Quy định pháp luật về chuyển nhượng các tài sản chịu thuế

Bài viết làm rõ thực trạng, phân tích các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời giải đáp những thắc mắc thường gặp về chuyển nhượng các tài sản chịu thuế.

I. Thực trạng liên quan đến chuyển nhượng các tài sản chịu thuế

Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động chuyển nhượng tài sản diễn ra thường xuyên và đa dạng, đặc biệt với các loại tài sản có giá trị lớn thuộc diện chịu thuế như: quyền sử dụng đất, bất động sản, ô tô – xe máy, tàu thuyền, chứng khoán, tài sản góp vốn hoặc chuyển giao trong hoạt động kinh doanh. Đây là nguồn thu quan trọng của ngân sách nhà nước, đồng thời cũng là công cụ để quản lý, điều tiết thị trường.

Tuy nhiên, thực trạng liên quan đến chuyển nhượng các tài sản chịu thuế còn tồn tại, bất cập: 

• Tình trạng kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn thực tế khá phổ biến, đặc biệt trong giao dịch bất động sản, nhằm giảm nghĩa vụ thuế. Điều này dẫn đến thất thu ngân sách và tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho bên mua khi tranh chấp xảy ra.
• Thủ tục hành chính còn phức tạp, yêu cầu nhiều giấy tờ và xác nhận, khiến cá nhân, doanh nghiệp mất nhiều thời gian để hoàn tất nghĩa vụ thuế trước khi sang tên.
• Nhận thức pháp luật chưa đầy đủ: Nhiều người dân không nắm rõ các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng tài sản, dẫn đến chậm nộp hoặc nộp thiếu.
• Nguy cơ lợi dụng kẽ hở pháp luật: Một số trường hợp tách thửa, hợp đồng ủy quyền, hoặc giao dịch không chính thức nhằm né tránh nghĩa vụ thuế.

II. Quy định của pháp luật liên quan đến chuyển nhượng các tài sản chịu thuế

1. Chuyển nhượng các tài sản chịu thuế được hiểu như thế nào?

“Chuyển nhượng tài sản chịu thuế” được hiểu là việc cá nhân, tổ chức chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền khai thác đối với tài sản thuộc diện chịu thuế cho cá nhân, tổ chức khác thông qua các giao dịch dân sự hoặc kinh doanh.

Đây có thể là chuyển nhượng có đối giá (mua bán, chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng chứng khoán, bất động sản) hoặc không có đối giá (tặng cho, thừa kế).

Hoạt động này làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, dưới các hình thức thuế trực thu (thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp) hoặc thuế gián thu (thuế giá trị gia tăng, lệ phí trước bạ).

2. Các loại tài sản nào được coi là thuộc diện chuyển nhượng các tài sản chịu thuế theo quy định?

Căn cứ Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012, 2014, 2024), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025 và Luật Thuế xuất nhập khẩu 2016, các loại tài sản phổ biến thuộc diện chuyển nhượng chịu thuế gồm:

• Bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.
• Chứng khoán: cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ, quyền mua cổ phần, hợp đồng góp vốn.
• Phương tiện, tài sản có đăng ký sở hữu: ô tô, xe máy, tàu thủy, máy bay dân dụng, bất động sản đặc biệt.
• Tài sản góp vốn, chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp.
• Một số loại tài sản đặc thù khác theo quy định của pháp luật, ví dụ: chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản, quyền sở hữu trí tuệ, quyền tài sản từ hợp đồng BOT (Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao),  BT (Xây dựng - Chuyển giao),...

Lưu ý: Một số trường hợp đặc biệt được miễn hoặc không chịu thuế, ví dụ: chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng, cha mẹ – con cái; thừa kế, quà tặng trong phạm vi huyết thống; hoặc chuyển nhượng tài sản phục vụ mục đích công cộng.

3. Khi chuyển nhượng các tài sản, giá tính thuế được xác định như thế nào?

Tùy theo từng loại thuế trong giao dịch tài sản sẽ có cách xác định khác nhau, như: 

• Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản: Căn cứ khoản 1 Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC), thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng công thức sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng (từng lần) x Thuế suất 2%
• Thuế TNCN từ chuyển nhượng chứng khoán: Tại Điều 16 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung điểm a và điểm b khoản 2 Điều 11 Thông tư 111/2013/TT-BTC về tính thuế TNCN khi chuyển nhượng chứng khoán: Cá nhân chuyển nhượng chứng khoán nộp thuế theo thuế suất 0,1% trên giá chuyển nhượng chứng khoán từng lần.
• Thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản: Theo Điều 6, Điều 7 Luật Thuế TNDN năm 2025, căn cứ tính thuế là thu nhập tính thuế và thuế suất. Thu nhập tính thuế trong kỳ tính thuế được xác định như sau: 

• Lệ phí trước bạ: Theo khoản 5 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 51/2025/NĐ-CP và Nghị định 175/2025/NĐ-CP) quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với ô tô theo tỉ lệ % như: Ô tô, rơ moóc, sơ mi rơ moóc, xe chở người bốn bánh có gắn động cơ, xe chở hàng bốn bánh có gắn động cơ, xe máy chuyên dùng, xe tương tự các loại xe này: Mức thu là 2%; Ô tô chở người từ 09 chỗ ngồi trở xuống (bao gồm cả xe pick-up chở người): nộp lệ phí trước bạ lần đầu với mức thu là 10%;...

