọc cần xác định được khái niệm và nguyên nhân phổ biến dẫn tới tranh chấp về quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng. 

Phân tích dưới đây của NPLaw sẽ đưa ra phân tích nhằm hướng dẫn và giải thích cụ thể các vấn đề trên. 

1. Tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng là gì?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa đưa ra giải thích thế nào là “tranh chấp về quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng”. Điều này phần nào gây khó khăn cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu các quy định liên quan đến vấn đề này. 

Hiểu được điều này, dựa trên thực tế hiện nay, NPLaw đưa ra khái niệm cơ bản về cụm từ này như sau: Tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng là những mâu thuẫn, xung đột về việc xác định chủ thể có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, và quyền định đoạt đối với tài sản được hình thành trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng hoặc các tài sản khác có liên quan.

Trong đó, nhà thầu được hiểu là tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng khi tham gia quan hệ hợp đồng trong hoạt động đầu tư xây dựng (khoản 28 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung bởi Luật Xây dựng năm 2020). 

2. Những loại tài sản nào thường phát sinh tranh chấp quyền sở hữu giữa nhà thầu và khách hàng?

Hiện nay không có quy định nào chỉ rõ các loại tài sản thường phát sinh tranh chấp giữa nhà thầu và khách hàng về quyền sở hữu. Do vậy, việc liệt kê các đối tượng tranh chấp phổ biến thường dựa vào thực tiễn tranh chấp xảy ra. 

Theo đó, có thể liệt kê một số loại tài sản phổ biến thường gây ra tranh chấp quyền sở hữu giữa nhà thầu và khách hàng như sau: 

• Công trình xây dựng hoàn thành: Công trình, hạng mục công trình đã hoàn thành nhưng chưa được bàn giao hoặc chưa được thanh toán hết (ví dụ: nhà ở, nhà xưởng,....).
• Vật tư, vật liệu xây dựng: Vật liệu đã được nhà thầu mua, tập kết tại công trường và đưa vào thi công, hoặc vật liệu còn tồn đọng sau khi công trình hoàn thành.
• Thiết bị, máy móc lắp đặt: Các thiết bị, hệ thống kỹ thuật đã được lắp đặt vào công trình (máy lạnh, thang máy, hệ thống điện nước,...) nhưng chưa được thanh toán hoặc nghiệm thu.
• Tài sản trí tuệ: Bản vẽ thiết kế, hồ sơ kỹ thuật được nhà thầu tạo ra trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Trên đây là một số loại tài sản phổ biến dẫn tới tranh chấp giữa nhà thầu và khách hàng. Trên thực tế, các loại tài sản là nguyên nhân dẫn tới tranh chấp sẽ đa dạng hơn, tùy vào từng trường hợp cụ thể. 

3. Nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp quyền sở hữu tài sản trong hoạt động xây dựng là gì?

Một vấn đề nữa cần nắm rõ khi tìm hiểu về tranh chấp quyền sở hữu tài sản trong hoạt động xây dựng là nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp này. Việc tìm được nguồn cơn phát sinh tranh chấp sẽ giúp chủ thể hạn chế những xung đột trong tương lai. 

Theo đó, có thể liệt kê một số nguyên nhân phổ biến dẫn đến tình trạng tranh chấp này như sau:

• Vi phạm nghĩa vụ thanh toán: Khách hàng chậm hoặc không thanh toán đầy đủ, đúng hạn theo hợp đồng, khiến nhà thầu không đồng ý bàn giao công trình.
• Vi phạm nghĩa vụ về chất lượng/tiến độ: Nhà thầu vi phạm về chất lượng công trình hoặc chậm tiến độ, khiến khách hàng từ chối nghiệm thu, nhận bàn giao và thanh toán.
• Hợp đồng không rõ ràng: Thiếu thỏa thuận cụ thể về thời điểm và các điều kiện nghiệm thu, bàn giao công trình.
• Thiếu thủ tục nghiệm thu, bàn giao: Các bên không thực hiện đầy đủ, không ký kết các biên bản nghiệm thu công việc, giai đoạn, hoặc hoàn thành công trình theo. 

