Quy định pháp luật và hướng giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư

Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư là dạng tranh chấp đất đai phát sinh trong quá trình triển khai dự án đầu tư, do mâu thuẫn về nguồn gốc đất, ranh giới hoặc phạm vi quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

I. Thực trạng liên quan đến tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư

Hiện nay, tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư ngày càng phổ biến, đặc biệt trong các dự án bất động sản, khu đô thị, khu công nghiệp và dự án hạ tầng. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua nhiều giai đoạn, hồ sơ pháp lý chưa hoàn chỉnh, ranh giới đất không rõ ràng hoặc thay đổi chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Thực trạng này không chỉ làm phát sinh khiếu kiện, tranh chấp kéo dài mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ triển khai dự án, hiệu quả đầu tư và môi trường kinh doanh.

II. Khái niệm về tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư

Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, quyền sử dụng đất là yếu tố pháp lý cốt lõi nhưng cũng dễ phát sinh mâu thuẫn do giá trị lớn và thủ tục pháp lý phức tạp. Vì vậy, tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư là vấn đề phổ biến, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và tính hợp pháp của dự án.

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư là gì?

Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Trên cơ sở đó, tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư được hiểu là tranh chấp phát sinh giữa hai hoặc nhiều chủ đầu tư dự án liên quan đến quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng cùng một thửa đất hoặc phần diện tích đất được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm quyền quản lý, khai thác, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Các tranh chấp này thường gắn với việc giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng dự án, thay đổi chủ đầu tư hoặc góp vốn đầu tư, làm ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả triển khai dự án.

2. Những loại dự án nào thường phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư?

Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư thường phát sinh ở những dự án có quy mô lớn, thời gian triển khai dài hoặc có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt gồm các loại dự án sau:

• Dự án bất động sản nhà ở, khu đô thị: dễ phát sinh tranh chấp do chuyển nhượng dự án, thay đổi chủ đầu tư, chồng lấn ranh giới đất hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất.
• Dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp: thường xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư hạ tầng với nhà đầu tư thứ cấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuê, thời hạn thuê và phạm vi sử dụng đất.
• Dự án đầu tư theo hình thức hợp tác, liên doanh, góp vốn: phát sinh tranh chấp khi các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thỏa thuận không rõ ràng về quyền, nghĩa vụ và tỷ lệ sử dụng đất trong dự án.
• Dự án hạ tầng, thương mại – dịch vụ: dễ phát sinh tranh chấp do việc giao đất, cho thuê đất qua nhiều giai đoạn hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình thực hiện dự án.
• Dự án chuyển nhượng, mua bán – sáp nhập (M&A) dự án: tranh chấp thường xuất hiện khi việc chuyển giao quyền sử dụng đất chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầy đủ hoặc hồ sơ pháp lý không đồng bộ.

Những dự án nêu trên đều có đặc điểm chung là quyền sử dụng đất giữ vai trò trung tâm trong hoạt động đầu tư, do đó chỉ cần thiếu minh bạch hoặc không thống nhất về pháp lý cũng dễ dẫn đến tranh chấp giữa các chủ đầu tư.

3. Tranh chấp về quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư thường xảy ra giữa những chủ thể nào?

Trong các dự án đầu tư, tranh chấp về quyền sử dụng đất thường phát sinh giữa các chủ thể có liên quan trực tiếp đến việc quản lý, khai thác và định đoạt quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Giữa các chủ đầu tư với nhau: phát sinh khi có nhiều chủ đầu tư cùng tham gia dự án hoặc khi chuyển nhượng dự án, thay đổi chủ đầu tư nhưng quyền sử dụng đất chưa được xác lập rõ ràng.
• Giữa chủ đầu tư ban đầu và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án: liên quan đến hiệu lực chuyển giao quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành hoặc hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ.
• Giữa các nhà đầu tư góp vốn bằng quyền sử dụng đất: xảy ra khi thỏa thuận góp vốn, phân chia quyền sử dụng đất hoặc quyền lợi trong dự án không rõ ràng.
• Giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp trong khu công nghiệp, khu đô thị: thường liên quan đến phạm vi, thời hạn và mục đích sử dụng đất được giao hoặc cho thuê.
• Giữa chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất trước đó (trong trường hợp chưa hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng): phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất triển khai dự án.

Những tranh chấp giữa các chủ thể nêu trên đều ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý của quyền sử dụng đất và tiến độ thực hiện dự án, đòi hỏi phải được giải quyết kịp thời theo đúng quy định pháp luật.

