Trong thực tiễn quan hệ thuê tài sản, không ít trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại, đặc biệt đối với nhà đất, mặt bằng kinh doanh.
Trong thực tiễn quan hệ thuê tài sản, không ít trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại, đặc biệt đối với nhà đất, mặt bằng kinh doanh.
I. Giới thiệu các vấn đề liên quan đến bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại
Trong thực tiễn giao kết và thực hiện hợp đồng thuê tài sản, đặc biệt là hợp đồng thuê nhà, đất, mặt bằng kinh doanh, việc bên thuê khai thác tài sản thuê thông qua hình thức cho thuê lại để tạo ra lợi nhuận là hiện tượng phổ biến. Trên cơ sở đó, không ít trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại, với lập luận rằng tài sản là đối tượng tạo ra nguồn thu và lợi ích kinh tế cốt lõi vẫn thuộc về bên cho thuê.
Tuy nhiên, yêu cầu chia sẻ lợi nhuận này làm phát sinh nhiều vấn đề pháp lý đáng lưu ý. Một mặt, pháp luật dân sự ghi nhận quyền cho thuê lại của bên thuê trong những điều kiện nhất định, qua đó cho phép bên thuê khai thác công dụng và giá trị kinh tế của tài sản thuê. Mặt khác, quyền định đoạt đối với tài sản thuê vẫn chịu sự ràng buộc bởi thỏa thuận trong hợp đồng và bởi nguyên tắc tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của bên cho thuê. Do đó, câu hỏi đặt ra là liệu yêu cầu chia sẻ lợi nhuận của bên cho thuê có phải là sự mở rộng hợp lý quyền lợi đã được thỏa thuận, hay là sự can thiệp vượt quá giới hạn pháp luật cho phép đối với quyền khai thác tài sản của bên thuê.
Bên cạnh đó, trong nhiều trường hợp, yêu cầu chia sẻ lợi nhuận không được thể hiện rõ ràng ngay từ khi giao kết hợp đồng mà chỉ phát sinh trong quá trình thực hiện, khi hoạt động cho thuê lại mang lại lợi ích kinh tế đáng kể. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp về hiệu lực của thỏa thuận bổ sung, về nghĩa vụ tài chính của bên thuê, cũng như về trách nhiệm pháp lý nếu một bên không chấp nhận yêu cầu của bên còn lại.
Từ thực tiễn nêu trên, có thể thấy vấn đề bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại không chỉ đơn thuần là câu chuyện phân chia lợi ích kinh tế, mà còn liên quan trực tiếp đến việc xác định phạm vi quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật dân sự. Việc phân tích rõ cơ sở pháp lý, giới hạn áp dụng và hệ quả pháp lý của yêu cầu này là cần thiết, qua đó làm tiền đề cho việc đánh giá tính hợp pháp của các thỏa thuận chia sẻ lợi nhuận và định hướng cách thức phòng ngừa, giải quyết tranh chấp trong thực tiễn.
II. Tìm hiểu về bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại
Việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại không phải lúc nào cũng bị cấm, nhưng cũng không mặc nhiên được chấp nhận trong mọi trường hợp. Bản chất của yêu cầu này phụ thuộc rất lớn vào cách các bên thỏa thuận trong hợp đồng, phạm vi quyền cho thuê lại của bên thuê, cũng như cách thức xác định và phân chia lợi nhuận phát sinh. Để hiểu rõ hơn, cần làm rõ nội hàm của cụm từ này, các hình thức thể hiện trong thực tiễn và những vấn đề cần được các bên cân nhắc trước khi giao kết hợp đồng.
1. Khi hợp đồng ghi rằng bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại, cụm từ này hiểu đơn giản là gì?
Hiểu một cách đơn giản, khi hợp đồng có điều khoản bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại, điều đó có nghĩa là bên thuê không được hưởng toàn bộ khoản chênh lệch thu được từ việc cho bên thứ ba thuê lại tài sản, mà phải trích một phần lợi nhuận đó để phân chia cho bên cho thuê theo tỷ lệ hoặc phương thức đã thỏa thuận.
Về bản chất, đây không phải là tiền thuê ban đầu mà là khoản lợi ích phát sinh thêm từ hoạt động khai thác tài sản thuê. Điều khoản này thể hiện ý chí của bên cho thuê trong việc tiếp tục tham gia hưởng lợi từ giá trị sinh lời của tài sản, ngay cả khi tài sản đã được giao cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định. Tuy nhiên, việc chia sẻ lợi nhuận chỉ có giá trị pháp lý khi được các bên thỏa thuận rõ ràng và không trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự.
2. Trong thực tế, bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại có thể biểu hiện dưới những hình thức thỏa thuận nào?