Trên đây là những lý do thường gặp dẫn đến những mâu thuẫn, xung đột giữa nhà thầu và khách hàng về quyền sở hữu tài sản. Trên thực tế, những nguyên nhân này thường đa dạng hơn, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể. 

III. Quy định của pháp luật liên quan đến tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng

Nhằm hạn chế tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng, các bên cần xác lập rõ ràng quyền và nghĩa vụ ngay từ đầu thông qua hợp đồng bằng văn bản; đồng thời thống nhất cụ thể về phạm vi công việc, giá trị tài sản, tiến độ thực hiện, phương thức thanh toán và thời điểm xác lập quyền sở hữu. 

1. Pháp luật dân sự quy định thế nào về quyền sở hữu tài sản hình thành từ hợp đồng xây dựng?

Để giải quyết được tranh chấp về quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng, quý bạn đọc cần xác định được các quy định của pháp luật dân sự về quyền sở hữu tài sản hình thành từ hợp đồng xây dựng. 

Theo khoản 1 Điều 161 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì “Thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao. Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản”. 

Như vậy, theo quy định hiện hành, quyền sở hữu tài sản hình thành từ hợp đồng xây dựng thường thuộc về bên khách hàng, bên nhà thầu chỉ có quyền đối với khoản tiền do bên khách hàng thanh toán khi hoàn thành hợp đồng. 

2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng xây dựng được xác định như thế nào?

Một vấn đề nữa cần quan tâm khi tìm hiểu về tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng là thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản theo pháp luật hiện hành.

Theo đó, căn cứ vào khoản 1 Điều 161 Bộ Luật Dân sự năm 2015 có thể chia làm 02 thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản như sau:

• Theo thỏa thuận: Các bên có quyền thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, có thể là thời điểm bàn giao, thời điểm thanh toán đủ, hoặc thời điểm khác. 
• Trường hợp không có thỏa thuận: Thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao. Nghĩa là, trong xây dựng, thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản đối với công trình là thời điểm ký biên bản nghiệm thu hoàn thành (khoản 2 Điều 137 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung bởi Luật Xây dựng năm 2020).

Việc xác định rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng xây dựng là cơ sở để giải quyết các tranh chấp liên quan tới vấn đề này. 

3. Phương thức giải quyết tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng

Khi xảy ra tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng, điều các bên cần tìm hiểu là phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp để hạn chế ảnh hưởng tới quyền lợi của mình. 

Theo khoản 8 Điều 146 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung bởi Luật Xây dựng năm 2020, các phương thức giải quyết tranh chấp có thể sử dụng bao gồm: 

• Tự thương lượng: Các bên tự đàm phán, thương lượng trực tiếp để đạt được thỏa thuận giải quyết mâu thuẫn.
• Hòa giải: Trường hợp tự thương lượng không thành, các bên có thể lựa chọn hòa giải thông qua bên thứ ba (hòa giải viên, tổ chức hòa giải,...).
• Trọng tài thương mại: Nếu hợp đồng có thỏa thuận trọng tài, các bên có thể khởi kiện tại Trọng tài thương mại. 
• Tòa án: Trường hợp không có thỏa thuận trọng tài hoặc một bên không đồng ý giải quyết bằng các phương thức trên, tranh chấp sẽ được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định tại Điều 26 của Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015. 

Mỗi phương thức giải quyết tranh chấp đều có những ưu - nhược riêng, do vậy, việc lựa chọn sử dụng phương thức nào tùy thuộc vào sự thiện chí và đồng lòng của các bên. 

