Quy định pháp luật về báo cáo thẩm định giá

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, hoạt động thẩm định giá tài sản đóng vai trò quan trọng, là cơ sở cho các quyết định kinh doanh, đầu tư, vay vốn và giải quyết tranh chấp. Để đảm bảo tính minh bạch, khách quan và chính xác, báo cáo thẩm định giá cần tuân thủ những quy định pháp luật chặt chẽ. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích các quy định pháp luật hiện hành về báo cáo thẩm định giá, từ đó làm rõ những yêu cầu, chuẩn mực mà NPLaw áp dụng để đảm bảo chất lượng và tính pháp lý của mỗi báo cáo.

I. Tìm hiểu về báo cáo thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá là gì? Báo cáo thẩm định giá có bắt buộc đối với thẩm định viên không? Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về báo cáo thẩm định giá? Hãy cùng NPLaw tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây nhé!

II. Quy định của pháp luật về báo cáo thẩm định giá

1. Báo cáo thẩm định giá là gì?

Theo khoản 19 Điều 4 Luật Giá 2023 quy định báo cáo thẩm định giá là văn bản trình bày về quá trình thẩm định giá, làm căn cứ lập chứng thư thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc thông báo kết quả thẩm định giá của hội đồng thẩm định giá.

2. Nội dung cơ bản của báo cáo thẩm định giá?

Căn cứ Điều 4 Chương II Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về hồ sơ thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư 30/2024/TT-BTC Báo cáo thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:

Thông tin cơ bản về cá nhân, tổ chức lập báo cáo thẩm định giá

a) Đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá:

• Tên và địa chỉ của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá;
• Mã số giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, số thông báo của Bộ Tài chính về việc doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
• Tên thẩm định viên thực hiện hoạt động thẩm định giá và số thẻ thẩm định viên về giá;
• Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá, hoặc người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá, hoặc người quản lý doanh nghiệp được ủy quyền ký chứng thư thẩm định giá và xem xét, phê duyệt báo cáo thẩm định giá.

b) Hoạt động thẩm định giá của Nhà nước:

• Tên và địa chỉ của đơn vị thành lập hội đồng thẩm định giá;
• Họ tên, chức vụ, đơn vị công tác của thành viên hội đồng thẩm định giá.

Các thông tin cơ bản về phạm vi của cuộc thẩm định giá:

a) Thông tin về tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá;

b) Tên tài sản thẩm định giá;

c) Mục đích thẩm định giá;

d) Cơ sở giá trị thẩm định giá:

d) Thời điểm thẩm định giá;

e) Địa điểm của tài sản thẩm định giá;

g) Thời điểm và/hoặc giai đoạn tiến hành khảo sát tài sản thẩm định giá;

h) Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và việc xem xét, đánh giá các thông tin thu thập;

i) Các căn cứ pháp lý của cuộc thẩm định giá và của tài sản thẩm định giá để thực hiện cuộc thẩm định giá (nếu có) như hợp đồng thẩm định giá, văn bản yêu cầu thẩm định giá;

k) Ngày của báo cáo thẩm định giá.

• Thông tin về tài sản thẩm định giá theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
• Thông tin tổng quan về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.
• Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có). Trong trường hợp cần phải đưa ra giả thiết và giả thiết đặc biệt, người thực hiện hoạt động thẩm định giá cần thuyết minh rõ nội dung này tại báo cáo thẩm định giá.
• Việc áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
• Giá trị tài sản thẩm định giá.
• Thời hạn có hiệu lực của báo cáo thẩm định giá: Được xác định theo thời hạn có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá.
• Những điều khoản loại trừ và hạn chế:

a) Người thực hiện hoạt động thẩm định giá căn cứ vào hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá, đặc điểm của tài sản thẩm định giá, bối cảnh tiến hành hoạt động thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá để cân nhắc đưa ra điều khoản loại trừ và hạn chế cho phù hợp;

b) Các điều khoản loại trừ và hạn chế có thể bao gồm điều kiện ràng buộc về công việc, giới hạn về phạm vi công việc và các điều kiện hạn chế khác, ví dụ: sự không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản, hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập;

c) Người thực hiện hoạt động thẩm định giá cần có đánh giá về ảnh hưởng của các hạn chế; đồng thời, đưa ra cách thức xử lý (nếu có) đối với các hạn chế đó trong quá trình thẩm định giá.