Trong thực tiễn, yêu cầu chia sẻ lợi nhuận có thể được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, tùy thuộc vào mức độ chi tiết và cách tiếp cận của các bên khi soạn thảo hợp đồng.
Phổ biến nhất là hình thức thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm trên lợi nhuận thu được từ việc cho thuê lại, chẳng hạn bên cho thuê được hưởng một tỷ lệ nhất định trên phần chênh lệch giữa tiền thuê lại và tiền thuê gốc. Ngoài ra, một số hợp đồng quy định bên thuê phải trả cho bên cho thuê một khoản tiền cố định bổ sung nếu thực hiện việc cho thuê lại, không phụ thuộc vào mức lợi nhuận thực tế.
Bên cạnh đó, cũng có trường hợp điều khoản được thể hiện gián tiếp, thông qua việc điều chỉnh lại tiền thuê ban đầu khi bên thuê cho thuê lại, hoặc gắn việc cho thuê lại với nghĩa vụ chia sẻ doanh thu, doanh thu gộp thay vì lợi nhuận ròng. Những cách thể hiện này, nếu không được quy định rõ ràng, rất dễ dẫn đến cách hiểu khác nhau và là nguyên nhân phổ biến của tranh chấp.
3. Khi xuất hiện điều khoản bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại, các bên nên thảo luận những yếu tố nào trước khi ký hợp đồng?
Khi dự kiến đưa vào hợp đồng điều khoản chia sẻ lợi nhuận, các bên cần thảo luận kỹ lưỡng một số yếu tố cốt lõi để bảo đảm tính minh bạch và khả năng thực hiện trên thực tế.
Trước hết, cần làm rõ phạm vi quyền cho thuê lại của bên thuê, bao gồm việc có cần sự đồng ý trước của bên cho thuê hay không, cho thuê lại toàn bộ hay một phần tài sản, và trong thời hạn bao lâu. Tiếp theo, các bên cần thống nhất rõ khái niệm “lợi nhuận” được dùng làm căn cứ chia sẻ là lợi nhuận ròng hay doanh thu, có được khấu trừ chi phí hay không, và chi phí nào được coi là hợp lý.
Ngoài ra, phương thức xác định, thanh toán và kiểm tra khoản lợi nhuận chia sẻ cũng là nội dung quan trọng, nhằm tránh tình trạng một bên không có cơ sở để kiểm chứng số liệu do bên còn lại cung cấp. Việc không thỏa thuận rõ các yếu tố này thường dẫn đến rủi ro pháp lý và khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp sau này.
4. Khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại, thời điểm xác định lợi nhuận nên được quy định thế nào?
Thời điểm xác định lợi nhuận là vấn đề có ý nghĩa quyết định trong việc thực hiện điều khoản chia sẻ lợi nhuận. Trên thực tế, nếu không quy định rõ thời điểm xác định, các bên rất dễ xảy ra tranh cãi về việc lợi nhuận đã phát sinh hay chưa và nghĩa vụ thanh toán được kích hoạt khi nào.
Thông thường, thời điểm xác định lợi nhuận có thể được gắn với từng kỳ thanh toán tiền thuê lại, theo tháng, quý hoặc theo từng hợp đồng cho thuê lại cụ thể. Trong một số trường hợp, các bên có thể thỏa thuận xác định lợi nhuận sau khi kết thúc năm tài chính hoặc sau khi khấu trừ toàn bộ chi phí liên quan đến việc cho thuê lại trong một khoảng thời gian nhất định.
Việc quy định rõ thời điểm xác định lợi nhuận không chỉ giúp bảo đảm quyền lợi của bên cho thuê mà còn tạo sự chủ động cho bên thuê trong việc hoạch định tài chính, đồng thời hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp do cách hiểu khác nhau về nghĩa vụ chia sẻ lợi nhuận.
III. Các quy định pháp luật có liên quan đến bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại
Việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại không tồn tại như một chế định độc lập trong pháp luật, mà được điều chỉnh gián tiếp thông qua các quy định về hợp đồng thuê tài sản, quyền cho thuê lại, nguyên tắc tự do thỏa thuận của pháp luật dân sự và các quy định có liên quan của pháp luật thuế.
1. Luật Dân sự có quy định về việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại như thế nào?
Bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định trực tiếp nào sử dụng thuật ngữ “chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại”, tuy nhiên, cơ sở pháp lý của vấn đề này được hình thành từ các quy định về hợp đồng thuê tài sản và nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận.
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Quy định này cho thấy nghĩa vụ cơ bản của bên thuê là trả tiền thuê theo thỏa thuận; ngoài nghĩa vụ này, các bên có thể thỏa thuận thêm các nghĩa vụ khác nếu không trái pháp luật.