4. Hậu quả pháp lý nếu tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng không thể xử lý?

Nếu tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng không thể xử lý, các bên có thể đối diện với một số hậu quả pháp lý sau: 

• Bồi thường thiệt hại: Việc các bên không thể xử lý tranh chấp quyền sở hữu tài sản sẽ dẫn đến tình trạng chậm bàn giao công trình,....Điều này kéo theo trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với bên có hành vi vi phạm nghĩa vụ (Điều 13, 360 Bộ Luật Dân sự năm 2015). 
• Phạt vi phạm: Tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng kéo dài còn có thể dẫn tới hậu quả bị phạt vi phạm đối với bên có hành vi xâm phạm quyền. Mức phạt vi phạm này được các bên thỏa thuận tại hợp đồng, tuy nhiên không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm đối với công trình xây dựng sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công (khoản 2 Điều 146 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung bởi Luật Xây dựng năm 2020).  
• Trách nhiệm hành chính: Ngoài ra, việc kéo dài thời gian tranh chấp quyền sở hữu trí tuệ còn có thể gây rủi ro vi phạm hành chính như hành vi kéo dài thời gian hoàn thiện hồ sơ, tài liệu cho công tác nghiệm thu, thanh toán, quyết toán công trình có thể bị phạt từ 20 - 30 triệu đồng (khoản 1 Điều 36 Nghị định 16/2022/NĐ-CP). 

Tóm lại, việc không giải quyết triệt để tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng sẽ để lại hậu quả pháp lý nghiêm trọng cho cả hai bên. 

IV. Giải đáp các vấn đề thắc mắc thường gặp liên quan đến tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng

Dưới đây là tổng hợp các thắc mắc thường gặp và giải đáp liên quan đến tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng. 

1. Khi xảy ra tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng, các bên có thể hòa giải trước khi khởi kiện không?

Có. Theo khoản 8 Điều 146 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung bởi Luật Xây dựng năm 2020 thì nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng là tôn trọng thỏa thuận hợp đồng và “Các bên hợp đồng có trách nhiệm tự thương lượng giải quyết tranh chấp. Trường hợp các bên hợp đồng không tự thương lượng được thì tranh chấp được giải quyết thông qua hòa giải, trọng tài thương mại hoặc tòa án theo quy định của pháp luật.” 

Như vậy, khi xảy ra tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng, các bên có thể hòa giải trước khi khởi kiện. 

2. Nhà thầu có quyền giữ lại tài sản để đảm bảo thanh toán khi xảy ra tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng không?

Có thể. Trường hợp hợp đồng có điều khoản nêu rõ quyền giữ lại tài sản để đảm bảo thanh toán thì nhà thầu có thể thực hiện hành vi này. Tuy nhiên, việc giữ tài sản phải được thực hiện theo nguyên tắc thiện chí và không được gây thiệt hại quá mức cho khách hàng. Nếu việc giữ lại là vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng hoặc quy định pháp luật, nhà thầu có thể phải chịu trách nhiệm.

3. Biện pháp khẩn cấp nào có thể áp dụng khi xảy ra tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng?

Khi tranh chấp quyền sở hữu tài sản được giải quyết tại Tòa án thì các bên có thể yêu cầu áp dụng một trong các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định. 

Trong trường hợp này, căn cứ vào Điều 114 Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015, một số biện pháp khẩn cấp có thể áp dụng khi xảy ra tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng bao gồm: 

• Kê biên tài sản đang tranh chấp (khoản 6 Điều 114 Bộ Luật này).
• Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp (khoản 7 Điều 114 Bộ Luật này).
• Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp (khoản 8 Điều 114 Bộ Luật này). 

Đây là những biện pháp khẩn cấp phổ biến mà các bên có thể yêu cầu Tòa án áp dụng để hạn chế ảnh hưởng quyền lợi trong tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng. 

4. Khi các bên không thống nhất được quyền sở hữu, trình tự khởi kiện trong tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng được thực hiện như thế nào?