III. Quy định của pháp luật liên quan đến tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư

Pháp luật đất đai và đầu tư đã có những quy định cụ thể nhằm xác lập, bảo vệ và điều chỉnh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Việc nắm rõ các quy định này giúp chủ đầu tư bảo vệ quyền lợi hợp pháp, lựa chọn đúng phương thức giải quyết tranh chấp và chủ động phòng ngừa rủi ro pháp lý phát sinh.

1. Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án?

Theo quy định Luật Đất Đai 2024, chủ đầu tư dự án (khi là người sử dụng đất) được pháp luật đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất thông qua các nhóm quyền và điều kiện thực hiện quyền như sau:

• Quyền chung của người sử dụng đất: Được cấp Giấy chứng nhận khi đủ điều kiện; được bảo hộ khi quyền sử dụng đất bị xâm phạm; được chuyển mục đích sử dụng đất; được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp. (khoản 1, khoản 5, khoản 6, khoản 8 Điều 26).
• Quyền định đoạt, khai thác giá trị quyền sử dụng đất: Được chuyển nhượng, cho thuê/cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và luật có liên quan. (khoản 1 Điều 27)
• Điều kiện để thực hiện các quyền đối với đất: Phải có Giấy chứng nhận; đất không tranh chấp (hoặc tranh chấp đã được giải quyết); không bị kê biên để thi hành án; còn thời hạn sử dụng; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. (khoản 1 Điều 45).
• Trường hợp đặc thù với dự án bất động sản: Nếu chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án, ngoài điều kiện chung còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở. (khoản 2 Điều 45).
• Nghĩa vụ gắn liền với quyền sử dụng đất: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới; thực hiện đăng ký, thủ tục khi có biến động; và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai. (khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 31).

Luật Đất đai 2024 xác lập quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án một cách đầy đủ nhưng có điều kiện, bảo đảm quyền khai thác, chuyển dịch đất đai gắn chặt với nghĩa vụ tài chính, mục đích sử dụng đất và tiến độ thực hiện dự án, qua đó hạn chế tranh chấp và rủi ro pháp lý trong quá trình đầu tư.

2. Chủ đầu tư cần chuẩn bị những hồ sơ, tài liệu gì để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình khi xảy ra tranh chấp?

Khi phát sinh tranh chấp, để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ các nhóm hồ sơ, tài liệu pháp lý sau:

• Giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng);
  • Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).
• Hồ sơ pháp lý của dự án đầu tư
  • Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư dự án;
  • Hồ sơ quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
  • Văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
• Hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
  • Hợp đồng chuyển nhượng, thuê, thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (đã công chứng/chứng thực);
  • Văn bản thỏa thuận giữa các nhà đầu tư, hợp đồng liên doanh, liên kết (nếu có).
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính
  • Biên lai nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí trước bạ;
  • Quyết định miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
• Tài liệu chứng minh quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định
  • Biên bản bàn giao đất trên thực địa;
  • Hồ sơ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
  • Tài liệu thể hiện việc đầu tư xây dựng, khai thác dự án hợp pháp.

Việc chuẩn bị đầy đủ, đồng bộ và hợp lệ hồ sơ pháp lý về đất đai và dự án là căn cứ quan trọng để chủ đầu tư chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, bảo vệ quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp và trong quá trình giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền.

3. Phương thức giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư

Theo Luật Đất đai 2024, tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư được giải quyết theo các phương thức sau:

Hòa giải tranh chấp đất đai

Căn cứ: Điều 235 Luật Đất đai 2024

• Nhà nước khuyến khích các chủ đầu tư tự hòa giải, hòa giải thương mại hoặc hòa giải ở cơ sở.
• Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục bắt buộc trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
• Thời hạn hòa giải: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hòa giải.

Giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền

Căn cứ: Khoản 2, 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024

• Áp dụng khi các chủ đầu tư không có Giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
• Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa các chủ đầu tư là tổ chức.
• Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết, các bên có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa án theo quy định.

Khởi kiện tại Tòa án hoặc Trọng tài

Căn cứ: Khoản 1, 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024

• Tranh chấp giữa các chủ đầu tư có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp về đất đai do Tòa án nhân dân giải quyết.
• Tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai giữa các chủ đầu tư có thể được giải quyết tại Trọng tài thương mại, nếu có thỏa thuận trọng tài hợp pháp.