Liên quan đến quyền cho thuê lại, Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê chỉ được cho thuê lại tài sản thuê nếu được bên cho thuê đồng ý. Như vậy, việc cho thuê lại không phải là quyền đương nhiên của bên thuê, mà phụ thuộc vào ý chí của bên cho thuê. Trên cơ sở đó, bên cho thuê có thể đặt ra các điều kiện kèm theo khi chấp thuận cho thuê lại, trong đó có điều kiện về việc chia sẻ lợi nhuận phát sinh.
Bên cạnh đó, Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, theo đó các bên được quyền thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của mình, miễn là không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Do vậy, điều khoản yêu cầu chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại về nguyên tắc là hợp pháp nếu được thỏa thuận rõ ràng, minh bạch và không làm mất đi bản chất của hợp đồng thuê tài sản hoặc xâm phạm nghiêm trọng quyền lợi hợp pháp của bên thuê.
2. Việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại cần được kê khai, xuất hóa đơn và nộp thuế thế nào theo quy định thuế hiện hành?
Về mặt thuế, khoản tiền mà bên cho thuê nhận được từ việc chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại được coi là một khoản thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê tài sản hoặc từ hoạt động kinh doanh, tùy thuộc vào tư cách pháp lý của bên cho thuê.
Trường hợp bên cho thuê là tổ chức, doanh nghiệp, khoản thu nhập này được xác định là thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025 và phải được hạch toán, kê khai đầy đủ. Đồng thời, nếu thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ, bên cho thuê có nghĩa vụ xuất hóa đơn giá trị gia tăng đối với khoản lợi nhuận được chia.
Trường hợp bên cho thuê là cá nhân, khoản tiền nhận được từ việc chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại thường được xem là thu nhập từ cho thuê tài sản theo quy định của Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025. Khi đó, cá nhân cho thuê có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân (nếu đạt ngưỡng chịu thuế) theo tỷ lệ khoán trên doanh thu cho thuê.
Đáng lưu ý, trong mọi trường hợp, việc không lập hóa đơn, không kê khai hoặc kê khai không đầy đủ khoản lợi nhuận được chia đều tiềm ẩn rủi ro bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế và bị truy thu thuế theo quy định của pháp luật.
3. Những vi phạm thường gặp trong trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại
Trong thực tiễn, các tranh chấp và vi phạm liên quan đến điều khoản chia sẻ lợi nhuận thường xuất phát từ việc thỏa thuận không rõ ràng hoặc thực hiện không đúng quy định pháp luật.
Một vi phạm phổ biến là việc bên cho thuê áp đặt yêu cầu chia sẻ lợi nhuận nhưng không được ghi nhận cụ thể trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng, dẫn đến tranh chấp về căn cứ pháp lý của nghĩa vụ thanh toán. Ngoài ra, nhiều hợp đồng chỉ quy định chung chung về “chia sẻ lợi nhuận” mà không xác định rõ lợi nhuận được tính như thế nào, thời điểm xác định và phương thức thanh toán, khiến việc thực hiện gặp nhiều vướng mắc.
Bên cạnh đó, vi phạm về thuế cũng là rủi ro thường gặp, bao gồm việc không xuất hóa đơn, không kê khai khoản thu nhập từ chia sẻ lợi nhuận hoặc thỏa thuận ngầm nhằm né tránh nghĩa vụ thuế. Những hành vi này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên mà còn có thể dẫn đến trách nhiệm pháp lý nghiêm trọng.
Từ những phân tích trên có thể thấy, việc bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại chỉ thực sự an toàn về mặt pháp lý khi được đặt trong khuôn khổ của các quy định dân sự và thuế, với nội dung thỏa thuận rõ ràng, minh bạch và tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
IV. Các thắc mắc thường gặp liên quan đến bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại
Trong quá trình áp dụng điều khoản bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại, nhiều vướng mắc không chỉ phát sinh từ góc độ pháp lý mà còn từ tính khả thi về kinh tế, nghĩa vụ thuế và biện pháp xử lý khi một bên không thực hiện đúng thỏa thuận. Dưới đây là những câu hỏi thường gặp trong thực tiễn.
1. Có phải bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại luôn hợp lý về mặt kinh tế cho cả hai bên không? Tại sao?
Không phải trong mọi trường hợp, việc chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại đều hợp lý về mặt kinh tế cho cả hai bên. Về phía bên cho thuê, yêu cầu này có thể giúp gia tăng lợi ích tài chính từ tài sản mà không cần trực tiếp tham gia hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, đối với bên thuê, việc phải chia sẻ lợi nhuận có thể làm giảm động lực đầu tư, cải tạo hoặc khai thác tài sản thuê một cách hiệu quả.