Căn cứ vào các quy định liên quan tại Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015, khi các bên không thống nhất được quyền sở hữu, trình tự khởi kiện trong tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng được thực hiện như sau: 

• Nộp đơn khởi kiện: Nguyên đơn tiến hành nộp đơn khởi kiện kèm theo các tài liệu, chứng cứ cho tòa án có thẩm quyền (Điều 189 Bộ luật này).
• Kiểm tra đơn: Khi nhận được hồ sơ khởi kiện, Tòa án tiến hành kiểm tra đơn. Trường hợp hồ sơ đáp ứng yêu cầu thì chuyển sang bước thụ lý vụ án; nếu không đáp ứng yêu cầu thì trả lại đơn (Điều 192 Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015). 
• Thụ lý vụ án: Khi hồ sơ khởi kiện đáp ứng yêu cầu và vụ án thuộc thẩm quyền xử lý của Tòa thì Thẩm phán thông báo cho người khởi kiện nộp tạm ứng án phí và thực hiện thụ lý vụ án (Điều 195). 
• Chuẩn bị xét xử sơ thẩm: Trong giai đoạn này, bên khởi kiện và bên bị kiện thực hiện phiên họp tiếp cận chứng cứ và thực hiện hòa giải. Trường hợp hòa giải thành thì Tòa án ra quyết định sự thỏa thuận của các đương sự (Điều 212), nếu không hòa giải được thì tiếp tục đưa ra xét xử. 
• Phiên tòa sơ thẩm: Tòa án mở phiên tòa sơ thẩm để xét xử và đưa ra Bản án/Quyết định (chương XIV Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015). 

Ngoài ra, khi một trong các bên thực hiện kháng cáo hoặc Viện kiểm sát thực hiện kháng nghị thì quy trình khởi kiện có thể kéo dài hơn với các thủ tục xét xử phúc thẩm, giám đốc thẩm hoặc tái thẩm. 

5. Việc lập biên bản nghiệm thu có giúp hạn chế tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng không?

Có. Theo khoản 2 Điều 137 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung bởi Luật Xây dựng năm 2020 thì “Công trình xây dựng sau khi hoàn thành được nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng phải thực hiện quyết toán dự án đầu tư xây dựng”.

Như vậy, khi có biên bản nghiệm thu, nhà thầu có thể chứng minh việc đã thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng và là căn cứ để khách hàng thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Điều này phần nào giúp hạn chế tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng. 

V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn ở NPLaw khi có vấn đề về tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nhà thầu và khách hàng

Tranh chấp quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng xây dựng là lĩnh vực phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về cả Luật Dân sự và Luật Xây dựng, cùng với kinh nghiệm thực tiễn về tố tụng. Do vậy, việc tìm luật sư tư vấn ở NPLaw khi muốn giải quyết vấn đề này đang là lựa chọn của nhiều người. 

Khi sử dụng dịch vụ của chung tôi, quý bạn đọc sẽ nhận được những lợi ích sau: 

• Xác định căn cứ pháp lý chính xác: Luật sư sẽ giúp phân tích hợp đồng, các biên bản giao nhận, nghiệm thu và các quy định pháp luật liên quan để xác định chính xác ai là chủ sở hữu và quyền lợi hợp pháp của bạn.
• Tư vấn chiến lược giải quyết: Luật sư sẽ tư vấn phương án giải quyết tối ưu (thương lượng, hòa giải, trọng tài, hay Tòa án), giúp bạn tiết kiệm thời gian và chi phí.
• Đại diện và bảo vệ quyền lợi: Luật sư sẽ đại diện bạn làm việc với bên đối tác, thu thập chứng cứ, soạn thảo đơn từ và tham gia tố tụng tại Tòa án/Trọng tài để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn một cách tốt nhất.

Việc có sự hỗ trợ chuyên nghiệp từ NPLaw sẽ giúp bạn tránh được những sai sót trong thủ tục, đảm bảo hồ sơ pháp lý đầy đủ và tăng khả năng thành công trong việc giải quyết tranh chấp.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.