• Chữ ký trên báo cáo thẩm định giá:

a) Đối với báo cáo thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá, cần có:

• Họ tên, số thẻ thẩm định viên về giá và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện cuộc thẩm định giá;
• Họ tên, số thẻ thẩm định viên về giá và chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá, hoặc người quản lý doanh nghiệp được ủy quyền ký chứng thư thẩm định giá và xem xét, phê duyệt báo cáo thẩm định giá.
• Họ tên, số thẻ thẩm định viên về giá và chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá đối với trường hợp phát hành chứng thư thẩm định giá tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá.

b) Đối với báo cáo thẩm định giá do hội đồng thẩm định giá thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của Luật Giá thì cần có họ tên và chữ ký của thành viên hội đồng thẩm định giá tham gia lập báo cáo thẩm định giá.

Các phụ lục kèm theo (nếu có).

3. Quyền của khách hàng thẩm định giá đối với báo cáo thẩm định giá?

Theo khoản 2 Điều 56 Luật Giá 2023, quyền của khách hàng thẩm định giá được quy định như sau:

a) Yêu cầu doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp thông tin trong hồ sơ đăng ký hành nghề thẩm định giá và thông tin về thẩm định viên về giá;

b) Từ chối cung cấp thông tin, tài liệu không liên quan đến hoạt động thẩm định giá, tài sản thẩm định giá;

c) Yêu cầu thay thế thẩm định viên về giá tham gia thực hiện thẩm định giá khi có căn cứ cho rằng thẩm định viên về giá đó vi phạm Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam và nguyên tắc hoạt động trung thực, độc lập, khách quan trong quá trình thực hiện thẩm định giá;

d) Yêu cầu doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá; yêu cầu bồi thường trong trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá có hành vi vi phạm gây thiệt hại;

đ) Xem xét, quyết định việc sử dụng chứng thư thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá;

e) Quyền khác theo quy định của pháp luật.

4. Những điểm nào cần lưu ý để đảm bảo việc lập và sử dụng báo cáo thẩm định giá không vi phạm quy định pháp luật?

Để đảm bảo việc lập và sử dụng báo cáo thẩm định giá không vi phạm quy định pháp luật cần lưu ý:

Thẩm định viên không được thực hiện các hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Giá 2023 gồm:

• Lập báo cáo thẩm định giá với tư cách cá nhân;
• Ký báo cáo thẩm định giá không đúng với lĩnh vực chuyên môn, thông báo của cơ quan nhà nước về lĩnh vực được phép hành nghề; ký báo cáo thẩm định giá khi không đáp ứng các điều kiện đăng ký hành nghề thẩm định giá;
• Lập khống báo cáo thẩm định giá, các tài liệu liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam.

Căn cứ theo quy định tại khoản 19 Điều 4 Luật Giá 2023:

• Đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá do thẩm định viên về giá lập, thể hiện ý kiến của thẩm định viên về giá và được người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá xem xét, phê duyệt;
• Đối với hoạt động thẩm định giá của Nhà nước, báo cáo thẩm định giá do hội đồng thẩm định giá lập, thể hiện ý kiến của các thành viên hội đồng và ý kiến biểu quyết thống nhất của hội đồng.

Nội dung cơ bản của báo cáo thẩm định giá phải đầy đủ, chính xác, khách quan, phản ánh đúng thực tế tài sản và mục đích thẩm định giá; các thông tin, số liệu cần được dẫn chiếu nguồn rõ ràng; báo cáo cần có chữ ký của thẩm định viên và người đại diện doanh nghiệp thẩm định giá theo Điều 4 Chương II Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về hồ sơ thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư 30/2024/TT-BTC.