Tính hợp lý về kinh tế của điều khoản này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mức tiền thuê ban đầu, chi phí mà bên thuê phải bỏ ra để khai thác tài sản, mức độ rủi ro kinh doanh và tỷ lệ lợi nhuận phải chia sẻ. Nếu tỷ lệ chia sẻ không cân xứng, điều khoản này có thể trở thành gánh nặng cho bên thuê và làm mất đi bản chất “thuê để kinh doanh” của quan hệ hợp đồng.
2. Vì sao bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại có thể xuất hiện trong thị trường cho thuê nhà hoặc mặt bằng kinh doanh?
Yêu cầu chia sẻ lợi nhuận thường xuất hiện trong bối cảnh thị trường cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh có tính cạnh tranh cao và giá trị sinh lời lớn. Trong nhiều trường hợp, bên cho thuê nhận thấy giá trị khai thác thực tế của tài sản cao hơn mức tiền thuê đã thỏa thuận ban đầu, đặc biệt khi bên thuê cho thuê lại với giá cao hơn nhiều lần.
Ngoài ra, tại các khu vực “đắc địa”, bên cho thuê thường có vị thế thương lượng mạnh hơn, từ đó đặt ra các điều kiện bổ sung khi cho phép bên thuê cho thuê lại. Yêu cầu chia sẻ lợi nhuận vì vậy trở thành một công cụ để bên cho thuê kiểm soát việc khai thác tài sản và bảo đảm rằng họ vẫn được hưởng lợi từ sự gia tăng giá trị kinh tế của tài sản đó.
3. Nếu bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại nhưng lợi nhuận bị bên cho thuê khai báo thiếu, bên thuê có bị liên đới trách nhiệm thuế không?
Về nguyên tắc, nghĩa vụ kê khai và nộp thuế đối với khoản lợi nhuận được chia thuộc về bên có thu nhập phát sinh, tức là bên cho thuê. Nếu bên cho thuê khai báo thiếu hoặc không kê khai khoản thu nhập này, trách nhiệm thuế trước hết thuộc về bên cho thuê.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu bên thuê biết rõ việc khai báo thiếu nhưng vẫn tiếp tay, thỏa thuận ngầm hoặc thực hiện thanh toán “ngoài sổ sách”, bên thuê có thể bị xem xét trách nhiệm liên đới, đặc biệt trong các giao dịch có dấu hiệu trốn thuế. Do đó, để hạn chế rủi ro, bên thuê nên yêu cầu việc thanh toán khoản chia sẻ lợi nhuận được thực hiện minh bạch, có hóa đơn, chứng từ hợp pháp.
4. Trong trường hợp bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại nhưng bên thuê không thực hiện, biện pháp xử lý hợp pháp bên cho thuê có thể áp dụng là gì?
Khi bên thuê không thực hiện nghĩa vụ chia sẻ lợi nhuận theo thỏa thuận, bên cho thuê có quyền áp dụng các biện pháp xử lý đã được ghi nhận trong hợp đồng, như yêu cầu thanh toán bổ sung, phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.
Trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng, bên cho thuê có thể xem xét quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, để các biện pháp này có cơ sở pháp lý vững chắc, điều khoản về chia sẻ lợi nhuận cần được quy định rõ ràng, cụ thể ngay từ đầu, tránh tình trạng áp đặt hoặc suy diễn trong quá trình thực hiện hợp đồng.
5. Hợp đồng cần ghi rõ những nội dung nào khi bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại để tránh tranh chấp?
Để hạn chế tranh chấp, hợp đồng cần ghi nhận rõ ràng ít nhất các nội dung sau: phạm vi và điều kiện cho thuê lại; khái niệm “lợi nhuận” hoặc “doanh thu” làm căn cứ chia sẻ; tỷ lệ hoặc mức tiền chia sẻ cụ thể; thời điểm xác định và thời hạn thanh toán; nghĩa vụ kê khai thuế, xuất hóa đơn; cũng như quyền kiểm tra, giám sát của bên cho thuê.
Việc quy định chi tiết các nội dung này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê mà còn tạo sự minh bạch, chủ động cho bên thuê trong quá trình khai thác tài sản, qua đó giảm thiểu nguy cơ tranh chấp phát sinh.
V. Bạn đang tìm một chuyên gia pháp lý uy tín để hỗ trợ vấn đề liên quan đến bên cho thuê yêu cầu bên thuê chia sẻ lợi nhuận khi cho thuê lại?
Trong bối cảnh các điều khoản chia sẻ lợi nhuận ngày càng phổ biến nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và thuế, việc tham vấn chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm trong lĩnh vực hợp đồng thuê tài sản và tư vấn thuế là giải pháp cần thiết. Một chuyên gia am hiểu thực tiễn không chỉ giúp rà soát, soạn thảo điều khoản hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật, mà còn hỗ trợ đánh giá tính khả thi về kinh tế và phòng ngừa tranh chấp ngay từ đầu.
Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.