III. Giải đáp các thắc mắc về chuyển nhượng các tài sản chịu thuế

1. Trường hợp nào việc chuyển nhượng các tài sản chịu thuế bị coi là trốn thuế?

Việc chuyển nhượng các tài sản chịu thuế bị coi là trốn thuế khi có hành vi vi phạm thuộc các trường hợp tại Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 quy định những hành vi trốn thuế, như: 

• Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc ngày hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019.
• Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ theo quy định của pháp luật hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán.
• Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp, sử dụng không hợp pháp hóa đơn để hạch toán hàng hóa, nguyên liệu đầu vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc làm tăng số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm hoặc tăng số tiền thuế được khấu trừ, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp.
• Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp….

2. Những rủi ro pháp lý nào có thể phát sinh khi chuyển nhượng các tài sản chịu thuế mà không kê khai thuế?

Những rủi ro pháp lý có thể phát sinh khi chuyển nhượng các tài sản chịu thuế mà không kê khai thuế như: 

• Không được sang tên tài sản: Vì cơ quan đăng ký chỉ thực hiện khi đã hoàn tất nghĩa vụ thuế.
• Bị xử phạt vi phạm hành chính: Nộp chậm, kê khai sai hoặc trốn thuế sẽ bị phạt tiền theo Điều 16, Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP. 
• Bị truy thu thuế kèm tiền thuế chậm nộp (0,03%/ngày trên số thuế chậm nộp) theo điểm a Khoản 2 Điều 59 Luật Quản lý thuế năm 2019. 
• Nguy cơ tranh chấp hợp đồng: hợp đồng có thể bị vô hiệu nếu phát hiện có yếu tố gian dối về nghĩa vụ thuế.
• Trách nhiệm hình sự: Nếu đủ yếu tố cấu thành tội phạm, ví dụ tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

3. Có sự khác biệt gì về thuế suất giữa cá nhân và doanh nghiệp khi chuyển nhượng các tài sản không?

Thuế suất giữa cá nhân và doanh nghiệp khi chuyển nhượng các tài sản có sự khác nhau, cụ thể:

Đối với thuế suất của cá nhân:

• Chuyển nhượng bất động sản: thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng.
• Chuyển nhượng chứng khoán: 0,1% trên giá trị chuyển nhượng hoặc 20% trên lợi nhuận (tùy trường hợp).

Đối với thuế suất doanh nghiệp:

• Áp dụng thuế TNDN theo tỷ lệ 20% trên thu nhập tính thuế (sau khi trừ chi phí hợp lý).

Như vậy, cá nhân thường nộp thuế theo tỷ lệ cố định trên giá chuyển nhượng, trong khi doanh nghiệp tính theo lợi nhuận ròng.

4. Thời hạn nộp thuế khi chuyển nhượng các tài sản là bao lâu?

Căn cứ theo quy định tại Điều 55 Luật Quản lý thuế 2019 về thời hạn nộp thuế khi chuyển nhượng các tài sản như sau:

• Trường hợp người nộp thuế tính thuế, thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
• Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp thì tạm nộp theo quý, thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày 30 của tháng đầu quý sau.
• Trường hợp cơ quan thuế tính thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên thông báo của cơ quan thuế.
• Đối với các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước từ đất, tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, lệ phí trước bạ, lệ phí môn bài thì thời hạn nộp theo quy định của Chính phủ.
• Đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định của pháp luật về thuế, thời hạn nộp thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu 2016;...

Như vậy, thời hạn nộp thuế khi chuyển nhượng các tài sản tùy từng trường hợp sẽ có quy định khác nhau. 

5. Cá nhân chuyển nhượng các tài sản có phải đăng ký mã số thuế trước khi thực hiện giao dịch không?

Theo khoản 1 Điều 30 Luật Quản lý thuế 2019, người nộp thuế phải thực hiện đăng ký thuế và được cơ quan thuế cấp mã số thuế trước khi bắt đầu hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc có phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước. Như vậy, cá nhân chuyển nhượng các tài sản phải đăng ký mã số thuế trước khi thực hiện giao dịch. 

IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến chuyển nhượng các tài sản chịu 

Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến chuyển nhượng các tài sản chịu thuế bao gồm: 

• Tư vấn quy định pháp luật: Giúp cá nhân, doanh nghiệp hiểu rõ loại thuế phải nộp, thuế suất áp dụng, trường hợp miễn/giảm.
• Hỗ trợ kê khai và nộp thuế: Chuẩn bị hồ sơ kê khai thuế, tính toán số thuế phải nộp đúng pháp luật và tối ưu chi phí.
• Rà soát hợp đồng chuyển nhượng: Bảo đảm hợp đồng không có điều khoản gây rủi ro thuế, đồng thời phù hợp với quy định dân sự – thương mại.
• Đại diện làm việc với cơ quan thuế: Thay mặt khách hàng giải trình, bổ sung hồ sơ, hoặc xử lý khi có vướng mắc.
• Giải quyết tranh chấp về thuế: Tư vấn khiếu nại, khởi kiện hành chính nếu phát sinh tranh chấp với cơ quan thuế.
• Phòng ngừa rủi ro pháp lý: Đưa ra giải pháp hợp đồng, kê khai, lưu trữ chứng từ để hạn chế rủi ro bị coi là trốn thuế.

Trường hợp Quý Khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến miễn thuế tạm thời hoặc các vấn đề pháp lý khác thì hãy liên hệ ngay cho NPLaw để được đội ngũ chúng tôi trực tiếp tư vấn và hướng dẫn giải quyết.