Theo Điều 3 Thông tư 30/2024/TT-BTC quy định:

• Báo cáo thẩm định giá cần cung cấp các thông tin thuyết minh, lập luận, phân tích về việc xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
• Các thông tin, số liệu trong báo cáo thẩm định giá cần được dẫn chiếu nguồn cụ thể.
• Báo cáo thẩm định giá có thể được phát hành dưới dạng điện tử với chữ ký điện tử theo quy định của pháp luật về chữ ký điện tử trên cơ sở hợp đồng thẩm định giá hoặc yêu cầu thẩm định giá.

III. Giải đáp các thắc mắc về báo cáo thẩm định giá

1. Có nên sử dụng mẫu báo cáo thẩm định giá có sẵn trên mạng không?

Không nên. Việc sử dụng mẫu báo cáo thẩm định giá có sẵn trên mạng thường không đáp ứng đầy đủ các nội dung về báo cáo thẩm định giá theo pháp luật quy định. Có thể sử dụng làm nguồn tài liệu tham khảo để lập một bảng báo cáo hoàn chỉnh theo đúng quy định.

2. Báo cáo thẩm định giá có bắt buộc phải được lập bởi tổ chức có giấy phép hành nghề hợp pháp không?

Bắt buộc. Theo khoản 2 Điều 55 Luật Giá 2023, báo cáo thẩm định giá phải có chữ ký của thẩm định viên về giá thực hiện thẩm định giá và phê duyệt của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và không thể tách rời với chứng thư thẩm định giá.

Theo khoản 1 Điều 46 Luật giá 2023, Thẩm định viên về giá là người có thẻ thẩm định viên về giá đã thực hiện đăng ký hành nghề thẩm định giá và được Bộ Tài chính thông báo là thẩm định viên về giá. Đồng thời doanh nghiệp thẩm định giá phải được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo khoản 1 Điều 52 Luật giá 2023.

Như vậy, từ các quy định trên, Báo cáo thẩm định giá có bắt buộc phải được lập bởi tổ chức có giấy phép hành nghề hợp pháp.

3. Trường hợp báo cáo thẩm định giá được ký bởi người không có chức danh thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá sẽ bị xử lý như thế nào?

Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 54 Luật Giá 2023, theo đó, doanh nghiệp thẩm định giá bị đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá khi báo cáo thẩm định giá do người không phải là thẩm định viên về giá ký với vai trò thẩm định viên về giá.

4. Khách hàng sử dụng báo cáo thẩm định giá để làm căn cứ phê duyệt giá tài sản có phải chịu trách nhiệm pháp lý nếu xảy ra sai sót hay không?

Căn cứ theo điểm đ khoản 3 Điều 56 Luật Giá 2023, khách hàng thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về việc sử dụng báo cáo thẩm định giá trong việc quyết định, phê duyệt giá tài sản. Ngoài ra khách hàng thẩm định giá tài sản có nghĩa vụ sử dụng báo cáo thẩm định giá phải trong thời gian hiệu lực của chứng thư thẩm định giá, theo đúng mục đích thẩm định giá gắn với đúng tài sản, số lượng tài sản tại hợp đồng thẩm định giá.

5. Ai là người có thẩm quyền ký và chịu trách nhiệm pháp lý đối với báo cáo thẩm định giá?

Theo khoản 2 Điều 55 Luật Giá 2023, báo cáo thẩm định giá phải có chữ ký của thẩm định viên về giá thực hiện thẩm định giá và phê duyệt của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và không thể tách rời với chứng thư thẩm định giá.

Như vậy, thẩm định viên về giá và người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá có thẩm quyền ký và chịu trách nhiệm pháp lý đối với báo cáo thẩm định giá.

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý về báo cáo thẩm định giá?

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về báo cáo thẩm định giá mà NPLaw gửi đến Quý độc giả. NPLaw cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, từ soạn thảo hợp đồng, giải đáp các thắc mắc về quy định pháp lý đến hỗ trợ trong quá trình thực hiện thủ tục. Sự hỗ trợ toàn diện này sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và đảm bảo giao dịch thành công.