Việc lựa chọn đúng phương thức giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư theo Luật Đất đai 2024 giúp bảo đảm quyền lợi hợp pháp, hạn chế rủi ro pháp lý và tránh làm gián đoạn tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

4. Làm thế nào để hạn chế rủi ro tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án?

Để hạn chế rủi ro tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư, trong quá trình thực hiện dự án cần lưu ý các giải pháp sau:

• Hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý về đất đai trước khi triển khai dự án, bao gồm: quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 26, Điều 45 Luật Đất đai 2024.
• Thực hiện dự án đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tránh việc sử dụng đất sai mục đích dẫn đến tranh chấp (Điều 31 Luật Đất đai 2024).
• Rà soát chặt chẽ các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, chuyển nhượng dự án, bảo đảm nội dung rõ ràng về phạm vi quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của từng chủ đầu tư theo pháp luật đất đai và pháp luật dân sự.
• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí) đúng thời hạn để tránh phát sinh khiếu kiện, tranh chấp (Điều 31 Luật Đất đai 2024).
• Thường xuyên cập nhật, theo dõi tình trạng pháp lý của khu đất dự án, kịp thời phát hiện tranh chấp, khiếu nại hoặc biến động đất đai để có biện pháp xử lý sớm theo Điều 232 Luật Đất đai 2024.
• Chủ động tham vấn luật sư, chuyên gia pháp lý về đất đai trong các giai đoạn quan trọng của dự án nhằm kiểm soát rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đầu tư.

Việc chủ động tuân thủ đúng quy định pháp luật ngay từ đầu là giải pháp hiệu quả nhất giúp các chủ đầu tư hạn chế tranh chấp về quyền sử dụng đất, bảo đảm tiến độ và hiệu quả của dự án đầu tư.

IV. Giải đáp các vấn đề thắc mắc thường gặp liên quan đến tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư

Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư không chỉ liên quan đến quyền pháp lý đối với đất đai mà còn tác động trực tiếp đến tiến độ, hiệu quả và tính khả thi của dự án. Dưới đây là những vướng mắc thường gặp trong thực tiễn và định hướng xử lý theo quy định pháp luật hiện hành.

1. Tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư có bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện không?

Có. Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Việc hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện tiền đề để:

• Yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp; hoặc
• Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật.

Trường hợp chưa thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã, Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền có thể từ chối thụ lý giải quyết tranh chấp (khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024).

Lưu ý: Quy định bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã không áp dụng đối với địa bàn không tổ chức đơn vị hành chính cấp xã, khi đó thẩm quyền giải quyết tranh chấp được thực hiện trực tiếp theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư, hòa giải tại UBND cấp xã là bước bắt buộc trước khi khởi kiện hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp, trừ trường hợp pháp luật có quy định đặc thù. Việc tuân thủ đúng trình tự hòa giải không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn giúp tránh bị trả hồ sơ, kéo dài thời gian và phát sinh rủi ro tố tụng.

2. Tranh chấp giữa các chủ đầu tư có bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện không?

Có, trong trường hợp tranh chấp là tranh chấp đất đai. Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, các bên tranh chấp đất đai bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Quy định này áp dụng đối với tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư, không phân biệt chủ đầu tư là doanh nghiệp trong nước hay có vốn đầu tư nước ngoài.

Trường hợp không bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã gồm:

• Tranh chấp phát sinh thuần túy từ hoạt động thương mại giữa các chủ đầu tư (ví dụ: tranh chấp hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng dự án) mà không tranh chấp về quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp được giải quyết bằng Trọng tài thương mại hoặc Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, tố tụng thương mại (khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024).

Tranh chấp giữa các chủ đầu tư chỉ bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã khi nội dung tranh chấp liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất. Đối với tranh chấp thuần túy về hợp đồng, thương mại, các bên không bắt buộc phải hòa giải đất đai trước khi khởi kiện.

3. Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư ảnh hưởng như thế nào đến tiến độ và hiệu quả của dự án?

Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư gây tác động tiêu cực trực tiếp đến tiến độ triển khai và hiệu quả kinh tế của dự án, thể hiện ở các khía cạnh sau:

• Đình trệ hoặc tạm dừng dự án: Khi quyền sử dụng đất đang tranh chấp, chủ đầu tư không đủ điều kiện thực hiện các quyền về đất đai như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn hoặc xin giấy phép xây dựng, dẫn đến dự án bị kéo dài hoặc dừng triển khai.
• Gia tăng chi phí đầu tư: Thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài làm phát sinh chi phí lãi vay, chi phí quản lý, chi phí pháp lý và chi phí cơ hội, làm giảm hiệu quả đầu tư của dự án.
• Rủi ro pháp lý trong huy động vốn và giao dịch: Dự án có tranh chấp đất đai thường không đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng hoặc ký kết hợp đồng với bên thứ ba, ảnh hưởng đến khả năng triển khai và thu hồi vốn của chủ đầu tư.
• Ảnh hưởng đến uy tín và tính khả thi của dự án: Tranh chấp kéo dài làm giảm niềm tin của đối tác, nhà đầu tư và khách hàng, đồng thời có thể dẫn đến việc cơ quan nhà nước xem xét thu hồi đất hoặc xử lý vi phạm nếu dự án chậm tiến độ, sử dụng đất không đúng quy định.

Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư không chỉ làm chậm tiến độ dự án mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý và tài chính nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư và khả năng triển khai dự án theo đúng quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt.

4. Khi dự án đầu tư có nhiều nhà đầu tư góp vốn và xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc về ai?

Quyền sử dụng đất hợp pháp không mặc nhiên thuộc về tất cả các nhà đầu tư góp vốn, mà được xác định theo chủ thể đứng tên và hình thức góp vốn, cụ thể:

• Trường hợp quyền sử dụng đất được góp vốn để thành lập hoặc thực hiện dự án: Quyền sử dụng đất thuộc về tổ chức kinh tế (pháp nhân) thực hiện dự án, nếu việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được thực hiện đúng quy định và đăng ký theo pháp luật đất đai (Điều 27, Điều 36 Luật Đất đai 2024).
• Trường hợp nhiều nhà đầu tư cùng đứng tên quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là quyền sử dụng chung, việc thực hiện các quyền đối với đất phải có sự thống nhất của các bên hoặc theo thỏa thuận đại diện hợp pháp (khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024).
• Trường hợp chỉ một nhà đầu tư đứng tên Giấy chứng nhận: Nhà đầu tư đó được xác định là người sử dụng đất hợp pháp, các nhà đầu tư còn lại chỉ có quyền, lợi ích theo thỏa thuận góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, không trực tiếp có quyền sử dụng đất (Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024).
• Khi xảy ra tranh chấp: Cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ giao đất, cho thuê đất, hợp đồng góp vốn và quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư để xác định chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp (Điều 236 Luật Đất đai 2024).

Trong dự án có nhiều nhà đầu tư góp vốn, quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc về chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đứng tên trên Giấy chứng nhận, không phụ thuộc vào tỷ lệ góp vốn, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận và đăng ký quyền sử dụng đất chung theo đúng quy định pháp luật.

5. Trong thời gian giải quyết tranh chấp, chủ đầu tư có được tiếp tục triển khai dự án trên phần đất đang tranh chấp không?

Về nguyên tắc là không. Trong thời gian quyền sử dụng đất đang có tranh chấp, chủ đầu tư không được tiếp tục triển khai dự án trên phần đất đang tranh chấp, bởi các lý do pháp lý sau:

• Đất đang tranh chấp không đủ điều kiện thực hiện quyền: Người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền như xây dựng, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn khi đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết (điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024).
• Nguy cơ bị tạm dừng hoặc xử lý vi phạm: Việc tiếp tục thi công, triển khai dự án trên đất đang tranh chấp có thể bị cơ quan nhà nước yêu cầu dừng hoạt động, xử phạt vi phạm hành chính hoặc buộc khôi phục hiện trạng ban đầu theo quy định pháp luật về đất đai và xây dựng.
• Trường hợp đặc biệt: Chủ đầu tư chỉ có thể tiếp tục triển khai đối với phần diện tích đất không có tranh chấp, nếu phần đất này đã được xác định rõ ranh giới, độc lập về pháp lý và không ảnh hưởng đến quá trình giải quyết tranh chấp.

Trong thời gian giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, chủ đầu tư không được tiếp tục triển khai dự án trên phần đất đang tranh chấp, trừ phần diện tích không tranh chấp và đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý theo quy định của Luật Đất đai 2024.

V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn ở NPLAW khi có vấn đề về tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư

Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ đầu tư thường có giá trị lớn, liên quan đồng thời đến pháp luật đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản và hợp đồng dự án. Việc lựa chọn luật sư tư vấn chuyên sâu là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi và hạn chế rủi ro pháp lý.

• Tư vấn đúng trọng tâm, đúng căn cứ pháp lý: Phân tích rõ quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đầu tư, viện dẫn điều, khoản cụ thể, dễ áp dụng trong thực tiễn.
• Hạn chế rủi ro đình trệ và thiệt hại dự án: Hỗ trợ rà soát hồ sơ đất đai, pháp lý dự án, phòng ngừa nguy cơ bị dừng, thu hồi hoặc kéo dài thời gian triển khai.
• Đại diện giải quyết tranh chấp hiệu quả: Đồng hành cùng chủ đầu tư trong hòa giải, thương lượng, khiếu nại, tố tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài.

Trên đây là các thông tin mang tính tham khảo, Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cho Hãng luật NPLaw để được tư vấn ngay.